MM商厦承接大厦商业策划方案2583.docx
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1、MM商厦承承接XXX大厦商商业策划划方案二三年年九月目 录PART11 商业业环境调调查与研研究0一、周边商商业状况况调查01、当前商商业现状状调查02、近期商商业规划划调查0二、商圈范范围及主主力客户户群01、商圈范范围02、主力客客户群03、商业环环境的SSWOTT分析04、商圈内内既有商商业消费费构成及及评价0PART22 商业业市场与与功能定定位0一、商用房房产的市市场供需需状况01、北京市市商用房房产经营营状况02、近期商商用房产产的需求求特点03、本案所所在地的的商用房房产的市市场效果果0二、XX大大厦总体体商业风风格定位位01、市场形形象02、本案主主力店铺铺的选取取原则03、营
2、运效效果04、本案关关联业态态、业种种的影响响0PART33 商业业配比及及组合方方案0一、XX大大厦收益益能力测测算01、销售价价格测算算02、租金水水平测算算03、XX大大厦营运运成本测测算假设设0二、XX大大厦商业业组合模模式01、业态及及业种选选择02、店铺组组合及推推荐品牌牌03、店铺面面积及区区位分布布0PART44 商业业功能设设计方案案与比较较0一、主力店店铺的功功能及区区位设计计01、自营主主力店铺铺超市市的区位位设计02、超市面面积控制制因素03、超市总总体风格格定位0二、组合业业态的功功能及区区位设计计01、各业态态的选择择及楼层层分布02、组合业业态店铺铺间的互互动效果
3、果03、推荐店店铺的功功能要求求0三、组合方方案比选选0四、营运模模式及风风险控制制01、整体营营运模式式02、风险及及防范03、管理架架构0PART55 商业业收益研研究及测测算0一、承接租租金水平平测算0二、各方案案的投资资收益分分析0三、各方案案测算数数据汇总总0四、考虑广广告宣传传费后的的效果0五、建议方方案及收收益预期期0结论0附件0part11 商业业环境调调查与研研究一、周边商商业状况况调查XX大厦位位于B路路段与CC外大街街交叉路路口东北北角,是是三环沿沿线在XX小区地地区的标标志性建建筑。就就建筑物物所在区区域的整整体氛围围来看,交交通便捷捷、通过过流量大大,但沉沉淀客流流不
4、充分分,集中中消费的的商业氛氛围尚未未形成。1、当前商商业现状状调查调查范围:以X小小区为基基准点将将调查分分析的区区域按地地理位置置分为四四部分。以以A、BB、C、DD分别代代表划定定的区域域。区域划分参参见附件件一:XXX大厦厦区位图图示。A区 商业种类数量基本经营状状况备注服装专卖店店约15家规模较小,低低档次,经经营状况况一般。食品、用品品店约10家规模很小,档档次较低低,经营营一般。综合超市5规模较小,经经营状况况良好。综合商场1规模大,中中高档次次,经营营一般。邮政、快递递2X小区邮局局规模较较大,另另一家较较小银行、储蓄蓄所约10家绝大多数有有一定规规模,经经营状况况较好。娱乐设
5、施0健身设施2规模较大比比较有特特色,经经营状况况不错。保健按摩等等餐饮设施19大部分为中中档餐厅厅,主要要聚集在在XX大大厦以北北,生意意好。 B区 商业种类数量基本经营状状况备注服装专卖店店1规模较大,档档次较低低,经营营状况一一般。综合超市61家规模大大,经营营状况较较好,其其他规模模一般。建材家居2规模大,经经营一般般。电子产品专专卖店15家左右右大多数规模模较大,竞竞争十分分激烈。邮政、快递递2规模较小银行、储蓄蓄所9中等规模较较多,经经营较好好。娱乐设施3规模中等,经经营一般般。健身设施1规模较大,经经营一般般。保健性质餐饮设施29中等规模和和档次偏偏多,经经营状况况整体较较好,均
6、均为中餐餐和西式式快餐。C区 商业种类数量基本经营状状况备注服装较多规模很大,档档次较低低,多数数为批发发市场。食品、用品品店较多规模小,低低档次。综合超市4规模大,经经营状况况良好。邮政、快递递3BB邮局,规规模较大大,其他他规模很很小。银行、储蓄蓄所约15家工商、招商商、民生生、华夏夏等等,规规模较大大,经营营较好。娱乐设施2规模较大,经经营较好好。餐饮设施17规模不大,有有一部分分为西式式快餐,经经营较好好。D区 商业种类数量基本经营状状况备注服装较多规模较小,低低档次,经经营状况况一般。综合超市2规模较大,经经营较好好。邮政、快递递1规模较大,需需求较大大,业务务很多。银行、储蓄蓄所6
7、中等规模,经经营较好好。工艺品1较大规模,档档次较高高,经营营一般。美容1中等规模,中中等档次次,生意意很好。娱乐设施4中等以上规规模,经经营较好好。距离本案较较远健身设施1经营较好。宾馆3规模较大,由由于客流流不稳,经经营一般般。餐饮设施29中等规模和和档次偏偏多,经经营状况况整体较较好,均均为中餐餐和西式式快餐。 四个个区域的的主要商商业设施施及其分分布详见见附件二:XXX大厦厦周边商商业设施施分布图图;附件三:XXX大厦厦周边商商业设施施分布表表。2、近期商商业规划划调查 区域内及周周边道路路交通XX大厦近近邻海淀淀区、西西城区交交界处。区区域内的的规划及及道路发发展相对对滞后,局局部经
8、济济景气度度不足。区区域内道道路拆建建、扩充充为交通通要道的的可能性性不大。AA路段主主辅路改改造及扩扩建后,本本案近邻邻的交通通要道通通过量大大增,对对本案品品牌店的的宣传有有一定的的帮助,但但在主力力通路与与次级道道路的交交叉口且且有双向向护栏阻阻隔,一一定程度度上会减减少商业业机会。 周边地区既既有商业业核心区区 黄金投资地地区 已列入北京京市、海海淀区的的周边商商业规划划二、商圈范范围及主主力客户户群1、商圈范范围 覆盖半径以本案所在在地为圆圆心点;以2KKM半径径为一级级商圈;以3.5KMM半径为为二级商商圈;55KM半半径为三三级商圈圈。由于XX大大厦为商商务写字字楼建筑筑,入住住
9、商户的的社交活活动会带带来部分分消费潜潜能,可可视为潜潜在商圈圈或第四四商圈。 主通道 XX大大厦处于于B路段段中路与与新街口口外大街街交叉路路口的东东北街角角,主力力通道为为B路段段中路由由东向西西方向,新新街口外外大街由由南向北北方向。由由于本案案中商业业用房部部分位于于四座写写字楼中中间,只只能以东东西方向向为出入入口。这这样商业业用房部部分的主主力通道道只有新新街口外外大街由由南向北北方向,BB路段中中路由东东向西方方向需由由东进入入大厦南南门再进进入商业业房产东东门,为为次通道道。2、主力客客户群根据本案特特点,主主力客户户群有两两部分构构成。 固定客户群群A、B、CC、D四四个区域
10、域为固定定客户吸吸引区,其其中又以以A区为为第一主主力客户户群构成成区域。按按B、CC、D顺顺序吸引引力递减减。按四四、三、二二、一权权重汇总总分析可可知:、人口数数量在北北京市及及海淀区区均属中中等密度度;、常住人人口与流流动人口口入住比比例约为为7:33;、人员结结构较为为复杂,教教育程度度及收入入水平跨跨度较大大;、总体收收入水平平中等偏偏上;、家庭人人口主力力群体为为小型化化; 、日常生生活消费费及社区区服务状状况一般般,休闲闲娱乐设设施不足足;、社区环环境中等等及中上上等;、交通出出行较为为便利;、生活秩秩序一般般,治安安状况一一般;、主力消消费群体体特色尚尚不突出出。 潜在客户群群
11、 潜在在客户群群由两个个群体构构成。、由X小小区地理理位置带带来的通通过顾客客群。AA路段是是北京城城市交通通的第一一要道,而而X小区区又是北北A路段段上的主主要换乘乘站。十十字路口口双向对对开公交交汽车线线路近220条,每每小时通通过乘客客近万人人。按每每辆车上上下乘客客10人人次计算算,每小小时乘降降人数近近20000人。下下午4点点至7点点的晚高高峰时段段,每小小时的乘乘降乘客客在50000人人以上。(未未单独计计算乘坐坐出租车车、班车车、私家家车到达达、离开开、通过过人数)按按近邻交交通线路路比例折折算,乘乘坐公交交车在XXX大厦厦主通道道、次主主通道经经过的客客人在晚晚高峰时时段,平
12、平均每小小时接近近10000人。、XX大大厦写字字楼部分分入住的的业主及及其商务务、私人人交往的的客人。此此部分沉沉淀的相相对稳定定消费群群体,保保守估计计也可达达8000人以上上。发掘潜在客客户的消消费能力力,提供供一个空空间、一一种方式式,让流流动客人人把交通通拥堵时时间用来来享受休休闲消费费。留住住过客亦亦是本案案策划的的关键。3、商业环环境的SSWOTT分析 S优势、XX大大厦地处处B路段段中路与与新街口口外大街街的十字字路口的的街角,多条公交线路经过,出行便利的地理位置赋予XX大厦区位商机。既有商圈固定客户的消费支撑,又有潜在消费能力可提升。密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广
13、告宣传机会。、随着海海淀商业业的整体体提升,城城北地区区的商业业价值还还将进一一步提升升。商业业经营的的空间还还有相当当大的容容量。、XX大大厦项目目本身定定位及物物业档次次就将吸吸引大量量的商务务办公人人员,与与之配套套的商业业也必将将定位于于同等档档次。既既能为整整体商务务、服务务配套,也也能吸引引周围地地区的高高消费人人群前来来消费。 W劣势、现阶段段XX大大厦周边边地区商商业档次次较低、分分布较散散而且业业态、业业种不均均衡,整整个地区区的商业业还处于于不成熟熟的状态态。固定定的高档档次的理理性消费费人群至至今还没没有培养养起来,而而XX大大厦整体体定位高高档,商商业更是是要打造造精品
14、、风风格及特特色。要要形成高高档写字字楼配品品位商业业区的整整体概念念,形成成自己固固定的消消费者群群体,势势必需要要一定时时间进行行推广和和市场培培养。、与XXX大厦同同处街角角的四邻邻建筑档档次普遍遍较低,近近期内又又不可能能进行拆拆迁改造造,使得得XX大大厦的小小环境短短期内档档次难以以提升。虽虽有鹤立立鸡群的的广告优优势,但但没有小小环境烘烘托,商商业特色色的进程程会有一一定影响响,不利利于XXX大厦商商业环境境的建设设。、XX大大厦是以以区域内内行业先先行者来来进行市市场开发发和建设设的,这这对XXX大厦、特特别是内内部的商商业企业业来说,将将会遇到到习惯势势力及旧旧有商业业模式的的
15、阻碍。在在高档商商业与低低档商业业并存期期间,高高档商业业所受的的伤害要要远远大大于低档档商业。这这一点必必须有足足够的风风险防范范准备。、距离XXX大厦厦不足22公里的的东西两两区域已已经形成成了整体体商业配配套设施施较为齐齐全,业业种业态态分布比比较均衡衡,已经经成为成成熟商业业中心。对对比而言言,XXX大厦的的商业面面积不大大,很难难在规模模上与以以上这两两处商业业中心相相抗衡。 O机会、XX大大厦作为为提升商商业品质质的先行行者,将将首先在在周边消消费者中中留下深深刻印象象,一旦旦品质店店铺成功功推出,将将会给XXX大厦厦带来巨巨大的社社会和经经济效益益。、XX大大厦的商商用房产产虽然
16、面面积不大大,但是是经过符符合实际际的商业业定位,较较少的商商业物业业供应量量更容易易被市场场所消化化吸纳,更更快地形形成整体体商业气气氛。、XX大大厦商业业已经预预先进行行了商业业规划,详详细分析析了商用用房产的的业态、业业种分布布,并对对大厦总总体定位位进行了了描述,增增强了本本案商业业布局的的合理性性和操作作的可行行性。、成功品品牌店铺铺的入住住也会呼呼应XXX大厦的的物业品品质,相相辅相成成更易确确立市场场地位及及风格特特色。 T威胁、商业经经营收益益的产生生既有对对潜在能能力的发发掘和培培养,又又需要从从同业竞竞争对手手中争夺夺市场份份额。既既有的商商业同业业是不会会忽视新新对手的的
17、动作,必必将动用用各种手手段加剧剧竞争。、规划中中的新兴兴商业中中心区与与既有商商业同样样具有威威胁性,只只不过时时间稍稍稍晚些进进入而已已。大规规模商业业区建成成后,势势必分割割本案培培养出的的消费能能力,造造成本中中心的购购买力外外流。、项目的的启动及及整个经经营过程程都面临临一定的的市场不不确定性性,市场场操作的的风险将将对本案案商业物物业的推推广产生生一系列列不确定定性的影影响。4、商圈内内既有商商业消费费构成及及评价 商业消费表表现、中低档档商业物物业供应应。现有有商业设设施普遍遍陈旧,没没有明显显的时代代气息。、分散的的消费实实现。固固定客流流的消费费没有集集中实现现的购买买场所,
18、多多以零散散分割、外外流其他他区域的的商业中中心消费费形式实实现。、高密度度的人口口流量,低低量沉淀淀忠诚客客户群。大大量客流流集散,却却没有可可以聚会会、休闲闲的场所所。 消费结构、商业店店铺各自自为战,没没有统一一的业态态业种组组合效果果,形不不成整体体商业氛氛围。、商业零零售店铺铺零散,没没有档次次。店铺铺及商品品均没有有规模,也也没有品品质保证证。几乎乎没有能能让年轻轻、时尚尚的主力力消费群群体随便便逛逛的的去处。、中等规规模百货货店已有有多次失失败经历历。从“华泰”到“莹虹”再到“赛丽特特”无一幸幸免。、餐饮供供应相对对充足,档档次较齐齐备。商商圈内唯唯有餐馆馆数量充充足,且且中等水
19、水平的餐餐馆总体体营运效效果不错错。、快餐整整体营运运效果突突出。无无论麦当当劳、肯肯德基还还是八番番面屋、马马兰拉面面都经营营得红红红火火。 综合分析评评价商圈内稳定定的客户户群体及及大量的的流动群群体本身身蕴藏了了巨大的的消费能能力;现现有商业业设施的的陈旧更更提供了了抢占市市场的机机遇;XXX大厦厦的高档档次建筑筑实物载载体更提提供了营营运保证证;整体体商业规规划,构构筑品牌牌店铺组组合,统统一营运运市场效效果是本本案成功功运作的的关键。part22 商业业市场与与功能定定位一、商用房房产的市市场供需需状况1、北京市市商用房房产经营营状况 商用房产的的供给及及销售状状况近两年来,北北京市
20、作作为商住住房产一一部分的的底商商铺铺在房地地产交易易市场内内也显得得格外醒醒目。现现代城22万平方方米商铺铺面积,售价为为每平方方米22.33万元,怡怡景园老老番街880000平方米米商铺售售价每平平方米22.2万万(二层层)33.2万万元(首首层),蓝蓝筹名座座1万多多平方米米售价为为每平方方米1.622万元,东东方银座座4万平平方米商商铺售价价可能高高达每平平方米33万元以以上,元元嘉国际际公寓330000平方米米商铺每每平方米米售价33万元,蓝蓝堡20000平平方米商商铺每平平方米售售价为11.8万万(二层层)22.8万万元(首首层)。总体上商铺售售价一般般高出项项目售价价30%以上,
21、多多数在550%以以上;成成交效果果也好于于住宅及及写字楼楼。北京目前商商业地产产存量约约为1660多万万平方米米,其中中百货业业27.9万平平方米,购购物中心心66.1万平平方米, 外资超超市333.2万万平方米米,甲级级写字楼楼底层商商铺366.7万万平方米米。在建项项目711万平方方米,拟拟建项目目3200万平方方米。商业物业的的需求促促进了商商业物业业的供给给,同时时大量存存量及建建设中的的底商店店铺也给给后期的的商业经经营埋下下了压力力。商铺铺供应设设计、营营运策划划及实施施管理等等日益紧紧迫。 商用房产的的区位聚聚集性商用房产在在供给总总量上升升的同时时,还表表现出了了明显的的区位
22、需需求特征征。商业业物业需需求的区区域主要要集中在在人流量量大、交通方方便的住住宅区、商务区区及附近近商业氛氛围较成成熟的地地段。从城区区看,朝朝阳区的的东三环环和亚运运村地区区普遍成成为投资资者的首首选目标标。其次是是海淀区区,其对对商业用用房的最最大需求求量体现现在对小小型铺位物业的需需求上。朝阳区CBBD区域域是一级级商业中中心,商商业面积积不到110万平平方米,占占全市总总商业面面积的77%。作为商商务区中中的商业业配套,业业态相对对单一,以以购物中中心为主主,主要要集中在在国贸、嘉里中中心和贵贵友。商铺为为适应写写字楼办办公人员员需求,餐餐饮、服装等等行业高高档次店店铺比例例偏高,时
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