2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷B卷附答案.docx
《2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷B卷附答案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷B卷附答案.docx(20页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷B卷附答案单选题(共50题)1、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利 多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B2、下列各项中,属于房地产市场分析中需求分析的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】A3、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委【答案】AD.外感温燥证【答案】A30、赵某以12000元/成的价格购买了 230m2的商铺用于出租经营,购买价
2、中 的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可 用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为()。A. 0. 120.21B. 1.262. 05【答案】c31、下列各项中,不属于项目核准重点评估内容的是()。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并有效利用资源C.符合社会公众利益,未对项目建设地产生影响D.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】C32、开发商若委托物业代理进行物业销售,则开发商要支付相当于售价()的佣 金。A. 1% 3%0. 5%0. 9%B. 3. 5%4%【答案】A33、在可行性研究报告中,附表一般
3、包括项目进度计划表、财务评估的基本报 表和辅助报表、()。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】B34、假设某房地产投资项目的折现率分别取il = 15%、i2=16%、i3 = 17%、i4 = 18%时,其对应的净现值分别为NPV1 = 300万元、NPV2 = 100万元、NPV3 = -50万元、NPV4= 150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是()O16. 67%A. 16.71%16. 80%B. 17. 00%【答案】A35、当可供比较方案的开发经营期不同时,一般宜采用()进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率
4、法D.费用现值法【答案】B36、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款, 在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额 为2万元,所得税为25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A. 7. 5%8. 3%B. 12. 5%16. 7%【答案】A37、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6%,期限为15 年,首月还款额为3000元,月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年最 后一个月的还款额为()元。A. 3627. 063634. 31B. 4818. 344842. 43【答案】A38、如某笔贷款的月利率为1%,每月计息
5、一次,按复利计息,那么,年名义利 率是()。A. 12%12. 55%B. 12. 68%13. 55%【答案】A39、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔 总额为100万元的贷款,则该开发商第1年的还本收益为()万元。A. 3.414. 05B. 4. 5912. 59【答案】A40、基本报表中,反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况, 用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划的是()。A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表【答案】C41、某笔总额10万元,按季付息的贷款,每季支付利息为14
6、00元。则该笔贷 款的实际贷款利率为()。A. 1.40%5. 60%B. 5. 72%6. 09%【答案】C42、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B43、产生房地产价格泡沫的基础是()。A. 土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】A44、某笔总额10万元,按季付息的贷款,每季支付利息为1400元。则该笔贷 款的实际贷款利率为()。A. 1.40%5. 60%B. 5. 72%6. 09%【答案】C45、()是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A,差额投资内部收益率B
7、.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率【答案】A46、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用【答案】B47、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项 目进行定价,这种定价方法是()。A.领导定价法B.挑战定位C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A48、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B49、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区,则B区的物 业投资将会减少,这主要是由于房地产投资
8、()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D50、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共 同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A多选题(共20题)1、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACD2、利用概率分析中的期望值法进
9、行投资项目风险分析时,下列表述中正确的有 ()OA.项目净现值期望值大于零,则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小,项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大,项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时,标准差小的方案为优【答案】A3、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择【答案】ACD4、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两 方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价
10、现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】AD5、承包商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】AB6、下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C. 土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB7、在市场趋势分析中,时间序列分析法可进一步分为()。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】ABCD8、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款,对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控,防止销售款挪作
11、他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况,以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD9、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类,零售商业物业可 分为()等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】ABCD10、实物期权类型主要包括()。A.等待投资型期权B.成长型期权4、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C5、下列关于房地产市
12、场周期循环的表述中,错误的是()。A.在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率【答案】A6、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会 增加,这主要是由于房地产投资具有()。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D7、下列属于会计恒等式的是()。C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】ABC11、在编制房地产开发项目策划方案时,与项
13、目收益相关的基础参数,通常有 ()OA.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本【答案】CD12、下列不确定性分析方法中,属于风险分析方法的有()。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法【答案】BCD13、房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD14、建设项目各阶段中,影响工程造价的因素有()。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】ABCD15、在不确定性情况下,估计未来投资收益,可选用的决策方法
14、有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC16、房地产开发项目财务评价报表分为(A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表【答案】CD17、承包商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】AB18、风险估计与评价常用方法有()。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德尔菲法【答案】BC19、房地产组合投资管理的主要工作包括()。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计
15、划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】AB20、效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有()。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E,差额投资内部收益率法【答案】BD大题(共10题)一、H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310nl2, 建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40 年。2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估。采用成本法,其计算过程如 下。 (1) 土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地
16、价格为:1200X2310X60%= 1663200 (元)166.3 (万元)。(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/田2。该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为:2175X0.5X5.85%-63.6 (元 /m2) o 开发商利润为:2175X20% = 435 (元/m2)。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2队 已使用5年,根据定率折旧法公式,其 成新率为:1- (1-2%) X5/60X100%=92%o建筑物现值为:(2175 +63.6 + 435) X92%
17、X2310 = 5681934. 72 (元)568.2 (万元)。(3)估价结果确定166. 3 + 568. 2 = 734. 5 (万元)【答案】二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越 差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能 力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2.独立使用性
18、:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地 产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙 楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大
19、的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例 如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】三、(一)某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元;(2)该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月0.5%的比例递增,该收入 的50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元
20、,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%,按 月计息)【答案】已知:i=3%/12=0. 25%, n=5错误已=60, s=0. 5%, Al=l案00错误 50%=6000 (元),A2=1000 元。方法一:(1) F1=P1 (1+i) n=500000错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元);(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i-s)1- (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2021 2022 房地产 估价师 开发 经营 管理 提升 训练 试卷 答案
限制150内