房地产公司管理制度.doc
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1、目录目录房地产项目前期管理房地产项目前期管理.3 3 房地产项目投资管理办法.3 第一章 总则.3 第二章 立项、审批、实施和管理.3 第三章 项目验收.4 第四章 附则.4 招标管理办法.5 第一章 总则.5 第二章 招标、开标.5 第三章 询标、中标.6 第四章 附则.6 房地产项目设计管理办法.7 第一章 总则.7 第二章 设计方案的确定和设计变更.7 第三章 附则.8 房地产项目前期工作管理办法.9 第一章 总则.9 第二章 前期工作的准备和操作.9 第三章 责任.11 第四章 附则.11 房地产项目工程管理房地产项目工程管理.1212 工程现场管理制度.12 第一章 总则.12 第二
2、章 考勤和劳动纪律管理.12 第三章 仪容、仪表及礼貌规范.13 第四章 安全管理.13 第五章 工程例会制度.14 第六章 工程质量管理.14 第七章 工程进度理管.15 第八章 附则.15 工程款支付管理办法.15 第一章 总则.15 第二章 审核职责.15 第三章 审批程序.16 第四章 工程进度款的审批时限.16 第五章 附则.17 施工进度验收会签表.17 工程进度款审批会签表.18 工程部印章管理办法.19 工程联系单管理办法.19 房地产销售管理房地产销售管理.2121 销售业务大纲.21一、房屋销售管理.21 迪凯国际中心楼盘均价表.25 迪凯国际中心定价计算表.26 迪凯国际
3、中心销售面积价格表.27 商品房预约(订)单.28 折扣权限表.29 房屋优惠审批表.30 销售合同审批表.31 退定审批表.31 房屋姓名变更审批表.32 换房申批表.33 退房审批表.34 购房人违约处置审批表.35 客户建议或意见登记表.36 客户投诉登记表.37 商品房入伙通知书.38 尾款结算单.39 业主验收单.40 物业交割备忘录.41 入伙资料(物品)一览表.42 二、商品房价格管理办法.43 三、房屋销售合同管理办法.44 第一章 总则.44 第二章 销售合同管理体系.44 第三章 销售合同管理.45 合同、合同附件去向清单.46 合同归档目录清单.47 销售部案场管理制度.
4、48 (一)销售人员礼仪.48 (二)考勤制度.50 (三)客户建议和意见及投诉管理制度.51 (四)业务规范.52 (五)销售现场工作记录.52 (六)其它规范.52 (七)案场管理规范扣分细则.53房地产项目前期管理房地产项目前期管理房地产项目投资管理办法房地产项目投资管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为了加强房地产项目投资管理,规范房地产项目投资决策行为,提高决策水平,同 时强化投资项目的实施管理,减少房地产投资风险,增加房地产投资效益,特制定本管理办法。第二条 本规定的适用范围:房地产项目投资。第三条 房地产投资项目必须符合公司发展规划并具有投资前景优越、潜力好、经济效益佳、风险小
5、的原则。第二章第二章 立项、审批、实施和管理立项、审批、实施和管理第四条 投资项目的前期管理:一、投资项目的立项和审批:1、立项预备:房地产项目提出单位、个人,在项目立项前应将项目基本情况形成书面材料提供给公司,经公司决策层确认后进入预备程序。进入预备程序后,房地产公司项目市场、投资规模、投资及效益进行初步分析,编制项目建议书 ,上交公司决策层立项。2、合作开发项目还需对投资项目的合作企业状况、诚信度、规模、领导人背景等进行全面了解调查。3、房地产项目经公司决策层同意立项后进入实质性谈判或拍买项目的前期准备。二、项目可行性报告及审批:在投资项目的立项后,房地产公司须组织相关人员对投资项目的必要
6、性、市场预测、投资估算、资金筹措、风险预测、经济效益、偿还能力等进行详细的分析,特别是项目的风险预测及防范要作为重点研究对象。对合作标的、拍买价格进行初步确定,并形成可行性报告,报董事会审批决策。第五条 房地产投资项目的实施和管理:一、项目可行性报告批准后,合作项目的合同签订根据证照、合同及文件管理制度执行,并根据基本工作流程中合同审核流程进行审核签约,参与拍买的项目根据董事会确定的拍买价格范围,法定代表人授权委托书,参与拍买。二、项目签约或拍买后,须召开专题会议就项目责任人、资金、项目班子进行落实,明确落实时间和相关工作责任人。三、项目班子建立后,根据项目可行性报告的经济技术预测分析,确定项
7、目责任的主要经济技术考核指标,与项目责任人签订项目责任书。制定项目年度实施计划,对项目的实施情况进行动态管理与服务。四、投资项目的实施必须按批准的投资规模和总投资执行,不得擅自扩大项目规模。对确须扩大规模,必须事先提出调整报告,报董事会审批。五、当投资的项目情况发生重大变化时,必须及时根据实际情况进行调整决策。六、房地产开发项目应遵守国家、地方有关经济技术法规、政策和公司经济技术管理制度,严格要求,确保工程质量、进度。第三章第三章 项目验收项目验收第六条 公司根据项目责任书对房地产项目各阶段工作进行验收。对不符合开发进度的,项目班子须进行说明,并承担相应责任。第七条 房地产开发项目的综合验收均
8、要按国家、地方有关规定和要求组织验收。第四章第四章 附则附则第八条 本管理办法的工作流程参见基本工作流程中项目投资(收购)工作流程 、房地产项目开发工作流程 。第九条 本管理办法解释权归属于股份公司投资发展部。招标管理办法招标管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为规范招标采购发包行为,确保招标工作公正、合理的开展,特制定本管理办法。第二条 本招标管理办法仅适用于企业可自主招标项目。第三条 成立招标领导小组:由房地产公司总经理担任组长,总工程师、财务总监担任副组长,组员由工程部负责人及所涉及招标项目的实施管理部门(下简称职能部门)人员组成。第四条 招标领导小组是房地产企业采购、发包的最高决策小
9、组,具体事务操作和相关招标工作召集人员为职能部门人员,凡涉及到房地产项目内的设计、设备、工程、安装和材料,单项项目费用十万元以上的(含 ) ;或同一批次采购在三十万元以上的(含 ) ,均应通过招标领导小组进行公开公正地进行招标实施。招标领导小组根据房地产项目进展情况,及时在社会媒体上公开有关招标信息,并通过公开招标、竞标,进行公正选标后,报董事长批准后执行。第五条 招标领导小组招标工作纪律:一、招标领导小组成员不得将其他竞标企业及企业的有关情况,泄露给相关企业。二、招标领导小组成员不得将涉及企业商业秘密的有关情况泄露给投标企业。三、招标领导小组成员不得收受投标企业宴请、礼物及业务费用。四、招标
10、领导小组成员不得单独开封招标单位的标书。五、招标领导小组成员在招标过程中必须根据公正、公平及有利于本企业的原则,进行选标。第六条 由于招标领导小组成员未遵守以上工作纪律而给企业造成损失的,按照过失责任赔偿(暂行)规定进行处理。情节严重的予以除名。第二章第二章 招标、开标招标、开标第七条 招标领导小组根据房地产项目进展情况,要求职能部门起草相关招标公告和招标文件,招标公告和招标文件必须经招标领导小组审核后定稿,招标公告和招标文件为今后采购或承包合同的附件,根据公司董事会意见进行公开招标或邀请投票。第八条 公开招标必须通过社会媒体公开招标信息,通过招标领导小组的资格审定,从要求参加投标的企业中选择
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