MM商厦承接大厦商业策划方案2985.docx
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1、MM商厦承承接XX大大厦商业策策划方案二三年年九月目 录PART11 商业环环境调查与与研究0一、周边商商业状况调调查01、当前商商业现状调调查02、近期商商业规划调调查0二、商圈范范围及主力力客户群01、商圈范范围02、主力客客户群03、商业环环境的SWWOT分析析04、商圈内内既有商业业消费构成成及评价0PART22 商业市市场与功能能定位0一、商用房房产的市场场供需状况况01、北京市市商用房产产经营状况况02、近期商商用房产的的需求特点点03、本案所所在地的商商用房产的的市场效果果0二、XX大大厦总体商商业风格定定位01、市场形形象02、本案主主力店铺的的选取原则则03、营运效效果04、
2、本案关关联业态、业业种的影响响0PART33 商业配配比及组合合方案0一、XX大大厦收益能能力测算01、销售价价格测算02、租金水水平测算03、XX大大厦营运成成本测算假假设0二、XX大大厦商业组组合模式01、业态及及业种选择择02、店铺组组合及推荐荐品牌03、店铺面面积及区位位分布0PART44 商业功功能设计方方案与比较较0一、主力店店铺的功能能及区位设设计01、自营主主力店铺超市的的区位设计计02、超市面面积控制因因素03、超市总总体风格定定位0二、组合业业态的功能能及区位设设计01、各业态态的选择及及楼层分布布02、组合业业态店铺间间的互动效效果03、推荐店店铺的功能能要求0三、组合方
3、方案比选0四、营运模模式及风险险控制01、整体营营运模式02、风险及及防范03、管理架架构0PART55 商业收收益研究及及测算0一、承接租租金水平测测算0二、各方案案的投资收收益分析0三、各方案案测算数据据汇总0四、考虑广广告宣传费费后的效果果0五、建议方方案及收益益预期0结论0附件0part11 商业环环境调查与与研究一、周边商商业状况调调查XX大厦位位于B路段段与C外大大街交叉路路口东北角角,是三环环沿线在XX小区地区区的标志性性建筑。就就建筑物所所在区域的的整体氛围围来看,交交通便捷、通通过流量大大,但沉淀淀客流不充充分,集中中消费的商商业氛围尚尚未形成。1、当前商商业现状调调查调查范
4、围:以X小区区为基准点点将调查分分析的区域域按地理位位置分为四四部分。以以A、B、CC、D分别别代表划定定的区域。区域划分参参见附件一一:XX大大厦区位图图示。A区 商业种类数量基本经营状状况备注服装专卖店店约15家规模较小,低低档次,经经营状况一一般。食品、用品品店约10家规模很小,档档次较低,经经营一般。综合超市5规模较小,经经营状况良良好。综合商场1规模大,中中高档次,经经营一般。邮政、快递递2X小区邮局局规模较大大,另一家家较小银行、储蓄蓄所约10家绝大多数有有一定规模模,经营状状况较好。娱乐设施0健身设施2规模较大比比较有特色色,经营状状况不错。保健按摩等等餐饮设施19大部分为中中档
5、餐厅,主主要聚集在在XX大厦厦以北,生生意好。 B区 商业种类数量基本经营状状况备注服装专卖店店1规模较大,档档次较低,经经营状况一一般。综合超市61家规模大大,经营状状况较好,其其他规模一一般。建材家居2规模大,经经营一般。电子产品专专卖店15家左右右大多数规模模较大,竞竞争十分激激烈。邮政、快递递2规模较小银行、储蓄蓄所9中等规模较较多,经营营较好。娱乐设施3规模中等,经经营一般。健身设施1规模较大,经经营一般。保健性质餐饮设施29中等规模和和档次偏多多,经营状状况整体较较好,均为为中餐和西西式快餐。C区 商业种类数量基本经营状状况备注服装较多规模很大,档档次较低,多多数为批发发市场。食品
6、、用品品店较多规模小,低低档次。综合超市4规模大,经经营状况良良好。邮政、快递递3BB邮局,规规模较大,其其他规模很很小。银行、储蓄蓄所约15家工商、招商商、民生、华华夏等等,规规模较大,经经营较好。娱乐设施2规模较大,经经营较好。餐饮设施17规模不大,有有一部分为为西式快餐餐,经营较较好。D区 商业种类数量基本经营状状况备注服装较多规模较小,低低档次,经经营状况一一般。综合超市2规模较大,经经营较好。邮政、快递递1规模较大,需需求较大,业业务很多。银行、储蓄蓄所6中等规模,经经营较好。工艺品1较大规模,档档次较高,经经营一般。美容1中等规模,中中等档次,生生意很好。娱乐设施4中等以上规规模,
7、经营营较好。距离本案较较远健身设施1经营较好。宾馆3规模较大,由由于客流不不稳,经营营一般。餐饮设施29中等规模和和档次偏多多,经营状状况整体较较好,均为为中餐和西西式快餐。 四个个区域的主主要商业设设施及其分分布详见附件二:XXX大厦周周边商业设设施分布图图;附件三:XXX大厦周周边商业设设施分布表表。2、近期商商业规划调调查 区域内及周周边道路交交通XX大厦近近邻海淀区区、西城区区交界处。区区域内的规规划及道路路发展相对对滞后,局局部经济景景气度不足足。区域内内道路拆建建、扩充为为交通要道道的可能性性不大。AA路段主辅辅路改造及及扩建后,本本案近邻的的交通要道道通过量大大增,对本本案品牌店
8、店的宣传有有一定的帮帮助,但在在主力通路路与次级道道路的交叉叉口且有双双向护栏阻阻隔,一定定程度上会会减少商业业机会。 周边地区既既有商业核核心区 黄金投资地地区 已列入北京京市、海淀淀区的周边边商业规划划二、商圈范范围及主力力客户群1、商圈范范围 覆盖半径以本案所在在地为圆心心点;以22KM半径径为一级商商圈;以33.5KMM半径为二二级商圈;5KM半半径为三级级商圈。由于XX大大厦为商务务写字楼建建筑,入住住商户的社社交活动会会带来部分分消费潜能能,可视为为潜在商圈圈或第四商商圈。 主通道 XX大大厦处于BB路段中路路与新街口口外大街交交叉路口的的东北街角角,主力通通道为B路路段中路由由东
9、向西方方向,新街街口外大街街由南向北北方向。由由于本案中中商业用房房部分位于于四座写字字楼中间,只只能以东西西方向为出出入口。这这样商业用用房部分的的主力通道道只有新街街口外大街街由南向北北方向,BB路段中路路由东向西西方向需由由东进入大大厦南门再再进入商业业房产东门门,为次通通道。2、主力客客户群根据本案特特点,主力力客户群有有两部分构构成。 固定客户群群A、B、CC、D四个个区域为固固定客户吸吸引区,其其中又以AA区为第一一主力客户户群构成区区域。按BB、C、DD顺序吸引引力递减。按按四、三、二二、一权重重汇总分析析可知:、人口数数量在北京京市及海淀淀区均属中中等密度;、常住人人口与流动动
10、人口入住住比例约为为7:3;、人员结结构较为复复杂,教育育程度及收收入水平跨跨度较大;、总体收收入水平中中等偏上;、家庭人人口主力群群体为小型型化; 、日常生生活消费及及社区服务务状况一般般,休闲娱娱乐设施不不足;、社区环环境中等及及中上等;、交通出出行较为便便利;、生活秩秩序一般,治治安状况一一般;、主力消消费群体特特色尚不突突出。 潜在客户群群 潜在在客户群由由两个群体体构成。、由X小小区地理位位置带来的的通过顾客客群。A路路段是北京京城市交通通的第一要要道,而XX小区又是是北A路段段上的主要要换乘站。十十字路口双双向对开公公交汽车线线路近200条,每小小时通过乘乘客近万人人。按每辆辆车上
11、下乘乘客10人人次计算,每每小时乘降降人数近22000人人。下午44点至7点点的晚高峰峰时段,每每小时的乘乘降乘客在在50000人以上。(未未单独计算算乘坐出租租车、班车车、私家车车到达、离离开、通过过人数)按按近邻交通通线路比例例折算,乘乘坐公交车车在XX大大厦主通道道、次主通通道经过的的客人在晚晚高峰时段段,平均每每小时接近近10000人。、XX大大厦写字楼楼部分入住住的业主及及其商务、私私人交往的的客人。此此部分沉淀淀的相对稳稳定消费群群体,保守守估计也可可达8000人以上。发掘潜在客客户的消费费能力,提提供一个空空间、一种种方式,让让流动客人人把交通拥拥堵时间用用来享受休休闲消费。留留
12、住过客亦亦是本案策策划的关键键。3、商业环环境的SWWOT分析析 S优势、XX大大厦地处BB路段中路路与新街口口外大街的的十字路口口的街角,多条公交线路经过,出行便利的地理位置赋予XX大厦区位商机。既有商圈固定客户的消费支撑,又有潜在消费能力可提升。密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广告宣传机会。、随着海海淀商业的的整体提升升,城北地地区的商业业价值还将将进一步提提升。商业业经营的空空间还有相相当大的容容量。、XX大大厦项目本本身定位及及物业档次次就将吸引引大量的商商务办公人人员,与之之配套的商商业也必将将定位于同同等档次。既既能为整体体商务、服服务配套,也也能吸引周周围地区的的高消费人
13、人群前来消消费。 W劣势、现阶段段XX大厦厦周边地区区商业档次次较低、分分布较散而而且业态、业业种不均衡衡,整个地地区的商业业还处于不不成熟的状状态。固定定的高档次次的理性消消费人群至至今还没有有培养起来来,而XXX大厦整体体定位高档档,商业更更是要打造造精品、风风格及特色色。要形成成高档写字字楼配品位位商业区的的整体概念念,形成自自己固定的的消费者群群体,势必必需要一定定时间进行行推广和市市场培养。、与XXX大厦同处处街角的四四邻建筑档档次普遍较较低,近期期内又不可可能进行拆拆迁改造,使使得XX大大厦的小环环境短期内内档次难以以提升。虽虽有鹤立鸡鸡群的广告告优势,但但没有小环环境烘托,商商业
14、特色的的进程会有有一定影响响,不利于于XX大厦厦商业环境境的建设。、XX大大厦是以区区域内行业业先行者来来进行市场场开发和建建设的,这这对XX大大厦、特别别是内部的的商业企业业来说,将将会遇到习习惯势力及及旧有商业业模式的阻阻碍。在高高档商业与与低档商业业并存期间间,高档商商业所受的的伤害要远远远大于低低档商业。这这一点必须须有足够的的风险防范范准备。、距离XXX大厦不不足2公里里的东西两两区域已经经形成了整整体商业配配套设施较较为齐全,业业种业态分分布比较均均衡,已经经成为成熟熟商业中心心。对比而而言,XXX大厦的商商业面积不不大,很难难在规模上上与以上这这两处商业业中心相抗抗衡。 O机会、
15、XX大大厦作为提提升商业品品质的先行行者,将首首先在周边边消费者中中留下深刻刻印象,一一旦品质店店铺成功推推出,将会会给XX大大厦带来巨巨大的社会会和经济效效益。、XX大大厦的商用用房产虽然然面积不大大,但是经经过符合实实际的商业业定位,较较少的商业业物业供应应量更容易易被市场所所消化吸纳纳,更快地地形成整体体商业气氛氛。、XX大大厦商业已已经预先进进行了商业业规划,详详细分析了了商用房产产的业态、业业种分布,并并对大厦总总体定位进进行了描述述,增强了了本案商业业布局的合合理性和操操作的可行行性。、成功品品牌店铺的的入住也会会呼应XXX大厦的物物业品质,相相辅相成更更易确立市市场地位及及风格特
16、色色。 T威胁、商业经经营收益的的产生既有有对潜在能能力的发掘掘和培养,又又需要从同同业竞争对对手中争夺夺市场份额额。既有的的商业同业业是不会忽忽视新对手手的动作,必必将动用各各种手段加加剧竞争。、规划中中的新兴商商业中心区区与既有商商业同样具具有威胁性性,只不过过时间稍稍稍晚些进入入而已。大大规模商业业区建成后后,势必分分割本案培培养出的消消费能力,造造成本中心心的购买力力外流。、项目的的启动及整整个经营过过程都面临临一定的市市场不确定定性,市场场操作的风风险将对本本案商业物物业的推广广产生一系系列不确定定性的影响响。4、商圈内内既有商业业消费构成成及评价 商业消费表表现、中低档档商业物业业
17、供应。现现有商业设设施普遍陈陈旧,没有有明显的时时代气息。、分散的的消费实现现。固定客客流的消费费没有集中中实现的购购买场所,多多以零散分分割、外流流其他区域域的商业中中心消费形形式实现。、高密度度的人口流流量,低量量沉淀忠诚诚客户群。大大量客流集集散,却没没有可以聚聚会、休闲闲的场所。 消费结构、商业店店铺各自为为战,没有有统一的业业态业种组组合效果,形形不成整体体商业氛围围。、商业零零售店铺零零散,没有有档次。店店铺及商品品均没有规规模,也没没有品质保保证。几乎乎没有能让让年轻、时时尚的主力力消费群体体随便逛逛逛的去处。、中等规规模百货店店已有多次次失败经历历。从“华泰”到“莹虹”再到“赛
18、丽特”无一幸免免。、餐饮供供应相对充充足,档次次较齐备。商商圈内唯有有餐馆数量量充足,且且中等水平平的餐馆总总体营运效效果不错。、快餐整整体营运效效果突出。无无论麦当劳劳、肯德基基还是八番番面屋、马马兰拉面都都经营得红红红火火。 综合分析评评价商圈内稳定定的客户群群体及大量量的流动群群体本身蕴蕴藏了巨大大的消费能能力;现有有商业设施施的陈旧更更提供了抢抢占市场的的机遇;XXX大厦的的高档次建建筑实物载载体更提供供了营运保保证;整体体商业规划划,构筑品品牌店铺组组合,统一一营运市场场效果是本本案成功运运作的关键键。part22 商业市市场与功能能定位一、商用房房产的市场场供需状况况1、北京市市商
19、用房产产经营状况况 商用房产的的供给及销销售状况近两年来,北北京市作为为商住房产产一部分的的底商商铺在房地地产交易市市场内也显显得格外醒醒目。现代代城2万平平方米商铺铺面积,售价为每每平方米222.33万元,怡怡景园老番番街80000平方米米商铺售价价每平方米米2.2万万(二层)3.22万元(首首层),蓝蓝筹名座11万多平方方米售价为为每平方米米1.62万元,东东方银座44万平方米米商铺售价价可能高达达每平方米米3万元以以上,元嘉嘉国际公寓寓30000平方米商商铺每平方方米售价33万元,蓝蓝堡20000平方米米商铺每平平方米售价价为1.88万(二层层)2.8万元(首层)。总体上商铺售价价一般高
20、出出项目售价价30%以以上,多数数在50%以上;成成交效果也也好于住宅宅及写字楼楼。北京目前商商业地产存存量约为1160多万万平方米,其其中百货业业27.99万平方米米,购物中中心66.1万平方方米, 外外资超市333.2万万平方米,甲甲级写字楼楼底层商铺铺36.77万平方米米。在建项目目71万平平方米,拟拟建项目3320万平平方米。商业物业的的需求促进进了商业物物业的供给给,同时大大量存量及及建设中的的底商店铺铺也给后期期的商业经经营埋下了了压力。商商铺供应设设计、营运运策划及实实施管理等等日益紧迫迫。 商用房产的的区位聚集集性商用房产在在供给总量量上升的同同时,还表表现出了明明显的区位位需
21、求特征征。商业物物业需求的的区域主要要集中在人人流量大、交通方便便的住宅区区、商务区及及附近商业业氛围较成成熟的地段段。从城区看看,朝阳区区的东三环环和亚运村村地区普遍遍成为投资资者的首选选目标。其次是海海淀区,其其对商业用用房的最大大需求量体体现在对小小型铺位物业的需求求上。朝阳区CBBD区域是是一级商业业中心,商商业面积不不到10万万平方米,占占全市总商商业面积的的7%。作为商务务区中的商商业配套,业业态相对单单一,以购购物中心为为主,主要要集中在国国贸、嘉里中心心和贵友。商铺为适适应写字楼楼办公人员员需求,餐餐饮、服装等行行业高档次次店铺比例偏偏高,时装装更是职业化,饮食更多多快餐式。主
22、要顾客客是消费力力较高的外外籍人士、北京的演演艺界名流流、专业人士士、公司白领领,客户购购买力较强强。优质商商业物业首首层租金达达2.744美金/日日平米,空置率仍能能保持在22%的低水水平。同时时入住的一一些品牌店店铺的流水月月均可达到人民币币150200万万元,坪效效超过百元元。亚运村地区区总体商业业表现为周周边居民区区中稳定、高知化、高智化的的消费群体体与它九十年代代中后期建建设的商业业区住宅底底商的小空空间、混杂式的的商业布局局极不相称称,对新型型商业物业业的需求极极为迫切。此此时3.66万平方米米规模、大大空间的随随意组合的的“第五大道道”推出,定定位于满足足大范围高高收入居住住区居
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