房价溢出效应与货币政策异质分析.docx
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1、 房价溢出效应与货币政策异质分析 一、问题的提出 随着经济的进展,不同地区间的经济联系日趋增加,区域间经济变量的交互关系越来越受到学术界的关注。我国房地产市场自1998年房改以来进入了富强期,期间经受了几轮快速上涨。2023年,伴随着成交价量涨幅同时收窄直至转跌,我国房地产市场进入了调整期,原本在某种程度上被全国城市房价普遍上涨现象所掩盖的区域间房地产市场波动的异质性渐渐凸显出来。在这样的条件下,对于地区间房价构造特征(联动性与差异性)的考虑在房地产讨论中显得非常重要。当区域房价呈现出较强波动性的时候,联动性进而表现为溢出效应(范斯滕基斯特和希伯特,2023)。溢出效应的概念源于组织经济理论,
2、是一种外部收益。波动溢出效应的早期讨论多集中于金融市场,检验不同金融产品或同种金融产品的不同市场的波动之间存在的相互影响和相互作用。吴巍伟等(2023)梳理了房价波动溢出效应的含义,在狭义上将其总结为“两个或多个区域之间的住宅价格波动的传导以及交互程度”,而在广义上,这种传导集中还可以存在于房地产市场和经济根本面或其他关联市场之间,包含时间和空间两个维度。本文争论的房价溢出效应主要集中于狭义的范畴。房价的溢出效应引发了两个现实问题的思索:我国区域间房价波动具有怎样的构造特征与溢出效果? 在这样的背景下,全国范围内的货币政策,尤其是2023年以来央行出台的强力降准降息政策又会对各区域房地产市场产
3、生怎样的异质性影响?对于这两个问题的答复,在当前我国各区域消失不断进展的地区异质性调整的背景下具有重要意义。国内外众多学者从阅历证据和理论上讨论了房价溢出效应以及货币政策的异质性效果。但由于当前讨论还未形成完善和成熟的理论框架,目前学术界尚未有对于房价溢出效应相关问题的全面整理、分析与扩展。本文弥补了这一空白,从房价溢出效应的各国历史表现、形成缘由以及货币政策对房价的差异化影响这三个方面着手,对相关问题进展全面的回忆与探究,以期为后续讨论供应理论和阅历铺垫,也为我国新时期的房地产进展以及对我国楼市的政策调控供应新的思路。 二、各国关于房价溢出效应的阅历讨论 国内外的大量文献讨论了区域间房价冲击
4、传导的特征,给出了房价波动溢出效应的描述性分析。其中,英国房价最先受到学者们的关注,讨论成果也相当丰富。比拟成熟的理论之一是“波浪效应理论”,即某些区域的住房价格波动由中心城市带动而对其他区域的住房价格波动产生传导效应的长期关系。“波浪效应”是“溢出效应”的一种表现形式,但“溢出效应”的范畴更广泛。哈尔曼斯(Holmans,1990)、朱萨尼和海德尤马瑟(Giussani和Hadjimatheou,1991)、麦克唐纳和泰勒(MacDonald和Taylor,1993)、亚历山大和巴罗(Alexander和Barrow,1994)、德拉克(Drake,1995)、默恩(Meen,1999)以及
5、库克(Cook,2023、2023)分别利用格兰杰因果检验、协整理论、似不相关回归等方法对英国房价在区域间的传导进展分析,发觉自20世纪60年月末开头,英国房价运行呈现出从东南部或大伦敦地区通过中部地区向北部传递的模式,具有显著的“波浪效应”。除了对英国房价传导特征讨论外,哈尔曼斯(2023)利用面板模型分析了其空间特征,结果显示英国大多数地区的房价波动既具有肯定的趋同性,又具有肯定的差异性,但各地区偏离长期均衡后的调整速度存在较大差异。霍利等(Holly等,2023)的讨论不仅验证了关于重要经济区域(伦敦)的房价冲击会快速传递到国内的其他区域的观点,并进一步指出,伦敦的房地产市场也通过与纽约
6、及世界其他金融中心城市的联系而受到国际经济波动的影响,从而将“波浪效应”扩展到“溢出效应”,将溢出范围从英国扩展到全世界。 除英国以外,2023年以后也涌现出很多对世界其他国家的房价联动性与溢出效应的阅历观看与检验。在针对美国区域房价的讨论中,通过GVAR、CCE估量等方法,20世纪70年月以来美国各州间的房价溢出效应得到验证,且那些土地供给弹性较低的区域尤为明显(范斯滕基斯特,2023;霍利等,2023)。从20世纪90年月开头,美国区域房价波动较之前呈现出了更强的联动性,房地产市场具有扩张趋势下联动性上涨的特征(克雷约夫,2023)。与此同时,美国房价的波动与欧洲地区之间的关联性也得到验证
7、,依据对近30年的数据分析,在美国和欧洲地区房价之间存在着严密联系,且欧洲房价相对于美国房价有大约两年的滞后期(格罗斯,2023)。针对欧洲各国房价溢出效应的讨论大多与欧洲各国的货币市场交相互联系,讨论工具也主要为符号识别VAR、GVAR等VAR类交互影响模型。在欧盟国家开头实行单一货币欧元,并在实行欧元的国家实施统一货币政策以后,欧洲各国的经济联系更加严密,而各国货币量与房地产市场的构造性特征存在关联。但在关联程度上,欧洲房价的联动性程度比金融变量低一些,与实体经济变量的联动性程度相近(奥特罗克等,2023),这种货币市场的交互性与采纳统一货币的联合性也促进了欧洲房地产市场的交互影响(泽茨尔
8、,2023)。另外,与美国的房地产市场状况相类似,在欧洲地区房价冲击的溢出效应被验证的同时,土地供应弹性较弱的地区有更大的溢出效应这一现象也得到确认(范斯滕基斯特和希伯特,2023)。 在国家间房价联动性与溢出效应方面,早期的阅历证据说明,15个OECD国家的房价波动具有肯定的相像性(英格伦和约安尼季斯,1997)。2023年以后更多的讨论通过FAVAR等模型验证了全球房价增长率的高同步性,且在肯定时期内,动态因子框架下全球房价因子(单独对房地产市场的全球冲击)解释了多国房价波动的25%(泰罗纳和奥特罗克,2023;贝尔特拉蒂和莫拉纳,2023)。同时,这种国家间房地产市场的交互关联性在202
9、3年全球金融危机时期愈发凸显出来。各国房地产市场在房价下行时期消失了很强的同步性,这种同步性好像也使得危机进一步恶化(克莱森斯等,2023)。后金融危机时代,这种房价在世界各国间的同步性照旧在随着时间的推移而增加(平田,2023)。值得留意的一点是,上述这些争论几乎全集中于兴旺国家,对于进展中国家房地产市场及其相互之间关联性的关注相对较少,这可能与进展中国家相关数据的缺乏有关。比安基(Cesa-Bian-chi,2023)填补了这一空白:通过构建包含兴旺国家与进展中国家经济状况的创新性的多国数据组,并使用GVAR模型讨论了这两个集团之间的房地产市场以及实体经济的交互影响,认为在金融危机后,新兴
10、经济体在世界经济复苏中起到了越来越重要的作用。 对于我国区域间房价构造特征与传导特征的检验与讨论,从2023年开头逐步绽开且大多数讨论依靠于近年来进展的空间计量模型而进展。这些讨论呈现了我国房地产市场的空间特征,根本上都证明了房价的联动性和溢出效应在我国省份间(李成武和李婷,2023;张谦和王成璋,2023)、城市间(位志宇和杨忠直,2023;王松涛等,2023;谭政勋和周利,2023)甚至是社区间(温海珍等,2023)的存在性。同时,针对我国房地产富强时期的讨论认为,我国区域间房价的这种较强的相关性和传递性会为房价泡沫的集中供应便利渠道,进而引发房地产行业系统性金融风险(洪涛等,2023;陈
11、雪楚等,2023)。通过上述梳理可以发觉关于房价联动性与溢出效应的阅历讨论的进展脉络:早期集中于英国住房市场,2023年后开头消失对于美国和欧洲市场的关注,金融危机后集中到对全世界范围内的讨论,此外,近年来伴随着我国房地产的富强以及空间计量方法的进展,我国学者对于我国房地产市场的争论也参加其中。这些讨论在整体上证明:无论是在世界各国间,还是在各国内部的区域间、我国的省份间及城市间,房价的联动性与溢出效应是普遍存在的,且随着时间的推移关联与溢出强度渐渐增加。 三、房价溢出效应成因的理论分析 相较于大量对于现象的阅历讨论,对溢出效应的缘由寻求理论分析的讨论相对较少,这些理论大多数集中于空间或社会交
12、互。曼斯基(Manski,1993、2023)进展了内生交互概念,认为个体行为围围着群体中平均行为而线性变动,这可以为解释房价波动的联动性供应依据。但由于个体在决策时的内在动机具有隐藏性,较难提取,因此这一概念在阅历讨论中难以得到详细应用。约安尼季斯和扎贝尔(Ioannides和Zabel,2023)对社会交互理论的分支进展了推广,将决策主体由个体转化为家庭水平,并且其对住房的需求依靠于相邻家庭住房需求的均值,这为诱发区域间溢出效应供应了内在理论缘由。除了社会交互概念以外,随着近年来行为经济学的进展,基于行为经济学理论的预期传染也被学者作为替代性假说提出,用以解释房价溢出效应的发生气理。以上两
13、种理论分析了房价溢出效应的内在机理,而传导机制理论则供应了详细途径。由于人口规模、经济进展水平、经济影响程度以及地理位置的影响,区域间会形成不同的集群,由于劳动地域分工以及区域职能互补,作为区域空间联系实质内容的空间流会发生方向和强度的变化,将导致区域内相互联系的产生,引起区域间人员、资金、信息的流淌(朱英明和姚士谋,2023)。这三种要素的流淌,为住宅价格溢出效应供应了渠道,其中人口流淌和资金流淌对溢出效应的影响,可归类于空间社会沟通理论的范畴;信息流淌的影响,则归类于行为经济学框架下的预期传染的范畴。 (一)人口流淌能够引起住宅价格波动溢出效应的人口流淌主要是家庭迁移。这种迁移可能是出于自
14、然环境或地理因素的考虑。但在当代社会,更可能的缘由在于家庭对低住房本钱的搜寻。当城市间房价存在差异时,家庭倾向于从高房价的区域向低房价的区域迁移,增加了后者的住房需求,且会吸引更多的企业增加该地区房地产投资,使其房价随着高房价区域上升而上升,并促进该地区经济增长。早期对于英国房价波浪效应的成因解释中,朱萨尼和海德尤马瑟(1991)利用构造性模型分析英国房价波浪效应的形成机制时,就持有此观点。他们认为收入、金融条件以及房屋供应弹性的差异造成了不同城市房价差异,人口会从高房价的城市向低房价城市迁移,直至形成新的均衡。此外,现代企业在城市间的集中进展或转移也可以导致家庭迁移,使城市间的住房供应和需求
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