2023年房地产市场形势分析与展望.docx
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1、2023年房地产市场形势分析与展望 房地产市场形势分析与展望 2023年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售 低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度 逐步加深。208年下半年,作为扩大内需、促进经济增长的重点, 中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2023年较高的房价将有一定下行空间,随着房价的 合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。 一 、 我国仍处在房地产市场持续发展阶段 与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同,我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段,住房水平低和需求比较旺盛,是 我国住房市场快速发展的市场基础,其中除
2、了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外,还有几种类型的住房需求依靠住房市 场: 一 类是刚刚步入社会不久,成家立业需要住房的年轻人,包 括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便,小户型、价格适中, 可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房,生活水平提高, 希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力,借助银行贷款,可以购买普通住宅,他们是社会的基 本群体,占大多数,也是住房市场自住型的基本需求群体。还有 一 类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长,需 要有保值增值的渠道和工具,一部分人选择了住房市场。
3、购置住 宅不是为了自己居住和使用,而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利,是通过购房实现手中的货币增值。 二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用 从2023年年末开始,住房市场形势急转直下进入调整期,其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾 和问题进行自我强制调整的结果。2023年以来,在我国经济较快 增长,居民收入不断提高,对房地产市场预期向好的基础上,投 资型住房消费大量入市,不断推高房价以获利;开发商大量高价 拍地,以获取更高的回报,推高了住房的成本;自住型消费者在 “买涨不买落”的心理驱使下,集亲戚朋友之力提前购房,透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加,埋
4、下了隐患,导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。 第一,大量投资者进入,市场需求过旺,使房价快速上涨, 脱离了普通居民的承受能力,加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少,将普通消费需求挤出了市场。 第二,房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策,随着宏观调控的累积效应发挥作用,尤其是对 第二套住房贷款政策的调控,一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。 第三,今年以来国际金融危机愈演愈烈,中国经济向下调整, 消费者收入预期及对房价预期发生变化,观望气氛浓厚,加剧了 市场调整的程度。 虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影 响,但此次调整是对前几年
5、房地产业过快增长和房价虚高的修正。 将使过高的房价逐步向合理水平回归;使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来,经 历的真正市场周期性调整,得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位,才具备持续、健康 发展的基础。 三、影响209年房地产市场走势的因素分析 1、影响住房消费者预期变化的因素分析 2023年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策 影响下,消费者预期比较悲观,持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整,消费者预期将逐渐发生变化,在观望中寻找机会。一 是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业,并 连续
6、出台一系列鼓励住房消费的政策,从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施,力争2023年 经济增长保持在8以上,在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少,目前仍然处在经济较快增长阶段。 从较长时间看,住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正,而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策,一旦房价调整到位,将会出现反弹。因此,部分自住型消 费者开始关注房市,而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。 2、国家一系列调控政策影响分析 2023年下半年,国家连续五次降低贷款利息,五年以上的贷 款利息降低19个百分点;为了鼓励住房消费,
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