物业管理经营概论.docx
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1、物业管理经营概论物业管理经 营概论文/王 荷一直以来,物业管理行业始终笼罩在大面积亏损的阴影里,且不 论其真实情况如何,但最起码说明了一个问题:物业管理的确是微利 行业,稍有闪失就会亏损。亏损或微利带来了一系列问题:首先是企业的行为。因为企业的 本质是追逐利益最大化,当不能通过正常途径获得资本增值的最大化 时,它或者减少对物业管理的投入,或者转移资本到其他行业:这两 种行为都会对物业管理的健康发展造成伤害。而当上述两种行为暂时 无法实施时,再加之对利益追求的本能,它只能变相甚至直接损害业 主的权益。对业主而言,花最少的钱享受最多最好的服务,这种心理人所共 有无可厚非:也就是说,物业管理企业只有
2、随时满足业主不断增长和 变化着的需求才能达成两者的平衡。但形成这种境界的前提是企业必 须有足够的资金支持,而这恰恰是物业管理的“软肋”!解脱物业管理的困境最终还得借助资本的强大力量。靠商品零售 起家的沃尔玛能位列世界财富之首,而直接服务于亿万消费者的物业 管理真的就不能够发大财吗?笔者以为,这个答案是肯定的,但关键 要看经营者的思维和魄力。比如说物业管理顾问咨询服务,如果只关 注该项业务本身,会感觉这条暴利通道越来越狭窄:但变换一下角度 看问题,将顾问咨询视为物业管理教育培训的一种形式,则视野和空 间迅速广阔。这只是极简单的内部业务的一个例子。所以说,物业管 理完全具备成就财富巅峰的潜力,就看
3、谁来攫取和怎么挖掘了。物业管理是一个资源的海洋,是一座储满钻石和黄金的富矿,是 阿里巴巴的山洞,是尚未开垦的财富处女地,是21世纪初最有价值 的投资领域之一:它完全可以实现物业管理才智之士的财富梦想。物业管理作为中国市场经济活动中的一项产物,必然带有经营的 色彩。据2003年底国家统计局“全国物业管理企业抽样调查各地区 汇总数据”资料表明,物业管理行业的发展滞后于国民经济整体发展 水平,将近99%的企业处于不赢利或亏损状态。物业管理在经营上所 取得的成就远远落后于其他行业。因此,必须提高对物业管理经营的 认识,并在实践中科学对待。良好的物业管理经营,将使“保本微利” 的物业管理获取巨大的财富。
4、物业管理经营的概念在市场经济中,“经营”是指企业为实现最大限度资本增值目标, 对可以支配的资源和生产要素进行筹划和管理的行为,是自然人、法 人或其他组织为取得或扩大财产效益而围绕市场展开的各项活动。经 营的初级阶段是产品经营,产品进入市场流通时,即开始商品经营, 产品经营和商品经营都涵盖在资本经营之中;资本经营是目前经营的 最高级形态。资本经营面对的不再是单一的产品或者单一的商品,也 不再局限于一个行业一个地区,而是把企业放到包含所有行业在内的 整个市场中去,以使资本最快最大增值。物业管理经营,就是把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资 源和生产要素,包括人、财、物、有形资产、无形资产等,都作
5、为可 以经营的价值,通过对这些价值的综合运营,达到资本的最大限度增 值。目前,物业管理已从产品(服务产品)经营阶段步入商品(把物业 管理作为商品出售)经营阶段,产品具备了商品的属性。21世纪以来, 部分企业进行了资本经营的探索,但还处在初级阶段。认识误区1、物业管理企业的认识误区。物业管理从业人员的普遍认识是 物业管理是“微利保本”的行业,既然“微利保本”,也就没有多少 经营可谈。企业囿于服务费收入,对经营采取了漠视态度,丧失了经 营的主动性!弱化了经营意识,也因此没有建立相应的规则,企业在 处理经营问题时采取的是随意性极强的经验做法,埋下了短期行为的 祸根。2、业主的认识误区。业主们一般习惯
6、性地推定,物业管理公司 既然是企业就一定要赚钱,就会采用各种手段“剥夺”自己的利益,必将占有本属于业主的资源, 或无谓地增加业主的负担,或扰乱业主的正常工作与生活,背离物业 管理的服务宗旨和目的。这种认识造成了一个矛盾的现实两个物业管 理的主体因经营问题而导致对立,加剧了行业矛盾。3、房地产业的认识误区。物业管理是房地产的关联行业,且在 很大程度上受制于房地产业,使物业管理对自身的价值认识要附从于 房地产的认识。而房地产业对价值的认识很大程度上取决于房地产项 目的销售业绩,因此,有可能忽略物业管理本身巨大的价值体现。4、社会环境的认识误区。例如资金方面,人们普遍认为,物业 管理是一个“无本”行
7、业,其维持正常运行的资金是由业主的交费来 源源不断地供应,不再需要更多的资金支持。至于技术方面,更是认 为物业管理没有技术,只要会站岗、扫地.修水龙头就可以了。总之, 种种人为的、客观的、主观的、历史的、现实的因素,阻碍了物业管 理经营的发展。关注要素影响物业管理经营发展及效果的因素,有企业自身、行业、物业、 科技、经济发展、社会文明、法制建设、关联行业等。在此择要介绍 几个紧密的因素。1、物业管理与房地产业的关系。房地产业既是项目的开发建设 者,又是前期物业管理的责任者和产权代表者,也是物业项目的质量 责任者。在物业管理市场中,房地产是第一个要素,是物业管理经营 所面对的第一个对象。物业管理
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