2022年昆明房地产年报【锐理】-35正式版.doc
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1、平稳前行、冷静对待2022年昆明房地产市场研究报告昆明锐理信息技术有限公司网址:电话:传真:0871-657206980871-65720698力求市场平稳、冷静对待未来“三箭”发力供给侧、但需求端激活尚需时日CONTENT目录1. 宏观环境回顾2. 昆明行业现状3. 未来市场预判01房地产宏观环境回顾12政策回顾行业投资政策回顾 政策环境行业投资【调控政策回顾】严厉的调控政策下,2021年下半年起房地产开发商陆续出现较大幅度的销量下滑和现金流不足,整体市场快速转冷,开发商的销售量断崖式下跌和融资端持续收紧。“稳”字当头“房住不炒”“三稳”为政策主基调;疫情突然来袭经济冲击影响显现,上半年三度
2、降准、两度下调LPR,为稳定市场发展打下基础下半年“三道红线”倒逼降负债,让房企金融风险受到关注全面去杠杆贯穿全年行业去杠杆,抑制居民杠杆率增长。“三道红线、贷款集中两道红线”均在贯彻行业去杠杆,其后,防止以学区房等名义炒作房价,更是大幅加强去金融化,下半年陆续加强预售监管,防止开发商挪用资金导致出现“烂尾楼”,进一步收紧了开发商的现金流。虽然后续定调“两维护”,房地产信贷政策适度纠偏,提出促进房地产业良性循环,但市场已转冷,再加全球的经济衰退,疫情“黑天鹅”民众消费信心不足,已然没有了往年政策对于市场的号召力。停工、停贷、躺平随着疫情反复、市场环境持续遇冷停工停贷现象集中出现,进一步导致开发
3、商的销售端和融资端收紧。首次提出良性循环的前提下,金融政策尽管针对避免调控过渡,但政策发酵尚需时间电话:0871-657206982020年以来房地产金融泡沫化势头得到根本扭转,但过度调控导致市场迅速持续转冷5政策回顾 政策环境【调控后市场环境】严厉的调控政策下,楼市热度快速转冷、居民购房预期大幅下降、土拍市场热度明显降低商品住宅单价(元/)行业投资房地产市场热度大幅下降 2022年11月全国商品住宅价格10142元/仅较2020年12月房价高出162元/,两年仅增长1.6%; 自2021年9月以来,全国70个大中城市新房和二手房价格连续下跌已超15个月; 行业规模退回5年前。2022年商品房
4、销售额预计达到13万亿元,而销售额首次突破13万亿元还是在2017年。居民购房预期大幅下降 根据央行发布金融数据,10月份新增居民中长期贷款仅332亿元,同比-55%,从去年12月进入负值以来也一直处于两位数的下滑趋势,并且今年的2月和4月新增居民中长期贷款更是降为负值(-459亿元和-313亿元)11500110001050010000950090001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年2021年2022年商品房销售额(万亿)2002016201720182019
5、202020212022预计住户中长期贷款同比100%50%0% -55%-50%-100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2021年2022年全国政府性基金收入和支出 全国政府性基金收支差(亿元)收入同比支出同比电话:0871-65720698土拍市场热度明显降低 财政部数据,国有土地使用权出让收入51174亿元,比上年同期下降24.4%,全国政府性基金收入和支出差值扩大,政府财政压力增大。注:商品住宅单价以国家统计局商品住宅销售额除销售面积所得;国家发改委财政收支情况;5000120.0%
6、0100.0%-500080.0%-1000060.0%-1500040.0%-2000020.0%-250000.0%-30000-35000-20.0%-40000-40.0%2月8月9月1月4月9月1月6月9月1月8月9月1月3月4月5月6月7月10月11月12月2月3月5月6月7月8月10月11月12月2月3月4月5月7月8月10月11月12月2月3月4月5月6月7月10月11月2019年2020年2021年2022年6政策回顾 政策环境【政策松绑大年】在“保交楼、保民生、保稳定”之下, 2022年政策调整以松绑为主。地方政策从试探性松绑到应出尽出,全年至少295个省市出台近600次房
7、地产松绑政策。行业投资两次降准三次下调LPR“五限”松绑“一人购房全家帮”金融支持房地产16条购房退税、财政补贴二手房“带押过户”表:2022年出台重磅放松性政策的城市清单政策类别城市放松限购上海、广州、北京、郑州、福州、兰州、苏州、南京、杭州、长沙、沈阳、合肥、海口、成都、银川、大连、(39城)武汉、济南、太原、厦门、西安、宁波、青岛、天津、衢州、秦皇岛、无锡、绍兴、廊坊、佛山、中山、东莞、惠州、嘉兴、湖州、唐山、江门、九江、庆阳北京、重庆、郑州、南宁、兰州、昆明、贵阳、长春、沈阳、海口、银川、太原、济南、呼和浩特、西宁、苏州、福州、厦门、天津、杭州、菏泽、赣州、佛山、北海、防城港、淮北、宜
8、昌、张家口、绍兴、株洲、南阳、洛阳、连云港、上饶、岳阳、梅州、景德镇、钦州、阜阳、常州、南通、湘潭、驻马店、镇江、六盘水、安阳、遵义、肇庆、唐山、淮南、雅安、温州、蚌埠、秦皇岛、商丘、襄阳、汕尾、濮阳、鄂州、宝鸡、放松限贷咸宁、瑞金、忻州、信阳、焦作、黄冈、三门峡、滁州、池州、承德、扬州、湛江、新余、无锡、惠州、长(111城)治、东莞、聊城、庆阳、阿勒泰、保定、白银、自贡、荆州、常熟、抚州市崇仁县、黄石市大冶市、河南省、临沂市莒南县、随州市广水市、驻马店市西平县、宜春市樟树市、衢州市江山市、金华市兰溪市、金华市磐安县、黔西南州晴隆县、南通海门、黄石市阳新县、四平市双辽市、晋中市榆社县、来宾市合
9、山市、宜春市上高县、铜仁市玉屏县、重庆市垫江县、徐州丰县、荆州市监利市、葫芦岛市兴城市、南阳市邓州市、驻马店市汝南县、庆阳市宁县、徐州市来安县放松限价广州、天津、西安、南通、庆阳、东莞、绍兴市诸暨市(7城)放松限售青岛、苏州、南京、海口、银川、大连、济南、哈尔滨、西安、成都、西宁、衢州、宜昌、绍兴、徐州、三(24城)明、德州、常州、六安、唐山、嘉兴、廊坊、泰州市兴化市、泉州市惠安县上海、广州、郑州、南宁、长沙、太原、厦门、济南、石家庄、哈尔滨、南京、南昌、武汉、长春、杭州、呼和浩特、沈阳、重庆、成都、泸州、惠州、绍兴、湖州、衡阳、绵阳、淮北、宜昌、无锡、常德、南通、达州、株洲、南阳、上饶、岳阳
10、、资阳、乐山、日照、吉林、景德镇、济源、芜湖、漯河、雅安、连云港、湘潭、淄博、驻马店、唐山、九江、蚌埠、商丘、盐城、襄阳、阳、鄂州、内江、衢州、淮安、宝鸡、台州、咸宁、瑞金、永州、漳州、忻州、信阳、徐州、焦作、黄冈、三门峡、楚雄、池州、温州、嘉兴、新余、大理、萍乡、长治、六安、周口、丽水、聊城、淮南、浏阳、洛阳、广元、梧州、丹东、黄山、临沂、南充、韶关、自贡、济宁、张掖、荆门、荆州、恩施、延吉、孝感、黄石、鹤壁、钦州、东莞、镇江、安阳、义乌、财税托市滁州、舟山、庆阳、内江市资中县、常熟、文山州、黄石市大冶市、柳州市融安县、漳州市诏安县、临沂市(170城)莒南县、宜宾市屏山县、随州市广水市、驻马
11、店市西平县、宜春市樟树市、衢州市开化县、洛阳市新安县、衢州市江山市、南昌市进贤县、金华市兰溪市、安庆市潜山市、丽水市遂昌县、金华市磐安县、黄石市阳新县、信阳市罗山县、宜宾市高县、四平市双辽市、杭州市建德市、杭州市淳安县、邯郸市成安县、绍兴市诸暨市、台州市临海市、泰州市兴化市、衡阳市衡东县、洛阳市栾川县、孝感市孝昌县、桂林市阳朔县、来宾市合山市、赣州市大余县、泉州市惠安县、丽水市庆元县、宜春市上高县、铜仁市玉屏县、重庆市垫江县、济宁市微山县、徐州丰县、益阳市安化县、哈尔滨市五常市、益阳市南县、荆州市监利市、九江市修水县、葫芦岛市兴城市、吉林市舒兰市、南阳市邓州市、庆阳市宁县、三明市明溪县、黄山市
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