张家港策划报告完整稿(1)35516.docx
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1、目录第一章 市场篇1 张家港简介介2 地理位置3 港口经济4 城市发展趋趋向5 市场篇总结结第二章 项目篇1 项目介绍2 现有酒店经经营分析3 SWOT分分析第三章 定位篇1 项目总体定定位2 客户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品建议篇篇1 项目产品建建议2 装修标准建建议第五章 市场推广篇篇1 推广思路2 执行部分3 公关策划部部分第六章 销售篇1 销售策略2 投资分析3 运营分析4 销售计划建建议第一章 市场篇1、张家港港简介 城市性质。张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位。长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。 市域空间规规
2、划。规划划形成“一城、双双核、五片片”的空间结结构。“一城”指指张家港作作为高度城城市化地区区,呈现整整体发展的的空间结构构特征,整整个张家港港就是一个个城市。“双核”指指杨舍城区区和金港城城区,是市市域内主要要的居住和和公共服务务中心。“五片”指指杨舍城区区、金港城城区和锦丰丰片区、塘塘桥片区、乐乐余片区。规划至20020年,市市域总人口口169万万,其中城城市人口1142万人人(含外来来人口800万),城城市化水平平84%,市市域城镇建建设用地控控制在1771平方公公里。2、地理位位置 张家港港市位于中中国“黄金水道道”长江江下游南岸岸江苏省境境内, 处处于中国沿沿江及沿海海两大经济济带的
3、交汇汇处,上海海、南京、苏苏州、无锡锡等大中城城市环列四四周,距上上海98公公里、苏州州58公里里、无锡440公里、常常州70公公里、南通通30公里里、南京2200公里里,距上海海虹桥机场场98公里里,上海浦浦东机场1150公里里,南京禄禄口机场2200公里里。全市总面积积999平平方公里,人人口85万万。由于其其独特的地地理位置和和成熟的交交通基础建建设,面对对上海经济济圈和海外外出口经济济的工业建建设,使其其成为了一一个新兴的的港口工业业城市。3、港口经经济 张张家港市境境内有长江江沿线得天天独厚的天天然国际商商港-张张家港港,长长江岸线达达60多公公里,其中中可建万吨吨级以上泊泊位的深水
4、水岸线达333公里。张张家港港深深,水贴岸岸、不冻不不淤、安全全避风、常常年作业。现现有万吨级级以上泊位位33个, 20044年完成货货物吞吐量量63977.8万吨吨,其中集集装箱运量量32.88万标箱,分别增长长41.88%和322.6%。同同世界上1140多个个国家和地地区有货运运往来,我我国最重要要的出口港港之一。 20044年,批办办三资企业业200家家,注册外外资13.2亿美元元 ,比上上年增长111.3,到帐外外资6.44亿美元,增增长6.44,其中中到帐外资资验资数22.88亿亿美元。张张家港保税税区、省级级开发区、扬扬子江化学学工业园和和扬子江冶冶金工业园园注册外资资、到帐外外
5、资分别占占全市的551.6和53.8,33个镇注册册外资超亿美元,22个镇实现现了翻番。全全市当年共共批办投资资超千万美美元项目882只,注注册外资111.5亿亿美元,分分别增长661%和444.1%。出口超超千万美元元企业达到到40家,江江苏国泰国国际集团出出口连续四四年位居全全省级外贸贸集团首位位。外经合合作不断拓拓展,劳务务输出总量量继续位居居苏州第一一,新批海海外企业境境外投资总总额居全省省县(市)首首位。从这些数据据中可以看看到张家港港经济发展展的步伐,这这个良好的的大环境是是为各个行行业的发展展奠定了基基础,其中中也包含了了酒店行业业的长足发发展。4、城市发发展趋向城市核心区区以完
6、善城城市功能为为主;城西组团突突出购物公公园建设;城东组团加加快物流园园区、专业业市场、梁梁丰生态园园和文化中中心建设;暨阳湖建设设全面展开开;城北组团严严格控制。整个城市都都是朝着建建设成为长长江三角洲洲一个富有有特色和竞竞争实力的的港口工业业城市,一一个富有内内涵和独特特个性的生生态园林城城市的方向向发展。5 、市场场篇总结1) 社会娱乐消消费比重逐逐步加大,社社会消费支支出将迅猛猛增大。2) 随着各项商商务活动的的开展,城城市对各项项商务设施施,特别是是酒店需求求,有极大大的需求。3) 同时商业设设施的发展展,城市的的规模也会会快速发展展。4) 城市的发展展使其居民民生活水平平的提高,又
7、又促进商业业,服务的的快速发展展。5) 经济的迅猛猛发展,促促进了企业业的商贸往往来,导致致企业的各各类商务人人士对商务务性酒店的的需求增加加,为酒店店行业营造造了一个持持续上升的的大环境。 本项目目为产权式式酒店,进进入此市场场的时机恰恰到好处。第二章 项目篇1、项目介介绍 项目地理位位置酒店位于张张家港市区区商业、文文化、娱乐乐中心暨阳路,座座落在全国国模范小区区东渡花花园,紧靠靠张扬公路路、长途车车站、港城城车站、沪沪宁高速,交交通便捷、地地理环境优优越;毗邻邻张家港保保税区,经经济技术开开发区、韩韩国工业园园、欧洲精精纺城等工工业园区,三三区六园环环绕四周。 产品概论项目位置: 张家港
8、市市暨阳中路路8号发展商: 张家港莱莱福士大酒酒店有限公公司设计单位: 上上海爱建建建筑设计院院施工单位: 上海国豪豪企业发展展有限公司司酒店管理公公司: 香港港莱福仕酒酒店管理(集集团)有限限公司占地面积: 30822.8平米米总建筑面积积: 1133588.01平平米容积率: 4.333建筑层高: 9层总高度: 48米米 周边环境和和配套区域建筑形形态:以多多层公房、新新房为主,少少数别墅、花花园。绿化状况:沙洲公园园、园林广广场、张家家港公园,道道路绿化基基本以车道道绿化隔离离带为主。道路状况:u 东西向主干干道:暨阳路、沙沙洲路,双双向两车道道u 南北向主干干道:人民路、长长安路、港港
9、城大道, 双向四车车道道路交通都都是张家港港地区的中中心地段和和主要工业业区域。 商业配套(大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所)u 商场:国际际购物中心心、第一人人民商场、商商业大厦、第第三人民商商厦、新风风商厦u 医院:张张家港市康康乐医院,张张家港市老老年专科医医院,张家家港第一人人民医院,张张家港市中中医院,河河西路1220号:张张家港市妇妇幼保健所所u 学校:机关关幼儿园(暨暨阳中路)、东东渡艺术幼幼儿园(暨暨阳中路东东渡花园内内)城北小学(海海关路)、暨暨阳实验小小学(云盘盘路)、云云盘小学(暨暨阳中路)、市市实验小学学(陈家场场路)张家港市特特殊教
10、育学学校 (沙沙洲东路2247号)梁丰高中、张张家港高中中u 影院:大戏戏院(暨阳阳中路) 世纪天华华影城(步步行街)u 娱乐场所:多个酒吧吧及娱乐总总会集中于于(沙洲中中路西段),步步行街购物物娱乐中心心小结:1) 从地理位置置看:项目目所在位置置优越,闹闹中取静;十分适合合酒店的经经营;2) 从周边配套套看:项目目的周边配配套完善,产产品的自身身价值较高高;3) 从产品本身身看:商务务娱乐配套套齐全,符符合主要使使用群体的的要求。2、现有酒酒店经营分分析2005年年第一季度度张家港市市酒店行业业经营情况况(单位:万元) 第一季度经经历元旦、春春节、元宵宵节等中国国传统节日日,本地酒酒店餐饮
11、市市场呈现了了较好的趋趋势,但进进入三月后后餐饮开始始逐步下滑滑,相反客客房市场随随着商务活活动的增加加将呈上升升趋势,张张家港市客客房收入及及平均房价价较去年同同期都有一一定上升,第第一季度平平均房价上上升了400元/间.天,主要要原因是因因为国贸、馨馨苑度假村村、沙洲宾宾馆等高星星级酒店改改造后的房房价提升,拉拉动了张家家港市整体体平均房价价的提升。沙洲宾馆(四四星) 景海大酒店店(三星) 从上面的表表格中我们们不难发现现: 酒店的营业业收入稳步步增长,酒酒店的客源源的稳定增增长,证明明市场对酒酒店的需求求空间增大大; 餐饮娱乐的的消费支出出增大,经经营状况良良好,酒店店行业的发发展前景良
12、良好;从同业的市市场分析来来看,张家家港的酒店店发展前景景良好4、SWOOT 分析析根据以上市市场信息、经经济等以及及所处的环环境和时代代特点中,我我们可以发发现现有地地块(现有有项目)以以下优势,劣劣势,机会会点和威胁胁点;u S优势分析析A. 整个经济业业态多元化化,贸易频频繁,经济济繁荣稳定定,经济发发展的大环环境整体局局势良好;B. 本项目的周周边环境和和周边设施施完备,土土地价值高高,是高端端产品的基基础保障;C. 港口城市,经经济持续性性强,城市市进入快速速发展期,商商业,服务务业和港口口贸易的快快速增长带带动酒店的的整体需求求;D. 张家港城市市发展的趋趋向是汽车车经济时代代,为
13、高端端投资产品品,产权式式酒店这个个产品提供供了长期发发展的土壤壤。E. 工业经济的的迅猛发展展,促进企企业的商贸贸频繁,对对酒店的需需求在不断断上升;F. 张家港的大大环境除了了重视经济济的发展还还注重文化化的发展,为为企业提供供良好的经经济环境的的同时,提提供了人才才和社会氛氛围资源,促进商贸的的活跃,企企业商贸的的活跃,也也就影响着着对酒店需需求的增加加;G. 良好的经营营管理公司司作为运营营支撑;H. 产品是其市市场的首例例产品。u W劣势分析析A. 项目的规模模不够大,推推广资源的的成本增加加;B. 周边环境还还不够优越越。C. 配套套设施有待待进一步完完善。O机会分析析A. 工业经
14、济持持续发展,企企业对商务务酒店需求求增加,给给酒店行业业一个长足足的发展空空间;B. 周边城市的的发展,带带动张家港港当地消费费群体的投投资意识;C. 张家港改革革开发的势势头良好,促促进了经济济大环境的的稳步发展展,有利于于房地产产产业的发展展,也有利利于酒店行行业朝着更更好的方向向发展;u T威胁分析析A. 产权式酒店店销售在张张家港还是是首例,大大众的接受受程度还不不确定;B. 市场的接受受度不能确确定;C. 房产大势的的影响是否否辐射到张张家港的投投资产品,影影响程度的的大小还不不确定;第三章 定位篇1、项目定定位根据前二章章的描述,我我司认为下下列定位是是较为适合合的:为张家港商商
15、务人士服服务面对江浙投投资精英集餐饮、休休闲、娱乐乐、商务、服服务、住宿宿多功能为为一体的精装修、四四星级、产产权式豪华华酒店2、客户定定位综合前面的的分析我们可以推推断出我们们的消费群群体为以下下几类人群群,其消费费习惯,心心里,结构构如下1) 张家港国家家公务员 年龄在在25-445岁之间间,有一定定的经济基基础,有投投资意向和和观念,还还没有找到到很好的投投资渠道,没没有多余时时间管理自自己的物业业,图方便便和省心的的投资方式式;所占比比例较大估计在在30%左左右2) 张家港收入入较高的职职员 年龄在在25-445岁之间间,有一定定的经济基基础,有投投资意向和和观念,还还没有找到到很好的
16、投投资渠道,没没有多余时时间管理自自己的物业业,图方便便和省心的的投资方式式;和公务务员很雷同同,所占比比例不大,115%左右右。3) 张家港投资资客 年龄在在25-445左右,是是比较成熟熟的投资客客,注重回回报,理性性消费群体体; 比例在115%左右右4) 外地投资客客来自温州,江江阴等地的的30-445左右,相相当成熟的的投资客,把把投资的眼眼光从一线线城市放到到了二三线线城市中,看看中回报,很很理性的消消费群体,对对于产权式式酒店不陌陌生。所占占比例在330%左右右针对上面我我们所分析析的目标人人群,我们们将根据其其消费习惯惯、消费心心理消费结构等等执行相应应的媒体推推广计划,举举行公
17、关活活动。主要消费群群体图表如如下:少量购买群体中等购买群体基本购买群体张家港收入较高职员张家港公务员当地、温州、江阴等投资客图一:少量购买群体中端购买群体基本购买群体年龄在25-45岁之间,有一定的经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很浩的投资渠道,没有多余时间管理自己的物业,图方便和省心的投资方式;年龄在25-45岁之间,有一定的经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很好的投资渠道,没有多余时间管理自己的物业,图方便和省心的投资方式(如:)30-45左右,相当成熟的投资客,把投资的眼光从一线城市放到了二三线城市中,看中回报,很理性的消费群体,对于产权式酒店不陌生。并注重投资数据。图二:
18、我们特别对对张家港本本地市场和和客户进行行研究,对对他们的投投资渠道进进行了简单单比较:普通消费群群体的投资资渠道表:产权式酒店店回报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业回报率8%年回报报市场波动严严重,大市市趋于熊市市,亏多赢赢少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低低具备一定的的财务分析析能力,同同时有很好好的心理素素质对于古董有有一定的专专业知识管理形式委托管理,或或者委托管管理自我管理或或者委托管管理自我管理自我管理产权式酒店店回报股票投资古董投资基金投资银行定期存存款自营企业资金要求15-200万10万以上上即可10万以上上10万以上上不定20万以上上适合
19、人群有一定闲散散资金,有很多经历历对关注上上市公司的的发展;古董专业人人士;对宏观经济济和政策有有相当的了了解;具备相当的的管理经验验,不希望投入入太多的精精力,理素质好充足时间;具有充裕的的时间;具有充足的的时间资金量不是是十分充足足心理素质好好有一定的专专业知识资金十分充充足人脉资资源充足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行房产经济,经经济房产不不论是从GGDP的占占有比例来来说还是房房产具有不不可移动的的特性来说说,它具备备投资渠道道的身份往往往比股票票,债券来来得稳定。同同时张家港港周边的城城市, 上上海、杭州州等地的投投资意识已已经发生了了一定的变变化, 正正所谓“众利相权
20、权,择其重重”在股票市市场,古董董市场,基基金,证券券市场的相相互比较下下,我们可可以看到产产权式酒店店给我们带带来的利益益是最为丰丰盛的。产权式酒店店现在已经经不再只是是一个固定定资产的身身份,它将将在张家港港人心中成成为另一个个财富的象象征,同时时又是一个个财富累计计的渠道。从上面的表表格比较中中,我们也也不难发现现,产权式式酒店的投投资是最为为省心,同同时具有较较高回报的的投资渠道道。是理性性的投资选选择。2、产品定定位 产品规划总建筑面积积在1.66万平方米米;140套商商务酒店;配有现代化化设施的33个大小会会议室、多多功能厅;结构新颖,风风格独特,是是欧式建筑筑艺术与现现代气息的的
21、完美结合合。酒店现有各各类套房、高高级商务间间及标准间间在内的各各类;拥有中西餐餐厅、宴会会厅、风味味厅等用餐餐点;多功能厅是是举办新闻闻发布会、产产品展示会会及各类培培训会议等等各类商务务会议的理理想场所。酒店还设有有VIP会会所,它将将成为张家家港社交的的中心。 产品设计产品总体设设计:集餐餐饮、休闲闲、娱乐、商商务、服务务、住宿多多功能为一一体,主要要满足张家家港商务人人士需求的的综合性酒酒店。餐饮系列: 推出中餐餐和西餐相相配合的餐餐饮, 满足商务务人士的高高品位,还还将把餐饮饮文化进行行传播,把把餐饮消费费和文化消消费相结合合;休闲、娱乐乐功能: 咖咖啡厅:为为商务人士士一个比较较惬
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