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1、上海房地地产市场场宏观分分析报告告第一部分分:腾飞飞的上海海楼市1、 楼市需求求:7年前,也就是是19997年,房房改政策策正式出出台,我我国实现现了从福福利分房房到货币币购房的的质变,房房地产业业得到了了快速发发展,在在肯定了了房地产产“支柱产产业”的地位位后,得得到200% 的的市场比比例。住住房制度度经过十十几年的的改革,已已经改变变了过去去福利分分房的旧旧体制,市市场化、商商品化购购房已成成为解决决住宅问问题的根根本途径径。因此此,上海海商品房房价格今今后继续续上扬,只只要不是是涨幅过过大,从从总体上上看,是是利大于于弊。因因为大多多数拥有有住房所所有权的的市民,还还是能够够从中直直接
2、受益益。2、 政策面:自20001年月日日起,上上海实行行内外销销商品住住房并轨轨,统一一土地供供应方式式,用于于商业、旅旅游、娱娱乐、金金融、服服务业、商商品房等等六类项项目的土土地使用用权出让让通过招招标、拍拍卖方式式进行。内内、外销销“双轨制制”市场实实质上是是计划经经济体制制向市场场经济体体制转换换的一种种阶段性性的制度度。在市市场建立立初期,对对引入外外资参与与城市建建设,保保护内资资企业等等方面起起了一定定作用。但但随着市市场发展展,这种种“双轨制制”充分暴暴露出其其不合理理性。目目前内、外外销市场场产品上上的差别别已基本本填平,内内、外并并轨也是是水到渠渠成之事事,上海海的商品品
3、房结束束了“内外有有别”的历史史,有利利于建立立更加开开放的房房地产市市场,也也会对全全国房地地产行业业产生重重大影响响。3、 供给情况况:由于一系系列新政政的出台台,上海海的开发发量将会会降低,而而市民的的需求却却在不断断地提高高,这样样会造成成一个供供求关系系的不平平衡。不不平衡之之后也就就是说供供小了,因因为能力力小了,生生产能力力降低了了,求还还在升高高,这样样的一个个结果可可能会造造成一个个房价的的直接提提高。针针对这种种情况,政政府在土土地使用用上实行行了宏观观调控,确确保了市市场供需需平衡。同同时,今今后海外外到上海海买房的的人,虽虽然会有有所增加加,外来来人口的的购房比比率也仅
4、仅为155%。,即即便是在在上海内内外销并并轨的刺刺激下,去去年9 月份全全上海的的港澳台台同胞也也只买了了98套套房子,110月份份东南亚亚以及欧欧美等外外国人购购房仅有有2311 套。4、 市场反映映:就在3年年以前,上上海的平平均房价价还停留留在每平平方米330000多元的的水平,220033年却一一跃而成成全国第第一,这这不过是是一个价价值回归归的过程程。每平平方米330000多元是是与上海海这座国国际性城城市的价价值是不不相匹配配的,即即便是全全国第一一的“51118”,也远远远不能能体现上上海现有有的价值值水平。 上海的的房价从从19999年开开始止跌跌回升,55年来保保持快速速增
5、长态态势;截截至20003年年底商品品房平均均成交价价为51118元元/平方方米,同同比增长长24.2%。5、 GDP水水平:上海已经经连续55年实现现GDPP两位数数增长,虽虽然近一一年多上上海的房房价增长长过快,但但累加这这5年的的增长还还没有超超过GDDP的增增长,因因此,上上海房地地产市场场的发展展是健康康稳健的的,上海海户均年年收入与与房价是是比较相相匹配的的。同时时房价还还要受到到消费者者支付能能力的影影响。这这几年,上上海住宅宅购买力力提高,因因素也是是多种多多样的:住房公公积金贷贷款和银银行购房房商业贷贷款放大大了市民民的购房房能力;经济发发展,人人均可支支配收入入提高也也相应
6、提提高人们们的支付付能力。理理论上讲讲,如果果一个城城市GDDP持续续增长,人人均可支支配收入入也稳定定增长,那那么房价价上涨是是正常的的。五年年来,上上海GDDP年均均增长110.44%,220022年城市市和农村村居民家家庭人均均可支配配收入分分别达到到132250元元和62212元元,20003年年人均可可支配收收入同比比上升113.77%,今今年上半半年全市市实现生生产总值值34117.775亿元元,比去去年同期期增长114.88%,下下半年增增长幅度度可能基基本与去去年持平平,预计计全年GGDP增增长将达达13%-144%。照照这样的的发展态态势,上上海房价价涨幅在在10%左右是是完
7、全正正常的、也也是与经经济总量量的增长长相匹配配的。上海的楼楼市在不不断的规规范和完完善,从从需求面面来看,上上海商品品住房销销售量连连续四年年超过竣竣工量,呈呈现供求求基本平平衡、求求略大于于供的格格局,从从而使空空置量逐逐年下降降。至220022年底,商商品住房房空置量量为3448万平平方米,其其中空置置一年以以上的为为1344万平方方米。220033年,又又下降到到2855万平方方米,其其中空置置一年以以上的为为80万万平方米米。一般般来说,空空置率宜宜保持在在10-15%之间,而而上海商商品住房房空置率率仅在77.5%左右。目目前,商商品住房房的供求求关系正正在发生生变化。从从供应方方
8、面看,目目前的土土地供应应量、新新开工量量都比较较大。220033年全年年商品住住房用地地出让超超过20000万万方米;商品住住房施工工面积达达到70000万万平方米米,商品品房竣工工面积224922万平方方米,其其中住宅宅21440万平平方米;销售面面积达到到23776万平平方米,其其中住宅宅22224万平平方米。今今年1-5月,商商品房竣竣工面积积4811万平方方米,同同比增长长29.6;销售面面积5888万平平方米,同同比增长长18.2。商商品住房房空置量量进一步步下降。这这预示着着投资势势头不会会减弱,商商品住房房上市的的节奏将将明显加加快。从从需求方方面看,未未来几年年商品住住房的需
9、需求主要要来自市市民改善善住房条条件、旧旧区改造造和基础础设施建建设动迁迁、外省省市和境境外人士士购房等等方面,并并考虑投投资性购购房的因因素,需需求总量量超过220000万平方方米。因因此,商商品住房房将呈现现供求基基本平衡衡、供略略大于求求的态势势。据统计,如如今上海海一年住住房竣工工面积总总量达116000-18800万万平方米米,开工工建设面面积达440000-50000万万平方米米,房地地产业已已成为仅仅次于金金融保险险、商贸贸流通和和信息产产业的上上海第四四大产业业。第二部分分:增值值的上海海楼市 1、 上海的国国际地位位:上海是国国际性的的经济、金金融、贸贸易大都都市,也也是我国
10、国的经济济、金融融、贸易易、信息息和交流流中心,被被誉为“东方明明珠”,是走走进中国国通往世世界的窗窗口,有有着强大大的辐射射力,随随着世博博会申办办成功进进一步提提高了上上海的国国际地位位及影响响力。随着长三三角区域域经济一一体化的的启动,作作为长三三角城市市带的中中心城市市,国际际化大都都市的身身份使上上海成为为国际人人才资本本的汇集集地,购购房需求求不容小小觑。到到目前为为止,财财富5500强强企业已已有3000多家家进入上上海,1100余余家在上上海建立立起跨国国研发中中心,台台湾百大大财团中中也有554家斥斥资上海海。世博博会的举举办拉动动了新一一轮的城城市建设设。按照照举办世世博会
11、的的计划,仅仅世博会会园区建建设要直直接投资资30亿亿美元。由由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-3300亿亿美元的的投资。世世博会效效应产生生的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目,只只会走高高不会走走低。2、 四个中心心:上海加快快建设国国际金融融、贸易易、经济济和航运运中心的的进程,使使处于“桥头堡堡”的陆家家嘴CBBD区域域,集聚聚起大批批金融机机构、跨跨国地区区总部和和41000余家家中介服服务机构构,中央央商务区区楼宇即即将“满座”,由此此引发新新一轮基基础设施施建设。仅仅小陆家家嘴沿江江,就有有五六幅幅地块被被国际投投资集团团选中;沿江多多幅已批批租地块块
12、的配套套项目今今年也将将全面恢恢复上马马。新一一轮开发发,陆家家嘴努力力搭建服服务全国国、面向向世界的的营运平平台,继继续发展展各类要要素市场场,使金金融贸易易区真正正成为境境内外金金融机构构、投资资公司和和大贸易易公司的的交汇处处和要素素市场集集散地。为为适应陆陆家嘴金金融贸易易区新一一轮开发发热潮,陆陆家嘴集集团将转转换机制制,逐步步向国际际金融贸贸易产业业集团发发展。充满创新新活力的的张江高高科技园园区,日日前宣布布进入“二次创创业”阶段。为为营造良良好投资资创业环环境,张张江园区区去年的的固定资资产投资资力度超超过500亿元,吸吸引投资资累计662亿美美元,入入驻孵化化创新企企业322
13、3家。今今年,张张江园区区以营造造“环境年年”、“配套年年”、“服务年年”为主要要抓手,规规划建设设集产业业、商贸贸、居住住等协调调发展的的“现代化化园林式式新城”,建设设第一个个“上海博博士后公公寓”,完善善“大学生生活区”、“张江生生活区”和“创业公公寓”等三大大组团配配套建设设,使张张江园区区成为上上海高科科技产业业和创业业人才汇汇集的高高地,具具有世界界知名度度的园区区。上海海通江达达海,发发展物流流产业独独具优势势。今年年外高桥桥保税区区全面启启动的“物流产产业规划划”雄心勃勃勃,以以上海建建设国际际航运中中心为契契机,保保税区国国际物流流基地呈呈现了两两翼发展展态势。北北区,依依托
14、外高高桥港区,重点点建设11.2平平方公里里的国际际物流园园区;南南区,依依托浦东东国际机机场,重重点发展展以ITT产业为为主的空空运物流流。力争争5年内内引进110家国国际著名名船公司司、200家世界界著名物物流公司司以及1100家家跨国公公司自营营物流企企业。至至20005年,建建成2000万平平方米仓仓储面积积,物流流量上升升至10000万吨,以以实现将将保税区区建成亚亚太地区区货物采采购中心心、配送送中心和和中转中中心的宏宏伟目标标。金桥开发发区今年年的“年度冲冲刺表”也令人人振奋,工工业年产产值的目目标锁定定在9000亿元元,在去去年突破破7000亿元基基础上再再迈进一一大步,以以确
15、立金金桥作为为上海现现代制造造业基地地的龙头头地位。金金桥今年年将继续续大力培培植以电电子信息息、汽车车与零部部件、现现代家电电和生物物医药为为主的四四大产业业。同时时,为加加速发展展上海外外向型经经济,金金桥首期期1.55平方公公里的海海关监管管区将于于今年55月封关关运行,力力争实现现全年出出口交货货值1550亿元元目标。第三部分分:“世博会会”的举办办对房地地产行业业的升华华作用世博会将将成为带带动上海海新一轮轮大发展展的难得得的机遇遇,作为为一种119世纪纪中叶出出现的全全球交流流模式,它它将人类类文明间间的交流流带到了了前所未未有的阶阶段,使使得全世世界都能能以最快快速度感感受到物物
16、质文明明与科学学文化最最新发展展。在经经历了1150多多年的历历程后,伴伴随着国国际商品品交换的的扩大和和科学技技术与经经济发展展之间的的紧密联联系,世世界博览览会,这这一国际际经济科科技的奥奥林匹克克盛会显显得举足足经重,并并成为一一个城市市发展的的绝好契契机。而而上海作作为发展展中的中中国面向向世界的的一个窗窗口,举举办了220100世博会会,将把把上海进进一步推推向国际际经济科科技文化化交流展展示的前前沿,为为上海成成为世界界级的大大都市提提供充足足动力与与机遇。世世博会将将成为加加快上海海实现“四个实实现”目标的的重要能能动力,且且加快上上海旧城城更新的的步伐在在新世纪纪之初,举举办世
17、博博会的意意义显得得极其重重要,不不仅反映映出一个个国家的的建设成成就和综综合国力力,更显显示出主主办国在在新世纪纪的决心心和信心心。上海海举办220100世博会会,将向向世界展展示中国国、上海海最新面面貌与生生机活力力,加快快上海实实现“四个中中心”的城市市定位,同同时借助助于世博博会的良良好契机机,带动动上海中中心旧城城区及浦浦江沿岸岸开发更更新的步步伐。世博会将将把上海海升华到到“城市,让让生活更更美好”的城市市定位与与品质的的平台上上相信在在20110年,通通过对未未来城市市生活模模式的研研究,城城市,将将会成为为一个更更适合人人类居住住生活的的栖息之之地。而而上海则则会将“城市,让让
18、生活更更美好”作为城城市长期期发展的的目标与与平台,使使得提高高城市品品味与生生活质量量成为城城市发展展的终极极目标。世博会后后续利用用的成功功将成为为具有开开创性的的可持续续发展的的典范一一届世博博会的成成功与否否,不仅仅体现在在世博期期间的成成功,更更体现在在世博之之后的后后续利用用上。上上海世博博园区在在世博会会结束之之后将会会城市发发展中的的最具潜潜力之地地,它将将重新融融入城市市生活,并并极大的的带动上上海城市市及黄浦浦江两岸岸的开发发,并将将成为具具有划时时代意义义的可持持续开发发的典范范。世博博会的举举办拉动动了新一一轮的城城市建设设。按照照举办世世博会的的计划,仅仅世博会会园区
19、建建设要直直接投资资30亿亿美元。由由此带动动的经济济发展项项目、城城市改造造项目就就达1550-3300亿亿美元的的投资。世世博会效效应产生生的动、拆拆迁量及及房地产产开发项项目,只只会走高高不会走走低。市市场的有有效需求求必将拉拉动房地地产产品品的全面面升级,从从而使房房地产市市场持续续的健康康发展,做做出更加加精致、更更加人性性化的产产品。第四部分分:深深深觊觎上上海的外外来资本本近年来,国国际资本本大鳄对对上海房房地产市市场不断断加深了了觊觎,他他们看到到了上海海市场的的丰厚投投资回报报,看透透了存在在的巨大大发展潜潜力。这这些正在在进入和和已经进进入的外外资,对对整体房房地产开开发企
20、业业将产生生巨大的的冲击和和带动作作用,而而资本的的逐利本本性则将将直接引引发新一一轮的房房价上扬扬。今年年已经有有好几家家跨国巨巨头宣布布开始上上海的房房地产开开发,他他们分别别是:荷荷兰国际际房地产产、菲律律宾工商商龙头、著著名菲华华巨子陈陈永栽集集团旗下下著名的的裕景兴兴业和洛洛克菲勒勒财团。荷兰国际际房地产产是与在在香港主主板上市市的复地地(集团团)股份份有限公公司合作作,共同同投资开开发位于于上海松松江新城城的住宅宅项目。此此次合作作,不仅仅意味着着海外基基金继续续看好上上海房地地产市场场,也是是复地继继2月初初在香港港成功上上市并融融资155亿港币币以后,与与海外房房地产基基金又一
21、一次成功功合作。而而复地集集团自119944 年涉涉足房地地产开发发领域以以来,凭凭藉准确确的产品品定位、多多项目管管理的能能力和良良好的售售后服务务体系,逐逐渐奠定定了在上上海房地地产市场场的优势势地位。项项目分布布于上海海八个行行政区域域和部分分外地中中心城市市。已连连续四年年进入上上海市房房地产销销售五十十强前列列,20003 年荣膺膺首届上上海房地地产开发发企业550强第第四名和和上海市市百强企企业。荷兰兰国际房房地产是是荷兰国国际集团团( IING)的的全资子子公司。荷荷兰国际际集团是是一家总总部位于于荷兰的的国际化化金融机机构,该该集团在在中国的的业务包包括银行行、人寿寿保险、房房
22、地产及及资产管管理业务务。荷兰兰国际房房地产在在上海和和北京开开发了上上海网球球俱乐部部和一些些公寓及及信荷城城项目。 首度进入入上海市市场的菲菲律宾 “裕景兴兴业”投资公公司有着着“香港豪豪宅专家家”的美称称,更被被伦敦“超级品品牌组织织”考核为为“超级品品牌”,本次次选择在在陆家嘴嘴CBDD地区巨巨资投建建总建面面积约为为12万万平方米米裕景国国际项目目。石油大王王“洛克菲菲勒”从199世纪开开始就笼笼罩着一一圈神秘秘光环,他他代表了了财富。一一个多世世纪后,在在被喻为为“上海地地王”的外滩滩源项目目上,“洛克菲菲勒”又被赋赋予了东东方色彩彩。用合合作方上上海新黄黄浦集团团董事长长、总裁裁
23、吴明烈烈的话说说,美国国洛克菲菲勒国际际集团“是西方方现在第第一家到到大陆投投资的开开发商”;地王王所在黄黄浦区区区长陆晓晓春则用用“全球一一流的投投资开发发商”、“国际业业界的巨巨头”来介绍绍洛克菲菲勒集团团。5月7日日的下午午,于上上海国际际会议中中心,洛洛克菲勒勒集团作作为唯一一一家外外来资本本与原初初的国有有一级开开发商新新黄浦集集团签订订合约,成成为外滩滩源商业业地产项项目的总总体开发发商;而而早先一一起同台台陈词的的香港新新鸿基地地产、恒恒基兆业业地产、香香港置地地集团、新新加坡嘉嘉得置地地、摩根根斯坦利利地产,以以及后来来闻讯而而来的和和黄集团团李嘉诚诚,则不不见踪影影。刚刚刚签
24、好合合同的总总裁兼CCEO乔乔纳森格林(JJonaathaanDD.Grreenn)用“非常自自豪”来形容容洛克菲菲勒集团团被唯一一选中的的心情,用用“一个特特殊、吉吉祥的日日子”来形容容最终落落笔签字字的这一一天。光光辉与灿灿烂的背背后,是是竞争对对手的黯黯然退场场。一年多前前的20003年年1月,外外滩源项项目研讨讨会首次次在外滩滩中心召召开,一一时引来来高朋云云集。当当时一个个夺眼的的风景,是是74岁岁高龄的的传奇人人物李兆兆基在助助手的搀搀扶下现现身会场场,其誓誓夺上海海地王的的诚意与与决心由由此不胫胫而走。李兆基代代表了香香港地产产界顶级级开发商商们的心心态。据据知情人人士的介介绍,
25、当当时在会会场还有有另一个个香港的的地产大大鳄郭炳炳湘。新新鸿基地地产一直直与上海海市方面面有着良良好的合合作,其其时正在在传说的的是郭拿拿下了位位于小陆陆家嘴的的一块宝宝地,欲欲投资880亿元元盖楼。另一个同同样实力力不俗的的竞争者者是香港港置地集集团,其其执行董董事积极极发言:“涉及到到土地、建建筑的所所有权能能否很好好地转移移,改造造者能否否更充分分地利用用这些土土地?”还有一位位在香港港和内地地都响当当当的人人物,虽虽然没有有出席研研讨会,后后来多方方打探外外滩源项项目,他他就是李李嘉诚。但但当时会会场上出出现了中中国地产产界前所所未有的的一幕:一帮高高鼻子外外国人所所代表的的国际巨巨
26、鲸们的的纷纷莅莅临,这这个豪华华名单包包括洛克克菲勒集集团、摩摩根斯坦坦利地产产、荷兰兰国际房房地产、莱莱曼兄弟弟、UBBS瑞士士联合银银行、花花旗集团团、美林林证券等等等,他他们同样样对于这这个项目目兴趣浓浓厚。最终这块块大蛋糕糕归属洛洛克菲勒勒,以及及东南亚亚乃至世世界各地地的大财财团竟相相逐鹿上上海,完完全是因因为无法法不被上上海的魅魅力所吸吸引,再再次充分分证明了了上海优优异的投投资环境境和未来来无限的的增值潜潜力。第五部分分:上海海楼市未未来展望望1、 未来人口口:在美国商商业周刊刊第十十二届亚亚洲领导导人年会会上,上上海市市市长韩正正说,据据最近的的抽样调调查,上上海实际际人口已已
27、超过220000万,其其中常住住人口已已达17700万万,流动动人口超超过3000万。人人口骤增增带来的的就是住住房需求求的增大大。2、 未来GDDP水平平:如今上海海进入人人均GDDP由550000美元向向75000美元元跨越的的新阶段段。根据据上海市市市政府府计划,上上海人均均到20007年年要确保保75000美元元,力争争达到880000美元。上上海经济济的发展展,必然然大大改改善人民民的生活活水平;上海市市民的消消费水平平,已经经从万元元级走入入十万元元级。3、 未来人口口居住水水平:上海20002年年人均住住房面积积为133.1平平方米,到到20003年末末,上海海市区人人均住房房居
28、住面面积达到到13.8平方方米,比比上年增增加0.7平方方米,市市区人均均住房使使用面积积19平平方米,增增加0.9平方方米,居居民住宅宅成套率率达到992.33。居居住面积积的扩大大得益于于投入的的增长。上上海市政政府计划划到20005年年上海人人均居住住面积要要达到118-220平方方米,而而从人均均住房居居住面积积13.8到到18-20,则最最少需要要71440-1105440万的居住住面积,且且这一面面积还不不包括外外来人员员在上海海的住房房需求,因因此,“上海房房价在今今后的220年里里都会呈呈现稳步步上升的的状态”这一上上海很多多专家的的新预言言决非妄妄下定论论。今年年,上海海就将
29、继继续保持持9000亿元房房地产的的投资规规模。同同时,住住宅竣工工总量中中将有44成以上上达到“高起点点规划、高高标准设设计、高高质量施施工、高高水平管管理”的“四高”优秀小小区标准准,建成成2000万平方方米节能能住宅、110个生生态型住住宅小区区。而随随着上海海城市化化的进程程,将直直接拉动动房地产产的开发发,而他他们这次次拥有更更多、更更充足的的理由,随随便就可可以列出出一大堆堆上海楼楼市的利利好因素素。首先,楼楼市的发发展趋势势:20006年年到20010年年的“十一五五”期间,上上海商品品房价格格应该继继续保持持在平稳稳的上升升通道之之中。期期间价格格波动完完全可能能出现,但但总体
30、上上只会是是窄幅波波动,上上海商品品房价格格总体上上会在波波动中领领先于物物价增长长而逐步步攀升,这这一期间间的房地地产业依依然是优优质投资资产业。 总体来说说,从现现在起到到20110年的的五、六六年中,上上海商品品房价格格走势可可能是继继续上涨涨、增幅幅减缓、前前急后缓缓、前高高后低的的结构优优化。期期间价格格可能会会出现总总体性的的波动,但但这种波波动不会是是大起大大落,而而只能是是一种窄窄幅波动动。商品品房的底底部区域域价格,只只会抬升升不会大大跌,今天的底底部价格格用不了了多久将将不复存存在。保保守估计计,今年年10-12月月,房价价就会有有一个乐乐观的上上涨态势势。第六部分分:上海
31、海楼市的的现状1、 总体楼市市比较介介绍由于自220033年以来来,上海海的房价价总体上上扬了220%,局局部区域域更是达达到了660%,可可谓涨势势惊人,针针对如此此局面,上上海地方方政府进进行了房房地产市市场的调调控,提提出重点点抓大众众化和本本土化作作为政府府主管部部门,首首先加大大土地供供应的调调控力度度,即增增加城郊郊周边地地区且交交通比较较便利的的普通商商品住房房土地的的供应量量,计划划内环线线内、内内外环线线间、外外环线外外分别占占总量的的20、400、440。所谓大众众住房,目目前商品品住房的的需求主主要来自自市民改改善住房房条件及及旧区改改造和基基础设施施建设动动迁,这这是本
32、土土需求,约约占市场场总量的的75。此外外,还有有外省市市和境外外人士购购房,并并考虑投投资性购购房的因因素。预预计全年年的需求求约26600 万平方方米。今今年新开开工25500 万平方方米,加加上去年年结转的的部分,供供应量为为27000 万万平方米米。这样样,供应应与需求求的总量量将呈现现基本平平衡状态态,并形形成供略略大于求求的格局局。在今今年的供供应总量量中,普普通商品品房为116000 万平平方米,占占绝对优优势。而而价格则则处于全全市均价价以下水水平。在商品住住房供应应结构方方面,继继续适度度控制中中心城区区拆迁总总量,推推进重大大工程配配套商品品住房的的建设。去去年开工工的30
33、00万平平方米重重大工程程配套商商品房即即将应市市,今年年新开工工3500万平方方米,上上半年将将有1000万平平方米竣竣工。近近来,对对普通商商品房在在配套建建设上将将给予优优先落实实。同时时,降低低上市预预售的标标准,只只要达到到建安工工程量的的25就放行行。市场供应应结构基基本合理理。今年年1-44月商品品房预售售面积中中,每平平方米335000元以下下的占115,33500060000元元的占338,66000090000元元的占336,990000以上的的占111。存量房交交易持续续攀升。今今年截至至5月,继继续保持持旺盛的的态势,全全市交易易过户面面积为110688万平方方米,同同
34、比增长长29.3。其其中存量量方面积积8600万平方方米,同同比增长长32.5。今年1-5月,上上海预售售房(一一手房预预售)和和存量房房(二手手房销售售)的交交易量双双双稳步步上扬,预预售交易易总量为为11661 万万平方米米,存量量交易总总量为110688 万平平方米,两两者比例例1:00.922 ,而而在去年年同期,这这一比例例大致维维持在11:0.8 的的范围内内。这表表明上海海的房地地产市场场已经进进一步实实现了预预售房、存存量房市市场的联联动,市市场发展展趋于成成熟。从从同比增增幅的走走势来看看,预售售房的成成交增幅幅较20003 年全年年的增幅幅略有放放大,存存量房增增幅持平平,
35、总体体处于合合理的变变化范围围之内。从上述数数据也可可以看到到,20003 年以来来,本市市存量房房市场的的成交量量增长幅幅度较预预售房为为大,从从趋势来来看,今今后上海海将出现现存量交交易超越越商品房房预售的的局面,就就成交套套数看,今今年1-5月,存存量房为为12万万套,预预售房为为9.77万套。2、 各区域价价格水准准介绍当前,上上海共有有9011个在售售楼盘,可可售套数数682231套套、总计计10224566套,可可售建筑筑面积7795万万、总总建筑面面积11192万万,区区域分布布情况如如下:区域位置置已售套数数预订套数数已售均价价 元/可售套数数所占比例例内环以内内4500057
36、311100117955722.448%内外环间间1106658517505521877232.998%外环以外外1644417955121128400244.554%上表可以以看出,因因为没有有把中低低价的动动迁安置置商品房房计算在在内,环环线内的的均价虽虽然已突突破了万万元大关关,但在在市府的的宏观调调控、也也就是产产品结构构的调整整下,如如果加上上先前提提到的中中低价房房,则上上海全市市的房价价在51135元元/,相相比20003年年51118元/的房房价只上上扬了117元/,作作为国际际大都市市而言,如如此偏低低的房价价显然是是和日益益发展的的上海所所不对称称的,因因此,在在暂时的的宏
37、观调调控以后后,上海海必然会会掀起新新一轮房房地产市市场的蓬蓬勃发展展,只不不过涨幅幅不会象象20003年那那样的迅迅猛,但但却会持持续稳步步的走高高。而从结构构比例来来看,环环线内222.448%的的供应量量暂时略略超出了了市府目目标确定定的200%;但但外环以以外明显显超过了了40%的目标标,且有有加大的的趋势;内外环环线间的的比例却却不足,相相信随着着中环线线建设步步伐的加加快,此此区域的的供应量量也将随随之增加加。3、 在售及将将售楼盘盘(不包包括崇明明县):中心城区区(环线线内)非中心城城区(内内环以外外)区 域楼盘数量量个价格范围围元/区 域楼盘数量量个价格范围围元/卢湾15117
38、227-2200993闵行10962400-1441066徐汇5474311-1665600浦东16964355-2447922长宁4293900-2559222宝山4450300-78823静安2792577-2330333嘉定5139177-74422黄浦2295000-3550000松江8449255-1775000虹口2765800-1775200金山2132355-43307闸北2670000-98800青浦3249966-1112655普陀5073622-1884644奉贤3134100-85504杨浦3862644-99900南汇5245399-1116377合计301个个626
39、44-3550000合计59334100-2447922第七部分分:上海海土地供供应分布布情况上海目前前乃至未未来相当当长的时时间内,土土地供应应仍将采采取招标标和拍卖卖的方式式。所谓招标标出让土土地使用用权,就就是在规规定的期期限内,由由符合规规定的单单位或个个人(受受让人),以以书面投投标形式式,竞投投某块土土地的使使用权,土土地使用用权出让让方评标标决标,择择优而取取。而拍卖出出让土地地使用权权,则是是在指定定的时间间、地点点、利用用公开场场合由政政府的代代表者-土地地行政主主管部门门主持拍拍卖指定定地块的的土地使使用权,由由拍卖主主持人首首先叫出出底价,诸诸多的竞竞投者轮轮番报价价,最
40、后后出最高高价者取取得土地地使用权权。另外,还还有土地地使用权权出租和和国有土土地租赁赁,该22种方式式是国有有土地有有偿使用用的另一种形形式,是是出让方方式的补补充。土地使用用权出租租是指土土地使用用者作为为出租人人将土地地使用权权随同土土地上建建筑物、其其他附着着物租赁赁给承租租人使用用,由承承租人向向出租人人支付租租金的行行为。国有土地地租赁是是指国家家将国有有土地出出租给使使用者使使用,由由使用者者与县级以以上人民民政府土土地行政政主管部部门签订订一定年年期的土土地租赁赁合同,并并支付租租金的行行为。目前,招招标的形形式主要要针对的的是中低低价重大大市政项项目动迁迁安置房房,拍卖卖则针
41、对对的是商商品房开开发和商商业项目目。1、 20033年上海海市土地地使用权权出让招招标: 环线内区区域区域用地性质质幅 数数土地面积积闸北区住宅用地地7270,6111综合用地地2249,7655合计9520,3766杨浦区办公楼132,4478商服用地地113,3365综合用地地393,3345住宅用地地8241,9166合计13381,1044徐汇区住宅用地地13490,0166综合用地地255,9965合计15545,9811普陀区区域办公楼13,0335商服用地地1100,4111综合用地地165,3342住宅用地地4314,2533用地性质质幅 数数土地面积积普陀区合计7483,0
42、411卢湾区住宅用地地228,2228综合用地地111,0014合计339,2242静安区住宅用地地19,4880合计19,4880黄浦区综合用地地334,1173合计334,1173虹口区住宅用地地351,3341综合用地地6102,9022合计9154,2433长宁区综合用地地670,2219合计670,221920033年全年年总计66幅2,2337,8859其中,纯纯住宅用用地388幅、土土地面积积1400万,占占内环土土地供应应量的662.882%。 环以外区区域区 域域用地性质质幅 数数土地面积积闵行区商服用地地3169,4666住宅用地地413,5334,7712综合用地地383
43、,6677合计473,7887,8855浦东新区区商服用地地110,1167住宅用地地121,1228,7750综合用地地151,4992,9961合计282,6331,8878宝山区商服用地地2135,7311住宅用地地13920,5644合计151,0556,2295嘉定区商服用地地4477,7911住宅用地地8831,1022综合用地地118,2268合计131,3227,1161松江区商服用地地3386,0144住宅用地地466,3226,8844综合用地地8501,5166合计577,2114,3374区 域域用地性质质幅 数数土地面积积南汇区商服用地地3210,1388住宅用地地2
44、52,1551,5583综合用地地111,2259合计292,3772,9980奉贤区商服用地地527,3315住宅用地地222,0000,6603合计272,0227,9918青浦区商服用地地11704,4588住宅用地地232,3555,5576合计343,0660,0034金山区商服用地地10993,7488住宅用地地8642,9155合计181,6336,6663崇明县住宅用地地3360,5477合计3360,547720033年全年年总计27125,4475,7055其中,纯纯住宅用用地2001幅,用用地面积积20225万,占环环线外总总供应量量的799.5%,尤其其是松江江区,已已
45、经成为为了土地地集中供供应的大大户,未未来楼盘盘必将形形成很大大的竞争争态势。2、 20044年1-3月土土地供应应情况区县用地性质质幅数土地面积积长宁区住宅用地地112,9942合计112,9942闵行区商服用地地165,3340住宅用地地1118,6844合计2184,0244杨浦区办公楼18,3663住宅用地地138,6667合计247,0030松江区住宅用地地1115,1444综合用地地2117,0011合计3232,1455青浦区住宅用地地2247,8699合计2247,8699浦东新区区住宅用地地2128,8211综合用地地129,4430合计3158,2511区县用地性质质幅数土地面积积普陀区办公楼154,2217商服用地地17,6776综合用地地11,4661合计363,3354嘉定区办公楼111,1113商服用地地3130,5300住宅用地地2196,0411综合用地地124,9902合计7362,5866宝山区住宅用地地10756,4366合计10756,436620044年1-3月总计332,0664,66373、 重大市政政动迁安安置房用用地招标标情况为切实维维护动迁迁居民切切身利益益,市委委市府提提出以重重大工程程配套商商品房建建设为抓抓手,推推进中低低价商品品住房的的建设,并并把这项项工作作作为市府府的实事事任务之之一。220033年竣工工了1001.
限制150内