招商蛇口:2017年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)、2018年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018).PDF
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1、 3 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) 、2018 年 面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018) 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告,特此如下声明: 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外,中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务,并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的
2、评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站()公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供,其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响,上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何
3、明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效; 同时,在本期债券存续期内,中诚信证评将根据跟踪评级安排,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级,并按照相关法律、法规对外公布。 4 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) 、2018 年 面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018) 募集
4、资金使用情况募集资金使用情况 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) (债券简称“17 蛇口 01”、债券代码“112613”,“17 蛇口02”,债券代码“112614”)于 2017 年 11 月 20 日完成发行,募集资金 24 亿元,招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) (债券简称“18 蛇口 01”、债券代码“112678”,“18 蛇口 02”,债券代码“112679”)于 2018 年 4 月 17 日完成发行,募集资金 30 亿元,截至 2018 年 5 月末,上述债券募集资金已按
5、募集说明书使用完毕。 行业关注行业关注 受房地产调控政策持续升级影响,2017 年以来我国房地产行业步入阶段性下行周期,商品房销售增速下滑明显,三四线城市成为新增长点。 自 2016 年 10 月以来,我国房地产市场调控政策持续收紧,房地产市场步入阶段性下行周期。根据国家统计局数据显示, 2017 年房地产企业累计完成房地产开发投资 109,799 亿元,同比增长 7.0%,增速与上年基本持平;同年全国商品房销售面积与销售额分别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元,分别同比增长 7.66%和 13.67%, 增速分别较上年下降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公
6、楼及商业营业用房销售增长速度高于住宅,其中住宅销售面积及销售额分别同比增长 5.3%和 11.3%; 办公楼销售面积及销售额分别同比增长 24.3%和 17.5%;商业营业用房销售面积及销售额分别同比增长18.7%和 25.3%。从价格来看,2017 年以来全国房价增速有所下降,但整体价格水平依然保持向上趋势,12 月全国 100 个城市住宅成交均价达 13,967元/平方米,较上年同期增长 7.15%。分城市能级来看,2017 年 12 月末,一线城市住宅均价达 41,202元/平方米,较上年同期增长 1.43%;同期二线城市住宅均价达 12,684 元/平方米,较上年同期增长7.70%;而
7、三线城市住宅均价达 8,335 元/平方米,较年初增长 12.48%。 受房地产政策的持续收紧及政策区域分化加重影响, 2017 年三四线热点城市房地产销售增速高于一二线城市。 图图 1:20152017 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况 单位:万平方米、亿元单位:万平方米、亿元 资料来源:国家统计局,中诚信证评整理 土地市场方面, 2017 年全国土地成交金额大幅上涨,但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。2017 年房企购置土地面积 25,508 万平方米, 同比上升 15.81%;房地产建设用地成交款约 13,643 亿元,同比上涨 49.45%,成交均价涨至5,34
8、8.52 元/平方米。分城市能级来看,受土拍限价影响, 2017 年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率均有所回落,同比分别下降 6.49 个百分点和 32.76个百分点,为 9.49%和 14.30%;二线城市地成交均价涨幅及溢价率亦有所回落, 分别较上年下降57.43个百分点和 23.22 个百分点,为 12.33%和 29.33%;而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来均有所上升,分别为 48.37%和 37.05%,同比分别上升 35.01 个百分点和 17.20 个百分点。 2017 年房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调, 重点城市调控效果显现,同时长效机制也加速推进。
9、 2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧, 同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在此背景下,部分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注意的是,在一线城市政策趋严的情况下,部分购房者需求外溢至环一线周边三四线城市,受此影响,环北京周边县市集中出台调控政策,包括河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区等;同时环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、 5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) 、2018 年 面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018) 深圳周边东莞、中山、
10、江门等城市亦加强调控。截至 2017 年末,共有 46 城相继落地限售令,承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城升级限售, 海南省则在全省范围内施行限售。 受此影响,2017 年我国房地产销售增速放缓,其中一、二线城市销售增速回落显著。 政策层面除短期供需调控外,长效机制也处于加速推进阶段。2017 年 7 月, 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为住房租赁首批试点。同年 10 月,十九大报告明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障
11、、租购并举的住房制度,有助于促进房地产市场平稳健康发展。 2017 年以来房企内外部流动性来源收紧,融资成本上升,资金平衡能力面临更高挑战。同时,行业内的兼并收购现象加剧了行业集中度进一步提升,具有规模优势的房企可获得更多的流动性补充。 受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影响,房地产企业签约销售金额增速有所放缓, 2017 年房地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个人按揭贷款金额为 72,600 亿元,同比增长 9.41%,较上年同期增速下降 25.51 个百分点,房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面,自2016年10月银监会要求严控房地产金融业务风险,同时上交所、深
12、交所先后发布关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函 ,严格管控房企公司债发行条件及审批流程以来,房企交易所市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资成本来看,2017 年以来随着房企融资政策的紧缩,房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分布来看,20182023 年为房地产债券到期高峰,房企资金平衡能力将面临更大的挑战。 受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影响, 房企的利润空间不断侵蚀, 盈利能力有所下滑,行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同时,资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。2017 年 TOP100房企销售金额集中度提升 11
13、.58 个百分点至55.50%;TOP20 房企销售金额集中度则上升 7.77个百分点至 32.50%;而 TOP10 房企销售额的比重达到 24.10%,较上年提升 5.75 个百分点,千亿房企已达 17 家。2017 年以来房地产行业集中度进一步提升,资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业凭借较强的销售及筹资能力,可获得更多的流动性补充。 业务运营业务运营 作为招商局集团社区及园区开发的重要运营平台,公司主要从事社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设,持续获得招商局集团在业务拓展、项目获取、资金安排及资本运营等方面的大力支持。2017 年公司实现营业总收入 754.55 亿
14、元, 上述业务分别实现营业收入 690.46 亿元、 58.14亿元和 5.95 亿元,占营业收入的比重分别为91.51%、7.70%和 0.79%。2018 年 13 月,公司实现营业总收入 91.63 亿元,社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设业务分别实现营业收入 77.38 亿元、13.00 亿元和 1.25 亿元。 得益于良好的区域布局以及很强的区域竞争力,2017 年招商蛇口房地产销售额实现大幅增长;此外,公司仍有一定规模的在建项目及丰富的待结算资源,为未来经营业绩提升提供保障。 2017 年,公司社区开发及运营板块继续扩展,销售业绩实现快速增长,当年实现签约销售面积570.
15、01 万平方米,同比增长 20.98%,签约销售额1,127.79 亿元,同比增长 52.54%,签约销售均价同比上升 26.08%至 19,785 元/平方米。 2018 年 13 月,公司实现销售金额 313.08 亿元1,销售面积 148.85万平方米, 销售均价为 21,033 元/平方米, 公司 2018全年计划实现销售金额 1,500 亿元。 从项目销售的区域分布来看, 2017 年公司销售收入以华东区域及深圳为主,约占合同销售金额的30%和 22%。具体城市分布来看,2017 年公司项目 1 系 2018 年 13 月公司操盘并表数据口径销售金额。 6 招商局蛇口工业区控股股份有
16、限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) 、2018 年 面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018) 销售前三的城市分别为深圳(占比 18.34%) 、南京(占比 8.49%)及上海(占比 8.45%) 。2018 年 13月,公司销售前三的城市分别为上海(占比 11%) 、深圳(占比 11%)和南京(占比 10%) 。总的来看,目前公司社区开发与运营业务销售贡献主要来源于一线及热点二线城市,其中深圳区域仍居于公司房地产销售的核心地位,同时江苏省区域和上海区域亦对公司的销售起到了较好的支撑作用。 表表 1:20152018.Q1 公司项目销售和结算情况
17、公司项目销售和结算情况 单位:万平方米、亿元、元单位:万平方米、亿元、元/平方米平方米 指标指标 2015 2016 2017 2018.Q1 签约面积 347.45 471.15 570.01 148.85 签约金额 575.80 739.34 1,127.79 313.08 销售均价 16,572 15,692 19,785 21,033 结转面积 307.65 428.72 435.71 26.40 结转金额 442.29 561.39 688.87 76.74 结算均价 14,376 13,095 15,810 29,068 数据来源:公司提供,中诚信证评整理 表表 2:2015201
18、7 年年公司房地产业务区域销售占比公司房地产业务区域销售占比 单位:万平方米、亿元单位:万平方米、亿元 区域区域 2015 2016 2017 深圳 37% 18% 22% 华南(除深圳) 12% 13% 17% 华北 14% 12% 13% 华东 25% 40% 30% 华中 12% 16% 17% 其他 - 1% 1% 合计合计 100% 100% 100% 注 1:其他包括香港、新西兰和园区事业部; 2:2016 及 2017 年不含资产处置和股权转让收入。 资料来源:公司提供,中诚信证评整理 从结算情况来看,公司 2017 年实现房地产项目结算面积 435.71 万平方米,同比增长 1
19、.63%;得益于结算区域房地产均价较高,公司实现结算金额688.87 亿元,同比增长 22.71%。2018 年 13 月,公司实现结算面积 26.40 万平方米, 结算金额 76.74亿元,结算均价为 29,068 元/平方米,因 2018 年一季度公司在深圳收入结转占比为 51.72%, 导致当期结转均价大幅上升。 从结算区域来看, 2017 年结转项目较多的城市为深圳、杭州、南京、上海、佛山、武汉、苏州、重庆、 广州、 宁波、 成都和哈尔滨等城市。 2017 年,公司在上述城市结转收入为 530.74 亿元, 占全年结转总收入的 77.05%。整体来看,公司结转项目以长三角区域和珠三角区
20、域为主,同时重庆、武汉、哈尔滨等多个区域项目陆续结转也进一步保证了总体项目结算规模。 项目运营方面,2017 年公司项目获取力度加大,并加快开发节奏,当年公司新开工面积显著增加,2017 年公司新开工面积和竣工面积分别为900.54 万平方米和 453.49 万平方米, 分别同比增长60.24%和下降 22.21%。2018 年 13 月公司新开工面积和竣工面积分别为 247.13 万平方米和 75.50 万平方米。 跟踪期内, 公司继续补充深耕城市土地储备,充裕且布局良好的土地储备对公司业务的持续经营提供有力支撑。 2017 年土地市场竞争激烈,公司通过招拍挂、合资合作、兼并收购等方式增加土
21、地储备,夯实区域布局。2017 年公司在一线、核心二线及周边重要城市新增土地储备计容建筑面积 797 万平方米2, 土地支出金额为 882 亿元; 土地平均成本为 11,072 元/平方米。2017 年公司共新拓展 55 个项目,其中一线城市计容建筑面积占比 13.15%, 二线城市计容建筑面积占比 43.45%。2018 年 13 月,公司新增土地储备项目 14 个,新增建筑面积 292 万平方米,权益建筑面积 172 万平方米,土地平均成本 9,657元/平方米,土地支出金额 282 亿元。2018 年新增土地储备中,一线城市建筑面积占比 3.38%,二线城市建筑面积占比 63.33%,
22、三四线城市建筑面积占比为 33.29%。 受当期新增土地储备主要位于二、 三线城市影响,土地均价有小幅下滑。 表表 3:20152018.Q1 公司土地储备情况公司土地储备情况 单位:个、万平方米、元单位:个、万平方米、元/平方米、亿元平方米、亿元 指标指标 2015 2016 2017 2018.Q1 当年新拓展项目 20 27 55 14 当年新增土地储备建筑面积 487 702 797 292 当年新增土地平均成本 6,767 12,600 11,072 9,657 当年地价支出金额 231 885 882 282 资料来源:公司提供,中诚信证评整理 截至 2018 年 3 月末, 公司
23、在 28 个城市拥有 211 2 不包含收购取得的土地。 7 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期) 、2018 年 面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018) 个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积为2,499.46 万平方米,分布在五个区域:深圳、华南区域(除深圳) 、华东区域、华北区域和华中区域,开发项目面积占比分别为12.18%、 17.77%、 38.93%、11.57%和 19.55%。其中前五大城市为上海、深圳、苏南、南京和武汉,占比分别为 15.56%、12.14%、9.27%、7.59%和 5.36%。从城市
24、能级分布来看,一线城市开发面积占比约为 35.15%; 二线城市占比约为 37.61%;三、四线城市占比约为 27.25%。总的来看,目前公司的项目开发规模体量仍较大,在对公司业绩形成强有力支撑的同时亦对公司的资金支出提出较高要求。 2017 年公司深圳前海蛇口自贸区土地及物业开发运营业务持续建设中;公司借助蛇口、太子湾的示范作用,主导或参与地方产业新城项目的开发建设,后续项目获取进度仍需关注。 公司园区开发与运营业务主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业务,目前公司主要在深圳蛇口、前海、光明科技园和青岛
25、网谷等地区开展业务。2017 年,公司实现园区开发与运营业务收入58.14 亿元,同比下降 18.04%,主要因公司 2016年为盘活资产,出售了部分深圳蛇口持有多年的零散物业。2018 年 13 月,园区开发与运营业务实现13.00 亿元。 公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业主要分三大片区: 蛇口片区、 太子湾片区和前海片区。 具体来看,截至 2018 年 3 月末,公司在蛇口片区拥有土地使用权面积共计 219.77 万平方米, 其中尚有 164.79 万平米未取得土地使用权权属证书。2018 年 3 月末,蛇口片区已开发土地面积 187.31万平方米, 其中 104.86 万平方米土地上
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