第四章 市场法.ppt
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1、不动产估价方法第四章 市场法第五章 成本法第六章 收益法第七章 假设开发法第八章 路线价法第九章 长期趋势法第十章 基准地价系数修正法第四章 市场法市场法的基本原理市场法的操作步骤市场法的难点与存在的问题市场法的应用(举例)市场法的基本原理一、概念:是将待估不动产与接近估价时点的已发生交易的类似不动产进行比较后,对它们的成交价格进行修正,进而得出待估不动产客观合理价格的方法,又称市场比较法、比较法。由市场法估价得到的价格称为比准价格。所谓类似不动产,是指在同一供需圈内,在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估不动产基本相似的不动产。市场法的本质是以不动产的市场交易价格为导向求取待估对象的价格。因
2、此,市场法也被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的最重要、最常用的方法。二、市场法的理论依据:替代原理三、市场法适用的范围与条件1.适用范围:有丰富交易案例的不动产的估价。很少发生交易的不动产很难应用市场法进行估价。不适用于市场法的有:古建筑、寺庙、教堂;风景名胜区土地和矿产资源用地;图书馆、体育馆、学校等公益性建筑;其他不动产交易很少发生的地区,等等。2.市场法适用条件不动产市场发展;交易案例资料客观;可比实例与待估不动产具有可替代性市场法的操作步骤第一步:广泛搜集交易案例的资料;第二步:选取可比实例;第三步:建立价格比较基础;第四步:交易情况修正;第五步:交易日期修正;第六步:区域因
3、素修正;第七步:个别因素修正;第八步:容积率修正;第九步:土地使用年限修正;第十步:求取比准价格。一、搜集交易案例搜集的内容:交易案例不动产的状况、成交易日期、成交价格、付款方式、交易情况(如交易双方的目的、交易方式、交易税费的负担方式等)。建立交易案例数据库二、选取可比实例可用于参照比较的交易实例,称为可比实例。选取方法有:1.与待估对象不动产处在同一供需圈;2.与待估对象不动产的用途相同;3.与待估对象不动产的建筑结构相同;4.与待估对象不动产的规模相当:选取的可比实例规模一般应在待估对象规模的0.52范围内。5.与待估对象不动产的档次相当;6.与待估对象不动产的权利性质相同;7.与待估对
4、象不动产的估价时点接近;8.与待估对象不动产的估价目的吻合;9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格;10.选取可比实例的数量要求:一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)。在现实股价中,严禁编造可比实例的恶劣行为!例1:某市某商业区中现有一栋建筑面积为12000平方米的办公楼需要评估其市场价格,有以下5个交易案例,试选择可作为可比实例的案例:A.建筑面积为12000平方米,近期出租,年租金1752万元,同一区域;B.建筑面积为25000平方米,三年前出租,年租金2738万元,同一区域;C.建筑面积为10000平方米,现在空置,同一区域;D.建筑面积为12000
5、平方米,近期出租,年租金每建筑平方米1000元,位于4公里以外的另一区域;E.建筑面积为15000平方米,近期售出,卖价30000万元,同一区域。三、建筑价格比较基础 选取了可比实例后,一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使它们之间的口径一致、相互可比,并统一到需要求取的待估对象的价格单位上来,为后续进行修正建立共同的基础。1.统一付款方式用于不动产价值量大,不动产成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同,付款数额在付款期限内的分布不同,实际价格也会有所不同。价格中为便于比较,价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准,所以,需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其
6、成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。2.统一采用单价在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格。3.统一币种和货币单位在统一币种方面,不同币种价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。4.统一面积内涵建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格x套内建筑面积建筑面积;建筑面积下的价格=使用面积下的价格x使用面积建筑面积;套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格x使用面积套内建筑面积。5.统一面积单位1公顷=10000平方米;1亩=666.67平方米;1平方英尺=0.09290
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