2023年-房地产评估管理及资产管理知识分析报告书.docx
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1、抚州市阳光城房地产评估报告书090731-2班财务管理第一组2011第001号零九零七三一二班财务管理资产评估第一组年十二月三十日 可到达,且临近洪客隆百货临川店、新城小商品市场、新城农贸市 场,繁华程度较高,人流量大。周边教育资源丰富,有第九小学、 第七中学,同时第六医院、第二医院也为阳光城业主提供了就诊便 利。小区环境优美,绿化面积在小区内达35.4%,并配备了国际标 准的物业作为保障。(二)权益状况被评估对象位于临川大道989号,户主于2009年购买的房产, 由于是贷款购房,我们取得购房贷款合同复印件。五、估价目的评估房地产在评估基准日的公允价值,为购买该房产提供交易 价格参考依据。六、
2、评估基准日2011年12月30日七、评估原则根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学 的原则,还遵循如下工作原则和技术经济原则:1、 工作原则(1)、合法性原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、 建筑高度、建筑风格的要求,即应以估价对象合法使用、合法处置为前提进行。估价对象已经取得房屋所有权证,具备合法性。(2)、真实性原则资产评估工作实事求是,尊重实际,尊重科学,在评估过程中 以实际材料为基础,以确凿证据为依据,以科学的态度为指针,客 观公允地反映评估结果。(3)、可行性原则评估人员根据评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件, 指定切实可行的评估方案,并采
3、用合适的评估方法进行评估。(4)、简易型原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下,尽量使评 估工作简便易行,以节约人力、物力、财力和时间,提高资产评估 效率。2、技术经济原则(1)、预期收益原则以技术原则的形式概括出资产价值。(2)、供求原则假定在其他条件不变的前提下,商品的价格随着需求的增长而 上升,随着供给的增长而下降。(3)、替代原则作为一种市场规律,在同一市场具有相同市场效能的商品应有 大致相同的交换价值。(4)、估价日期原则市场是变化的,资产的价值会随着市场条件的变化而不断改 变,因此要求资产评估必须有评估基准日,而且评估值就是评估基 准日的资产价值。八、评估依据(一)、行为
4、依据委托方与受托方签订的资产评估协议书以及委托评估函 (二)、有关法律、法规、政策文件和技术章程(1)、中华人民共和国土地管理法(2)、中华人民共和国房地产管理法(3)、房地产估价规范(GB/T 50291-1999)(4)、城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)(5)、地方人民政府及有关部门颁布的法规文件(三)、产权依据(1)、房屋所有权证(2)、国有土地使用证(四)、价格依据报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等信(五)、本小组查阅相关资料获取的其他信息(六)、小组成员现场查勘九、评估方法评估人员在实地勘查的基础上,对待评估房地产的各种资料和 信息进行了认真地分析,根据
5、估价日期委估房地产用途,估价目的, 资料状况和抚州市房地产市场的实际情况,决定采用市场比较法和 成本法来评估房地产的价格。(一) 以市场法为主评估方法市场法是指在评估房地产价值时,利用市场上同样或类似资产 的已经成交的房地产近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以 估测资产价值的评估技术方法。运用市场法的基本前提是:第一, 要有一个活跃的公开市场。第二,要有至少三个以上可比的资产及 其交易活动。第三,可以搜集到可比的指标和技术参数。此次评估 活动满足此三点要求且相关指标很容易获取,故采用此方法为主要 评估方法。具体说来采用的技术方法是市场售价类比法。(二) 以成本法为次评估方法成本法是以重新建
6、造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所 需花费的成本为基础,扣除与新建筑物相比的价值损耗部分,再加 上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是:(1) 委估资产处于继续使用状态。(2)应当具备可利用的历史资料,同 时,现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。(3)形成资产价 值的耗费是必须的。在满足了以上三点后,我们采用成本法作为次 评估方法。十、评估结果通过充分的市场的调查及科学的评估方法,我们最后得出该房地 产的价格为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。十一、评估报告有效期:自评估基准日起一年,即在2011年12月30日至2012年12月 29日内有效。十二、估价师签名:资格证书号建房估
7、证字2()11()()1号东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组年十二月三十日(共四部分)第二部分资产评估技术说明年十二月三十日目录一、评估对象3二、个别因素分析3三、区域因素分析5四、市场背景分析6五、评估方法的选用9六、评估过程10七、评估结果20抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估技术说明一、评估对象抚州市阳光城32栋3单元605房地产二、个别因素分析(一)面积结构材料被评估的抚州市阳光城32栋3单元605房地产建于2009 年,维护保养较好,无实体性损坏。房屋面积94.75肝,位于总 楼层的第六层,位于抚州市临川大道989号,框架结构。外墙为高 级面砖与涂料组合而成。内墙地面为
8、水泥砂浆。(二)设计风格阳光城在户型设计上大量创新,每个户型都是南北通透开扬, 通风采光极佳,拂有极好的视觉景观效果。让社区良好景观和居住 空间融为一体,从而保证了室内和室外空间的直接交流。室内区域 合理细分,根据人在不同状态下及不同时段内的不同行为特点,通 过细致周到的设计手法,赋予不同区域不同的性能与特征。动静干 湿分离,公共空间与私密空间的有机结合,使人性的需求得到充分 的满足,为业主营建近乎完美的生活空间。(三)设备设施楼内水、电、燃气、电讯、有线等设施齐全,电表、水表统一 安排安放位置。房屋几室几厅小区内夏威夷海洋风情景观设计,热带海洋风情主题大型园林多达16个景观组团,演绎城中休闲
9、度假 生活。幼儿园、会所、商业街、儿童游乐场等配套设施一应俱全, 充分保障品质生活。超大社区规划,时尚商业街、超市、商业步行 街、学校医院一应俱全,花园、跑道、儿童游乐,动静皆宜。(四)、物业管理小区内有专业的物业管理.,进行安全和清洁维护。各路出口都 设有保安,住宅底层入口配有门禁对讲系统,设周界防越警报系统。 物业管理实实在在,物有所值,是阳光城房地产业管精神的核心, 凭借一流的队伍,一流的管理,一流的服务,24小时不间断随时候 命,真诚关怀业主冷暖。阳光城的物业管理队伍赢得了小区住户的 交口称赞。(五)、施工质量深耕江西多年的洪亮房产鼎立巨献,品质保障的优质产品,升值潜力 无限。抚州洪亮
10、房产开发公司历经数年规划,不懈努力,选址未来 市中心稀有湖滨地段,打造2000亩湖岸温馨生活,典范社区,以 400000 大手笔完美规划,更由实力建筑公司精心营造,新现代主 义的建筑外形,全坡屋顶设计,超大中庭景观花园,力求达到建筑 与景观、环境与人文的有机融合。(六)、理念氛围社区以“人文”生活与“后小康”为理念,住户分享丰富自然 的园林景观,整体风格的统一,住宅个性的张扬与自然环境巧妙兼 顾,每户要求空间有良好的景观朝向,协调建筑与绿地的关系,可 以与自然界无拘无束的沟通,整个社区的建筑设计、交通设计、绿 化园林及景观设计充分考虑建筑与人、建筑与自然、人与自然的相 辅相成的依赖共生的关系,
11、使建筑、环境与人和谐统一。用最美的 自然风景作为屏障,隔绝了噪音,也隔绝了污染。三、区域因素分析(一)、地理位置位于梦湖东岸,南靠临川大道,是上顿渡镇至抚州市中心的交 通要塞。且临近洪客隆百货临川点、新城小商品市场、新城农贸市 场,左侧为抚河,地理位置优越。临川大道与梦湖的亲密,成就了 抚州城南湖景板块的独特魅力,处于湖景板块核心地段的阳光城社 区,比邻城市新行政中心和新体育场,完善的城市配套,赣东大道 踱步可及,公交直达市中心繁华区域。新的城市行政中心、体育馆、 梦湖公园的规划建设更为阳光城的未来生活增添无限便利。(二)、交通概况估价对象位于梦湖东岸,南靠临川大道,交通便捷,乘2路、 22路
12、和23路公交车可到达。夏季5:50冬季6:00始,可乘2路车 (剪子口一上顿渡);夏季6:30冬季6:50始,可乘22路车(长岭 办事处一上顿渡);夏季6:40冬季7:00始,可乘23路车(市行政 中心一上顿渡),直达到阳光城门口,道路宽畅,交通便捷。(三)、周边环境:学校:第九小学、第七中学医疗:第六医院、第二医院购物: 农贸市场、振宇超市银行:中国银行市政:市检察院、交警支队、 武警支队文化娱乐:荷塘月色酒店、交通宾馆、体育馆其他:梦090731-2班第一组成员名单序号姓名学号成绩1王海(组长)090732222周芹娜09073219973郭芳繁09073135974谢烽090732159
13、45周燕09073208946占单华09073223947彭争荣09073110938张昊卓09073130939艾强090732349610郑媛090731319611渠永超090732139512090732249513谭可铮0907323293湖工程四、市场背景分析(一)、一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济 和社会发展状况、房地产市场等。地理位置抚州,位于江西东部,“襟领江湖,控带闽粤”,东邻 福建,南 接赣州市达广东,北临鄱阳湖。隋废郡扩州,以临川郡并巴山郡之一 部署抚州,隶属洪州总管府,抚州从此定名。抚州市下辖10县一区, 面积L 88万平方公里,南北长约
14、222公里,东西宽约169公里,全 市总面积占全省总面积的11.27%。人口约38。万,市政府驻临川区。 抚州区位条件优越,交通十分便利。抚州人杰地灵,素有“才子之 乡”、“文化之邦”的美誉。经济和社会发展状况抚州市位于江西省东部,抚河上中游。地处东经115 35 117 18,、北纬26 2928 30之间。东邻福建省建宁县、泰 宁县、光泽县、邵武市,南接江西省赣州市石城县、宁都县,西连 吉安市永丰县、新干县和宜春市的丰城市,北毗鹰潭市的贵溪市、 余干县和南昌市进贤县。南北长约222公里,东西宽约169公里, 全市总面积占全省总面积的11.27%。市内各种资源十分丰富,全市土地面积L88万平
15、方公里,占全省总面积的11. 26%。其中耕地33. 4万公 顷,全市人均占有耕地0. 088 公顷;牧草地0.064万公顷;林地121.45万公顷;居民点及工矿用 地6. 23万公顷;交通用地1.43万公顷;水域面积9. 34万公顷;未 利用土地13. 73万公顷。市内矿产资源丰富,有金属矿产20多种,非金属矿产30多种。 主要有有色 金属(含贵金属)、稀有金属、黑色金属、稀土矿产、瓷 土矿产、建筑材料及冶金辅助矿产等,以稀有金属铀、有色金属铜、 瓷土矿和建筑材料矿产为优势。已探明储量的230处矿床中,内有 大型矿床1处,中型6处,小型223处。已开采利用的有铜、铀、瓷 土、金、鸨、煤、稀土
16、、萤石、石墨、建筑材料等。市内水能理论蕴藏量为70. 246万千瓦(其中抚河57. 90万千瓦, 信江流域5. 496万千瓦,赣江流域6. 73万千瓦,润溪河0.12万千 瓦),占全省水能蕴藏量的10. 29机 水能可开发量为49. 14万千瓦, 折合年可开发电量19. 66亿千瓦小时。抚州市交通相对比较便利,有5条高速公路,18条国道纵贯抚 州市境;铁路有抚州站、抚州东站、抚州北站、东乡站、资溪站;航 空方面离南昌昌北机场只有两小时的车程。抚州历史悠久,文化源远流长,人文底蕴深厚,自然风光宜人, 名胜古迹众多,革命胜迹遍布,艺术遗产独特,地方物产丰富,形成 独特的旅游资源。房地产市场分析今年
17、以来,国家和地方对房地产业采取了一系列宏观调控政策措 施,但抚州市房地产开发投资增速较快,房屋销售面积平稳增长、房价保持逐步增长的态势。今年上半年,全市房地产开发完成投资31. 73亿元,同比增长36.8%,房地产开发市场呈现出以下特点:1)房地产开发投资较快增长,增速逐月加快。全市房地产开发投资31. 73亿元,同比增长36. 8%。从上半年各月 完成情况看,呈逐月加快的趋势,1-2月同比增长8.2%、1-3月同比增 长18.4%、1-4月同比增长206%、1-5月同比增长28. 9%。在房地产开发投资中,住宅投资27. 65亿元,增长38. 1%,比一季 度提高18. 4个百分点;办公楼投
18、资0.11亿元,下降57.6机商业营业 用房投资2. 85亿元,增长30. 3%;其他投资L 12亿元,增长55. 4%。 2)房屋施工面积、竣工面积保持上升势头。全市房屋施工面积638. 06万平方米,同比增长34. 4%。其中,住 宅施工面积561. 85万平方米,增长34. 2%;办公楼4. 05万平方米,增 长5. 7%;商业用房60.94万平方米,增长40.0%;其他房屋11. 21万平 方米,增长31. 6%。全市房屋竣工面积55. 58万平方米,同比55.设。 其中,住宅竣工面积46. 98万平方米,同比增长62.1吼 3)新建商品房销售规模较快增长。全市新建商品房销售面积115
19、. 87万平方米,同比增长27. 5%。其 中住宅销售面积107. 65万平方米,同比增长29. 6册 商品住宅放量成 交,带动市场销售快速增长。从今年销售看,-2月份销售规模较小, 3月份是全市商品房销售高峰区,4、5月份销售规模有所回落,6月份 销售规模回升。全市今年2-6月份的新建商品房销售面积分别为22. 85 万平方米、30.26万平方米、19. 47万平方米、21. 10万平方米和22. 19 万平方米。4)商品住房价格持续上涨,销售单价涨势依然坚挺。今年以来,全市房地产整体市场表现良好,商品住房价格一直上 升,销售金额增长较快,销售单价稳步增长。累计到6月份,全市商 品房销售金额
20、34. 78亿元,同比增长61.0%,其中住宅销售金额31. 15 亿元,同比增长66. 7%。在楼市销量增大的同时,房屋销售均价也有 所上升。从2010年10月份开始,全市商品房及住宅单价持续上涨,今 年2月份,全市商品房销售均价2869元/平方米,6月份,全市商品房 销售均价已达3002元/平方米,同比增长26. 3%;比一季度上涨3.1%。 黄金地段、交通便利区域、学区房仍是购房者首选的房源,不仅销量 大,房价还攀高,如5月底君临福泰住房均价高达5000元/平方米,与 2010年5月开盘时住房均价比,增长35.0%。热点房源和高价房的热销 成为推动全市房价上涨重要推手。5)主要先行指标大
21、幅增长。全市房地产开发本年购置土地面积、待开发土地面积和本年土 地成交价款等指标增幅明显。其中,房地产开发土地购置面积480238 平方米,同比增长246.3%,比同期增速高出59.8个百分点;土地 成交价款69571万元,同比增长463. 5%,比同期增速高234. 3个百 分点五、评估方法的选用评估人员在实地勘查的基础上,对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析,根据估价日期委估房地产用途,估价目的, 资料状况和抚州市房地产市场的实际情况,决定采用市场比较法和 成本法来评估房地产的价格。(一)、以市场法为主评估方法市场法是指在评估房地产价值时,利用市场上同样或类似资产 的已经成交的房
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