2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案.docx
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1、2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案单选题(共50题)1、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短 时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】A2、房地产开发的程序主要分为()阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】C3、从金融角度理解,()是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.
2、投资B.投机C.信托D.储蓄D.办公用房租赁市场升温【答案】A29、某家庭向银行申请了一笔年利率为6. 5%,期限为15年的住房抵押贷款, 月还款额按0.4%等比递增,若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044. 54 元,则该笔贷款最后一个月的还款额是()元。A. 3853. 103868. 52B. 3883. 994187. 36【答案】B30、房地产投资决策过程通常有三个阶段,其中界定可接受的收益和风险属于 投资决策过程中的()。A.决策阶段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】C31、()是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流
3、动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A32、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】D33、现金流入中不包括租金收入的是()。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【答案】A34、相对于权益融资,债务融资的特点不包括()。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】A35、某开发商向银行申请了年利率为9姒期限为15年、按年等额偿还的一笔 总额为100万元的贷款,则该开发商第1年的还本收益为()万元。A. 3.414. 05B. 4.
4、5912. 59【答案】A36、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C37、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述,正确的是()。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下,租金和价格不发生变化,价格与重置成本相同【答案】D38、2011年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平 方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住
5、房为450万平方米,则该市2011年末的住房空 置率是()。A. 9%12%B. 12. 5%15%【答案】D39、王某住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利 率变化,则各期还款额()。A.逐渐减少B.逐渐增加C,数额相等D.先增后减【答案】A40、一般来说,通货膨胀会导致折现率()oA.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D41、下列建筑安装工程费用的构成项目中,属于企业管理费的是()。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费【答案】D42、选择目标市场,通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场,通 过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济
6、效益,这种目标市场选择的模式 属于()。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】B43、制定会计核算制度的依据是()。A.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】A44、某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元为借贷资金,余款由购买 者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元, 投资者权益增加值为2200元,店铺的市场价值增长率为2%,则考虑物业增值 时该店铺的投资回报率为()。A. 7. 1%12. 0%B. 13. 1%19. 1%【答案】D45、银行对个人发放住房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严
7、或放松贷款 条件,则会给银行带来()。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】D46、我国目前国家债券的收益率为9%,经测算,零售商业用房市场相对于整个 投资市场的风险系数为0.23,整个投资市场的平均收益率为18%,则零售商业 用房的预期收益率为()。A. 11.07%12. 45%B. 13. 59%10. 78%【答案】A47、小跨度厂房是指跨度小于或等于()米的单层工业厂房。A. 48C. 12D. 15【答案】C48、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D49、以抵押贷款方式向土
8、地储备机构发放的贷款,其贷款额度不超过土地 ()的 70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【答案】A50、进行会计查账的首要工作是()。A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式【答案】B多选题(共20题)1、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场周 期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB2、效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有()。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E,差额投资内部收益率法【答案】BD3、可行性研
9、究的步骤包括()。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC4、收益性物业的经营费用包括()。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC5、房屋施工面积包括()几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC6、房屋施工面积包括()几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施
10、工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC7、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为()分析。A.区域房地产市场B.全国性房地产市场C.专业房地产市场D.细分房地产市场E.项目房地产市场【答案】AC8、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时,通常需要编制该 企业的资产负债表,以计算()等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.资产负债率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.速动比率【答案】AD9、按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为()。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型4、某店铺的购买价
11、格为60万元,购买者用现金支付20万,其余的为借贷资 金,如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元,投资者权益 增加值为2200元,店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投 资回报率为()。A. 8. 1%16. 0%B. 19. 1%23. 1%【答案】c5、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B6、通常被大型房地产企业所采用,房地产投资信托基金也常采用的模式是 ()oA.开发一销售B.开发一持有出租一出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出售D.机会型E.
12、收益加增值型【答案】BD10、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同,标准差小的方案为优B.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】AD11、房地产技术发展环境调查包括()等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】BC12、下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是()。A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的
13、变化D.它代表物业实际获取的收入E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】ABC13、建筑安装工程费用中的财产保险费,属于()。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C14、收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD15、房地产价格迅速上升,产生的影响有()。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降,引发住房问题【答案】ACD16、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时,下列属于市场分析指标的有()OA.市场定位B.资金
14、落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC17、下列选项中,关于原始凭证的审核内容说法正确的有()。A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经 办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额B.凭证签章审核C.凭证金额审核D. 一式几联的原始凭证,应当注明各联的用途,只能以其中的一联作为报销凭 证E.一式几联的发票和收据,必须用双面复写纸套写,包括发票和收据本身具有 复写功能的,各联必须写透,并连续编号【答案】ABCD18、开发商的定价方法有()。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【
15、答案】ACD19、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC20、张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为50万元。如果张某 投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成 本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年 平均经营收入的10%,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()OA.投资利润率为16. 67%B.投资利润率为2
16、2. 50%C.资本金利润率为31. 25%D.资本金利润率为37. 50%E.资本金利润率为62. 50%【答案】AC大题(共10题)一、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为L 5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:估价方法适用性分析 1 .根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;
17、估价对象为商业房地产,故可以 采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以 采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押, 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可
18、采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建 工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因【答案】二、本次估价背景情况如下: 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢 临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部 门
19、原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为 商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套 住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价 值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于 土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所
20、以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商 铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/n)2,类似商铺市场均价为20000元/m2。若 估价对象改建为商铺使用,扣
21、除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前 提。【答案】三、XX商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明 (略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告 一、委托方X XXX商贸有限公司,法定代表:XXX,住所:XX市XX路XX号。 二、估价方XX XX房地产估价有限公司,法定代表:XXX,住所:XX市XX路XX号,房地产估价机构资质等级:X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号,四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。
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