锦绣江南策划方案2451880736.docx
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1、福建福煤房地产开发有限公司 锦绣江南策划案锦 绣 江 南 策 划 案第一部分:市场分析析一、房地产产宏观调控控效果显著著,5 月月全国土地地开发面积积增幅剧降降1-5月,全全国累计完完成房地产产开发投资资37033亿元,同同比增长332,增增幅比去年年同期回落落0.9个个百分点。其其中,商品品住宅完成成投资25521亿元元,同比增增长32.2;办办公楼投资资192亿亿元,增长长42.99;商业业营业用房房投资4558亿元,增增长38.7。同同期,全国国累计完成成房屋竣工工面积70084万平平方米,同同比增长221.4,增幅比比去年同期期低20个个百分点;销售面积积83100万平方米米,同比增增
2、长30.9。商商品房平均均售价为22708元元/平方米米,同比增增长10.7,增增幅比去年年同期提高高3.7个个百分点。商商品房平均均销售价格格最高地区区的上海、北北京和广东东,每平方方米平均售售价分别为为53811元、51156元和和38777元。1-5月,全全国完成开开发土地面面积64880万平方方米,同比比增长199.8,低低于去年同同期22.1个百分分点;本年年购置土地地面积122380万万平方米,同同比增长99.8,增增幅比去年年同期回落落46.99个百分点点。5月当当月,全国国完成土地地购置面积积28888万平方米米,同比下下降19.5。其其中,东部部地区下降降29.55,西部部地
3、区下降降28。统计数字表表明,全国国房地产投投资增幅继继续下降,而而土地开发发面积和购购置面积增增幅下降速速度尤快。土土地开发面面积和购置置面积增幅幅的急剧下下降,将对对房地产市市场供应量量产生重要要影响。这这表明国家家对房地产产业的宏观观调控政策策已经取得得显著效果果。5月中旬,央央行发布今今年第一季季度的货币币政策执行行报告,明明确指出近近期仍将采采取适度从从紧的货币币政策。今今年一季度度宏观经济济数据显示示,固定资资产投资增增长43,物价水水平上涨22.8。分分析人士据据此提出,固固定资产投投资增长过过快,通货货膨胀压力力没有得到到缓解,央央行可能进进一步采用用加息等货货币紧缩政政策。加
4、息息意味着开开发商、购购房者资金金成本的提提高,经人民银行行批准,各各金融机构构正式提高高了存款准准备金率00.5个百百分点。业业内人士分分析此举共共收缩了可可贷资金约约11000多亿元。日日前,国务务院下发通通知,将房房地产开发发固定资产产投资项目目(不包含含经济适用用房)资本本金比例从从20提提高到355以上。与与此同时,银银监会也加加强了对房房产信托的的监管力度度。4月225日存款款准备金率率政策正式式实施,房房地产开发发资金将进进一步吃紧紧的趋势已已经明朗。这次金融政政策和土地地政策的结结合度是前前所未有的的。从别墅墅土地停批批开始,首首先从土地地的高端产产品开始,逐逐步的调整整开始扩
5、大大到园区、大大学城,调调控的节奏奏和步骤也也是非常清清晰的。目目前的金融融政策将会会对供给产产生影响,也也会对需求求产生影响响。但相对对来说,对对供给的影影响会更大大;国家整整体房地产产政策是对对高端供给给产生从紧紧影响,对对中低端供供给适度从从松。房地产市场场下半年将将会出现三三个发展趋趋势:一是房地产产业投资增增速过快的的势头将明明显“降温”;二是在巨大大的住房需需求推动下下,房地产产业仍将保保持较快发发展;三是房价上上升较快的的势头会受受到遏制,逐逐渐趋于平平稳。商品房的大大量积压与与城市人口口缺房少房房、豪宅供供过于求与与经济适用用房供不应应求、房价价居高不下下与老百姓姓收入不高高之
6、间的矛矛盾,将继继续困扰着着中国地产产业。二、20004年上半半年福州房房地产市场场形势分析析今年上半年年,在政府府宏观调控控政策和市市场自我调调节的双向向作用下,福福州房地产产市场运行行呈现开发发投资稳健健增长、商商品房供求求两旺、空空置率下降降、房价稳稳中有升的的态势:(一)、房房地产开发发投资继续续保持快速速增长,增增速过猛势势头得到遏遏制1-6月全全市完成房房地产开发发投资944.4亿元元,占全社社会固定资资产投资的的42%,与与去年同期期相比增长长48.22%,增幅幅比一季度度回落133个百分点点,增幅趋趋缓,房地地产宏观调调控效果初初步显现。其其中住宅投投资57.2亿元,占占投资总
7、量量的60.6%,增增长66.8%。经经济适用房房完成建设设投资48800万元元。1-6月全全市商品房房施工面积积17166万平方米米,同比增增长25.2%,其其中商品住住宅施工面面积14442万平方方米,占总总施工面积积的84%,比增229%;办办公楼施工工面积666.3万平平方米,同同比下降118.4%;商业用用房施工面面积1211万平方米米,比增55.9%。商商品房开发发结构合理理,住宅开开发仍为主主导。经济济适用房施施工18.79万平平方米。受国家宏观观调控政策策和市场自自我调节的的影响,新新项目的开开发步伐有有所放缓。11-6月份份全市商品品房新开工工面积2113.3万万平方米,同同
8、比下降229.2%,其中商商品住宅新新开工面积积192.9万平方方米,同比比下降288.8%;办公楼新新开工面积积2万平方方米,同比比下降677.8%;商业用房房10.55万平方米米,同比下下降26.6%。经经济适用房房新开工113.799万平方米米。商品房竣工工面积1440.6万万平方米,同同比增长33.5%,其其中商品住住宅竣工1115.33万平方米米,同比下下降4.66%;办公公楼竣工面面积3.224万平方方米,同比比增长2660%;商商业用房113.3万万平方米,同同比增长881.9%。经济适适用房竣工工5万平方方米。1-6月份份开发商购购置土地面面积2399.6万平平方米,同同比增长
9、224.3%,土地购购置费222.8亿元元,同比增增长80.5%。上上半年经营营性土地出出让面积11448.79亩,土土地出让金金额26.6亿元,平平均每亩地地价1833.6万元元。城市房屋拆拆迁规模得得到控制。上上半年共审审批拆迁项项目25个个,比去年年同期减少少39%,拆拆除房屋建建筑面积884.244万平方米米,比去年年同期减少少15.44%,一次次性安置率率达75.6%。(二)房地地产市场供供需两旺,供供应量与需需求量基本本平衡上半年全市市共批准商商品房预售售许可项目目139起起,批准商商品房预售售面积3554.588万平方米米;其中福福州市区批批准商品房房预售许可可项目1334起,批
10、批准商品房房预售面积积347.82万平平方米,供供应结构基基本合理(详详见表一)。表一:福州州市区新批批准预售商商品房物业业类型构成成表物业类别面积(万平平方米)所占比例()与去年同期期相比(%)住宅286.99382.49972.122商业用房15.0664.3331.995写字楼2.200.6386.778车位34.1009.81227.888其他9.532.7458.88合计347.88210045.533商品房销售售继续保持持旺盛势头头。166月全市商商品房销售售合同登记记353119宗,面面积4133.14万万平方米,比比批准上市市预售的商商品房面积积多出588.56万万平方米,需需
11、求量略高高于供应量量,预售合合同登记金金额1277.42亿亿元 (详详见表二) ,分别别比去年同同期上涨了了67.223、559.288、799.67。其中商商品住宅销销售合同登登记271137宗,面面积3488.37万万平方米,金金额99.05亿元元。今年的的登记量超超过了供应应量,说明明今年市场场需求异常常旺盛的特特点。其原原因是,上上半年,特特别是第一一季度,在在温州人购购房的带动动下,市场场需求有些些透支,一一部分未来来时段的需需求被提前前释放。表二:1-6月全市市商品房合合同登记统统计表月份宗数(宗)面积(万平平方米)金额(万元元)1月581763.00019554462月47785
12、3.315606643月645370.51121350064月719288.43326654475月460858.95518055506月647178.9552619887合计353199413.11412742200商品房开发发的热点在在新区,金金山、鼓山山和五四北北成为三大大集中区域域,其开发发量占了全全市商品房房开发量的的一半以上上。上半年年,这三大大新区的商商品房预售售批准量为为184.14万平平方米,占占了商品房房供应总量量的52.94%。这这三大区域域也是今年年以温州为为代表的外外地人在我我市购房的的重点区域域和房价涨涨幅最大的的区域。相相比去年,平平均房价增增长超过3300元/平
13、方米,涨涨幅超过110%。鼓鼓山新区,今今年上半年年商品住宅宅平均交易易价格25500-22600元元/平方米米,去年同同期为20000-22200元元/平方米米。金山新新区,今年年上半年商商品住宅平平均交易价价格24000-25500元/平方米,去去年同期22000元元/平方米米左右。五五四北新区区,今年上上半年商品品住宅平均均交易价格格25000-26000元/平平方米,去去年同期22200-23000/平方米米。金山新区、鼓鼓山新区和和五四北新新区也是今今年以温州州为代表的的外地人在在福州市购购房的重点点区域和房房价涨幅最最大的区域域,今年福福州上半年年房价涨了了5.2%,主要就就是新区
14、房房价上涨因因素促成的的,而去年年一年福州州房价也就就是涨了113元/平平方米。非市区对象象成为我市市购房的主主体。福州州城市正处处于高速扩扩张中,按按照规划,我我市人口将将从现在的的200万万人发展到到20200年的3550万人。这这一城市扩扩张从人口口增长来讲讲,将以机机械增长为为主(包括括农村城镇镇化)、自自然增长为为辅,将有有越来越多多的人通过过购房、投投资等方式式进入我市市。表现在在房地产需需求结构上上,市区以以外的外地地人购房将将不断取代代本地人成成为我市购购房需求的的主力。今今年上半年年,外地人人(购房时时户口不在在市区),包包括本市辖辖县、本省省其他地市市、外省以以及港澳台台和
15、外籍人人士在榕购购房的合同同登记量为为140442宗、面面积1700.82万万平方米,金金额55.25亿元元,分别占占同期我市市商品房合合同登记总总量的422.31%、44.9%、和和45.444%,即即40-550%的水水平。商品房空置置面积继续续减少。上上半年商品品房空置面面积67.9万平方方米,同比比下降311%,其中中住宅311.7万平平方米,同同比下降113.6%,办公楼楼10.55万平方米米,同比下下降51.2%,商商业用房220.9万万平方米,同同比下降55.9%。福州市房地地产市场运运行是健康康、理性的的,房地产产发展的总总体态势符符合中央宏宏观调控的的有关精神神。四大原因造造
16、成新区房房价涨得快快首先是与整整个市场的的供应量有有关,随着着市区土地地供应量的的日益减少少,这两三三年来,福福州土地的的投放量基基本都是以以新区为主主,相反,市市区的房子子则少得多多,而且价价格也要比比新区的要要高得多。同同时新区成成规模的开开发也吸引引了大量的的人气,居居住条件日日趋成熟,价价格上升的的也就比较较快了。其次,对于于福州新区区房价的上上涨原因不不能不提温温州炒房团团的作用,从某种程度上讲,今年上半年新区的房价能有今天的水平与温州炒房团是有直接的关系,是他们的大量介入购买直接刺激了新区房价的抬升。应当对福州楼市在温州炒房团退出后可能存在一个较长的调整冷却期保持冷静客观的心态。第
17、三,今年年新区的房房价快速上上扬与福州州整个土地地房地产市市场的行情情不无关系系。今年以以来,福州州房地产土土地市场可可谓“火气冲天天”,极其火火爆,以金金山新区的的土地为例例,去年基基本平均在在80万元元/亩左右右,特别好好的也就是是100万万元/亩,但但今年整个个行情出现现井喷,上上个月福州州土地拍卖卖金山一块块,位置不不怎么样的的地今年都都卖到了1140万元元/亩,这这也让开发发商们看到到了市场一一种不可逆逆转的势头头是房价肯肯定还要往往上涨。第四,产品品品质的提提高以及建建材价格的的上涨等也也是涨价的的原因。(三)、存存在问题种种数据显显示,福州州房地产市市场运行是是健康、理理性的,发
18、发展的总体体态势符合合中央宏观观调控的有有关精神,但但其中存在在的一些问问题则不容容忽视:1商品房房在建施工工量偏大。商品房在建工程量是上半年商品房批准销售量的4.84倍,是上半年商品房竣工量的12.2倍。2房地产产供求结构构性矛盾仍仍然存在,适适合中低收收入家庭需需求的楼盘盘偏少。温温州炒房团团等人为恶恶意炒高房房价,不利利于楼市的的正常运行行,同时也也间接提前前释放了福福州的潜在在购买力,不不利于未来来一段时间间内楼市的的正常发展展。3地价上上涨过快。今年上半年比去年下半年上涨约40,一些开发商盲目跟风,造成地价飙升。如工业路原罐头厂11.58亩的地块,每亩单价393万元,折成楼面地价近2
19、400元平方米。六一路原闽星鞋厂旧址地块,每亩地价高达427万元。4售后入入住率有降降低趋势。据抽样调查表明,一些新区的楼盘入住率低,一般在50左右。5住房二二级市场发发展不够平平衡,仍受受一些政策策的影响,交交易量与一一手房差距距较大。二二手房价格格上升太快快,涨幅超超过一手房房,一些二二手房业主主期望值太太高,有待待价而沽、惜惜售的现象象;划拨地地的房产转转让受不能能办理土地地证的影响响,造成房房产证已过过户而土地地证无法办办理;二手手房交易增增值部分的的所得税220的税税率太高也也影响二级级市场发展展。6住宅产产业粗放型型发展的格格局没有根根本改变,不利于带动相关产业的技术进步,不利于可
20、持续发展战略在住宅产业的顺利实施。(四)、下下半年将呈呈现五大趋趋势上半年福州州楼市的繁繁荣发展令令人振奋,而而下半年的的楼市仍将将在健康、有有序的轨道道中运行,并并且将呈现现出五大趋趋势。一是住房潜潜在需求仍仍将保持在在较高位运运转,但消消费增速放放慢。根据据 大福福州 规规划,到22010年年全市国内内生产毛额额将实现33000亿亿元,到22020年年中心城市市人口达到到325万万。从国际际的发展经经验和规律律来看,我我市目前的的经济快速速发展、城城市化加速速推进,正正是居民对对住房消费费较为旺盛盛的时期。另另一方面,随随着银根紧紧缩、加上上房地产开开发项目及及住房消费费贷款受限限制,会使
21、使房地产需需求释放减减缓。二是土地和和金融调控控,将对市市场供给产产生一定影影响。禁止止农用地转转非农用地地、项目存存款准备金金率、房地地产企业项项目资本金金的提高,将将会减少房房地产开发发投资规模模和房地产产新开工项项目数量,从从而影响市市场的有效效供给。三是房价总总体保持上上升,但增增速将有所所放慢。房房地产规模模控制后,住住房供应量量将有所减减少,而市市场本身却却又有旺盛盛需求,房房地产市场场供求矛盾盾在较长一一段时间内内仍将较为为突出,住住房价格仍仍有上升空空间。但随随着经济适适用房开发发力度的加加大,供需需矛盾会得得到缓解,房房价涨幅不不会像年初初那样增幅幅过大。总总体稳中有有升。四
22、是房地产产企业组织织结构将得得到调整、房房地产企业业将得到整整合。目前前,我市有有资质的房房地产开发发企业约 550 家,平均均注册资金金15000万元。其其中8000万元以下下的占到了了85,拥拥有一、二二级资质的的房地产开开发企业不不上20家家。那些实实力偏弱的的房企将随随着金融调调控力度的的加大及土土地供应的的控制,被被淘汰出局局。而投资资合作、利利用外资和和外资合作作的企业将将不断增多多。同时,房房企将更注注重企业形形象和品牌牌的建设。五是房地产产企业和购购房者对未未来市场走走势和价格格预期将逐逐步回归理理性。宏观观调控带来来的资金压压力和市场场风险,使使开发企业业在定价时时会更多考考
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