宏观经济2023年房地产市场展望.docx
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1、2022年,是中国房地产极不平凡的一年。今年以来,房地产的问题一直触动着投资者和 老百姓的神经,从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始,并受到疫情影响、 “三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下, 2022年的房地产承受了自98年房改以来最大的挑战。那么2023年的房地产又将如何, 如何看待2023年的政策基调、土地市场、商品房销售、房地产投资、融资,制度改革 等一系列问题,下面我们来一一解读。1.政策基调:加大支持,力求市场平稳2020年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。2020年8月,银保监会主席郭树 清在求是刊文坚定不移打好防范化解金融风险
2、攻坚战指出:房地产泡沫是威胁 金融安全的最大灰犀牛”。同月,住建部、银保监会制定了“三条红线”政策,明确提出 重点房地产企业资金监测和融资管理规则:即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%,房企的净负债率不得大于100%,房企的现金短债比大于lo按照踩线情况,房地 产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙 档”企业有息负债年增速不得超过5%, “黄档”企业不得超过10%, “绿档”企业不得超过15%o这预示着新一轮房地产调控政策开启。2020-2021年房地产调控政策表1 :时间事件政策2020/7/27中央召开房地产工作座谈会明确坚持稳地价、稳
3、房价、稳预期,因城施策,一城一策,从各地实际出 发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康 发展。2020/8/20监管部门设置“三道红线”根据“三道红线”触线情况,将所有房企分为“红、橙、黄、绿”四档。 以有息负债规模为融资操作目标,分档设定有息负债规模增速阈值,每降 一档,上限增加5%.2020/12/3郭树清:要坚决抑制房地产泡沫分析当前我国金融形势以及“十四五”应如何系统性地进行金融监管体系 改革。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制 房地产泡沫。2020/12/31关于建立银行业金融机构房地产贷 款集中度管理制度的通知明确房地产贷款集中度管
4、理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。2021/2/24北京、上海、广州、深圳等22个 重点城市将实施“两集中”供地模式2021年发布住宅用地公告不能超过三次2021/7/30中央政治局会议坚持房子是用来住的,不是用来炒的政府官网、研院整理进入2021年,房地产调控政策继续收严。2021年年初,监管层对商业银行信贷占比作 出规定,即“房地产贷款集中度管理:该规定明确银行业金融机构的房地产贷款余额占 比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,不得高于确定 的相应上限。2月,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,指出22个重点城市住宅用 地需实施“两集中”同步公开出让,一是
5、集中发布出让公告且2021年发布的住宅用地出让 公告不能超过3次;二是集中组织出让。学区房也迎来针对性调控,4月,中央政治局 会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”,随后北京、上海、深圳等城市调整入学政策, 加大对于炒作学区房价格的打击力度,为学区房“降温”。2021年下半年,各地又陆续加 强预售款监管,防止开发商挪用资金导致出现“烂尾楼”,进一步收紧了开发商的现金流。出台严厉的调控政策后,2021年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑 和流动性收紧。恒大地产是最先出现销售下滑并遇到流动性危机的开发商,随后危机蔓 延到佳兆业、阳光城、龙光地产,目前已经公告出现违约风险的知名房企还包
6、括奥园、商品房销售面积:住宅(万平方米,左轴)总人口:亿180Q00人口预测:总计:中国:亿15.03.2 城镇化还未完成,催生新市民住房需求经过几十年的发展,中国城镇化进程已经取得了较好成绩,截止到2021年底,城镇化 率已经达到了 65%,但与美日韩以及欧洲等发达国家相比仍有上升空间。十四五”新 型城镇化实施方案提出未来城镇化率将稳步提高,催生新市民住房需求。图15 :此处录中国城镇化率与发达国家仍有差距城镇人口:占总人口的比重:中国 城镇人口:占总人口的比重:日本 城镇人口:占总人口的比重:德国城镇人口:占总人口的比重:中国 城镇人口:占总人口的比重:日本 城镇人口:占总人口的比重:德国
7、城镇人口:占总人口的比重:美国 城镇人口:占总人口的比重:韩国该方案指出,到2025年全国常住人口城镇化率将稳步提高,户籍人口城镇化率明显提 高,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距有望明显缩小。截至2020年末,全国 常住人口城镇化率为63.89%,户籍人口城镇化率为45.4%,城镇化率稳步提高及放宽落 户限制所带来的城市新增人口,有望成为增量购买力,为楼市稳定提供支撑。根据1987年-2021年间城镇化率同比和住宅商品房销售面积同比之间的关系,我们可以 看出商品房销售面积增速基本上是围绕城镇化率变化的速度来波动,城镇化率同比增速 平均值是16.11%,住宅商品房销售面积增速平均值是14.
8、65%。这反映出城镇化是推动商品房销售增长的主要因素之一。随着老龄化的增加,新一批农村入城人口将不断减少, 城镇化的主力是已经进入城市的“新市民”。图16 :城镇化率增速和商品房销售面积增速商品房销售面积:住宅:同比总人口 :城镇:比重(城镇化率):环比(右)、研究院所谓“新市民”,是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住,未获 得当地户籍或获得当地户籍不满3年的各类群体,包括但不限于进城务工人员、新就业 大中专毕业生等。目前全国“新市民”约有三亿人,每一个百分点城镇化率对应1000 万人口,理想状态下,如果“新市民”均转为户籍人口,粗略估计相当于城镇化率提高 30个百分点。3
9、.3 商品房销售政策从抑制向支持合理需求转变在商品房市场存在较大收缩压力,同时城镇化新市民住房需求还在增长的背景下,2023 年商品房调控政策大概率会从抑制转变为支持合理需求,维护商品房市场的长期健康发 展态势。具体从政策上来看,可以分为如下几个:首先是继续实施降息政策。在房地产投资和销售都不济时,降息是推动房地产筑底回升 的有效手段。我们在年初的报告20220124预计今年或降息程度较大中就预测今年可 能降息50BP以上,在5月15日,央行就对首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调 20个基点,并在5月20日对5年期以上LPR下调15个基点;接着我们又在报告或又 至降息时点宏观经济专题报告中
10、预期5年LPR即将下调。这个报告发布于8月9 日,一周后,8月15日央行下调MLF利率10个基点,8月22日,下调1年期LPR5个 基点,5年期LPR15个基点。截至目前,5年期LPR已经累计下调35BP, 1年期LPR 累计下调15BP,再加上20个基点的首套房利率下调,今年以来的降息幅度已符合我们 预判。图17 :房贷利率全国二套房贷平均利率首套平均房贷利率、研究院我们在本轮房地产组合政策效果如何?中测算,今年虽然5年期LPR利率和房贷利 率出现了较大幅度的下调,但商品房销售面积增速还在回落,主要原因是房价出现了下 跌,实际房贷利率不降反升,因此才出现这个结果。由此可以看出,不是降息对刺激
11、商 品房销售没有作用,而是降息幅度不够,实际房贷利率并未下降。预计2023年5年期 LPR利率还有大幅下降空间,同时首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的23个 大幅增加。2022年支持房地产政策时鼐福2022/1/6并购贷不计入“=道红线”2021年11月就传出的“地产收并购不计入二道红线”的宽松信号落地2022/1/9 超7城发布住房补贴政策发布购房补贴政策的队伍在扩大。近半月来,包括保定、玉林、亳州、昆明、长春、珠海等在内的至少7城公布涉及购房补贴的相关政策。2022/1/10 市场传闻央行将救助困难房 央行11家需要流动性支持的房企名单。 企2022/1/12 北海市印发关于调整住房
12、缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的,最低首付款比例由 公积金贷款政策的通知60%下调至40%。止匕通知自1月12日起开始执行。2022/1/18 河南:扩大保障性租赁住房河南省政府办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的实施意见,要求加快发展 供给 解决新市民青年人住 保障性租赁住房,解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。房困难2022/1/30 央行、银保监会发布:保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度2022/2/8 宁波:共有产权住房取得不宁波市共有产权住房管理办法(试行)出台,并将于2022年2月2
13、6日起施行。动产权证满10年可上市交办法规定,取得不动产权证书满10年的共有产权住房可以上市转让。易2022/2/28 住建部:关于银行保险机构 切实增加保障性租赁住房供给,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难, 支持保障性租赁住房发展的 是党中央、国务院的重大决策部署,是“十四五”时期住房建设的重点任务。指导意见2022/3/1 郑州:引导在郑金融机构加 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买 大个人住房按揭贷款投放 普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。下调住房贷款利率2022/3/13 东莞集中土拍取消新房销售 东莞今年首批集中供地取消对
14、新房销售限价限价2022/3/15 租赁住房保障纳入中央财政财政部、住建部联合印发中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法,补助 城镇保障性安居工程补助资 资金实施期限至2025年。补助资金支持范围包括:一是租赁住房保障、二是城镇老 金支持范围旧小区改造、三是城市棚户区改造2022/6/10 加强住房金融服务,满足新银保监会发布关于银行业保险业加强新市民金融服务有关情况的通报。表示要加 市民安居需求强住房金融服务,满足新市民安居需求。强调加大对保障性住房建设的时间事件内容2022/6/23加快落实租金减免政策措 施,确保阶段性减免市场主 体房屋租金政策落地见效住建部、国家发改委、财政部等8部
15、门联合发布关于推动阶段性减免市场主体房屋 租金工作的通知,要求加快落实租金减免政策措施。2022/7/12坚持“房住不炒”,完善城 市住房体系,建立多主体供 给、多渠道保障、租购并举 的住房制度发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案,提出,完善城市住房体系。坚持房 子是用来住的、不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住 房制度,夯实城市政府主体责任,稳地价、稳房价、稳预期。建立住房和土地联动 机制,实施房地产金融审慎管理制度,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。2022/7/21将配合地方政府推进“保交 楼”支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求,引导金融机构市场化参与风
16、险处 置,与住建部、人民银行加强协同,配合地方政府积极推进“保交楼、保民生、保 稳定”工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。2022/7/25因城施策促进房地产市场平 稳健康发展因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需 求。2022/8/16国家卫健委等17部门:精 准实施购房租房向多子女家 庭倾斜国家卫健委等十七部门发布关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意 见,提出,精准实施购房租房向多子女家庭倾斜。在缴存城市无自有住房且租赁住 房的多子女家庭,可按照实际房租支出提取住房公积金;对购买首套自住住房的多 子女家庭,有条件的城市可给
17、予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。2022/9/15住房改革与发展司司长王胜 军住建部将会同有关部门,从四个方面促进房地产市场平稳健康发展:一是,坚持一 个定位,即房子是用来住的、不是用来炒的。这是做好房地产工作的根本遵循。二 是,健全两个体系,一个是住房市场体系,一个是住房保障体系,这两者缺一不 可。三是,努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。四是,完善人房地钱四个要 素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。2022/9/22多部门多地合力“保交楼”住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台专门措施,以政策性银行专 项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目
18、建设交付。多地 政府因城施策,推动“保交楼、稳民生”,部分停工项目开始复工。2022/9/29央行、银保监会发布:阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限2022/9/30支持居民换购住房有关个人 所得税财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告,自2022 年10月1日至2023年12月31 口,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在巾场 重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其 中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;
19、 新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退 还出售现住房已缴纳的个人所得税2022/9/30中国人民银行决定下调首套 个人住房公积金贷款利率 0.15个百分点自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下 (含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%o第二套个人住房公积金贷款利 率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和 3.575%o政府官网、研究院其次是因城施策放松限制。因城施策”的首次提出是在2016年政府工作报告,文中 指出要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需
20、求和改善性需求, 因城施策化解房地产库存 目的是促进房地产市场平稳健康发展。“因城施策”成为了当 前提振房地产的重点实施政策。据统计,今年以来,“因城施策”已经在政治局会议和国 常会上多次提到。譬如:5月23日国常会提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”后, 7月21日召开的国常会提出,要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚 性需求,合理支持改善性需求”。7月28日,中央政治局会议强调:稳定房地产市场因 城施策用足用好政策工具箱。我们统计了一下今年以来部分城市出台的放松政策,大致分为如下几大类:降低首付比 例、下调房贷利率、增加贷款额度、放松限购限贷以及放宽落户政策。其中9月底的
21、政 策中允许符合条件的23个城市取消首套房贷利率下限,从媒体报道来看,其中很多城 市房贷利率已经大幅下降。但从30大中城市高频成交数据来看,刺激效果并不显著。 因此金融16条继续鼓励地方部门加大放松力度。当然在总量上也给予了商业银行支持, 比如延长贷款集中度过渡时间,允许贷款延期等。预计2023年这一政策还会继续沿用,并且会有更多城市出台放松政策,各地房贷利率 均将呈现不断下调态势。2022年三季度以来部分城市房地产政策放松情况资料来源:各地政府官网,研究院整理放松类型城市时间核心内容保定7月11日首套房首付比例最低两成,二套房首付比例降至30,南京8月12日下调商业性个人合租房贷款首付比例,
22、无房有贷,有房无贷的居民家庭, 首付比例由最低50%下调至30%,有房且贷款未结清的居民家庭首付 比例由最低80%降至60S.降低首付比例厦门8月24日在厦门无房,只要贷款已经结清,首付降到30%;买第2套,只要已经结清 贷款,首付降到40X;有1笔贷款未结清,买第2套首付降到50臬重庆9月2日职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的,最低首付款比 例由40%降低为30%。多子女缴存职工家庭购买第二套住房申请住 房公积金个人住房贷款的,最低首付款比例降低为25%。郑州9月19日郑州市各家金融机构宣布将第二套商业性个人住房贷款最低首付比例调整 为 40、o乌鲁木齐7月12日部分银行首套
23、房贷利率下调至4. 25%下调房贷利率广东9月30日江门、云浮、湛江取消利率下限,清远利率下限调整为LPR下调60个基 点,阳江利率下限调整为LPR下调40个基点。武汉10月20日武汉首套房贷利率降至3.9K长春7月13日直住房公积金个人贷款单笔最高额度提高至90万元长沙7月22日二套房公积金贷款比例降至四成,三孩家庭最高可贷80万公积金首付降低 或贷款额度增加杭州8月2日杭州市二孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的,贷款额 度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。杭州市三孩家庭无房租赁住房提取 住房公积金的,提取限额按规定额度标准上浮50%确定。济南8月15日自今日(8月1
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