某烂尾楼策划案10637.docx
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1、第一章 办公楼市场分析 一办公楼及其发展空间办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑,开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展,把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后,又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题,又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展,办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字写字楼。独立的写字字楼尽管管功能齐齐全,但但容量有有限,不不可能包包罗万象象,于是是人们就就将相关关行业用用更多的的写字楼楼集中在在一起,并并配以旅旅馆、酒酒
2、店、商商业等,使使这成片片的写字字楼形成成中央商商务区CBBD。CCBD成成为城市市主要商商务活动动的核心心区域之之一,大大大提高高了城市市空间的的利用和和商务活活动与交交往的效效率。高速成长与与发展中中的中小小企业,常常常无能能力也无无必要独独立拥有有这种带带有标志志性的巨巨大写字字楼,因因此这些些中小型型企业大大多租用用或购买买大型写写字楼中中的一部部分,形形成不同同企业的的合并办办公。这这既保证证有独立立的私密密的办公公地点,又又减少相相关的自自身配套套设施,利利用社会会化的服服务方式式减少相相关成本本。因此此,写字字楼就要要充分考考虑这些些用户的的特点而而力求使使相关配配套设施施齐全,
3、服服务功能能齐全。二办公楼楼的环境境这里指的是是大环境境,即办办公楼所所在的区区域、地地段、位位置、市市政配套套设施、小小区配套套设施、空空间规划划布局等等一系列列影响办办公人员员的生理理、心理理的因素素。写字楼给人人印象是是耸入云云端的玻玻璃幕墙墙、富丽丽堂皇的的大堂、行行色匆匆匆的白领领、门口口拥堵的的车流。这这种写字字楼是完完全程序序化、事事务性工工作的场场所,而而非企业业张扬个个性、推推崇创造造力的工工具。但但是,建建筑本身身其实不不过是一一个水泥泥做的盒盒子,最最终赋予予建筑个个性的其其实是身身在其中中的住户户、是人人、是企企业。目前最通行行的说法法,健康康的写字字楼是指指符合人人们
4、对工工作环境境质量的的要求,拥拥有现代代建筑所所具有的的各种优优势,兼兼具健康康性与环环境性的的写字楼楼。对“两两空一绿绿”有很很高的要要求。“两两空”指指空气质质量、空空间感,“一一绿”指指绿化率率。归纳纳起来,评评价一个个写字楼楼是否是是健康写写字楼,应应包含以以下条件件:(一) 交交通交通通便利是是办公楼楼的基本本条件,其其决定了了员工上上下班的的方便与与所需时时间的长长短。员员工在选选择公司司时,如如果要转转几次车车才能到到公司的的话,往往往还是是要考虑虑考虑的的。转车车一是耽耽误时间间,二是是可能会会影响到到员工的的心情、增增加疲劳劳度。因因此,地地铁沿线线、交通通枢纽等等都是做做办
5、公楼楼的首选选。(二二)氛围围除了交交通外,是是否有办办公氛围围也至关关重要。如如莘庄地地铁站附附近,尽尽管拥有有轨道交交通的便便利,但但并不适适于办公公。建筑筑不仅仅仅是钢筋筋水泥的的混合体体,它同同样具有有生命力力,而这这种生命命力与周周围环境境氛围息息息相关关,写字字楼对于于氛围的的要求更更是不可可或缺。这这种氛围围就是中中央商务务区(CCBD)的的氛围,陆陆家嘴、徐徐家汇、淮淮海路等等均属中中央商务务区,其其写字楼楼的租价价也是较较高的。(三) 品品质写字字楼本身身的品质质也十分分重要,除除了楼层层、房间间朝向、面面积、空空间布局局的合理理性、通通风、采采光情况况等硬件件条件,同同时还
6、应应具有完完善的配配套服务务体系,如如设立员员工快餐餐厅、咖咖啡厅、休休闲会所所,为员员工解除除疲劳、放放松心情情营造良良好的空空间。而而卫生系系统以及及运输系系统的考考虑也是是符合健健康标准准的重要要依据。(四) 景景观白领领阶层每每天都在在一种高高压强度度的状态态下工作作,容易易产生压压抑感,也也需要一一种事物物使他们们放松心心情,或或是激发发他们的的工作兴兴趣和创创作灵感感,这就就要求写写字楼周周围要有有一定的的绿化或或者是景景观。(五) 精精神良好好的工作作氛围可可以让人人精神焕焕发,与与建筑相相得益彰彰的外形形设计能能让人心心情愉快快。而在在这些浅浅层理解解以外的的健康,则则是精神神
7、或者是是心理健健康的满满足与真真正保障障。对有有些人来来讲,在在金茂大大厦、恒恒隆广场场上班就就是一种种不可名名状荣耀耀。三 办公公楼的市市场状况况(一) 现状上上海写字字楼市场场自20000年年年中起起开始复复苏,一一方面租租金开始始上调,出出租率也也稳步提提高;另另一方面面上海GGDP已已经连续续11年年保持两两位数增增长,持持续、平平稳、有有序的经经济发展展增强了了外商的的投资信信心,为为上海写写字楼市市场的发发展提供供了无限限机遇。戴戴德梁行行执行董董事认为为,目前前上海住住宅市场场经历一一段时间间的发展展,已经经日趋成成熟,竞竞争也比比较激烈烈。而销销售型写写字楼,特特别是甲甲级写字
8、字楼,作作为一种种新产品品,市场场正处于于成长阶阶段,并并拥有广广阔的成成长空间间,应该该有机会会获得较较高的投投资回报报。目前前,上海海写字楼楼市场供供需基本本持平,空空置率也也处于11015的正常常范围。未未来几年年,上海海写字楼楼市场将将呈现需需求强劲劲、供应应适量,从从而租金金稳中有有升的总总体发展展趋势。(二) 行行业特征征不同行行业、不不同规模模、不同同办公性性质的企企业对办办公环境境的要求求是不一一样的。大大型企业业的运作作模式比比较成熟熟,员工工办公时时间较为为规律,工工作内容容有章可可循。而而中小企企业多处处于事业业的增长长期,没没有固定定的工作作模式,办办公时间间弹性很很大
9、,工工作内容容多涉及及创造性性、开拓拓性领域域。这种种工作性性质、运运作模式式的差异异最终表表现为对对企业办办公环境境需求的的不同。写字楼的分分布逐渐渐显现行行业特征征:如陆陆家嘴地地区写字字楼的租租客以金金融业为为主,南南京西路路和淮海海中路写写字楼的的租客则则以咨询询业和服服务业为为主。未未来,这这种行业业特征将将更为鲜鲜明,以以形成积积聚效应应。因此此写字楼楼的租售售率受某某一行业业兴衰的的影响将将更为明明显。(三) 前前景据戴戴德梁行行资料显显示,目目前上海海市场甲甲级写字字楼的建建筑面积积仅有3370万万平方米米,较之之每年上上海增长长近12200万万平方米米的住宅宅用房总总量较少少
10、。20003至至20007年预预计推出出市场的的新甲级级写字楼楼总面积积约为4410万万平方米米,其中中供出售售的新甲甲级写字字楼面积积约为770880万平平方米,占占1720%,同时时会有部部分现有有的写字字楼物业业带租约约向市场场推出。一些企业出出于投资资自用和和扎根上上海进行行中长期期发展的的打算,已已经开始始考虑变变租赁为为购买写写字楼,这这客观上上加大了了甲级写写字楼的的需求量量。近来来十分活活跃的民民营和私私人企业业已日渐渐成为写写字楼投投资群体体中不可可小视的的力量。连连年攀升升的写字字楼租金金消耗了了公司的的一部分分利润。随随着公司司的发展展和对上上海经济济信心的的增强,他他们
11、正打打算购买买属于自自己的写写字楼,虽虽然一次次性投入入增加了了很多,但但同时兼兼具了投投资的用用途,从从长远来来看还是是划算的的。国内各地的的中大型型企业集集团争相相在上海海设立营营销中心心、研发发中心,需需要大量量的写字字楼。上上海写字字楼租金金继续平平稳攀升升已成趋趋势。这两方面的的因素带带动了销销售型写写字楼强强劲的发发展后劲劲和由租租转买的的投资趋趋势。四 周边边区域办办公楼分分布状况况由于本区域域内不是是办公区区域,因因此,周周边办公公楼数量量较少,这这里仅列列举以下下办公楼楼项目以以供参考考:(一一) 阳阳光世界界位于浦浦东大道道、近崮崮山路。大大厦高228层,建建筑高度度为99
12、9.955米,其其中1-5层为为商业裙裙房,66-144层为纯纯办公用用房,115-228层为为公寓式式办公房房。 66部进口口“瑞士士Schhinddlerr”电梯梯、两部部自动扶扶手电梯梯。1-14层层采用“YYORKK”中央央空调系系统。美美国Arrmsttronng地板板、印尼尼进口春春茶木门门、“立立邦Niippoon”高高级涂料料、卫生生间地面面采用进进口防滑滑地砖、地地面镶有有葡萄牙牙瓷砖、美美标Ammeriicann Sttanddardd洁具、意意大利五五金配件件等。 6227层,每每层910户户。房型型面积范范围7002222平方方米,售售价70000元元/平方方米,租租价
13、1.7元/平方米米/天。(二) 招招商局大大厦上海海招商局局大厦是是一幢现现代化、智智能型的的纯甲级级写字楼楼。大厦厦总建筑筑面积7746442.111平方方米,总总高度1186米米。大厦厦一至五五层设有有银行、商商务、邮邮局、餐餐饮、康康乐等各各种配套套设施。三三十八至至三十九九层拟开开设会员员制银行行家俱乐乐部,地地下二层层共提供供2855架汽车车泊位。大大厦坐落落在陆家家嘴金融融中心的的心脏地地带,周周围证券券、保险险及各银银行大厦厦林立。经经延安东东路隧道道到外滩滩仅需11分钟,经经南浦大大桥至虹虹桥机场场仅需三三十分钟钟路程。 1824层层每层116户,88部电梯梯,房型型面积范范围
14、8001448平方方米,售售价31100美美元/平平方米,租租价0.7美元元/平方方米/天天。(三) 上上海期货货大厦位位于浦电电路,地地上377层,地地下3层层,总建建筑面积积达7万万多平方方米,由由美国著著名建筑筑师设计计,是一一集期货货交易、信信息、结结算、办办公为一一体的智智能化楼楼宇。大大厦设计计先进,布布局合理理,各类类配套设设施齐全全,设有有停车库库、国际际会议厅厅、多功功能厅、银银行、餐餐厅等各各种便利利设施。上上海期货货大厦设设有3445只座座位和完完整的舞舞台设施施、放映映室及同同声翻译译系统的的国际会会议中心心。5000多平平方米的的多功能能厅可用用悬挂式式隔断板板分隔成
15、成六个不不同面积积但可独独立使用用的空间间。 220部原原装德国国OTIIS自动动扶梯,114部原原装三菱菱垂直梯梯。房型型范围7722200平平方米,租租价0.6美元元/天/平方米米。五 结论论目前销销售型的的办公楼楼房源不不多,办办公楼由由出租向向出售转转变,销销售型办办公楼的的市场前前景普遍遍看好。销售型办公公楼的几几个条件件不可或或缺,如如环境、氛氛围、楼楼盘品质质、配套套设施等等。地段段和氛围围是影响响办公楼楼盘价格格的主要要因素。本案的大环环境是以以中档居居住为主主的地区区,小区区域没有有大型的的商场、中中高档的的餐饮、娱娱乐等配配套设施施。观景景系数不不高,南南面是栖栖山路多多层
16、民居居,东西西方是高高层和多多层住宅宅、旧式式建筑或或待开发发地块。综综上所述述,本案案缺少写写字楼应应有的氛氛围,不不具备作作为办公公楼进行行推广的的优势。第二章 住宅楼楼市场分分析一 浦东东大道沿沿线楼盘盘分析浦浦东大道道是沿黄黄浦江从从陆家嘴嘴到浦东东东北部部的交通通纽带。西西起陆家家嘴,东东到东高高路。黄黄浦江对对面是浦浦西杨浦浦区沿岸岸部分,各各项建设设和改造造正紧锣锣密鼓地地进行中中。杨浦浦区到浦浦东大道道,现在在有杨浦浦大桥,规规划中的的大连路路越江工工程完成成之后,交交通将更更加方便便。浦东东大道是是浦东新新区东北北地区到到陆家嘴嘴的主要要交通干干道,沿沿线有三三四十条条公交线
17、线路。路路面不宽宽,车流流量和人人流量大大,沿线线的粉尘尘和噪音音污染较较大。浦浦东大道道的路段段价值随随着与陆陆家嘴距距离的远远近不同同而有较较大差异异。(一) AA级路段段源深路路以西、靠靠近陆家家嘴办公公区路段段,该区区域属小小陆家嘴嘴范围。沿沿线开发发改造成成熟,路路面卫生生状况良良好,公公交线路路近四十十条。两两旁建筑筑以高层层为主,高高档美观观,近来来出现较较多的酒酒店式公公寓项目目。这里里的酒店店式公寓寓,拥有有两方面面独特的的优势,一一方面靠靠近陆家家嘴办公公区,充充分体现现了酒店店式公寓寓的特点点;另一一方面,在在黄浦江江边,可可以拥有有黄浦江江景观等等等,是是酒店式式公寓的
18、的主要卖卖点。这这一段酒酒店式公公寓的房房价在11000001130000元/平方米米。目前前主要有有以下楼楼盘:海悦苑精装装修酒店店式公寓寓。小区区位于浦浦东大道道东方路路,近黄黄浦江,属属陆家嘴嘴CBDD区域。331层高高层,是是度身定定做的酒酒店式物物业,全全明独立立橱卫,独独立阳台台,动静静分区,大大面宽,居居住功能能完整。现现在推出出的为221331层,面面积约556平方方米,价价格约为为130000元元/平方方米。万源晶典 1幢全全装修酒酒店式公公寓,共共5100套。楼楼盘位于于东方路路、浦东东大道,住住宅面积积近3万万平方米米,配有有35000平方方米商业业设施和和豪华会会所。房
19、房型为一一室322622平方米米。交通通有9880路、新新川线、隧隧道三线线等公交交线路和和地铁二二号线东东昌路站站,规划划中的大大连路隧隧道将更更方便沟沟通浦东东浦西;生活设设施齐全全,有易易初莲花花、世纪纪联华,出出行购物物便利。预预计20004年年交房。预预售均价价130000元元/平方方米,现现已全部部售完。名门滨江苑苑精装修修酒店式式公寓,物物业管理理由香港港怡高物物业代理理。楼盘盘位于浦浦东大道道、源深深路口,占占地面积积2.33万平方方米,建建筑面积积5万平平方米,容容积率22.2,绿绿化率440%,拥拥有高层层、小高高层和多多层各一一幢。房房型有三三房13301150平平方米,
20、四四房1880平方方米。附近教育设设施有梅梅园小学学、上海海实验小小学、海海运学院院等。另另还有7774、7791、881、885等多多条公交交线路。好好美家超超市、联联华超市市、好德德便利店店等。中中国银行行、交通通银行、工工商银行行等。现现推出高高层,228层以以上价格格约1550000元/平平方米,低低层90000元元左右。(二) BB级路段段源深路路以东到到罗山路路路段,因因为在罗罗山路高高架西侧侧,所以以在浦东东居民的的心理上上类似浦浦西的“环环线内”区区域,仍仍可凭借借陆家嘴嘴的优势势来提高高自身地地位。沿沿线高档档物业不不多为,新新开发楼楼盘较少少,属于于待开发发地区。距本路段较
21、较近的现现仅有“维维多利华华庭”和和“心中中家园”在在售。“维维多利华华庭”处处于张杨杨路和浦浦东大道道中间,位位于定水水路苗圃圃路口。小小区总建建筑面积积约111万平方方米,由由两栋112层小小高层,77栋144层小高高层以及及1栋118层高高层组成成。规划划总户数数约为8800户户。主要要房型有有两房两两厅,三三房两厅厅,跃层层复式等等。周围围有二十十多条公公交线路路。在保保证交通通便利的的同时,又又避开了了浦东大大道和张张扬路两两条主干干道的噪噪音影响响,闹中中取静。“心心中家园园”基本本属于张张杨路楼楼盘。浦浦东大道道桃林路路口的“格格力H22O”是是一个办办公居住住兼备的的楼盘,借借
22、助陆家家嘴商务务与北外外滩景观观的优势势,推出出“hoome 2 ooffiice 的”概概念。强强调“有有homme,也也有offficce;是是homme,也也是offficce。”为为此,规规划了113000平方米米的名人人健康主主题会馆馆。 “格格力H22O”的的价格约约为75500元元/平方方米,比比海悦苑苑每平方方米的均均价低了了40000元左左右。(三) CC级路段段罗山路路至金桥桥路路段段,这一一路段属属于浦东东大道BB级路段段的延伸伸,同时时借助杨杨浦大桥桥的影响响,成为为一个中中低档的的聚居点点。沿线线多为住住宅、厂厂房、仓仓库和小小商铺等等。公交交线路由由源深路路的四十十
23、条减为为二十几几条,也也说明了了本路段段与A级级路段的的地级差差异。近近一年内内该路段段开发的的楼盘主主要有“上上房金丰丰苑”、“金金樟花苑苑”、“昕昕泰苑”等等,在去去年年底底或今年年年初均均已售完完,当时时的价格格约在44500050000元元/平方方米。(四) DD级路段段金桥路路至东高高路路段段,这一一路段除除了有几几条公交交线路可可以直达达陆家嘴嘴外,基基本脱离离与陆家家嘴的连连带关系系,沿线线环境较较差,基基本属于于居住区区,居民民层次不不高。沿沿线在售售楼盘有有“景源源佳苑”,为为多层住住宅小区区,均价价约44400元元/平方方米。“景源佳苑苑”位于于东高路路,西临临黄浦江江,东
24、接接赵家沟沟,内拥拥湖泊。交交通方便便,基地地附近主主要公交交线路有有6100、5992、3313、申申高线等等。至地地铁口的的公交线线路有881、6640、陆陆高专线线、沪合合线等。“景源佳苑苑”周边边市政利利好,轨轨道交通通6号线线即将动动工,翔翔殷路隧隧道20005年年竣工连连接浦江江两岸,五五洲大道道20005年通通车横贯贯东西,335年年滨江绿绿化带美美丽现身身。总规规划占地地面积4444000多平平方米,建建筑面积积60000多平平方米。分分两期开开发,一一期推出出8幢多多层,得得房率889%左左右,绿绿化率335%。“景源佳苑苑”最大大的卖点点就是小小区依水水而筑,伴伴水而居居。
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