房地产金融总结.doc
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1、第一章房地产金融概论一观点以房地产为特定东西,缭绕房地产开辟、运营跟花费而进展的资金融通运动。二房地产金融特点1中临时性2范围年夜3债务牢靠,较为平安房地工业与金融业的关联1、房地工业的开展需要金融业的支撑2、金融业的开展需要房地工业的支撑三房地产金融的营业品种1、住房儲蓄营业住房儲蓄存款:金融机构为支撑住房建設供给建房存款,创办的单元室庐专项存款跟个人室庐储备存款营业。2、住房基金3、房地产开辟与运营存款房地产金融机构为支撑房地产开辟与运营运动而对房地产开辟与运营企业发放的种种花费与运营性存款。4、房地产典质存款典质人以其正当领有的屋宇一切权或国有地皮应用权向典质权人供给包管,借以取得抵押权
2、人供给的存款或向典质权人保障履行债务的执法行动。5、房地产股票6、房地产债券7、房地产信任8、房地产保险房地产金融的公平易近经济效应1、设置支出效应在房地产金融的干涉下,房地产金融运动在必定水平上能够调剂公平易近支出在差别阶级的调配直截了当干涉转移领取高支出当局存贷公平易近支出单元团体金融机构中等支出低支出款款利率地方银行2、调理公平易近经济构造3、克制通货收缩第三章房地产金融市场金融市场1金融市场是实现金融资产交易跟效劳的市场2金融市场涵盖种种金融交易运动跟交易关联3金融市场不用是无形的场合当局对市场羁系手腕财务手腕金融手腕价钱手腕税收tax、补助利率、存款预备金率、再贴现率行政、执法手腕银
3、行法、单子法、证券法房地产金融市场因素一、市场主体:团体,企业,当局二、市场客体:在房地产金融市场长进展交易的种种金融东西贸易单子、股票、债券,房地产股票、债券、信任基金住房典质存款、住房存单、房地产典质债券三、市场旌旗灯号四、市场规那么名义利率=实践利率+通货收缩率竞争规那么:国度依法确破保护市场主体之间对等交流、公道竞争的规那么,目标在于消弭种种特权跟把持交易、仲裁规那么:市场主体进展市场交易运动所必须恪守的社会次序跟规范;场仲裁机构和谐,处理市场主体之间的抵触跟胶葛。由市房地产金融市场分类按融资限期分别按运转构造分别一级市场:存存款营业;房地产货泉市场房地产资源市场证券刊行与相干的保障、
4、包管、保险、信任等营业二级市场金融资产的再交易、再融通:拆借,单子贴现,证券交易,再存款/刊行证券.按地区空间分别国际房地产金融市场国际房地产金融市场按融资东西分别按运营性子分别房地产假贷市场房地产典质存款市场房地产证券市场房地产保险市场房地产信任市场房地产典当市场政策性房地产金融市场贸易性房地产金融市场按什物形状分别房产金融市场地产金融市场房地产金融市场房地产金融方法特点比拟强迫储备条约储备资源市场经过资源市场张罗资金1.界说当局用强迫手腕张罗资金经过左券张罗资金2.代表国度3.操纵主体新加坡、巴西地方公积金局、掉业保障基金会英、德、日住房协作社、住房储备银行股本投入、储备美、加、丹麦住房典
5、质存款公司按揭、证券公司4.资金起源工资支出资源市场5.营业特点6.利率经过强迫手腕到达存贷均衡与市场利率挂钩或牢固强短存长贷经过资源市场到达存贷均衡低进低出,绝对牢固较强市场化7.当局感化8.运转特点9.市场感化10.核心困难11.开展趋向较弱开放式封锁为主、市场为辅较弱封锁式弱强公道性跟保值增强应用资源市场怎样处理短存长贷攻破封锁运转规范化跟机构投资者数量多样化跟寰球化房地产证券化的意思供给资产流淌性,转移危险深入房地产融资拓宽房地产投资渠道增进房地产金融翻新第四章房地产金融机构金融机构:是以货泉为运营东西的构造,以信誉的方法将社会上临时闲置的零碎资金归集起来,融通给需要资金的企业跟团体。
6、金融机构的发生与存在的须要性商品花费跟交流开展中的领取需要;经济社会运动中的投融资需要;危险转移与危险治理需要;经济跟金融运动的扩展对金融信息的需要房地产金融机构:是指运营房地产金融营业的种种金融中介跟运营隶属房地产金融营业的各种金融企业。金融性、企业性、专业性房地产金融机构运营原那么:.表里联合,配套治理.一致指导,独自治理.平安性、流淌性、效益性.优质效劳,无效竞争房地产金融机构系统专营性房地产金融机构:住房储备银行、室庐协作社、典质银行兼营性房地产金融机构:贸易银行树破银行、工商银行、农业银行、中国银行、其余股份制银行、非银行金融机构证券公司、信任投资公司、保险公司第五章房地产信贷信贷:
7、债务人贷出货泉,债务人按商活限期出借,并领取给贷出者必定本钱的信誉运动。银行信贷:以银行动中介,以存存款为主体的信誉运动的总称。房地产信贷资金对房地工业的主要性:1、有利于房地工业资金实现良性轮回,增进房地工业的开展2、有利于增进城乡住平易近花费构造公道化3、有利于调剂房地产的工业构造,实现国度工业政策的请求同业拆借:种种金融机构之间进展短期资金拆借特点:参加者限于金融机构;拆借时刻短;不特定金融东西;拆借利率变更频仍,能够灵敏反应金融系统的资金供求状况,妨碍力年夜。贸易单子:贸易单子的流畅让渡运动,要紧有单子承兑跟贴现承兑:许诺兑付的简称,指汇票到期前其付款人或指定银行确认单子载明事项,出付
8、款许诺并签章的营业。在票面上作贴现:单子到期前持有工资猎取现款向金融机构贴付必定的本钱而作的单子让渡。贴现付款额=票面额1-年贴现率未到期天数365CD:可让渡年夜额外期存单的简称,它兼有活期存款跟有价证券的特点。CD与普通活期存单的要紧差异是:不记名、能够自在让渡;金额牢固、面额年夜;存单限期1年以内,多为1-9个月。房地产信贷资金起源特点:动摇性、广泛性、多样性原始存款(primarydeposit):贸易银行承受客户的现金存款以及从地方银行取得的再贴现或再存款而构成的存款。派生活款(derivativedeposit):由贸易银行的存款等营业而衍生出来的存款,也是在原始存款根底上扩展的那
9、局部存款。贸易单子的再贴现:又叫重贴现,指贸易银即将曾经贴现的单子拿到地方银行再次请求贴现的融资营业.房地产信贷资金起源起源详细品种企业跟金融机构的原始资源金利润留成积存1.自有资金2.银行存款普通性存款室庐储备存款条约储备强迫性存款3.可流淌权利证实4.当局专项资金股票、基金、典质包管债务书、树破债券财务性住房专项资金拨款委托给金融机构的专项基金5.外资合伙企业、国际银行存款、国际资源市场筹资第六章房地产企业存款房地产企业存款的特色:1、专项性针对特定的效劳东西,有牢固的起源跟特定的投向2、存款方案的专门性团体住房存款开辟存款银行银行流淌资金存款方案牢固资产存款方案3、平安性流淌性差,高危险
10、高收益房地产商档次置牢固,天然增值性,是天然典质品本钱绝对较高,不良存款比严重房地产开辟运营存款品种:房地产开辟存款开辟流淌资金存款、开辟工程存款房地产运营存款流淌资金存款、年夜修缮资金存款、专项存款工程融资:为一个经济实体布置的融资,其存款人在最后思索布置存款时,满意于应用该经济实体的现金流量跟收益作为出借存款的资金起源,同时满意于应用该经济实体的资产作为存款的平安保障。工程融资的参加者:工程发动人、工程公司、资金供给方工程融资的特色:实现无限追索分管工程危险应用工程红利落低投资源钱实现工程百分之百融资非公司欠债型融资可调剂的融资策略工程融资的权利投资构造:普通合伙制构造、公司型合伙构造、无
11、限合伙制构造、左券型合在租资构造、信任基金构造租赁融资:房地产一切者在必准时代内有偿让渡其资产的应用权跟占用权的条约行动。赁时代,出租人保管出租物业的一切权第七章住房花费信贷花费信贷:由银行向花费者供给资金以满意花费需要的信贷方法。住房花费信贷的特色:1、以将来支出作为还款保障2、中临时花费信贷3、花费进程与还贷进程相随同典质:债务人或第三方不转移对其一切的财产的占领,债务人到期不履行其债务,债务人可依法将财产折价或拍卖典质物优先受偿团体住房典质存款运作次序:将该财产作为债务的包管的行动。假定1.购房者与开辟商签署购房动向书2.持动向书及相干材料向开辟商指定银行提出请求3.银前进展材料检察4.
12、乞贷人凭存款许诺书与开辟商签署购房条约5.凭购房首付款收条,与银行签署典质存款条约、典质条约并公证6.假贷单方持房产证、典质条约操持典质注销7.银行存款划入开辟商账户8.乞贷人开破相干公用存款账户,按条约约定出借存款本息等额本息还款法等额本金还款转按揭狭义:操持了团体住房典质存款的乞贷人在尚未还清存款之前,与原存款银行协商分歧后对原存款条约进展变卦的行动。加按:对乞贷限期进展延伸,添加响应金额换按:对原存款的典质物进展变卦转按:乞贷人将典质给银行的住房让渡给第三人狭义:乞贷人让渡其按揭住房的行动,即契合放贷有关政策的前提下,将购房存款主体进展变卦住房花费信贷的危险:金融机构发放住房花费信贷,但
13、因为某些缘故,乞贷人无奈定期发出或不克不及如数发出住房花费信贷的危险治理:对招致住房花费信贷危险的诸多因素及其发作概率与其能够构成侵害的水平进展剖析、猜测、操纵、引导跟防备的信贷治理运动信贷危险治理的特色:1.信贷是假贷资金一切权跟应用权的临时不离2.信贷交易存在典范的“信息错误称特点,广泛存在着逆向选择跟品格危险3.价钱(利率)在信贷供求调理中存在范围性住房花费信贷的危险治理意思:能够增加金融机构住房花费信贷资产跟资源的丧掉,收益的牢靠性增强金融机构存款预期有利于保障室庐树破花费资金的顺畅轮回,增进室庐业的安康开展能够保持年夜众决心,动摇社会金融。信誉剖析的五C原那么1.品格(charact
14、er)指乞贷人的老实性跟畸形还贷志愿2.才能(capacity)指乞贷人还贷的实践才能3.资源(capital)指乞贷人的自有财产代价,反应乞贷人的累积财产跟以往红利信息4.包管collateral)指乞贷人现有的,可用来对存款进展典质或质押的任何资产5.运营情况condition)指乞贷人所处运营情况住房花费信贷中的危险:1、乞贷人危险乞贷人违约危险2、包管危险典质物代价缺乏、第三方包管危险3、开辟商危险屋宇延期交付跟品质咨询题、讹诈危险4、银行外部治理危险流淌性危险、违规操纵危险5、利率危险购置力危险危险防备轨制性避险:严厉贯彻履行房地产估价轨制树破包管、保险轨制树破住房典质注销轨制健全典
15、质物处理轨制技巧性避险:浮动/牢固利率计息银行外部估价应用衍生金融东西避险添加典质存款资金起源第八章住房公积金住房公积金:住房公积金是职工及其地点单元独特缴存的一笔住房专项储金,人一切,定向用于职工住房树破。全体归职工个住房公积金的特色:任务性、相助性、保障性强迫储备对住房经济的有关感化:1、必定水平上能无效保障人们进展应有的住房花费。2、使住房信贷能掉掉一个动摇的资金起源。3、是当局施行对住房经济须要干涉的主要东西。4、使金融对住房花费的支撑走向广泛化怎样设破最优左券?1、受托方与委托方履行双向选择2、委托代办关联的时刻不宜太长3、引入竞争机制怎样增进公积金保值增值?1、发放团体住房公积金存
16、款2、购置国债3、购置国度重点企业债券公积金应用率:团体提取总额、团体存款余额与购置国债余额之跟占缴存总额的比例公积金应用率:团体存款余额与购置国债余额之跟占缴存余额的比例住房公积金的治理机制:房委会决议、治理核心运作、银行专户存储、财务监视第九章房地产保险保险:是投保人依照条约约定,向保险人领取保险费,保险人关于条约约定的能够发作的事故因其发作所形成的财产丧掉承当抵偿保险金义务,到条约约定的年纪限期时承当给付保险金义务的贸易行动。保险的原那么:1、最年夜诚信原那么或当被保险人逝世亡、伤残、疾病或许达2、保险好处原那么3、远因原那么4、侵害弥补原那么反复保险抵偿金的摊派方法该保险人承保的=丧掉
17、金额比例义务摊派方法:各保险人承当的抵偿金额保险金额各保险人承保的保险金总跟限额义务摊派方法:各保险人承当的抵偿金额=丧掉金额该保险人承保的赔偿限额各保险人的抵偿限额总跟次序义务摊派方法:房地产金融中的危险信誉危险:乞贷人因为某种缘故此不克不及定期足额出借银行存款而使银行蒙受丧掉的能够性。信誉危险的发生可年夜抵分为两年夜类:第一类属于违约危险,即乞贷人因为某种因素的改动,而不克不及定期或有力出借银行的存款,自愿违约保持所购的屋宇,从而第二类属于品格危险,即乞贷人经过捏造的团体使银行好处带来丧掉的能够性。信誉材料骗取银行的存款,终极使银行蒙受丧掉的能够性。违约危险。平日比拟受存眷的是流淌性危险:
18、因为资金适度会合投放于限期较长的住房存款营业,从而使金融机构面对流动性危急的状况。详细表示确实是银行资产构造中的中临时存款比重过高。动性危险包含两种状况:流第一种状况是欠债的流淌性危险,即银行不克不及实时足额满意存款人的取款请求;第二种状况是资产的流淌性危险,即银行不克不及实时足额满意客户公道的存款需要。对流淌性危险的治理要紧是增强资产欠债治理,同时经过证券化等方法进步资产的流淌性。利率危险:指因为利率的变更使银行蒙受丧掉的能够性。市场危险:指因为全部房地产市场房价的年夜幅下落,从而涉及贸易银行并给银行形成丧掉的能够性。房地产保险:是指在房地产计划、营造、贩卖、花费跟效劳等环节中以屋宇及其相干
19、好处与义务为保险标的的保险。种种危险的可保性?信誉危险中的违约危险是可保的?流淌性危险弗成保?利率危险弗成保?市场危险弗成保保险基金:保险基金是保险人履行抵偿任务的主要物资根底,不测事变跟人身伤亡的丧掉的专项货泉资金是用以弥补或给付因天然灾祸、索赔:确实是被保险人或受害人在保险事变发作,保险标的蒙受丧掉机,依照保险条约规则,向保险人恳求抵偿的行动。是保险保障的详细表白。理赔:与索赔绝对应,是指保险人在保险事变发作,被保险人提出索赔请求后,依照保险合同规则,对事变进展处理的行动。房地产保险的要紧险种屋宇财产保险:以屋宇及其隶属装备为保险标的的保险屋宇好处保险:是屋宇财产保险的附加险,承保因为火警
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