选址操作流程说明.pdf
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1、-选址作业流程操作说明选址作业流程操作说明1 1、目标区域城市总体市场调查:、目标区域城市总体市场调查:对方案新进城市进展城市人口开展概况、初步确定宜开店的主要区域进展调查。2 2、采集店址信息:、采集店址信息:主要方法有沿街查看法、咨询法、网络法、中介法等。3 3、初步商圈调查:、初步商圈调查:了解店址周围 500 米商圈内的商业、住宅、人口及竞争店情形以及平均租金水平,并与店铺业主进展初步洽谈。4 4、市场调查报告及预选址商圈调查呈报:、市场调查报告及预选址商圈调查呈报:主要包括预选门面及商场根本情况、市场根本情况、保本销售预测、主商圈根本情况、店前人流统计、市场价风格查等。5 5、预选店
2、址综合评估、实地考察:、预选店址综合评估、实地考察:通过对上报的商圈类型、人口特征、面积、租金等资料进展初步筛选并综合评估后组织对预选店址实地考察。对总部不能现场实地考察的应将可预选址卖场建筑平面图需标明我方租赁面积、所处商圈照片、卖场外立面照片全景、广告位位置示意图、内部构造照片、周边商场照片等同呈报表上报。6 6、预选店址谈判、签约:、预选店址谈判、签约:预选门店获批后,由谈判组人员参考房屋租赁合同*本和业主进展复谈,将复谈结果报分管副总复审,复审后修改局部再次与业主谈判,分管副总审核通过后,由分管副总拓展部负责人或谈判专员和业主签订房屋租赁合同正稿,签订后的合同原件由公司存档。选址作业规
3、*一、新店开发的根本原则:一、新店开发的根本原则:1 1、营业可行性:营业可行性:指此区域内的固定住户和人潮流动量及其消费需求和消费能力,可以维持足够的营业水平。如:较大型住宅小区主要人流通道。2 2、集客性:、集客性:指周围有较大型的商场、超市、农贸市场、医院、车站等吸引客流的地方,并且该店铺位于主要消费通道上,具有较好的互动性。3 3、经济性:、经济性:指通过本钱分析后,发现 3-6 个月内可到达损益平衡点从经济学角度可行。.z.-4 4、开展性:、开展性:指通过人口、住宅、商业场所等角度分析发现未来人气可望增加。5 5、竞争性:、竞争性:指消费通道上竞争店较少,或新址比竞争店有优势。6
4、6、合法性:、合法性:出租方提供合法产权证明及租赁许可证;租金、转让费等提供正式发票。二、根本概念及选址标准:二、根本概念及选址标准:1 1、商圈定义:、商圈定义:指吸引消费者前来购置商品的有效*围。2 2、商圈分类:、商圈分类:主商圈:指最靠近店铺的区域,顾客在人口中所占的密度最高,占门店顾客总数的 55一 70,很少同其他商圈发生重叠,是忠诚度最高的顾客群。次商圈:指位于主商圈外围的商圈,占门店顾客总数的 15一 25。辅助商圈:占门店顾客总数的 53 3、商圈、商圈*围的划分原则围的划分原则马路分界、单行道、人流走向、铁路阻隔、高架桥、地下通道阻隔4 4、商圈类型、商圈类型商业区:70%
5、以上的顾客为流动顾客;住宅区:70%以上的顾客为家庭顾客;商住区:流动顾客及家庭顾客均不高于 70%的混合区域5 5、商圈调查的要素和方法、商圈调查的要素和方法根本要素居民人口户数、就业人口、人员构造、人流量日均、消费力(收入水平)、竞争对手、其他集客点大商场、超市、菜市场、医院、学校、公交车站、开展性(城市规划)调查方法调查人口户数:实地考察法、咨询管理处、咨询居委会派出所,竞争对手调查:距离面积品种数营业额 经营特色,人流量测算:全天统计、以不同时段估算、单向双向6 6、选址标准、选址标准店址位置选择要求:a a、集客性:、集客性:依托各主要商圈、次要商圈和商场、超市销售的区域,重点选择在
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