房地产行业--上海房地产市场宏观分析报告(DOC 30)13935.docx
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1、上海房地产市场宏观分析报告第一部分:腾飞的上海楼市1、 楼市需求:7年前,也也就是119977年,房房改政策策正式出出台,我我国实现现了从福福利分房房到货币币购房的的质变,房房地产业业得到了了快速发发展,在在肯定了了房地产产“支柱产产业”的地位位后,得得到200% 的的市场比比例。住住房制度度经过十十几年的的改革,已已经改变变了过去去福利分分房的旧旧体制,市市场化、商商品化购购房已成成为解决决住宅问问题的根根本途径径。因此此,上海海商品房房价格今今后继续续上扬,只只要不是是涨幅过过大,从从总体上上看,是是利大于于弊。因因为大多多数拥有有住房所所有权的的市民,还还是能够够从中直直接受益益。2、
2、政策面:自20011年月月日起起,上海海实行内内外销商商品住房房并轨,统统一土地地供应方方式,用用于商业业、旅游游、娱乐乐、金融融、服务务业、商商品房等等六类项项目的土土地使用用权出让让通过招招标、拍拍卖方式式进行。内内、外销销“双轨制制”市场实实质上是是计划经经济体制制向市场场经济体体制转换换的一种种阶段性性的制度度。在市市场建立立初期,对对引入外外资参与与城市建建设,保保护内资资企业等等方面起起了一定定作用。但但随着市市场发展展,这种种“双轨制制”充分暴暴露出其其不合理理性。目目前内、外外销市场场产品上上的差别别已基本本填平,内内、外并并轨也是是水到渠渠成之事事,上海海的商品品房结束束了“
3、内外有有别”的历史史,有利利于建立立更加开开放的房房地产市市场,也也会对全全国房地地产行业业产生重重大影响响。3、 供给情况:由于一系列列新政的的出台,上上海的开开发量将将会降低低,而市市民的需需求却在在不断地地提高,这这样会造造成一个个供求关关系的不不平衡。不不平衡之之后也就就是说供供小了,因因为能力力小了,生生产能力力降低了了,求还还在升高高,这样样的一个个结果可可能会造造成一个个房价的的直接提提高。针针对这种种情况,政政府在土土地使用用上实行行了宏观观调控,确确保了市市场供需需平衡。同同时,今今后海外外到上海海买房的的人,虽虽然会有有所增加加,外来来人口的的购房比比率也仅仅为155%。,
4、即即便是在在上海内内外销并并轨的刺刺激下,去去年9 月份全全上海的的港澳台台同胞也也只买了了98套套房子,110月份份东南亚亚以及欧欧美等外外国人购购房仅有有2311 套。4、 市场反映:就在3年以以前,上上海的平平均房价价还停留留在每平平方米330000多元的的水平,220033年却一一跃而成成全国第第一,这这不过是是一个价价值回归归的过程程。每平平方米330000多元是是与上海海这座国国际性城城市的价价值是不不相匹配配的,即即便是全全国第一一的“51118”,也远远远不能能体现上上海现有有的价值值水平。 上海的的房价从从19999年开开始止跌跌回升,55年来保保持快速速增长态态势;截截至2
5、0003年年底商品品房平均均成交价价为51118元元/平方方米,同同比增长长24.2%。5、 GDP水平平:上海已经连连续5年年实现GGDP两两位数增增长,虽虽然近一一年多上上海的房房价增长长过快,但但累加这这5年的的增长还还没有超超过GDDP的增增长,因因此,上上海房地地产市场场的发展展是健康康稳健的的,上海海户均年年收入与与房价是是比较相相匹配的的。同时时房价还还要受到到消费者者支付能能力的影影响。这这几年,上上海住宅宅购买力力提高,因因素也是是多种多多样的:住房公公积金贷贷款和银银行购房房商业贷贷款放大大了市民民的购房房能力;经济发发展,人人均可支支配收入入提高也也相应提提高人们们的支付
6、付能力。理理论上讲讲,如果果一个城城市GDDP持续续增长,人人均可支支配收入入也稳定定增长,那那么房价价上涨是是正常的的。五年年来,上上海GDDP年均均增长110.44%,220022年城市市和农村村居民家家庭人均均可支配配收入分分别达到到132250元元和62212元元,20003年年人均可可支配收收入同比比上升113.77%,今今年上半半年全市市实现生生产总值值34117.775亿元元,比去去年同期期增长114.88%,下下半年增增长幅度度可能基基本与去去年持平平,预计计全年GGDP增增长将达达13%-144%。照照这样的的发展态态势,上上海房价价涨幅在在10%左右是是完全正正常的、也也是
7、与经经济总量量的增长长相匹配配的。上海的楼市市在不断断的规范范和完善善,从需需求面来来看,上上海商品品住房销销售量连连续四年年超过竣竣工量,呈呈现供求求基本平平衡、求求略大于于供的格格局,从从而使空空置量逐逐年下降降。至220022年底,商商品住房房空置量量为3448万平平方米,其其中空置置一年以以上的为为1344万平方方米。220033年,又又下降到到2855万平方方米,其其中空置置一年以以上的为为80万万平方米米。一般般来说,空空置率宜宜保持在在10-15%之间,而而上海商商品住房房空置率率仅在77.5%左右。目目前,商商品住房房的供求求关系正正在发生生变化。从从供应方方面看,目目前的土土
8、地供应应量、新新开工量量都比较较大。220033年全年年商品住住房用地地出让超超过20000万万方米;商品住住房施工工面积达达到70000万万平方米米,商品品房竣工工面积224922万平方方米,其其中住宅宅21440万平平方米;销售面面积达到到23776万平平方米,其其中住宅宅22224万平平方米。今今年1-5月,商商品房竣竣工面积积4811万平方方米,同同比增长长29.6;销售面面积5888万平平方米,同同比增长长18.2。商商品住房房空置量量进一步步下降。这这预示着着投资势势头不会会减弱,商商品住房房上市的的节奏将将明显加加快。从从需求方方面看,未未来几年年商品住住房的需需求主要要来自市市
9、民改善善住房条条件、旧旧区改造造和基础础设施建建设动迁迁、外省省市和境境外人士士购房等等方面,并并考虑投投资性购购房的因因素,需需求总量量超过220000万平方方米。因因此,商商品住房房将呈现现供求基基本平衡衡、供略略大于求求的态势势。据统计,如如今上海海一年住住房竣工工面积总总量达116000-18800万万平方米米,开工工建设面面积达440000-50000万万平方米米,房地地产业已已成为仅仅次于金金融保险险、商贸贸流通和和信息产产业的上上海第四四大产业业。第二部分:增值的的上海楼楼市 1、 上海的国际际地位:上海是国际际性的经经济、金金融、贸贸易大都都市,也也是我国国的经济济、金融融、贸
10、易易、信息息和交流流中心,被被誉为“东方明明珠”,是走走进中国国通往世世界的窗窗口,有有着强大大的辐射射力,随随着世博博会申办办成功进进一步提提高了上上海的国国际地位位及影响响力。随着长三角角区域经经济一体体化的启启动,作作为长三三角城市市带的中中心城市市,国际际化大都都市的身身份使上上海成为为国际人人才资本本的汇集集地,购购房需求求不容小小觑。到到目前为为止,财财富5500强强企业已已有3000多家家进入上上海,1100余余家在上上海建立立起跨国国研发中中心,台台湾百大大财团中中也有554家斥斥资上海海。世博博会的举举办拉动动了新一一轮的城城市建设设。按照照举办世世博会的的计划,仅仅世博会会
11、园区建建设要直直接投资资30亿亿美元。由由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-3300亿亿美元的的投资。世世博会效效应产生生的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目,只只会走高高不会走走低。2、 四个中心:上海加快建建设国际际金融、贸贸易、经经济和航航运中心心的进程程,使处处于“桥头堡堡”的陆家家嘴CBBD区域域,集聚聚起大批批金融机机构、跨跨国地区区总部和和41000余家家中介服服务机构构,中央央商务区区楼宇即即将“满座”,由此此引发新新一轮基基础设施施建设。仅仅小陆家家嘴沿江江,就有有五六幅幅地块被被国际投投资集团团选中;沿江多多幅已批批租地块块的配套套项目今今年也将将
12、全面恢恢复上马马。新一一轮开发发,陆家家嘴努力力搭建服服务全国国、面向向世界的的营运平平台,继继续发展展各类要要素市场场,使金金融贸易易区真正正成为境境内外金金融机构构、投资资公司和和大贸易易公司的的交汇处处和要素素市场集集散地。为为适应陆陆家嘴金金融贸易易区新一一轮开发发热潮,陆陆家嘴集集团将转转换机制制,逐步步向国际际金融贸贸易产业业集团发发展。充满创新活活力的张张江高科科技园区区,日前前宣布进进入“二次创创业”阶段。为为营造良良好投资资创业环环境,张张江园区区去年的的固定资资产投资资力度超超过500亿元,吸吸引投资资累计662亿美美元,入入驻孵化化创新企企业3223家。今今年,张张江园区
13、区以营造造“环境年年”、“配套年年”、“服务年年”为主要要抓手,规规划建设设集产业业、商贸贸、居住住等协调调发展的的“现代化化园林式式新城”,建设设第一个个“上海博博士后公公寓”,完善善“大学生生活区”、“张江生生活区”和“创业公公寓”等三大大组团配配套建设设,使张张江园区区成为上上海高科科技产业业和创业业人才汇汇集的高高地,具具有世界界知名度度的园区区。上海海通江达达海,发发展物流流产业独独具优势势。今年年外高桥桥保税区区全面启启动的“物流产产业规划划”雄心勃勃勃,以以上海建建设国际际航运中中心为契契机,保保税区国国际物流流基地呈呈现了两两翼发展展态势。北北区,依依托外高高桥港区,重点建建设
14、1.2平方方公里的的国际物物流园区区;南区区,依托托浦东国国际机场场,重点点发展以以IT产产业为主主的空运运物流。力力争5年年内引进进10家家国际著著名船公公司、220家世世界著名名物流公公司以及及1000家跨国国公司自自营物流流企业。至至20005年,建建成2000万平平方米仓仓储面积积,物流流量上升升至10000万吨,以实实现将保保税区建建成亚太太地区货货物采购购中心、配配送中心心和中转转中心的的宏伟目目标。金桥开发区区今年的的“年度冲冲刺表”也令人人振奋,工工业年产产值的目目标锁定定在9000亿元元,在去去年突破破7000亿元基基础上再再迈进一一大步,以以确立金金桥作为为上海现现代制造造
15、业基地地的龙头头地位。金金桥今年年将继续续大力培培植以电电子信息息、汽车车与零部部件、现现代家电电和生物物医药为为主的四四大产业业。同时时,为加加速发展展上海外外向型经经济,金金桥首期期1.55平方公公里的海海关监管管区将于于今年55月封关关运行,力力争实现现全年出出口交货货值1550亿元元目标。第三部分:“世博会会”的举办办对房地地产行业业的升华华作用世博会将成成为带动动上海新新一轮大大发展的的难得的的机遇,作作为一种种19世世纪中叶叶出现的的全球交交流模式式,它将将人类文文明间的的交流带带到了前前所未有有的阶段段,使得得全世界界都能以以最快速速度感受受到物质质文明与与科学文文化最新新发展。
16、在在经历了了1500多年的的历程后后,伴随随着国际际商品交交换的扩扩大和科科学技术术与经济济发展之之间的紧紧密联系系,世界界博览会会,这一一国际经经济科技技的奥林林匹克盛盛会显得得举足经经重,并并成为一一个城市市发展的的绝好契契机。而而上海作作为发展展中的中中国面向向世界的的一个窗窗口,举举办了220100世博会会,将把把上海进进一步推推向国际际经济科科技文化化交流展展示的前前沿,为为上海成成为世界界级的大大都市提提供充足足动力与与机遇。世世博会将将成为加加快上海海实现“四个实实现”目标的的重要能能动力,且且加快上上海旧城城更新的的步伐在在新世纪纪之初,举举办世博博会的意意义显得得极其重重要,
17、不不仅反映映出一个个国家的的建设成成就和综综合国力力,更显显示出主主办国在在新世纪纪的决心心和信心心。上海海举办220100世博会会,将向向世界展展示中国国、上海海最新面面貌与生生机活力力,加快快上海实实现“四个中中心”的城市市定位,同同时借助助于世博博会的良良好契机机,带动动上海中中心旧城城区及浦浦江沿岸岸开发更更新的步步伐。世博会将把把上海升升华到“城市,让让生活更更美好”的城市市定位与与品质的的平台上上相信在在20110年,通通过对未未来城市市生活模模式的研研究,城城市,将将会成为为一个更更适合人人类居住住生活的的栖息之之地。而而上海则则会将“城市,让让生活更更美好”作为城城市长期期发展
18、的的目标与与平台,使使得提高高城市品品味与生生活质量量成为城城市发展展的终极极目标。世博会后续续利用的的成功将将成为具具有开创创性的可可持续发发展的典典范一届届世博会会的成功功与否,不不仅体现现在世博博期间的的成功,更更体现在在世博之之后的后后续利用用上。上上海世博博园区在在世博会会结束之之后将会会城市发发展中的的最具潜潜力之地地,它将将重新融融入城市市生活,并并极大的的带动上上海城市市及黄浦浦江两岸岸的开发发,并将将成为具具有划时时代意义义的可持持续开发发的典范范。世博博会的举举办拉动动了新一一轮的城城市建设设。按照照举办世世博会的的计划,仅仅世博会会园区建建设要直直接投资资30亿亿美元。由
19、由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-3300亿亿美元的的投资。世世博会效效应产生生的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目,只只会走高高不会走走低。市市场的有有效需求求必将拉拉动房地地产产品品的全面面升级,从从而使房房地产市市场持续续的健康康发展,做做出更加加精致、更更加人性性化的产产品。第四部分:深深觊觊觎上海海的外来来资本近年来,国国际资本本大鳄对对上海房房地产市市场不断断加深了了觊觎,他他们看到到了上海海市场的的丰厚投投资回报报,看透透了存在在的巨大大发展潜潜力。这这些正在在进入和和已经进进入的外外资,对对整体房房地产开开发企业业将产生生巨大的的冲击和和带动作作用,
20、而而资本的的逐利本本性则将将直接引引发新一一轮的房房价上扬扬。今年年已经有有好几家家跨国巨巨头宣布布开始上上海的房房地产开开发,他他们分别别是:荷荷兰国际际房地产产、菲律律宾工商商龙头、著著名菲华华巨子陈陈永栽集集团旗下下著名的的裕景兴兴业和洛洛克菲勒勒财团。荷兰国际房房地产是是与在香香港主板板上市的的复地(集集团)股股份有限限公司合合作,共共同投资资开发位位于上海海松江新新城的住住宅项目目。此次次合作,不不仅意味味着海外外基金继继续看好好上海房房地产市市场,也也是复地地继2月月初在香香港成功功上市并并融资115亿港港币以后后,与海海外房地地产基金金又一次次成功合合作。而而复地集集团自1199
21、44 年涉涉足房地地产开发发领域以以来,凭凭藉准确确的产品品定位、多多项目管管理的能能力和良良好的售售后服务务体系,逐逐渐奠定定了在上上海房地地产市场场的优势势地位。项项目分布布于上海海八个行行政区域域和部分分外地中中心城市市。已连连续四年年进入上上海市房房地产销销售五十十强前列列,20003 年荣膺膺首届上上海房地地产开发发企业550强第第四名和和上海市市百强企企业。荷兰国国际房地地产是荷荷兰国际际集团( INGG)的全全资子公公司。荷荷兰国际际集团是是一家总总部位于于荷兰的的国际化化金融机机构,该该集团在在中国的的业务包包括银行行、人寿寿保险、房房地产及及资产管管理业务务。荷兰兰国际房房地
22、产在在上海和和北京开开发了上上海网球球俱乐部部和一些些公寓及及信荷城城项目。 首度进入上上海市场场的菲律律宾 “裕景兴兴业”投资公公司有着着“香港豪豪宅专家家”的美称称,更被被伦敦“超级品品牌组织织”考核为为“超级品品牌”,本次次选择在在陆家嘴嘴CBDD地区巨巨资投建建总建面面积约为为12万万平方米米裕景国国际项目目。石油大王“洛克菲菲勒”从199世纪开开始就笼笼罩着一一圈神秘秘光环,他他代表了了财富。一一个多世世纪后,在在被喻为为“上海地地王”的外滩滩源项目目上,“洛克菲菲勒”又被赋赋予了东东方色彩彩。用合合作方上上海新黄黄浦集团团董事长长、总裁裁吴明烈烈的话说说,美国国洛克菲菲勒国际际集团
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