南京浙江商品城营销推广方案(doc 67)17490.docx
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1、南京浙江江商品城城营销推推广方案案一、 前言推广是一一门艺术术有物既而而推而广广之推广像一一片充满满生机的的绿叶有一条主主茎用以汲取取养分然后进行行合理的的分配输送到每每一根分分支这里主茎茎就是推推广主线线养分就是是产品的的一切优优势而分配和和输送的的过程就就是传播播的过程程枝叶繁茂茂就是销销售旺盛盛二、营销销推广目目标火爆销售售 提升利利润 建立立品牌在良好的的宏观市市场行情情下,基基本上每每一个房房地产项项目都可可以在市市场上得得以去化化。但是是,产品品的市场场去化时时间与销销售利润润则会由由于营销销策划的的总体思思路与方方法而产产生不同同的结果果。对于本项项目而言言,产品品在市场场上的顺
2、顺利销售售并不仅仅仅指产产品可以以在市场场上去化化,而是是要制造造出一种种火爆销销售的结结果并且且实现销销售利润润的最大大化。通通过产品品火爆销销售的结结果使得得市场对对于开发发商和产产品品牌牌产生更更深刻的的认知,从从而真正正建立稳稳固的浙浙商品牌牌形象。三、营销销推广思思路(一) 营销推广广依据任何一个个营销策策划,无无论是整整体思路路还是具具体的执执行方案案,都必必须要有有数个强强有力的的支撑点点。并且且这种支支撑点应应该是实实实在在在的,是是“站在地地上的,而而不是空空中的”。只有有这样,才才能保证证营销推推广方案案的实际际可操作作性;只只有这样样,才能能保证营营销推广广方案的的有效性
3、性,也就就是说是是能够指指导并促促进销售售的;只只有这样样,策划划才能够够给项目目带来切切实可行行的附加加值;只只有这样样,营销销推广才才能建立立真正的的可持续续发展的的企业品品牌。基于此,本本营销推广广方案的的依据是是市场、产品、消消费者。市场市场的的重要性性在于两两个方面面:一是是指导产产品的设设计;二二是帮助助寻找目目标消费费者。对对市场的的把握能能够使开开发商和和营销商商顺势而而为,取取得成功功。(对对市场的的分析见见市场篇篇)产品好的市市场还要要有好的的产品来来支撑才才能真正正创造一一种商业业物业形形态与经经营模式式,塑造造商业地地产品牌牌。只有有对产品品进行客客观、冷冷静、理理智的
4、分分析,才才能做出出有针对对性的营营销推广广方案。消费者消费费者是最最重要的的,只有有通过消消费者的的购买行行为,企企业的利利润才能能够真正正实现。而而消费者者又是最最难把握握的。首首先必须须找到本本项目的的消费者者,而且且消费者者的需求求又是不不断变化化的,有有些需求求甚至是是潜意识识的。营营销推广广的本质质就是为为项目找找出目标标消费者者,发现现、发掘掘他们的的消费需需求,然然后针对对他们的的需求进进行有效效地推广广。(二) 营销推广广思路营销的思思路来源源于消费费者。针对消费费者做出出的产品品是有市市场基础础与市场场前景的的产品。针对消费费者做出出的营销销推广是是有效的的产品推推广。所以
5、,本本次营销销的基本本策划思思路是1、我们们的产品品是什么么2、我们们产品的的消费者者是谁3、我们们怎样针针对消费费者进行行有效的的产品营营销推广广四、营销销推广(一)营营销推广广主线1、 推广主线线确定依依据1.1市市场定位位 定位目标标再创义乌乌商业神神话 浙江人,向向世界展展示着“东方犹犹太人”的商业业智慧。他他们在中中国的东东南沿海海,用一一种务实实有效的的商业运运营模式式和经营营方法,创创造出一一个又一一个的商商业神话话。义乌,一一个浙江江商人创创造奇迹迹的代表表之地。这这个城市市的商业业市场从从无到有有,从简简单到复复杂,从从低端到到高端,一一步一步步走到了了时代商商业的浪浪尖。浙
6、江商品品城,由由务实严严谨的浙浙江商人人开发运运营,它它将秉承承浙江商商业市场场一贯的的运营模模式和浙浙江商人人严谨踏踏实的经经营作风风,再创创一个义义乌的商商业神话话。 定位原则则源于市场场 高高于市场场 引引导市场场好的产品品,往往往都遵循循这样的的市场原原则:市场上有有什么?市场上缺缺什么?我们的产产品能为为市场带带来什么么?任何一个个产品的的产生,都都是立足足于市场场的。而而过分依依赖于市市场,必必定在较较短的时时间内被被市场所所淘汰。但但过分领领先于市市场的产产品又存存在着太太大的市市场抗性性。所以,有有市场竞竞争力的的产品是是在立足足市场的的基础上上,具有有适度的的前瞻性性,可以以
7、被市场场所接受受并最终终引导市市场消费费的产品品。 市场定位位启动城市市资本的的时代商商业航母母市场定位位内涵 启动城市市资本资本启动动是资本本再生的的唯一源源泉。资本隐性性地存在在于一个个环境之之下。当当一个催催化剂使使它显现现出来并并能够使使之启动动或者说说流通,它它就会产产生高于于原有状状态下几几倍的效效益。城市的资资本更是是潜藏在在城市的的每一个个角落。当当一个有有利的前前景出现现在面前前的时候候,这些些资本就就会被启启动起来来,经过过一定的的流通渠渠道和手手段,产产生出更更大的效效益。浙江商品品城,激激活起原原有城市市中的散散落资本本,通过过一种商商业的模模式,让让其产生生出巨大大经
8、济与与社会效效益。 时代数风流人人物,还还看今朝朝。一个时代代的风流流人物,必必定的一一个时代代的骄傲傲与楷模模。一个时代代的产品品,必定定是一个个时代的的代表。浙江商品品城,把把握了时时代的脉脉搏,具具备了高高度的产产业前瞻瞻性,它它就是时时代的典典范之作作。 商业商业的高高风险,决决定了商商业的高高利润。商业,也也称为贸贸易,它它是随着着社会的的发展而而产生的的一种商商品价值值的交换换。在这这种交换换中,商商品的价价值得到到体现,更更为重要要的是,在在这种流流通流域域中的交交换,使使得其本本源生产领领域,创创造出了了更多的的价值。有交换就就会有风风险,这这种风险险使得在在流通领领域的交交换
9、本身身,出现现了产品品价值的的提升,或或者说产产品价格格的提升升,从而而决定了了这种交交换必然然产生出出巨大的的利润,这这就是商商业的利利润。浙江商品品城,其其商业物物业的形形态决定定其将产产生巨大大的经济济价值进行行商品的的交换,创创造出显显著的经经济效益益。浙江商品品城,其其商业物物业的形形态决定定其也将将产巨大大的社会会价值创造造一种当当地商业业的模式式,创造造一种当当地居民民新的购购物休闲闲的生活活方式,创创造一种种新的商商业文明明,创造造出显著著的社会会效益。 航母空间无限限,成就就事业无无限。奋斗需要要一个空空间,成成功才指指日可待待。浙江商品品城,一一个拥有有航母一一般体量量,崛
10、起起在南京京江宁的的商业项项目,向向世人展展示了其其雄厚的的经济实实力,表表明了它它必将承承载着众众人无限限的期望望,在商商海中乘乘风破浪浪,傲立立颠峰。1.2 产品定定位 定位依据据产品品SWOOT分析析浙江商品品城SWWOT分分析先读读懂自己己,再了了解他人人。 优势1) 项目拥有有20万万方的超超大体量量,具有有一定的的规模优优势。2) 项目的高高层次的的市场定定位符合合填补了了南京商商业批发发市场的的市场空空缺,并并且与现现代化商商业市场场越来越越高市场场发展趋趋势相吻吻合。3) 项目准确确的产品品定位为为本项目目商业市市场的形形成奠定定了良好好的市场场基础。4) 项目内部部良好的的绿
11、化景景观与完完善的商商业配套套,为项项目的最最终消费费者提供供了良好好的商业业购物环环境。5) 方山风景景区、周周边住宅宅小区、江江宁科学学园、江江宁大学学城的良良好景观观,使项项目具有有较好的的外围景景观优势势。6) 项目所在在区域没没有真正正同质化化的产品品与之形形成竞争争。7) 开发商雄雄厚的资资金实力力保证了了项目有有效地开开发运营营,其商商业品牌牌保证了了项目的的有效运运作。8) 项目目前前的价格格使得项项目的入入市存在在一定的的优势。9) 开发商内内部拥有有巨大的的资源优优势,引引起了大大量的内内部购买买人群的的高度关关注。 劣势1) 项目所在在地段为为江宁新新的开发发区,目目前地
12、段段、人气气、市政政规划、交交通条件件、商业业配套都都存在明明显的不不足。2) 虽然存在在较大数数量的内内部预约约客户,但但都保持持着观望望的态度度。3) 市场上与与本项目目真正的的同质产产品已经经具有相相当的知知名度与与认知度度,与其其竞争存存在一定定的市场场风险性性。4) 招商工作作是否可可以顺利利完成还还不存在在明显的的资源保保证。5) 消费者的的消费习习惯与本本项目的的市场定定位与产产品定位位存在一一定的脱脱节。6) 项目开工工至今并并未进行行一定量量的有效效的广告告宣传,从从而项目目并不具具有一定定的知名名度。 机会点1) 南京、江江宁整体体良好的的房地产产市场走走势,保保证了项项目
13、个体体良好的的升值前前景。2) 江宁撤县县立区和和进一步步开发,使使得江宁宁整体经经济的发发展存在在着一个个巨大的的空间。3) 政府对江江宁科学学园、大大学城的的未来规规划,使使得项目目所在地地区拥有有巨大的的升值潜潜力。4) 江宁区科科学园、大大学城、周周边大型型生活小小区,为为本项目目提供了了大量的的人气保保证。5) 市政规划划的不断断完善,使使得交通通配套与与外部商商业配套套得到不不断的完完善。6) 沪宁高速速、宁杭杭高速等等外部交交通条件件的改善善,为项项目的有有效辐射射提供良良好的外外部交通通条件。 威胁点1) 已经存在在的成熟熟商业市市场使项项目的成成功运营营具有较较大的市市场竞争
14、争性。2) 周边在建建与拟建建商业项项目不存存在真正正的同质质产品,可可能存在在着较大大的市场场风险性性。3) 周边其他他商业项项目吸引引了本项项目的部部分投资资者。4) 商业项目目投资的的风险性性使得很很多投资资者望而而却步。1.2.2 产品核核心价值值经过对产产品进行行客观的的分析,我我们可以以看出产产品的核核心价值值是 本项目的的产品体体量巨大大,产品品规划具具有市场场前瞻性性,内部部商业配配套齐全全。 市场定位位具有较较为科学学理性的的市场依依据。 产品定位位符合市市场发展展趋势与与消费者者要求。 项目所在在区域强强有力的的政府规规划与政政府政策策的扶持持,使项项目具有有无限的的升值潜
15、潜力。 开发商资资源的优优势为产产品的市市场去化化奠定了了有利的的基础。 开发商的的品牌效效应为产产品的市市场去化化提供了了有利的的条件。1.2.3 产产品定位位集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、商商住等功功能于一一体的大大型浙江江商品集集散地,辐辐射周边边城市的的浙江商商品交易易平台。产品定位位内涵集购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、商住住等功能能于一体体浙江商品品城由浙浙江品牌牌商铺、特特色商业业街、浙浙商大厦厦商务写写字楼和和商务公公寓四大大板块组组成,特特色商业业街包括括餐饮街街、文化化街、服服装街、电电子街、酒酒吧街等等,每个个主题商商业街都都根据定定位形成成鲜明特特色。大型浙浙江商品品
16、集散地地依照江宁宁未来规规划及实实际发展展状况,江江宁新城城景象已已初见规规模,消消费需求求日益增增长。浙浙江商品品城将建建设为立立足南京京、辐射射长三角角的商业业汇聚之之处和商商品集散散地。大大量商品品在这里里销售和和转口,商商品门类类齐全、信信息灵通通,服务务质量好好,商品品经济活活动频繁繁,市场场活跃。在在这里,各各式商品品应有尽尽有,形形成颇具具特色的的商品专专业街,代代表最新新潮流,且且质优价价廉。 辐辐射周边边城市随着南京京对外高高速公路路网络的的逐步建建成,南南京一小小时都市市圈内的的南京、扬扬州、镇镇江、马马鞍山、滁滁州、芜芜湖、淮淮安、巢巢湖等88城市中中,南京京的商贸贸流通
17、业业处于核核心地位位,主要要表现为为市场流流通规模模大、经经营网络络健全、市市场吸引引力增强强等。南京商贸贸流通业业与都市市圈的相相互依存存性不断断增强,客客观上已已形成一一个利益益共同体体。南京京都市圈圈融入长长三角,为为商贸业业发展提提供了强强大后劲劲;各城城市经济济的互补补性,则则为商贸贸业增添添了活力力,提供供了更为为广阔的的空间。 浙浙江商品品交易平平台经济的增增长带来来各项交交流活动动的日益益频繁,国国内外人人才、资资金、项项目等将将随着发发展的规规模同步步推进及及渗入,甚甚至超常常规超想想象地演演化出更更多的投投资机会会。浙江商品品城将成成为一座座充满活活力、商商气蓬勃勃的商品品
18、王国,人人来货往往,举目目皆商业业气息,一一个商品品流通、信信息和展展示中心心,潜藏藏其间的的价值将将是几何何级的裂裂变效应应。1.3 消费者者定位1.3.1 直直接消费费人群投资资者 投资人群群投资回报报是他们们的唯一一追求这是一群群极富有有商业头头脑的投投资者。他他们可能能进行过过很多种种产业的的投资,例例如股票票、期货货、证券券。但是是金融市市场存在在着太大大的不稳稳定性,这这种不稳稳定性使使得他们们转移了了投资的的方向。房地产市市场,高高收益与与较稳定定投资回回报的结结合,引引导他们们将资金金转入其其中。商业项目目存在比比普通住住宅项目目的风险险性,但但又存在在更大的的收益性性,只要要
19、该商业业物业具具有良好好的市场场前景,就就会引起起商业物物业投资资者青睐睐的目光光。在他们眼眼中一个个具有投投资前景景的商业业物业,必必定是一一个可以以成功运运营的商商业物业业。这个个商业市市场必定定引来众众多的消消费者在在此进行行消费。只只有拥有有最终消消费者的的商业项项目,才才能保证证拥有良良好稳定定的租金金收入,从从而是他他们得到到预期的的投资回回报。 投资人群群来源良好的产产品,目目光的聚聚焦。A 南京本本地项目所在在地,必必定是首首先引起起市场关关注的地地区。南南京房地地产市场场的火爆爆,早已已经引起起一大批批的投资资客拭目目以待。B 浙江市市场被喻为“东方犹犹太人“的浙江江人,更更
20、是拥有有长远的的市场目目光。他他们早已已将房地地产作为为资本运运营和资资本产出出的一个个重要方方面,投投入大量量的资金金进行房房地产投投资,力力求在火火热的房房地产市市场同样样得到资资本的再再次积累累。南京京持续走走高的房房地产市市场自然然是这群群浙江投投资客极极度关注注的焦点点之一。1.3.2最终终消费人人群消费者者 消费人群群消费目的的的差异异决定了了消费人人群的差差别本项目根根据内部部市场定定位的不不同产生生两种不不同的消消费人群群:A 纯纯粹进行行消费的的人群这群人在在这个商商业市场场进行的的只是纯纯粹的消消费行为为。他们们就是任任何一个个消费市市场的消消费终端端。B 满足自自身经营营
21、利益的的消费人人群这群人在在此进行行的消费费是为了了满足他他人的终终端消费费。他们们一般是是零售业业主或再再低一个个层次的的批发商商。 消费人群群消费原原因描述述消费目的的决定消消费动机机A 纯纯粹进行行消费的的人群 吸吸引这群群消费者者来此进进行消费费的可能能性是:较低的的产品价价格、较较好的产产品质量量、较为为便利的的交通条条件、较较完善的的售后服服务、可可以满足足其他消消费需求求的良好好的商业业环境等等等。B 满足自自身经营营利益的的消费人人群 吸吸引该类类人群来来此进行行消费的的原因较较为直接接:较好好的产品品质量、较较低的产产品价格格与产品品运输费费用。 消费人群群来源最终消费费目的
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