《市场监管法》PPT课件.ppt
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1、城市房地产管理法律制度城市房地产管理法律制度银行业监管法律制度银行业监管法律制度证券监管法律制度证券监管法律制度保险监管法律制度保险监管法律制度期货监管法律制度期货监管法律制度城市房地产管理法律制度城市房地产管理法律制度l房地产业的主体包括哪些?房地产业的主体包括哪些?l有哪些房地产市场?有哪些房地产市场?ln 房地产企业、房地产中介机构、国家机关、房地产企业、房地产中介机构、国家机关、金融机构、消费者、房地产投机者等。金融机构、消费者、房地产投机者等。n 地产出让市场、房地产买卖市场、房地产地产出让市场、房地产买卖市场、房地产中介市场等。中介市场等。一、概述一、概述(一)(一)房地产房地产的
2、概念的概念l 房地产是房地产是房产房产和和地产地产的合称。房产和地产是的合称。房产和地产是指它们的财产状态由于房屋的物质形态与土地指它们的财产状态由于房屋的物质形态与土地的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性,所以可以把二者合称为房地产。的整体性,所以可以把二者合称为房地产。(房依地存,地为房载。)(房依地存,地为房载。)土地土地房屋房屋n 房地产业是商品经济和城市发展的产房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多国家,房地产业日益成为国物。在许多国家,房地产业日益成为国民经济的支柱行业,成为基础性、先导民经济的支柱行业,成为基础性、先导性产业
3、。性产业。l 城市房地产管理法城市房地产管理法涉及的房地产仅指可涉及的房地产仅指可以以作为房地产业开发经营作为房地产业开发经营的房产和地产。具体的房产和地产。具体包括:包括:(1 1)在已经取得国有土地使用权的土地上开发)在已经取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产;经营的房地产;(2 2)经过公有住房改革依法取得产权的房地产。)经过公有住房改革依法取得产权的房地产。l不包括:不包括:(1 1)农村集体经济所有的土地;)农村集体经济所有的土地;(2 2)农村中农村村民的住房、宅基地。)农村中农村村民的住房、宅基地。(二)城市房地产的范围(二)城市房地产的范围l1989年颁布的城市规划法规定
4、:年颁布的城市规划法规定:“本法所本法所说的城市是指,是指国家按照行政建制设立说的城市是指,是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇。的直辖市、市、镇。”l“城市房地产城市房地产”指在指在“直辖市、市、镇直辖市、市、镇”规划区内的房地产。规划区内的房地产。l这里说的镇,是指这里说的镇,是指“建制镇建制镇”。l何为建制镇?何为建制镇?l 建制镇即设镇,是指经省、自治区直辖市人民建制镇即设镇,是指经省、自治区直辖市人民政府批准设立的镇。政府批准设立的镇。1.凡县级地方国家机关所在地,均应设置镇的建制。凡县级地方国家机关所在地,均应设置镇的建制。2.总人口在总人口在2万人以下的乡,乡政府驻地非农业人
5、万人以下的乡,乡政府驻地非农业人口超过口超过2000人的,可以建镇;总人口在人的,可以建镇;总人口在2万人以上万人以上的乡,乡政府驻地非农业人口占全乡人口的乡,乡政府驻地非农业人口占全乡人口10%以以上的,也可以建镇。上的,也可以建镇。3.少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地,型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地,非农业人口虽不足非农业人口虽不足2000人,如确有必要,也可设人,如确有必要,也可设置镇的建制。置镇的建制。(三)城市房地产管理法的概念和立法概况(三)城市房地产管理法的概念和立法概况1.概念
6、概念 是指调整在城市房地产管理过程中发生的经济是指调整在城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。关系的法律规范的总称。2.2.立法现状立法现状土地管理法土地管理法【19861986年年 、19981998年(第一次修正)年(第一次修正)20042004年(第二次修正)年(第二次修正)】土地管理法实施条例土地管理法实施条例【19991999年年】城市房地产管理法城市房地产管理法【19941994年年 、20072007年修正年修正】城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例(19981998年)年)国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例【20112011年
7、年1 1月月2121日日公布并实施公布并实施】(20012001年年6 6月月1313日国务院公布的日国务院公布的城市房城市房屋拆迁管理条例屋拆迁管理条例同时废止。同时废止。)物权法物权法(20072007年)年)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(19901990年)年)外商投资开发经营成片土地管理暂行办法外商投资开发经营成片土地管理暂行办法(19901990年)年)住房公积金管理条例住房公积金管理条例(19991999年)年)物业管理条例物业管理条例(20032003年制定,年制定,20072007年修改)年修改)城市商品房预售管理办法城市商品房预售管
8、理办法(20012001年,年,20042004年修改)年修改)城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法(20012001年)年)经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法(20042004年)年)(四)房地产管理体制(四)房地产管理体制 全国的房地产工作,由国务院建设行政主管部门全国的房地产工作,由国务院建设行政主管部门(住房和城乡建设部住房和城乡建设部)和)和 土地管理部门(土地管理部门(国土资国土资源部源部)分别管理。)分别管理。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市的人民的机构设置及其职权由省、自
9、治区、直辖市的人民政府确定。政府确定。目前全国大多数地方人民政府实行房、地分管体目前全国大多数地方人民政府实行房、地分管体制,只有少数城市已经建立起一个部门统一管理房、制,只有少数城市已经建立起一个部门统一管理房、地产的体制。地产的体制。【内蒙古自治区住房和城乡建设厅、内蒙古自治区住房和城乡建设厅、呼市房地产管理局、国土资源局呼市房地产管理局、国土资源局】二、房地产开发用地管理(一)土地使用权出让1.1.概念。概念。是指国家将国有土地使用权在是指国家将国有土地使用权在一定年一定年限内限内出让给土地使用者,由土地使用者向出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权国家支付土地使用权出让金出
10、让金的行为的行为。(1 1)拍卖出让。是指在指拍卖出让。是指在指定的时间、地点,组织符合定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权竞投者到条件的土地使用权竞投者到场,在市、县人民政府土地场,在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人的主持下,使用权拍卖主持人的主持下,公平竞投某一地块使用权,公平竞投某一地块使用权,按按“价高者得价高者得”的原则确定的原则确定土地使用权受让人的一种出土地使用权受让人的一种出让方式。让方式。2.土地使用权出让的方式。土地使用权出让的方式。(2 2)招标出让。是指在指定的期限)招标出让。是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书内,由符合条件的单位或者个人以书面投标方
11、式,竞投出让地块使用权,面投标方式,竞投出让地块使用权,由招标人根据一定的要求,择优确定由招标人根据一定的要求,择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权受让人的一种出让方式。(3 3)双方协议出让。是指市、县人民政)双方协议出让。是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让人直接就土地府土地管理部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商,达成协议使用权出让有关事宜进行协商,达成协议的一种出让方式的一种出让方式。l“五证五证”“二书二书”“一表一表”五证:五证:国有土地使用权证国有土地使用权证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施
12、工许可证建设工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证二书:二书:住宅质量保证书住宅质量保证书 住宅使用说明书住宅使用说明书一表:一表:竣工验收备案表竣工验收备案表3.出让土地使用权的内容和最高期限(1)内容。)内容。使用权人在出让使用期限内使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、受益依法对土地享有占有权、使用权、受益权和部分处分权。权和部分处分权。部分处分权部分处分权指使用权的转让、出租、指使用权的转让、出租、抵押、用于合资、合作经营等。抵押、用于合资、合作经营等。(2 2)最高年限)最高年限l按下列用途确定:按下列用途确定:11居住用地居住用地7070年年;22工业用地
13、工业用地5050年年;33教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年;年;44商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年;55综合或其他用地综合或其他用地5050年。年。(二)土地使用权(二)土地使用权划拨划拨1.概念。概念。是指经县级以上政府依法批准,在是指经县级以上政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(除法律、行政法规另有规定外,没有(除法律、行政法规另有规定外,
14、没有使用期限的限制。)使用期限的限制。)2.2.土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围(1 1)国家机关用地和军事用地;)国家机关用地和军事用地;(2 2)城市基础设施用地和公益事业用地;)城市基础设施用地和公益事业用地;(3 3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;目用地;(4 4)法律、行政法规规定的其他用地。)法律、行政法规规定的其他用地。3.3.取得方式取得方式不采用拍卖、招标金额协议出让方式,而是不采用拍卖、招标金额协议出让方式,而是适用适用国家建设用地的审批方式。国家建设用地的审批方式。三、房地产交易管理三、房地产交易管理(一)概述(一)
15、概述房地产交易房地产交易是指房地产作为商品而进行的是指房地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。房地产法房地产法第第2条第条第4款规定:款规定:“本法本法所称的房地产交易,包括房地产转让、房所称的房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。地产抵押和房屋租赁。”(二)房地产转让(二)房地产转让 1.含义。是指房地产权利人通过买卖、含义。是指房地产权利人通过买卖、赠与或者赠与或者其他其他合法方式将其房地产转移合法方式将其房地产转移给他人的行为。给他人的行为。交换、继承、析产、调拨、法院判决、交换、继承、析产、调拨、法院判决、仲裁机构仲裁裁决等
16、仲裁机构仲裁裁决等2.不得转让的房产不得转让的房产(38、39条)条)n 第三十八条第三十八条下列房地产,不得转让:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(五)权属有争
17、议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。n 第三十九条第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的房屋建设工程的,完成开发投资总额的百
18、分之二十百分之二十五五以上以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。3.签订书面合同,权利义务转移(签订书面合同,权利义务转移(40、41条)条)n 第四十条第四十条以划拨方式取得土地使用权的,转让房以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受
19、让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。者作其他处理。n 第四十一条第四十一条房地产转让,应当签订房地产转让,应当签订书面转让合同
20、书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。合同中应当载明土地使用权取得的方式。4.商品房预售的条件(商品房预售的条件(45条)条)n n第四十五条第四十五条商品房预售,应当符合下列条件:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交
21、付日期;施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。(三)房地产抵押(三)房地产抵押1.含义:合法、不转移占有含义:合法、不转移占有n 第四十七条第四十七条房地产抵押,是指抵押人以其合法房地产
22、抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2.签订书面合同签订书面合同 n 第五十条第五十条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订签订书面抵押合同书面抵押合同。(四)房屋租赁(四)房屋租赁1.含义含义n 第五十三条第五十三条房屋租赁,是指房屋所有权人作为出房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由
23、承租人向出租人租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。支付租金的行为。2.签订书面合同签订书面合同n 第五十四条第五十四条房屋租赁,出租人和承租人应当签订房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。房产管理部门登记备案。(五)中介机构(五)中介机构房地产咨询机构房地产咨询机构-企业登记管理制企业登记管理制度度房地产价格评估机构房地产价格评估机构-许可制度,许可制度,报省级以上财
24、政行政机关审批报省级以上财政行政机关审批房地产经纪机构房地产经纪机构-企业登记管理制度企业登记管理制度u 房地产权属登记管理房地产权属登记管理土地土地土地所有权证书土地所有权证书房屋房屋房屋所有权证书房屋所有权证书房屋所有权和土地使用权统一载入房屋所有权和土地使用权统一载入“房地产权证书房地产权证书”n 第六十三条第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定,经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第
25、六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。产权证书。61条条 变更登记变更登记-房地产转让或变更时,应当向县房地产转让或变更时,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请房产变更级以上地方人民政府土地管理部门申请房产变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。级人民政府更换或者更改土地使用权证书。房地产变更,是指在房地产因扩建、改建、增房地产变更,是指在房地产因扩建
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