安徽省2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案.doc
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1、安徽省安徽省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法练习年房地产估价师之估价原理与方法练习题题(二二)及答案及答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2,建筑容积率分别为 5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B2、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房
2、地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A3、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m2 的商住楼,经评估总地价为 180万元,该宗土地的单价为()元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D4、一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、
3、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A5、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D6、某宗房地产每年净收益为 800 万元,建筑物价值为 3000 万元,建筑物资本化率为 10%,土地资本化率为 8%。该房地产的价值是()万元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】C7、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产,都可运用()进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答
4、案】D8、某宗房地产的土地面积为 1000m2,建筑面积为 1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m2 和 50 元/m2,则该宗土地的减价修正额为()元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】D9、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D10、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500 万元(建设期内均匀投入)。建设期为 1 年,建成后可全部租出,每年可获得净利润 600 万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为 10%,则可支付的土地租金为()万元/年。A.146B.10
5、5C.144D.227【答案】C11、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D12、痨病肺肾阴虚之咳嗽,治以滋养肺肾,属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】A13、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额()装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A14、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常负担下的价
6、格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】A15、下列对房地产估价对象的说法,错误的是()。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】C16、基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及()的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】B17、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资
7、料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A18、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是()。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】D19、由于房地产的(),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】A20、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽,应滋养肺肾B.气虚自汗,应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人,应紧急止血【答案】D21、关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是()。A.只
8、有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D22、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】A23、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的()。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】C24、利用直线趋势法对某类商品住宅 20042013 年的平均价格进行
9、分析,拟合成一直线趋势方程 Y3522385X,其中 Y 为商品住宅价格,X 为时间,且X0。经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅 2014 年的平均价格为()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D25、关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是()。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】C26、在消费者收入增加时,反倒会减少对()的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【
10、答案】D27、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是(),对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】C28、某写字楼的剩余收益年限为 38 年,预计 5 年后售出时价格将上涨 20%,销售税费率为 6%,已知持有期内年有效毛收入为 400 万元,运营费用率为 30%,报酬率中无风险报酬率为 6%,风险报酬率为无风险报酬率的 25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A29、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,
11、开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B30、在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和()构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D31、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且
12、各期上升的幅度大致接近,宜选用()测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】C32、()是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】A33、下列关于路线价法的表述中,不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D34、成新
13、折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等,判定出建筑物的()。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A35、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法,错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A36、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B37、直线法求
14、取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是()。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A38、某宗房地产的收益期限为 40 年,通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、18 万元、23 万元,以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为 8,则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。A.280B.285C.290D.295【答案】A39、一宗房地产,其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系
15、的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】A40、对于商业用房来说,朝向和楼层相比较,通常情况下,()A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】A41、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】C42、某仓库房地产土地面积为 1000m2,容积率为 0.8,对应的土地单价为 850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为 2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m2,则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.3
16、15【答案】D43、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】A44、关于估价依据选取或应用的说法,正确的是()。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据,且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下,对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B45、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利
17、润()直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】D46、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为 120,单位建筑面积的重置成本为 600 元/,年折旧额为 1440 元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D47、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥
18、有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D48、神思难以集中专一,甚则神思恍惚,面色苍白无华,舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A49、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的()。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】C50、滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.
19、对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】D2、下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有()。A.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】ACD3、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常
20、比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC4、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是()。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间,即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到价值时点上),然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等
21、的测算,在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的【答案】ABCD5、下列估价假设中,属于背离事实假设的有()。A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察,估价中对内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD6、评估承租人权益价值时,收益法估价参数确定正确的有()。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合
22、同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A7、下列()等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【答案】CD8、关于最高最佳利用原则的说法,正确的有()。A.遵循最高最佳利用原则,并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则,估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】BD9、在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值
23、,其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC10、引起建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】AC11、下列对房地产估价的必要性,说法正确的有()。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程【答案】ABD12、下列关于房地产估价本质的说法中,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委
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