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1、抚州市阳光城房房地产评估报报告书 0907311-2班财务务管理第一组组【2011】第第001号 零九九零七三一二二班财务管理理资产评估第第一组 二00一一年十二二月三十日090731-2班第一组组成员名单序号姓名学号成绩1王海(组长)0907322222周芹娜090732119973郭芳繁090731335974谢烽090732115945周燕090732008946占单华090732223947彭争荣090731110938张昊卓090731330939艾强0907323349610郑媛0907313319611渠永超0907321139512甘武0907322249513谭可铮09073
2、233293 抚州市阳光城城32栋3单单元605房房地产评估报报告书(共四部分)第一部分资产评估报告书书 二0一一年年十二月三十十日 目录摘要33评估的假设条件件和限制条件4估价师声明55致委托方函66资产评估报告书书77一、委托方77二、受托方77三、资产占有方方77四、评估范围与与对象77五、估价目的88六、评估基准日日88七、评估原则88八、评估依据110九、评估方法111十、评估结果111十一、评估报告告有效期112十二、估价师签签名112摘 要重要提示以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。 一、 委托方:张坤二、 受托方:东华理理工大学
3、经济济与管理学院院09财管第第一小组三、 评估目的:评估估房地产在评评估基准日的的公允价值,为为购买该房产产提供交易价价格参考依据据。 四、 评估估对象:抚州州市阳光城332栋3单元元605房产产 五、评估基基准日:20011年122月30日 六、评估结结果:本次评估采采用市场法进进行,通过清清查和估算计计算, 抚州市阳光城城32栋3单单元605房房产在20111年12月月30日期市市场价值为叁叁拾陆万贰仟仟陆佰柒拾贰贰元整。 七、评估报告告的有效使用用期限:自评评估基准日起起一年,即在在2011年年 12月300日至20112年12月月29日内有有效。评估的假设条件件和限制条件一、评估的假设
4、设条件:1. 委托房地产位于于临川区临川川大道9899号,周围多多为商铺、企企业,配套设设施齐全,交交通便捷,人人流量大。委委估房地产同同时位于抚州州市区,临街街分布,现做做商品房用。根根据最佳使用用原则和合法法原则的分析析,该房地产产改为商用为为最佳使用状状态。2. 假设委估房地产产产权合法,没没有产权纠纷纷。3. 假设委估房地产产现状满足所所采用的城市市规划、用途途管制和限制制条件,另有有说明的除外外。4. 被评估资产满足足公开市场假假设和持续使使用假设。二、本项估价的的限制条件1本报告有关关资料由我方方实地考察取取得,由于房房产时效原则则,本报告建建立在一定日日期范围内有有效。2.本报告
5、仅供供委托方购买买该房地产提提供参考依据据用,不对其其他用途负责责。3.本报告未考考虑抵押、担担保、出租等等他项权利对对委估对象实实际价格的影影响。4.实地查勘时时,对房屋仅仅进行一般性性查看,并未未进行结构性性测试,不可可能确定其内内部缺损。5.未经本评估估单位同意,评评估报告的全全部或任何一一部分内容不不得使用在其其他与本次项项目无关的任任何公开文件件、通告或报报告中,也不不得以任何形形式公开发表表。6.本报告一式式两份,一份份提交委托方方,一份留存存评估小组。估价师声明我们郑重声明:一、 我们在本估价报报告中陈述的的事实是真实实的和准确的的。二、 本估价报告中的的分析、意见见和结论是我我
6、们自己公正正的专业分析析、意见和结结论,但受到到本估价报告告中已说明的的假设和限制制条件的限制制。三、 我们与本估价报报告中的估价价对象没有利利害关系,也也与有关当事事人没有个人人利害关系或或偏见。四、 我们依照中华人人民共和国国国家标准房房地产估价规规范进行分分析,形成意意见和结论,撰撰写本估价报报告五、 我们已对本估价价报告中的估估价对象进行行了实地查勘勘。六、 我公司估价人员员2011年年12月200日至12月330日对该项项目进行了实实地的调查和和研究,并对对该区域的其其他同类房产产进行了比较较,采集数据据都是真实可可靠的。七、 没有人对本估价价报告提供重重要的专业帮帮助。八、 参加本
7、次估价的的估价师签名名: 资格格证书号 建房房估证字220110001号致委托方函阳光城业主:受张坤老师委托托,我公司于于2011年年12月200日至12月330日,对位位于江西省抚抚州市临川大大道989号号,建筑面积积为94.775的房产产进行市场价价格评估,评评估房地产在在评估基准日日的公允价值值,为购买该该房产提供价价格参考依据据。估价人员根据估估价目的,遵遵照我国相关关的法律、法法规和制度,遵遵循估价原则则,按照估价价程序,采用用科学合理的的估价方法,在在综合分析影影响房地产价价格因素的基基础上,对该该部分房地产产在估价时点点(基准日)的的客观合理价价值进行了评评定估算,最最终确定估价
8、价对象在估价价时点的客观观合理价值(总总价值)为人人民币3622672元,大大写:叁拾陆陆万贰仟陆佰佰柒拾贰元整整。东华理工大学经经济与管理学学院09财管管第一小组 小组组代表人:王王海 二O一一年年一二月三十十日资产评估报告书书一、委托方单位名称:张坤坤单位住址:抚州州市东华理工工大学经济与与管理学院 二、受托方机构名称:东华华理工大学经经济与管理学学院09财管管第一小组单位住址:东华华理工大学经经济与管理学学院法定代表人:王王海 三、资产占有方方业主:许永模四、评估范围与与对象(一)、房屋状状况(1)被评估房房屋于20009年建成,至至今保养较好好,无实体性性损坏,成 新率为900%。,房
9、屋屋面积94.75。(2)该房产位位于抚州市临临川大道9889号,框架架结构,(3)周围环境境评估对象位于抚抚州市梦湖东东岸,临川大大道989号号阳光城小区区内,南北走走向,左侧为为抚河,是上上顿渡镇至抚抚州市中心的的交通要塞。委委估对象地处处主干道旁,交通便捷,乘2路、22路和23路公交车均可到达,且临近洪客隆百货临川店、新城小商品市场、新城农贸市场,繁华程度较高,人流量大。周边教育资源丰富,有第九小学、第七中学,同时第六医院、第二医院也为阳光城业主提供了就诊便利。小区环境优美,绿化面积在小区内达35.4%,并配备了国际标准的物业作为保障。 (二)权益状状况 被评评估对象位于于临川大道998
10、9号,户户主于20009年购买的的房产,由于于是贷款购房房,我们取得得购房贷款合合同复印件。五、 估价目的评估房地产在评评估基准日的的公允价值,为为购买该房产产提供交易价价格参考依据据。六、 评估基准日2011年122月30日七、 评估原则根据国家有关资资产评估的规规定,本着客客观、独立、公公正、科学的的原则,还遵遵循如下工作作原则和技术术经济原则:1、 工作原则 (1)、合合法性原则 估价对象象房地产符合合城市规划对对土地用途、容容积率、覆盖盖率、建筑高高度、建筑风风格的要求,即即应以估价对对象合法使用用、合法处置置为前提进行行。估价对象象已经取得房房屋所有权证证,具备合合法性。(2)、真实
11、性性原则 资产产评估工作实实事求是,尊尊重实际,尊尊重科学,在在评估过程中中以实际材料料为基础,以以确凿证据为为依据,以科科学的态度为为指针,客观观公允地反映映评估结果。(3)、可行性性原则评估人员根据评评估对象的特特点和性质以以及当时所具具备的条件,指指定切实可行行的评估方案案,并采用合合适的评估方方法进行评估估。 (4)、简易易型原则 要求求资产评估工工作在达到相相应准确度要要求的前提下下,尽量使评评估工作简便便易行,以节节约人力、物物力、财力和和时间,提高高资产评估效效率。2、技术经济原原则(1)、预期收收益原则 以技术原原则的形式概概括出资产价价值。(2)、供求原原则 假定在其其他条件
12、不变变的前提下,商商品的价格随随着需求的增增长而上升,随随着供给的增增长而下降。(3)、替代原原则 作作为一种市场场规律,在同同一市场具有有相同市场效效能的商品应应有大致相同同的交换价值值。(4)、估价日日期原则 市市场是变化的的,资产的价价值会随着市市场条件的变变化而不断改改变,因此要要求资产评估估必须有评估估基准日,而而且评估值就就是评估基准准日的资产价价值。八、 评估依据 (一)、行为为依据 委托托方与受托方方签订的资资产评估协议议书以及委委托评估函 (二)、有关关法律、法规规、政策文件件和技术章程程 (11)、中华华人民共和国国土地管理法法 (22)、中华华人民共和国国房地产管理理法
13、(33)、房地地产估价规范范(GB/T 502291-19999) (44)、城镇镇土地估价规规程(GBB/T 188508-22001) (5)、地方方人民政府及及有关部门颁颁布的法规文文件(三)、产权依依据 (11)、房屋屋所有权证 (22)、国有有土地使用证证 (四)、价价格依据 报价单及至至房屋中介机机构获知的租租金及物业管管理费等信 (五)、本本小组查阅相相关资料获取取的其他信息息 (六)、小小组成员现场场查勘 九、 评估方法 评估估人员在实地地勘查的基础础上,对待评评估房地产的的各种资料和和信息进行了了认真地分析析,根据估价价日期委估房房地产用途,估估价目的,资资料状况和抚抚州市房
14、地产产市场的实际际情况,决定定采用市场比比较法和成本本法来评估房房地产的价格格。(一)以市场场法为主评估估方法 市场场法是指在评评估房地产价价值时,利用用市场上同样样或类似资产产的已经成交交的房地产近近期交易价格格,经过直接接比较或者类类比分析以估估测资产价值值的评估技术术方法。运用用市场法的基基本前提是:第一,要有有一个活跃的的公开市场。第第二,要有至至少三个以上上可比的资产产及其交易活活动。第三,可可以搜集到可可比的指标和和技术参数。此此次评估活动动满足此三点点要求且相关关指标很容易易获取,故采采用此方法为为主要评估方方法。具体说说来采用的技技术方法是市市场售价类比比法。(二)以成本本法为
15、次评估估方法 成本本法是以重新新建造委估房房地产或同类类房地产的建建筑物部分所所需花费的成成本为基础,扣扣除与新建筑筑物相比的价价值损耗部分分,再加上房房屋建筑物基基地地价来确确定房地产价价值。它的前前提条件是:(1)委估估资产处于继继续使用状态态。(2)应应当具备可利利用的历史资资料,同时,现现时资产与历历史资产具有有相同性或者者可比性。(33)形成资产产价值的耗费费是必须的。在在满足了以上上三点后,我我们采用成本本法作为次评评估方法。十、评估结果 通过充充分的市场的的调查及科学学的评估方法法,我们最后后得出该房地地产的价格为为叁拾陆万贰贰仟陆佰柒拾拾贰元整。十一、评估报告告有效期: 自评估
16、估基准日起一一年,即在22011年112月30日日至20122年12月229日内有效效。十二、估价师签签名: 资格证证书号 建房估证证字201110011号 东华理工工大学经济与与管理学院009财管第一一小组 二O一一一 年十二月三十日日 抚州市阳光光城32栋33单元6055房地产评估估报告书(共四部分)第二部分 资产产评估技术说说明 二0一一年十十二月三十日日 目录一、 评估对象3二、个别因素分分析3三、区域因素分分析5四、市场背景分分析6五、评估方法的的选用9六、评估过程10七、评估结果20抚州市阳光城332栋3单元元605房地地产评估技术术说明一、评估对象抚州市阳光城332栋3单元元60
17、5房地地产二、个别因素分分析(一)面积结构构材料 被评评估的抚州市市阳光城322栋3单元6605房地产产建于20009年,维护护保养较好,无无实体性损坏坏。房屋面积积94.755,位于总总楼层的第六六层,位于抚抚州市临川大大道989号号,框架结构。外外墙为高级面面砖与涂料组组合而成。内内墙地面为水水泥砂浆。(二)设计风格格 阳光光城在户型设设计上大量创创新,每个户户型都是南北北通透开扬,通通风采光极佳佳,拥有极好好的视觉景观观效果。让社社区良好景观观和居住空间间融为一体,从从而保证了室室内和室外空空间的直接交交流。室内区区域合理细分分,根据人在在不同状态下下及不同时段段内的不同行行为特点,通通
18、过细致周到到的设计手法法,赋予不同同区域不同的的性能与特征征。动静干湿湿分离,公共共空间与私密密空间的有机机结合,使人人性的需求得得到充分的满满足,为业主主营建近乎完完美的生活空空间。(三)设备设施施 楼内内水、电、燃燃气、电讯、有有线等设施齐齐全,电表、水水表统一安排排安放位置。房屋几室几厅小区内夏威夷海洋风情景观设计,热带海洋风情主题大型园林多达16个景观组团,演绎城中休闲度假生活。幼儿园、会所、商业街、儿童游乐场等配套设施一应俱全,充分保障品质生活。超大社区规划,时尚商业街、超市、商业步行街、学校医院一应俱全,花园、跑道、儿童游乐,动静皆宜。(四)、物业管管理 小区区内有专业的的物业管理
19、,进进行安全和清清洁维护。各各路出口都设设有保安,住住宅底层入口口配有门禁对对讲系统,设设周界防越警警报系统。物物业管理实实实在在,物有有所值,是阳阳光城房地产产业管精神的的核心,凭借借一流的队伍伍,一流的管管理,一流的的服务,244小时不间断断随时候命,真真诚关怀业主主冷暖。阳光光城的物业管管理队伍赢得得了小区住户户的交口称赞赞。(五)、施工质质量深耕江西多年的的洪亮房产鼎鼎立巨献,品品质保障的优优质产品,升升值潜力无限限。抚州洪亮亮房产开发公公司历经数年年规划,不懈懈努力,选址址未来市中心心稀有湖滨地地段,打造22000亩湖湖岸温馨生活活,典范社区区,以4000000大大手笔完美规规划,更
20、由实实力建筑公司司精心营造,新新现代主义的的建筑外形,全全坡屋顶设计计,超大中庭庭景观花园,力力求达到建筑筑与景观、环环境与人文的的有机融合。(六)、理念氛氛围 社区区以“人文”生活与“后小康”为理念,住住户分享丰富富自然的园林林景观,整体体风格的统一一,住宅个性性的张扬与自自然环境巧妙妙兼顾,每户户要求空间有有良好的景观观朝向,协调调建筑与绿地地的关系,可可以与自然界界无拘无束的的沟通,整个个社区的建筑筑设计、交通通设计、绿化化园林及景观观设计充分考考虑建筑与人人、建筑与自自然、人与自自然的相辅相相成的依赖共共生的关系,使使建筑、环境境与人和谐统统一。用最美美的自然风景景作为屏障,隔隔绝了噪
21、音,也也隔绝了污染染。 三、区域因素素分析(一)、地理位位置 位于于梦湖东岸,南南靠临川大道道,是上顿渡渡镇至抚州市市中心的交通通要塞。且临临近洪客隆百百货临川点、新新城小商品市市场、新城农农贸市场,左左侧为抚河,地地理位置优越越。临川大道道与梦湖的亲亲密,成就了了抚州城南湖湖景板块的独独特魅力,处处于湖景板块块核心地段的的阳光城社区区,比邻城市市新行政中心心和新体育场场,完善的城城市配套,赣赣东大道踱步步可及,公交交直达市中心心繁华区域。新新的城市行政政中心、体育育馆、梦湖公公园的规划建建设更为阳光光城的未来生生活增添无限限便利。(二)、交通概概况 估价价对象位于梦梦湖东岸,南南靠临川大道道
22、,交通便捷捷,乘2路、222路和233路公交车可可到达。夏季季5:50冬冬季6:000始,可乘22路车(剪子子口上顿渡);夏季6:330冬季6:50始,可可乘22路车车(长岭办事事处上顿渡);夏季6:440冬季7:00始,可可乘23路车车(市行政中中心上顿渡),直直达到阳光城城门口,道路路宽畅,交通通便捷。(三)、周边环环境: 学校校:第九小学学、第七中学学 医疗:第第六医院、第第二医院 购购物:农贸市市场、振宇超超市 银行:中国银行 市政:市检检察院、交警警支队、武警警支队 文化化娱乐:荷塘塘月色酒店、交交通宾馆、体体育馆 其他他:梦湖工程程四、市场背景分分析(一)、一般因因素 影响响房地产
23、价格格的一般因素素主要有地理理位置和行政政区划、经济济和社会发展展状况、房地地产市场等。 地理位置抚州,位于江西西东部,“襟领江湖,控控带闽粤”,东邻 福福建 ,南接接赣州市达广广东,北临鄱鄱阳湖。隋废废郡扩州,以以临川郡并巴巴山郡之一部部署抚州,隶隶属洪州总管管府,抚州从从此定名。抚抚州市下辖110县一区,面面积1.888万平方公里里,南北长约约222公里里,东西宽约约169公里里,全市总面面积占全省总总面积的111.27%。人人口约3800万,市政府府驻临川区。抚抚州区位条件件优越,交通通十分便利。抚抚州人杰地灵灵,素有 “才子之乡”、“文化之邦”的美誉。经济和社会发发展状况 抚州市市位于
24、江西省东部,抚河河上中游。地地处东经11153511718、北纬2662928330之间。东邻邻福建省建宁县县、泰宁县、光泽泽县、邵武市,南接接江西省赣州州市石城县、宁都都县,西连吉安市永丰县、新干县和宜春市的丰城市,北毗毗鹰潭市的贵溪溪市、余干县县和南昌市进贤贤县。南北长长约222公公里,东西宽宽约169公公里,全市总总面积占全省省总面积的111.27%。 抚州城区 市内各各种资源十分分丰富,全市市土地面积11.88万平平方公里,占占全省总面积积的11.226%。其中中耕地33.4万公 顷顷,全市人均均占有耕地00.088公公顷;牧草地地0.0644万公顷;林林地121.45万公顷顷;居民点
25、及及工矿 用地地6.23万万公顷;交通通用地1.443万公顷;水域面积99.34万公公顷;未利用用土地13.73万公顷顷。 市内矿矿产资源丰富富,有金属矿矿产20多种种,非金属矿矿产30多 种。主要有有有色 金属属(含贵金属属)、稀有金金属、黑色金金属、稀土矿矿产、瓷土矿产、建建筑材料及冶冶金辅助矿产产等,以稀有有金属铀、有有色金属铜、瓷瓷土矿和建筑筑材料矿产为为优势。已探明明储量的2330处矿床 中,内有大大型矿床1处处,中型6处处,小型2223处。已开开采利用的有有铜、铀、瓷瓷土、金、钨钨、煤、稀土土、萤石、石墨、建建筑材料等。市内水能理论蕴蕴藏量为700.246万万千瓦(其中中抚河57.
26、90万千瓦瓦,信江流域域5.4966万千瓦 ,赣赣江流域6.73万千瓦瓦,润溪河00.12万千千瓦),占全全省水能蕴藏藏量的10.29%。水水能可开发量量为49.114万千瓦,折折合年可开发发电量19.66亿千瓦瓦小时。 抚州市交通相对对比较便利,有有5条高速公公路,18条条国道纵贯抚抚州市境;铁铁路有抚州站站、抚州东站站、抚州北站站、东乡站、资资溪站;航空空方面离南昌昌昌北机场只只有两小时的的车程。抚州历史悠久,文文化源远流长长,人文底蕴深厚厚,自然风光光宜人,名胜胜古迹众多,革革命胜迹遍布布,艺术遗产产独特,地方方物产丰富,形形成独特的旅旅游资源。房地产市场分分析 今年以来,国国家和地方对
27、对房地产业采采取了一系列列宏观调控政政策措施,但但抚州市房地地产开发投资资增速较快,房房屋销售面积积平稳增长、房房价保持逐步步增长的态势势。 今年上半年,全全市房地产开开发完成投资资31.733亿元,同比比增长36.8%,房地地产开发市场场呈现出以下下特点:1)房地产开发发投资较快增增长,增速逐逐月加快。全市房地产开发发投资31.73亿元,同同比增长366.8%。从从上半年各月月完成情况看看,呈逐月加加快的趋势,11-2月同比比增长8.22%、1-33月同比增长长18.4%、1-4月月同比增长220.6%、11-5月同比比增长28.9%。在房地产开发投投资中,住宅宅投资27.65亿元,增增长3
28、8.11%,比一季季度提高188.4个百分分点;办公楼楼投资0.111亿元,下下降57.66%;商业营营业用房投资资2.85亿亿元,增长330.3%;其他投资11.12亿元元,增长555.4%。2)房屋施工面面积、竣工面面积保持上升升势头。 全市房房屋施工面积积638.006万平方米米,同比增长长34.4%。其中,住住宅施工面积积561.885万平方米米,增长344.2%;办办公楼4.005万平方米米,增长5.7%;商业业用房60.94万平方方米,增长440.0%;其他房屋111.21万万平方米,增增长31.66%。全市房房屋竣工面积积55.588万平方米,同同比55.11%。其中,住住宅竣工
29、面积积46.988万平方米,同同比增长622.1%。3)新建商品房房销售规模较较快增长。 全市新新建商品房销销售面积1115.87万万平方米,同同比增长277.5%。其其中住宅销售售面积1077.65万平平方米,同比比增长29.6%。商品品住宅放量成成交,带动市市场销售快速速增长。从今今年销售看,11-2月份销销售规模较小小,3月份是是全市商品房房销售高峰区区,4、5月月份销售规模模有所回落,66月份销售规规模回升。全全市今年2-6月份的新新建商品房销销售面积分别别为22.885万平方米米、30.226万平方米米、19.447万平方米米、21.110万平方米米和22.119万平方米米。4)商品
30、住房价价格持续上涨涨,销售单价价涨势依然坚坚挺。 今年以以来,全市房房地产整体市市场表现良好好,商品住房房价格一直上上升,销售金金额增长较快快,销售单价价稳步增长。累累计到6月份份,全市商品品房销售金额额34.788亿元,同比比增长61.0%,其中中住宅销售金金额31.115亿元,同同比增长666.7%。在在楼市销量增增大的同时,房房屋销售均价价也有所上升升。从20110年10月月份开始,全全市商品房及及住宅单价持持续上涨,今今年2月份,全全市商品房销销售均价28869元/平平方米,6月月份,全市商商品房销售均均价已达30002元/平平方米,同比比增长26.3%;比一一季度上涨33.1%。黄黄
31、金地段、交交通便利区域域、学区房仍仍是购房者首首选的房源,不不仅销量大,房房价还攀高,如如5月底君临临福泰住房均均价高达50000元/平平方米,与22010年55月开盘时住住房均价比,增增长35.00%。热点房房源和高价房房的热销成为为推动全市房房价上涨重要要推手。5)主要先行指指标大幅增长长。 全市市房地产开发发本年购置土土地面积、待待开发土地面面积和本年土土地成交价款款等指标增幅幅明显。其中中,房地产开开发土地购置置面积4800238平方方米,同比增增长246.3%,比同同期增速高出出59.8个个百分点;土土地成交价款款695711万元,同比比增长4633.5%,比比同期增速高高234.3
32、3个百分点五、 评估方法的选用用 评估估人员在实地地勘查的基础础上,对待评评估房地产的的各种资料和和信息进行了了认真地分析析,根据估价价日期委估房房地产用途,估估价目的,资资料状况和抚抚州市房地产产市场的实际际情况,决定定采用市场比比较法和成本本法来评估房房地产的价格格。(一)、以市场场法为主评估估方法 市场场法是指在评评估房地产价价值时,利用用市场上同样样或类似资产产的已经成交交的房地产近近期交易价格格,经过直接接比较或者类类比分析以估估测资产价值值的评估技术术方法。运用用市场法的基基本前提是:第一,要有有一个活跃的的公开市场。第第二,要有至至少三个以上上可比的资产产及其交易活活动。第三,可
33、可以搜集到可可比的指标和和技术参数。此此次评估活动动满足此三点点要求且相关关指标很容易易获取,故采采用此方法为为主要评估方方法。具体说说来采用的技技术方法是市市场售价类比比法。(二)、以成本本法为次评估估方法 成本本法是以重新新建造委估房房地产或同类类房地产的建建筑物部分所所需花费的成成本为基础,扣扣除与新建筑筑物相比的价价值损耗部分分,再加上房房屋建筑物基基地地价来确确定房地产价价值。它的前前提条件是:(1)委估估资产处于继继续使用状态态。(2)应应当具备可利利用的历史资资料,同时,现现时资产与历历史资产具有有相同性或者者可比性。(33)形成资产产价值的耗费费是必须的。在在满足了以上上三点后
34、,我我们采用成本本法作为次评评估方法。六、评估过程(一)市场法1.收集充足的的市场交易资资料选择参照照物一般来说参照物物不得少于三三个,参照物物的比较实例例应符合以下下条件:(1)与待估估房地产处于于同一地区或或在同一市场场供需圈内,这这样参照物与与待估房地产产才具有可比比性和可替代代性。(2)与待估估房地产在具具体条件上同同一或类似,能能进行个别因因素比较。(3)必须是是正常交易或或可调整为正正常交易,待待估对象和交交易行为都符符合法律规定定。(4)与待估估房地产评估估基准日接近近。因为房地地产价格会经经常变,与变变动日期越接接近,可比较较性越大。1.确定比较因因素 项项目比较因素交易实例A
35、 交易实例B交易实例C 待评估房产坐落环城北路学府路西湖绿洲阳光城小区所处地区偏远临近临近一般市区用地性质住宅住宅住宅商业交易价格355039104100待估 交易日期2008年1月月2003年4月月2009年7月月2009年2月月交易情况正常正常正常正常交易方式出让出让出让 提供依据 区域因因素基础设施状况较差较好较好较好公共设施完善度度一般一般一般一般交通状况较差一般一般一般区域土地利用方方向商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业、住宅商业繁华程度较差较好较好较好环境质量一般一般一般一般个别因素建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构物业管理情况一般一般一般一般设施设备情况一般一般一般一般装修
36、情况一般较差一般一般楼层6层7层2层6层居室朝向朝南朝南朝南朝南小区环境一般一般较好较好停车状况较好较差较好较好面积9012014094.75房屋状况较好一般较好较好使用年限64年59年65年45年容积率2.22.22.61.722. 确定比较因素系系数间下表 项目比较因素交易实例A 交易实例B交易实例C 交易价格355039104100交易日期9893100交易情况100100100区域因素基础设施状况 95100100公共设施完善度度100100100交通状况95100100区域土地利用方方向100100100商业繁华程度97100100环境质量100100100个别因素建筑结构10010
37、0100物业管理情况100100100设施设备情况100100100装修情况10095100楼层10098105居室朝向100100100小区环境9898100停车状况10095100面积98105110房屋状况10097100使用年限119114120容积率9797913. 比准价格确定 项目比较因素交易实例A 交易实例B交易实例C 交易价格355039104100交易日期100/98100/93100/1000交易情况100/1000100/1000100/1000区域因素基础设施状况100/95100/1000100/1000公共设施完善度度100/1000100/1000100/100
38、0交通状况100/95100/1000100/1000区域土地利用方方向100/1000100/1000100/1000商业繁华程度100/97100/1000100/1000环境质量100/1000100/1000100/1000个别因素建筑结构100/1000100/1000100/1000物业管理情况100/1000100/1000100/1000设施设备情况100/1000100/1000100/1000装修情况100/1000100/95100/1000楼层100/1000100/98100/1055居室朝向100/1000100/1000100/1000小区环境100/98100/
39、98100/1000停车状况100/1000100/95100/1000面积100/98100/1055100/1100房屋状况100/1000100/97100/1000使用年限100/1199100/1144100/1200容积率100/97100/97100/91比准价格373341753575采用简单算术平平均法求取评评估结果。房地产评估单价价为(37333+41775+35775)/3=3827.67 元/委估房地产总价价=38277.6794.755=3626772元(二) 、成本法运用成本法求取取估价对象房房地产价值,是是根据被评估估资产在基准准日的重新价价格,扣除损损耗后确定被被评估房地产产的价格,新新建房地产没没有折旧,其其价格评估可可以直接利用用取得土地的的价款,房地地产的开发成成本、开发费费用、其他费费用、税金和和利润来计算算。1.取得土地使使用权所支付付的金额通过国家出让方方式取得的土土地使用权,去去的土地使用用权所支付的的金额包括土土地出让金额额和相关的登登记费、手续续费。根据抚抚州市洪亮房房产开发有限限公司,洪亮亮阳光城商品品住宅成本基基本参数可知知,该房地产产的去的土地地使用权所字字符的金额为为154(元元/)。 2.开发成
限制150内