珠江某项目可行性分析报告44212.docx
《珠江某项目可行性分析报告44212.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《珠江某项目可行性分析报告44212.docx(19页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、珠江侨都项项目可行性性分析报告告二00二年年八月目 录一. 项目名称二. 项目地点三. 项目发展商商四. 项目概况五. 投资商概况况六. 发展商概况况七. 项目建设条条件八. 市场分析九. 市场定位及及形象设计计十. 资金筹措十一. 基本数据说说明十二. 项目开发进进度十三. 财务分析十四. 项目评估结结果珠江帝景项项目可行性性分析报告告一. 项目名称 珠江江帝景二. 项目地点 海珠珠区广州大大道以东、赤赤岗涌以西西、珠江河河以南、新新市头村以以北地段三. 项目开发商商 广州州珠江侨都都房地产有有限公司四. 项目概况 本项目目用地根据据市规划局局(92)城城地批字第第39号、555号文,位位于
2、海珠区区广州大道道以东、赤赤岗涌以西西、珠江河河以南、新新市头村以以北地段,南南连新港路路,西至广广州大道。该该项目总体体规划占地地约10000亩,总总建筑面积积1567万平方方米,容积积率为239,项项目建设有有住宅三千千余套,建建筑设计独独特,格调调典雅,公公建配套设设施完善,设设有市政客客运码头、商商贸中心、游游艇俱乐部部,古塔文文化区和世世界华侨博博物馆等,是是集商贸、旅旅游、娱乐乐、中西文文化于一体体,置业安安居的理想想住宅区,拟拟建的珠江江侨都将能能容易吸引引海外人士士的购房欲欲望,市场场前景是良良好的。五. 投资商概况况 由广州州三联华侨侨房产有限限公司(下下称甲方)和和广东珠江
3、江投资公司司(下称乙乙方)及英英属处女岛岛广大投资资有限公司司(下称丙丙方)合作作开发经营营。甲方:中国国广州三联联华侨房产产有限公司司是由广州州市华侨房房屋开发公公司、广州州银建商品品房产经营营公司、广广州市国营营农工商联联合企业开开发共同组组建从事珠珠江侨都开开发建设的的二级综合合开发企业业。企业法法定地址:中国广州州市麓景路路123号号华侨宾馆馆411、4414-4418室,法法定代表:林广志乙方:广东东珠江投资资有限公司司 法定定地址:广广州市中山山大道1005号华景景新城龙门门阁三楼 法定代代表人:何何国华丙方:(英英属处女岛岛)广大投投资有限公公司,联系系地址:香香港跑马地地山光道
4、77号山光大大厦八楼EE座,代表表:谢世东东 公司各股东东出资比例例如下:A. 甲方提供广广州市(992)城地地批字第339号、555号批文文及广州市市土地开发发中心19993年111月177日补充批批文批推广广州市海珠珠区赤岗地地段面积共共6541107平方方米土地的的使用权,并并提供政府府给予本项项目的购房房入广州市市户口指标标、境外售售房等优惠惠政策作为为合作条件件。B. 乙方负责提提供本项目目所需的442.866的注册册资金,即228887.224万元人人民币。 C. 丙方负责提提供本项目目所需的557.144的注册册资金,即相当于于305112.766万元人民民币的等值值外汇。六.
5、发展商概况况(一) 发展商介绍绍1. 成立时间:一九九八八年一月十十六日注册资金:534000万人民民币 注册册地址:广广州市开发发区夏港大大道科技园园1号楼BB503室室 经营营范围:在在经市规划划局(922)城地批批字第399号、555号文同意意使用的海海珠区广州州大道以东东、赤岗涌涌以西、珠珠江河以南南、新市头头村以北地地段开发、建建设、销售售、出租及及管理自建建的商品房房。2. 公司历史:是由广州州三联华侨侨房产有限限公司和广广东珠江投投资公司及及英属处女女岛广大投投资有限公公司合作经经营的企业业,主要业业务以房地地产开发、建建设、销售售、出租及及管理自建建的商品房房为主。3. 企业负
6、责人人的基本情情况:法人代表: 林广广志总经理: 蔡春萌萌(二) 发展商素质质广州珠江侨侨都房地产产有限公司司管理架构构设置较为为科学合理理,独具特特色。公司司董事会是是决策机构构,下设总总经理经营营班子。全全公司设置置五个职能能部门,分分别为:1. 办公室:负负责行政、人人事和后勤勤服务。2. 财务部:负负责财务核核算和融资资、楼宇按按揭。3. 开发部:负负责房地产产开发前期期工作和办办理有关法法律手续。4. 工程部:负负责工程设设计、勘探探、施工等等方面的技技术把关,包包括各种管管线的申报报,协调工工程的生产产进度。5. 销售部:负负责产品广广告宣传和和销售、市市场中介和和办理产权权证件。
7、公司各部门门的主要职职能是围绕绕房地产开开发、设计计、销售、物物业管理等等设置,目目标是为建建立一个配配套设施完完善、环境境幽雅怡人人、建筑风风格独特、具具备良好社社区文化的的大型多功功能高尚生生活区。公司注重功功能综合的的管理方式式,对项目目进行前期期市场策划划、市场定定位、设计计、施工、销销售、物业业管理实行行一条龙的的管理,使使设计、施施工等各职职能部门的的人员直接接面对市场场、面对顾顾客的需求求,更好地地建设出符符合顾客需需要的楼盘盘。公司以人为为本、尊重重科学、尊尊重人才,采采取以岗定定人、以岗岗定责,择择优选用,采采用“能者上,庸庸者下”的用人制制度。公司司现有职员员45人,995
8、%以上上具有大专专文化以上上水平,其其中本科学学历占300%,职员员年龄普遍遍年轻化。公司已建立立起一套完完善的标准准化管理体体制,使公公司各部门门的责任、每每一位员工工的工作岗岗位责任、工工作要求、任任职要求、任任职条件、办办事程序和和考核标准准有章可循循,各部门门遵章守法法,上行下下效,公司司整体动作作协调,有有较高的工工作效率。产品素质:“珠江帝景景”是沿江最最大规模,功功能最齐全全之项目,地地理环境十十分优越,高高起点、高高要求、高高品位,超超前的眼光光创造出最最优秀、最最具特色的的精品,成成为行业的的领头羊。(三) 发展商经济济技术实力力1. 本项目投资资总额约664亿元人人民币,由
9、由广东珠江江投资有限限公司和广广大投资有有限公司负负责全部投投资,注册册资金5.34亿元元(出资比比例根据合合同的规定定执行), 项目销销售总收入入预计为886亿元。2. 中国广州三三联华侨房房地产有限限公司,为为侨都项目目提供65541077平方米的的国有土地地使用权,并并提供政府府给予本项项目购房入入广州市户户口指标、海海外售房等等政策优惠惠条件。 3. 广东东珠江投资资有限公司司拥有完整整合理的内内部结构及及各方面专专业人员,在在房地产市市场竞争中中具备较大大的优势,并并把控制成成本放在各各项工作的的首位。公公司利用大大批量生产产的优势,从从设计方案案上大套用用、小调整整,原材料料大批量
10、采采购,加上上采用标准准化管理模模式施工建建设等方式式,有效地地降低开发发成本,使使公司可以以将中高档档的楼盘按按中低档的的价格出售售,从而取取得价格优优势、规模模优势,有有效地提高高了在市场场的竞争力力。 近近年来,广广东珠江投投资有限公公司、合生创展展集团有限限公司凭借借其雄厚的的经济实力力,良好的的施工质量量,不断强强化其品牌牌优势。两两公司合作作,组织开开发的华景景新城、暨暨南花园、骏骏景花园,逸逸景翠园等等大中型住住宅小区,在在广州市各各具特色、灿灿烂一方,堪堪称典范。 至22002年年6月,广广东珠江投投资有限公公司、合生生创展集团团有限公司司在广州地地区成功开开发楼盘115个,建
11、建设用地面面积约2112万平方方米,总建建筑面积约约5936万平方方米,已建建成面积3356万平平方米。所所开发楼盘盘销售良好好,已建楼楼盘平均销销售率达995以上上,市场反反应热烈。公公司在发展展过中,与与金融部门门、合作单单位建立了了良好的信信用关系。随随着综合实实力的增强强,公司除除了继续在在房地产行行业发展外外,还有计计划参与桥桥梁高速公公路等相关关项目的投投资建设,同同时还探索索投资教育育产业和信信息产业。公公司有较强强的经济技技术实力,产产品销售实实力,具备备开发大型型房地产项项目的能力力。 44.广大投投资有限公公司是香港港合生创展展集团旗下下的投资公公司,倚靠靠集团的实实力,在
12、内内地投资创创业。集团团自93年年在内地投投资以来,拥拥有在内地地注册的十十二个房地地产项目公公司的物业业发展及投投资权益,其其总注册资资金为688054万万元,总建建筑楼面面面积约为226213300平方方米。988年公司股股票在香港港联交所上上市,筹集集资金达6643000万元,加加上集团对对广州房地地产市场的的深刻认识识,使本集集团成为广广州房地产产界之翘楚楚。七. 项目建设条条件评价(一)项目目优势分析析:1. 良好的区域域人文环境境和发展潜潜力i天然环境胜胜人一筹本项目有很很长的江岸岸线,北望望规划中海海心沙公园园及未来的的金融、 文化商业业中心珠江江新城,区区内有重点点文物赤岗岗塔
13、,己规规划为赤岗岗塔公园,周周边均为住住宅区,空空气清新怡怡人,自然然环境得天天独厚,与与拥挤的喧喧嚣都市相相比,实在在称得上是是世外桃源源,真正做做到“离尘不离离城”。i处于广州市市天河中心心区新城市市主轴本项目处于于天河新城城市中轴线线,和未来来广州市金金融、文化化、商业中中心珠江新新城隔江相相望,地理理位置十分分优越,具具有相当好好的发展潜潜力。i本项目邻近近广州会展展中心 本项目东东部为规划划中的广州州会展中心心,作为广广州市未来来的商贸中中心,其发发展必将带带动周围地地带房地产产的发展。i本项目靠近近领事馆区区本项目西部部为广州领领事馆区,虽虽然领事馆馆的概念不不断淡化,但但规划为领
14、领事馆的地地块绿草如如茵、道路路宽阔、环环境怡人。i本项目为广广州市观光光塔的所在在地,规划划中的广州州市观光塔塔将在本项项目西北面面临江拔起起,作为广广州市的标标志,也有有利提高本本项目的知知名度。2. 交通方便i未来交通网网络极为完完善,规划划道路与广广州大道、新新港路直接接相通,项项目东部有有规划的跨跨江大桥与与珠江新城城直接相通通,与地铁铁二号线相相近,地铁铁三号线在在本区东部部经过与一一号线、二二号线形成成网络,交交通十分方方便。i附近设有2204路公公交车,可可直通市中中心区等商商业繁华之之地。3. 配套完善,生生活便利i配套设施齐齐备 规划划公建配套套有商业、医医疗、文化化娱乐、
15、教教育、管理理等设施。本本区中心部部份规划一一个大型会会所,与之之对应的入入 口广广场(市民民广场)面面积约l公公顷,沿城城市中轴设设有大型雕雕塑广场,东东北角靠珠珠江设游艇艇俱乐部,西西南有赤岗岗塔公园、历历史博物馆馆,区内设设有间中学,两两间小学,三三间幼儿园园,一个卫卫生院,商商业设置在在40m宽的的城市主干干道两侧的的建筑裙楼楼。4. 附件优势:i从附件营销销环境分析析可以看出出,广州市市经济持续续发展,随随着国家取取消福利分分房,转入入货币分房房,市民消消费欲望己己逐步增强强,住房更更成为居民民投资与消消费热点。i投资商实力力人所共知知。本项目投资资商己在市市内成功开开发不少大大型楼
16、盘、其其知名度与与实力有目目共睹,这这种无形资资产有助于于楼盘更快快建立品牌牌形象,可可增加买家家信心。i利用投资商商品牌效应应,通过宣宣传策划强强化、稳固固公司品牌牌;i建筑规划风风格:建筑筑物主要采采用自然式式布局形式式,与道路路、绿化 协调,创创造舒适、优优美的建筑筑空间环境境。层数以以13层为为主,18820层为为次,局部部点缀322层。区内内的水系规规划设计为为“东方威尼尼斯”的风格。i物业管理:拟聘请知知名物业管管理公司作作为物业管管理顾问,为为住户提供供高质素的的服务。i装修标准:豪华装修修及个性基基本型供选选择。i单位面积与与比例:(以下面积积均为关门门面积) AA 665一一
17、880m2,占总面面积的200; BB 880一一1100 mm2,占总面面积的455; CC 1100一一一120 m2,占总面面积的200; DD 1120一一一150 m2,占总面面积的100; EE 1150 mm2以上复式式单位,占占总面积的的5。i交通状况:本项目西西临城市主主干道广州州大道,南南毗新港西西路,上华华南快速干干线只需55分钟车程程,而地铁铁2号线经经过项目南南面,地铁铁3号线经经过项目东东面,交通通十分便利利。i硬件方面,施施工选材将将选用能充充分体现本本项目特色色及品位、具具前瞻性的的材料;i通过整体营营销手段树树立及巩固固珠江侨都都高品质、高高品味的楼楼盘形象。
18、(二)、项项目发展前前景分析1. 珠江侨都是是经市人大大常委会立立案,由市市政府组织织实施的大大型建设项项目,项目目位于广州州大桥南头头东侧的赤赤岗区,濒濒临珠江,与与正在开发发为高级住住宅综合区区的二沙岛岛隔江相峙峙,与规划划开发为金金融、商贸贸中心珠江江新城遥相相呼应,并并与正在开开发的领事事馆区及广广州市会展展中心、笆笆洲岛互相相连接,珠珠江侨都将将是市区珠珠江河岸东东段建设的的重要组成成部分。2、 售价潜力侨都周边现现有楼盘分分析i滨江西与滨滨江东,价价格约在77000元元平方米米。i海印桥至广广州大桥西西侧是高档档盘的集中中地段,由由于面对北北面的二沙沙岛的别墅墅群及绿草草坪,价格格
19、在90000100000元平平方米左右右,相对区区域内和第第二排望江江物业,如如怡乐路或或桥西区绿绿翠园小区区,因大部部分江景被被遮挡而定定位下调明明显,5000070000是普遍的的价位水准准。i广州大桥东东侧开始至至本项目,因因规划、配配套的不够够完善而开开发力度较较弱,区内内物业价位位皆在60000元左左右平方方米。 因此侨侨都的售价价潜力,依依地理环境境来说,售售价可爱达达60000-100000元/M2,具有较较在大的升升值潜力。3 广州市改革革开放后,经经济迅速发发展,其国国际地位进进一步提高高,海外华华侨或返居居故里,落落叶归根,或或投资置业业,拓展经经济原有的的华侨新村村己满足
20、不不了侨务工工作的需要要,因此,建建设一个华华侨新村是是当前形势势发展的需需要。4 珠江侨都用用地面积约约一千亩,建建设有住宅宅三千余套套,建筑设设计独特,格格调典雅。考考虑了海外外华人、华华侨的生活活习惯需求求。侨都公公建配套设设施完善,设设有市政客客运码头、商商贸中心、游游艇俱乐部部,古塔文文化区和世世界华侨博博物馆等,是是集商贸、旅旅游、娱乐乐、中西文文化于一体体,置业安安居的理想想住宅区,拟拟建的珠江江侨都将能能容易吸引引海外人士士的购房欲欲望,市场场前景是良良好的。5 目前尽管我我国处在经经济调控期期,广州市市房地产业业仍趋于稳稳定,珠江江侨都是不不可多得的的市区住宅宅群,无疑疑给投
21、资者者增强了信信心。 5.1 去年8月,市市政府法定定对广州大大道实施扩扩建改造,并并在广州大大桥南、北北两头建设设桥头绿地地。现在,广广州大道南南段的扩建建工程己全全面完成,路路面扩宽至至双向100车道800米宽,中中央为6米米宽绿化带带,两侧的的机动车道道人行道之之间分别用用13米绿化化带隔开,并并配有公共共交通专用用道和港湾湾式公共巴巴士站。这这样,广州州大道己成成为一条广广州城市主主干道的“样板路”,代表了了广州市道道路建设的的全新形象象。5.2 在二沙岛东东段建设滨滨江公园和和二沙岛轴轴线广场。沿沿江设置绿绿化带,并并实施沿江江栏杆改造造工程。在在海沁沙建建生态公园园,同时拟拟作为广
22、州州燃放烟花花的所在地地。在项目目西北角将将建广州市市观光塔,作作为广州市市的标志性性建筑。 由由于本项目目邻近江边边,所以,以以上的沿江江市政建设设工程特有有利于本项项目周边环环境形象的的提升,增增强客户对对该项目的的心理认同同度。5.3 新港路的的扩建与地地铁二号线线建设。根根据市政规规划,新港港路将扩宽宽为60米米,现正进进行拆迁工工作。其中中新港西路路更将建成成巾帼样板板路。而地地铁二号线线工程正在在进行紧张张施工,预预计完成时时间为20004年。随随着新港西西路的扩建建和地铁的的通车,广广州市河南南区的交通通状况将得得到彻底改改善。新港港路更是整整个海珠区区东西向的的交通大动动脉,更
23、能能经广州大大道直驳天天河中心区区交通网,无无疑会大大大增强本项项目对都市市白领阶层层的吸引力力。5.4 项目东部规规划跨江大大桥以及地地铁三号线线直接与珠珠江新城相相通,将大大大方便本本项目与新新城市中心心区的联系系。5.5 最关键的滨滨江路中大大隧道工程程,己全面面进行施工工,开通后后的滨江大大道与下渡渡路将会连连成广州一一道新的风风景线。以以上几项工工程将直接接影晌本项项目,使本本项目所处处位置的交交通更加便便利。(三) 设计单位资资质广东珠江投投资有限公公司下属二二级公司广广东珠江工工程设计有有限公司是是国家建设设部批准的的建设工程程甲级企业业,具备有有众多的经经验丰富的的优秀设计计技
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 珠江 项目 可行性 分析 报告 44212
限制150内