房地产行业 上海房地产市场宏观分析报告 页.docx
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1、上海房地地产市场场宏观分分析报告告第一部分分:腾飞飞的上海海楼市1、 楼市需求求:7年前,也就是是19997年,房改政政策正式式出台,我国实实现了从从福利分分房到货货币购房房的质变变,房地地产业得得到了快快速发展展,在肯肯定了房房地产“支柱产产业”的地位位后,得得到200% 的的市场比比例。住住房制度度经过十十几年的的改革,已经改改变了过过去福利利分房的的旧体制制,市场场化、商商品化购购房已成成为解决决住宅问问题的根根本途径径。因此此,上海海商品房房价格今今后继续续上扬,只要不不是涨幅幅过大,从总体体上看,是利大大于弊。因为大大多数拥拥有住房房所有权权的市民民,还是是能够从从中直接接受益。2、
2、 政策面:自20001年月日日起,上上海实行行内外销销商品住住房并轨轨,统一一土地供供应方式式,用于于商业、旅游、娱乐、金融、服务业业、商品品房等六六类项目目的土地地使用权权出让通通过招标标、拍卖卖方式进进行。内内、外销销“双轨制制”市场实实质上是是计划经经济体制制向市场场经济体体制转换换的一种种阶段性性的制度度。在市市场建立立初期,对引入入外资参参与城市市建设,保护内内资企业业等方面面起了一一定作用用。但随随着市场场发展,这种“双轨制制”充分暴暴露出其其不合理理性。目目前内、外销市市场产品品上的差差别已基基本填平平,内、外并轨轨也是水水到渠成成之事,上海的的商品房房结束了了“内外有有别”的历
3、史史,有利利于建立立更加开开放的房房地产市市场,也也会对全全国房地地产行业业产生重重大影响响。3、 供给情况况:由于一系系列新政政的出台台,上海海的开发发量将会会降低,而市民民的需求求却在不不断地提提高,这这样会造造成一个个供求关关系的不不平衡。不平衡衡之后也也就是说说供小了了,因为为能力小小了,生生产能力力降低了了,求还还在升高高,这样样的一个个结果可可能会造造成一个个房价的的直接提提高。针针对这种种情况,政府在在土地使使用上实实行了宏宏观调控控,确保保了市场场供需平平衡。同同时,今今后海外外到上海海买房的的人,虽虽然会有有所增加加,外来来人口的的购房比比率也仅仅为155%。,即便是是在上海
4、海内外销销并轨的的刺激下下,去年年9 月月份全上上海的港港澳台同同胞也只只买了998套房房子,110月份份东南亚亚以及欧欧美等外外国人购购房仅有有2311 套。4、 市场反映映:就在3年年以前,上海的的平均房房价还停停留在每每平方米米30000多元元的水平平,20003年年却一跃跃而成全全国第一一,这不不过是一一个价值值回归的的过程。每平方方米30000多多元是与与上海这这座国际际性城市市的价值值是不相相匹配的的,即便便是全国国第一的的“51118”,也远远远不能能体现上上海现有有的价值值水平。 上海海的房价价从19999年年开始止止跌回升升,5年年来保持持快速增增长态势势;截至至20003年
5、底底商品房房平均成成交价为为51118元/平方米米,同比比增长224.22%。5、 GDP水水平:上海已经经连续55年实现现GDPP两位数数增长,虽然近近一年多多上海的的房价增增长过快快,但累累加这55年的增增长还没没有超过过GDPP的增长长,因此此,上海海房地产产市场的的发展是是健康稳稳健的,上海户户均年收收入与房房价是比比较相匹匹配的。同时房房价还要要受到消消费者支支付能力力的影响响。这几几年,上上海住宅宅购买力力提高,因素也也是多种种多样的的:住房房公积金金贷款和和银行购购房商业业贷款放放大了市市民的购购房能力力;经济济发展,人均可可支配收收入提高高也相应应提高人人们的支支付能力力。理论
6、论上讲,如果一一个城市市GDPP持续增增长,人人均可支支配收入入也稳定定增长,那么房房价上涨涨是正常常的。五五年来,上海GGDP年年均增长长10.4%,20002年城城市和农农村居民民家庭人人均可支支配收入入分别达达到1332500元和662122元,220033年人均均可支配配收入同同比上升升13.7%,今年上上半年全全市实现现生产总总值34417.75亿亿元,比比去年同同期增长长14.8%,下半年年增长幅幅度可能能基本与与去年持持平,预预计全年年GDPP增长将将达133%-114%。照这样样的发展展态势,上海房房价涨幅幅在100%左右右是完全全正常的的、也是是与经济济总量的的增长相相匹配的
7、的。上海的楼楼市在不不断的规规范和完完善,从从需求面面来看,上海商商品住房房销售量量连续四四年超过过竣工量量,呈现现供求基基本平衡衡、求略略大于供供的格局局,从而而使空置置量逐年年下降。至20002年年底,商商品住房房空置量量为3448万平平方米,其中空空置一年年以上的的为1334万平平方米。20003年,又下降降到2885万平平方米,其中空空置一年年以上的的为800万平方方米。一一般来说说,空置置率宜保保持在110-115%之之间,而而上海商商品住房房空置率率仅在77.5%左右。目前,商品住住房的供供求关系系正在发发生变化化。从供供应方面面看,目目前的土土地供应应量、新新开工量量都比较较大。
8、220033年全年年商品住住房用地地出让超超过20000万万方米;商品住住房施工工面积达达到70000万万平方米米,商品品房竣工工面积224922万平方方米,其其中住宅宅21440万平平方米;销售面面积达到到23776万平平方米,其中住住宅22224万万平方米米。今年年1-55月,商商品房竣竣工面积积4811万平方方米,同同比增长长29.6;销售面面积5888万平平方米,同比增增长188.2。商品品住房空空置量进进一步下下降。这这预示着着投资势势头不会会减弱,商品住住房上市市的节奏奏将明显显加快。从需求求方面看看,未来来几年商商品住房房的需求求主要来来自市民民改善住住房条件件、旧区区改造和和基
9、础设设施建设设动迁、外省市市和境外外人士购购房等方方面,并并考虑投投资性购购房的因因素,需需求总量量超过220000万平方方米。因因此,商商品住房房将呈现现供求基基本平衡衡、供略略大于求求的态势势。据统计,如今上上海一年年住房竣竣工面积积总量达达16000-118000万平方方米,开开工建设设面积达达40000-550000万平方方米,房房地产业业已成为为仅次于于金融保保险、商商贸流通通和信息息产业的的上海第第四大产产业。第二部分分:增值值的上海海楼市 1、 上海的国国际地位位:上海是国国际性的的经济、金融、贸易大大都市,也是我我国的经经济、金金融、贸贸易、信信息和交交流中心心,被誉誉为“东方
10、明明珠”,是走走进中国国通往世世界的窗窗口,有有着强大大的辐射射力,随随着世博博会申办办成功进进一步提提高了上上海的国国际地位位及影响响力。随着长三三角区域域经济一一体化的的启动,作为长长三角城城市带的的中心城城市,国国际化大大都市的的身份使使上海成成为国际际人才资资本的汇汇集地,购房需需求不容容小觑。到目前前为止,财富富5000强企企业已有有3000多家进进入上海海,1000余家家在上海海建立起起跨国研研发中心心,台湾湾百大财财团中也也有544家斥资资上海。世博会会的举办办拉动了了新一轮轮的城市市建设。按照举举办世博博会的计计划,仅仅世博会会园区建建设要直直接投资资30亿亿美元。由此带带动的
11、经经济发展展项目、城市改改造项目目就达1150-3000亿美元元的投资资。世博博会效应应产生的的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目,只只会走高高不会走走低。2、 四个中心心:上海加快快建设国国际金融融、贸易易、经济济和航运运中心的的进程,使处于于“桥头堡堡”的陆家家嘴CBBD区域域,集聚聚起大批批金融机机构、跨跨国地区区总部和和41000余家家中介服服务机构构,中央央商务区区楼宇即即将“满座”,由此此引发新新一轮基基础设施施建设。仅小陆陆家嘴沿沿江,就就有五六六幅地块块被国际际投资集集团选中中;沿江江多幅已已批租地地块的配配套项目目今年也也将全面面恢复上上马。新新一轮开开发,陆陆家嘴努努力搭建
12、建服务全全国、面面向世界界的营运运平台,继续发发展各类类要素市市场,使使金融贸贸易区真真正成为为境内外外金融机机构、投投资公司司和大贸贸易公司司的交汇汇处和要要素市场场集散地地。为适适应陆家家嘴金融融贸易区区新一轮轮开发热热潮,陆陆家嘴集集团将转转换机制制,逐步步向国际际金融贸贸易产业业集团发发展。充满创新新活力的的张江高高科技园园区,日日前宣布布进入“二次创创业”阶段。为营造造良好投投资创业业环境,张江园园区去年年的固定定资产投投资力度度超过550亿元元,吸引引投资累累计622亿美元元,入驻驻孵化创创新企业业3233家。今今年,张张江园区区以营造造“环境年年”、“配套年年”、“服务年年”为主
13、要要抓手,规划建建设集产产业、商商贸、居居住等协协调发展展的“现代化化园林式式新城”,建设设第一个个“上海博博士后公公寓”,完善善“大学生生活区”、“张江生生活区”和“创业公公寓”等三大大组团配配套建设设,使张张江园区区成为上上海高科科技产业业和创业业人才汇汇集的高高地,具具有世界界知名度度的园区区。上海海通江达达海,发发展物流流产业独独具优势势。今年年外高桥桥保税区区全面启启动的“物流产产业规划划”雄心勃勃勃,以以上海建建设国际际航运中中心为契契机,保保税区国国际物流流基地呈呈现了两两翼发展展态势。北区,依托外外高桥港港区,重点点建设11.2平平方公里里的国际际物流园园区;南南区,依依托浦东
14、东国际机机场,重重点发展展以ITT产业为为主的空空运物流流。力争争5年内内引进110家国国际著名名船公司司、200家世界界著名物物流公司司以及1100家家跨国公公司自营营物流企企业。至至20005年,建成2200万万平方米米仓储面面积,物物流量上上升至110000万吨,以以实现将将保税区区建成亚亚太地区区货物采采购中心心、配送送中心和和中转中中心的宏宏伟目标标。金桥开发发区今年年的“年度冲冲刺表”也令人人振奋,工业年年产值的的目标锁锁定在9900亿亿元,在在去年突突破7000亿元元基础上上再迈进进一大步步,以确确立金桥桥作为上上海现代代制造业业基地的的龙头地地位。金金桥今年年将继续续大力培培植
15、以电电子信息息、汽车车与零部部件、现现代家电电和生物物医药为为主的四四大产业业。同时时,为加加速发展展上海外外向型经经济,金金桥首期期1.55平方公公里的海海关监管管区将于于今年55月封关关运行,力争实实现全年年出口交交货值1150亿亿元目标标。第三部分分:“世博会会”的举办办对房地地产行业业的升华华作用世博会将将成为带带动上海海新一轮轮大发展展的难得得的机遇遇,作为为一种119世纪纪中叶出出现的全全球交流流模式,它将人人类文明明间的交交流带到到了前所所未有的的阶段,使得全全世界都都能以最最快速度度感受到到物质文文明与科科学文化化最新发发展。在在经历了了1500多年的的历程后后,伴随随着国际际
16、商品交交换的扩扩大和科科学技术术与经济济发展之之间的紧紧密联系系,世界界博览会会,这一一国际经经济科技技的奥林林匹克盛盛会显得得举足经经重,并并成为一一个城市市发展的的绝好契契机。而而上海作作为发展展中的中中国面向向世界的的一个窗窗口,举举办了220100世博会会,将把把上海进进一步推推向国际际经济科科技文化化交流展展示的前前沿,为为上海成成为世界界级的大大都市提提供充足足动力与与机遇。世博会会将成为为加快上上海实现现“四个实实现”目标的的重要能能动力,且加快快上海旧旧城更新新的步伐伐在新世世纪之初初,举办办世博会会的意义义显得极极其重要要,不仅仅反映出出一个国国家的建建设成就就和综合合国力,
17、更显示示出主办办国在新新世纪的的决心和和信心。上海举举办20010世世博会,将向世世界展示示中国、上海最最新面貌貌与生机机活力,加快上上海实现现“四个中中心”的城市市定位,同时借借助于世世博会的的良好契契机,带带动上海海中心旧旧城区及及浦江沿沿岸开发发更新的的步伐。世博会将将把上海海升华到到“城市,让生活活更美好好”的城市市定位与与品质的的平台上上相信在在20110年,通过对对未来城城市生活活模式的的研究,城市,将会成成为一个个更适合合人类居居住生活活的栖息息之地。而上海海则会将将“城市,让生活活更美好好”作为城城市长期期发展的的目标与与平台,使得提提高城市市品味与与生活质质量成为为城市发发展
18、的终终极目标标。世博会后后续利用用的成功功将成为为具有开开创性的的可持续续发展的的典范一一届世博博会的成成功与否否,不仅仅体现在在世博期期间的成成功,更更体现在在世博之之后的后后续利用用上。上上海世博博园区在在世博会会结束之之后将会会城市发发展中的的最具潜潜力之地地,它将将重新融融入城市市生活,并极大大的带动动上海城城市及黄黄浦江两两岸的开开发,并并将成为为具有划划时代意意义的可可持续开开发的典典范。世世博会的的举办拉拉动了新新一轮的的城市建建设。按按照举办办世博会会的计划划,仅世世博会园园区建设设要直接接投资330亿美美元。由由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-33
19、00亿亿美元的的投资。世博会会效应产产生的动动、拆迁迁量及房房地产开开发项目目,只会会走高不不会走低低。市场场的有效效需求必必将拉动动房地产产产品的的全面升升级,从从而使房房地产市市场持续续的健康康发展,做出更更加精致致、更加加人性化化的产品品。第四部分分:深深深觊觎上上海的外外来资本本近年来,国际资资本大鳄鳄对上海海房地产产市场不不断加深深了觊觎觎,他们们看到了了上海市市场的丰丰厚投资资回报,看透了了存在的的巨大发发展潜力力。这些些正在进进入和已已经进入入的外资资,对整整体房地地产开发发企业将将产生巨巨大的冲冲击和带带动作用用,而资资本的逐逐利本性性则将直直接引发发新一轮轮的房价价上扬。今年
20、已已经有好好几家跨跨国巨头头宣布开开始上海海的房地地产开发发,他们们分别是是:荷兰兰国际房房地产、菲律宾宾工商龙龙头、著著名菲华华巨子陈陈永栽集集团旗下下著名的的裕景兴兴业和洛洛克菲勒勒财团。荷兰国际际房地产产是与在在香港主主板上市市的复地地(集团团)股份份有限公公司合作作,共同同投资开开发位于于上海松松江新城城的住宅宅项目。此次合合作,不不仅意味味着海外外基金继继续看好好上海房房地产市市场,也也是复地地继2月月初在香香港成功功上市并并融资115亿港港币以后后,与海海外房地地产基金金又一次次成功合合作。而而复地集集团自119944 年涉涉足房地地产开发发领域以以来,凭凭藉准确确的产品品定位、多
21、项目目管理的的能力和和良好的的售后服服务体系系,逐渐渐奠定了了在上海海房地产产市场的的优势地地位。项项目分布布于上海海八个行行政区域域和部分分外地中中心城市市。已连连续四年年进入上上海市房房地产销销售五十十强前列列,20003 年荣膺膺首届上上海房地地产开发发企业550强第第四名和和上海市市百强企企业。荷兰兰国际房房地产是是荷兰国国际集团团( IING)的全资资子公司司。荷兰兰国际集集团是一一家总部部位于荷荷兰的国国际化金金融机构构,该集集团在中中国的业业务包括括银行、人寿保保险、房房地产及及资产管管理业务务。荷兰兰国际房房地产在在上海和和北京开开发了上上海网球球俱乐部部和一些些公寓及及信荷城
22、城项目。 首度进入入上海市市场的菲菲律宾 “裕景兴兴业”投资公公司有着着“香港豪豪宅专家家”的美称称,更被被伦敦“超级品品牌组织织”考核为为“超级品品牌”,本次次选择在在陆家嘴嘴CBDD地区巨巨资投建建总建面面积约为为12万万平方米米裕景国国际项目目。石油大王王“洛克菲菲勒”从199世纪开开始就笼笼罩着一一圈神秘秘光环,他代表表了财富富。一个个多世纪纪后,在在被喻为为“上海地地王”的外滩滩源项目目上,“洛克菲菲勒”又被赋赋予了东东方色彩彩。用合合作方上上海新黄黄浦集团团董事长长、总裁裁吴明烈烈的话说说,美国国洛克菲菲勒国际际集团“是西方方现在第第一家到到大陆投投资的开开发商”;地王王所在黄黄浦
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