第四章市场比较法.ppt
《第四章市场比较法.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《第四章市场比较法.ppt(44页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、第四章第四章 市场比较法市场比较法第一节第一节 市场比较法概述市场比较法概述第二节第二节 可比实例的选择可比实例的选择第三节第三节 各项修正计算各项修正计算第四节第四节 应用举例应用举例荷兰:北方威尼斯荷兰:北方威尼斯 第一节 市场比较法概述市场比较法l l参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法格来评定待估房地产价格的一种估价方法适用范围适用范围l有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很有类似房地产交易实例的状况。没有发生或很少发生过交易的房地产,如古建筑、寺庙、风少发生过交易的房地产,如古建筑、寺庙、风景名胜区、图
2、书馆、体育馆、学校等一般难以景名胜区、图书馆、体育馆、学校等一般难以适用。适用。市场比较法估价求得的价格,通常称为比准价格市场比较法 市场比较法也称现行市价法,它是在同一市场条市场比较法也称现行市价法,它是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类似或使用价值相件下,根据替代原则,以条件类似或使用价值相同的土地买卖。同的土地买卖。基本原理:根据经济学理论,在同一市场上,具基本原理:根据经济学理论,在同一市场上,具有相同效用的物品,应具有同一的价格,即具备有相同效用的物品,应具有同一的价格,即具备完全替代关系。从另一角度讲,在同一市场上两完全替代关系。从另一角度讲,在同一市场上两个以上具有替代关系
3、的商品同时存在时,商品的个以上具有替代关系的商品同时存在时,商品的价格是经过两者相互影响之后才决定。可以利用价格是经过两者相互影响之后才决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格,推测待估的价格。案例价格,推测待估的价格。理论依据l l替代原理替代原理市场比较法与估价原则l l替代原则替代原则l l供求原则:供求影响价格供求原则:供求影响价格l l均衡原则:市场内各构成要素的组合是否均衡均衡原则:市场内各构成要素的组合是否均衡l l适合原则:外在环境对价格的影响适合原则:外在环境对价格的影响应用条件l l充分的交易实例资料充分的交
4、易实例资料l l资料具有相关性资料具有相关性l l市场供求关系基本一致市场供求关系基本一致l l明确显示具备的条件明确显示具备的条件l l资料必须翔实可靠资料必须翔实可靠求取比准价格当比较参照实例较多时,每一个实例得出一个价格,需要综合求出一个估算价格处理方法:l l简单算术平均法简单算术平均法l l加权算术平均法加权算术平均法l l中位数中位数l l众数众数基本步骤l l收集交易实例收集交易实例l l选取可比实例选取可比实例l l建立价格可比基础建立价格可比基础l l交易情况修正交易情况修正l l交易日期修正交易日期修正l l区域因素修正区域因素修正l l个别因素修正个别因素修正l l确定比
5、准价格确定比准价格第二节 可比实例的选择搜集交易实例l l范围:尽可能多范围:尽可能多l l内容:内容:交易双方情况及交易目的交易双方情况及交易目的 交易实例房地产状况交易实例房地产状况 成交价格、成交日期、付款方式成交价格、成交日期、付款方式l l收集资料途径查阅政府有关部门的房地产交易收集资料途径查阅政府有关部门的房地产交易资料资料 报刊信息报刊信息 以购房者身份了解信息以购房者身份了解信息 交易会等交易会等二、选取可比实例l l用途相同用途相同l l结构类同结构类同l l区域类似区域类似l l价格类型一致价格类型一致l l时间接近时间接近l l正常交易正常交易三、建立价格可比基础统一付款
6、方式:以一次付清的实际价格为基准l l例:某一房地产总价例:某一房地产总价8080万元,分期付款,成交日万元,分期付款,成交日付付4040万元,半年后支付万元,半年后支付2020万元,一年后再付万元,一年后再付2020万万元,将付款方式统一到成交日期一次性付清。元,将付款方式统一到成交日期一次性付清。l l假设年利率假设年利率6%6%l l假设半年利率为假设半年利率为3%3%统一采用单价l l修正时采用相同的单位价格修正时采用相同的单位价格l l如果是土地,采用土地单价比较如果是土地,采用土地单价比较l l如果是建筑物,采用楼面地价比较如果是建筑物,采用楼面地价比较统一币种和货币单位统一面积内
7、涵l l建筑面积、套内建筑面积建筑面积、套内建筑面积统一面积单位l l单位换算单位换算第三节 各项修正计算一、交易情况修正l l造成成交价格偏差的原因造成成交价格偏差的原因 利害关系人之间的交易利害关系人之间的交易 基于出售或急于购买的交易基于出售或急于购买的交易 不了解市场行情的交易不了解市场行情的交易 特别机动或偏好的交易特别机动或偏好的交易 交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易修正公式修正公式 待估房地产价待估房地产价P=可比实例价格可比实例价格P交易情况修正系数交易情况修正系数 l可
8、比实例交易时价格高于正常情况下的交易价格,分母大于可比实例交易时价格高于正常情况下的交易价格,分母大于100,修正系数小于,修正系数小于1l可比实例交易时价格低于正常情况下的交易价格,分母小于可比实例交易时价格低于正常情况下的交易价格,分母小于100,修正系数大于,修正系数大于1 例 某可比实例,成交价格5000元/,属于熟人之间交易,比正常价低于5%左右,修正如下:交易日期修正l l交易日期修正的含义:时间差修正交易日期修正的含义:时间差修正l l修正办法:修正办法:价格指数法价格指数法l l时间修正后估价时点价格时间修正后估价时点价格=可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交
9、易日期修正系数交易日期修正系数案例案例为评估上海某一区域为评估上海某一区域20042004年年3 3月底的价格,在选取月底的价格,在选取的可比实例中有一可比实例成交于的可比实例中有一可比实例成交于20032003年年7 7月,价月,价格为格为50005000元元/。上海市。上海市20032003年年7 7月至月至20042004年年3 3月月的二手房住宅价格指数如下:的二手房住宅价格指数如下:月份2003.72003.82003.903.1003.1103.1204.0104.0204.03指数115011731194121512361255127312891304价格变动率法价格变动率法例:
10、评估某一房地产于例:评估某一房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格,可日的价格,可比实例成交于比实例成交于20032003年年5 5月月1 1日,价格为日,价格为10001000美元美元/,该类房地产以人民币为基准的价格在,该类房地产以人民币为基准的价格在20032003年年间平均每月比上月递增间平均每月比上月递增1.2%1.2%,20042004年以来平均每年以来平均每月比上月递减月比上月递减0.2%0.2%,人民币与美元的市场汇价,人民币与美元的市场汇价20032003年年5 5月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元人民币,元人民币,20042004年年3 3
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 第四章 市场比较法 第四 市场 比较法
限制150内