土地估价师《土地估价理论与方法》(题库)考前点题卷二.docx
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1、土地估价师土地估价理论与方法考前点题卷二单选题1.下列估价方法中,()更适合于土地定着物的估价。A.残余法(江南博哥)B.剩余法C.成本法D.收益还原法 参考答案:C单选题2.()是直接用于建筑施工管理中的一种定额,也是建筑安装企业的生产定额。A.施工定额B.劳动定额C.材料消耗定额D.机械台班定额 参考答案:A单选题3.某块工业用地,土地取得费为100元,相关税费为50元,土地开发费是200元/,利息为15元/,土地投资利润为35元,增值收益率为15%,则土地增值收益是()元/。A.52.5B.60C.54.8D.57.8 参考答案:B单选题4.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0,以楼面地
2、价为标准的基准地价为1200元。现有一宗住宅用地位于二级地内,其容积率为4.0,除容积率外无需进行其他修正,则该宗住宅用地楼面地价最可能为()元/。A.950B.1200C.1300D.1500 参考答案:A单选题5.下列对路线价法的特点描述错误的是()。A.仅适用于单宗土地的估价B.适用于同时对大量宗地的估价C.是一种迅速、公平、合理的估价方法D.节省人力、财力 参考答案:A单选题6.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1066元、905元、899元,建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择()土地用于开发建设。A.甲B.乙C.丙D.甲或丙 参考答案
3、:B单选题7.某地块面积为2000,城市规划规定的限制指标为:容积率为3,建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最为可行的是()。A.建筑物地面一层建筑面积800,总建筑面积为5000B.建筑物地面一层建筑面积1400,总建筑面积为6000C.建筑物地面一层建筑面积600,总建筑面积为5500D.建筑物地面一层建筑面积600,总建筑面积为2500 参考答案:C单选题8.在下列影响宗地价格的因素中,()是个别因素。A.宗地形状B.宗地所处地区的基础设施C.宗地附近学校分布情况D.当地商品房价格变动情况 参考答案:A单选题9.市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建
4、商场,利用市场比较法进行土地资产评估时,下列中()为最佳比较案例。A.周围商场的售价B.周围住宅用地的售价C.周围工厂用地的地价D.周围商品房售价 参考答案:A单选题10.A.2743B.2744C.2746D.2749 参考答案:D单选题11.阿兰索设计了()来表示假设的地价和距离的组合。A.区位平衡B.贯价曲线C.买价曲线D.地价曲线 参考答案:C参考解析:阿兰索将买价曲线定义为:“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”,以此来表示假设的地价和距离的组合,如果地价按此曲线变化,那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。单选题12.土地取得费及其税费利息是以整个取得费
5、为基数,计息期为()。A.1/3个开发期B.1/2个开发期C.整个开发经营期D.整个开发期 参考答案:D参考解析:依据城镇土地估价规程,确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率,分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年的,利息按复利计算。土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数,计息期为整个开发期。因此,本题的正确答案为D。单选题13.某交易不动产的土地使用面积为200,成交总价100万元,使用面积占建筑面积的比率为75,则该交易实例的单位建筑面积价格为()元。A.3750B.4000C.5000D.5333 参考答案:A单选题14.用
6、市场比较法评估某住宅用地H的价格,其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元,容积率为3.5。据统计分析,该城市此类土地,以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价就提高5个百分点。则比较实例G经容积率修正后的地价为()元/。A.2000B.2100C.2625D.2976 参考答案:B单选题15.由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品,因此,一般都要进行()修订后,才能按替代原则,采用土地估价方法确定待估地块价格。A.环境B.土地评估条例C.时间和土地条件D.土地勘测 参考答案:C参考解析:由于土
7、地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。因此,一般都要进行时间和土地条件修订后,才能按替代原则,采用市场比较法确定待估地块价格。因此,本题的正案为C。单选题16.某住宅小区的平均月租金为21元,年总费用为72元,房地产总价为3000元,土地还原率为4%,该小区土地楼面价格为900元,则建筑物还原率为()。A.5.23%B.6.43%C.6.86%D.7.21% 参考答案:C参考解析:单选题17.市场经济以()为基础配置资源。A.商品生产和交换B.市场自由竞争C.市场机制D.价值规律 参考答案:C单选题18.A.1635B.1650
8、C.1785D.1799 参考答案:D参考解析:该城市的环比地价指数,则2008年的价格修正为:1500110/100109/100=1798.5元。单选题19.土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值,产生的直接原因是()。A.对土地的需求B.土地供需矛盾C.土地所有权的垄断D.土地的稀缺性 参考答案:C参考解析:土地是一种自然物,不是人类劳动的产物,所以没有价值,因而也无所谓生产成本。土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值,产生的直接原因是土地所有权的垄断。因此,本题的正确答案为C。单选题20.市级商服中心()。A.具有各级商服中心商服功能B.只有市级商服中心的功能C.只
9、经营高档商品D.位于城市的几何中心 参考答案:A单选题21.建筑工程的基础中,承担建筑物全部荷载的组成部分是()。A.梁柱B.墙柱C.地基D.基础 参考答案:D参考解析:基础是位于建筑物最下部的承重部件,承受建筑物的全部荷载,并负责传递给建筑物下部的地基。因此,本题的正确答案为D。单选题22.某写字楼可出租面积为建筑面积的65%,单位可出租面积的年租金1800元,则该写字楼单位建筑面积的年租金为()元。A.2769B.2570C.1080D.1170 参考答案:D单选题23.某旅社占地面积150,建筑物面积200,月正常经营性收入为45000元,月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元,若土
10、地还原率取10.0%,则该旅社所使用土地的单价为()元/。A.10000B.12000C.20000D.25000 参考答案:B单选题24.农用地价格主要受()影响较大,同时,当地的经济水平也影响对土地的投入和产出效益,进而影响农用土地价格水平。A.社会因素B.行政因素C.经济因素D.自然因素 参考答案:D参考解析:一般来说,在城镇内,不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。不同用途地价的影响因素有以下特点:商业用地受商业服务业繁华程度、商业服务业用地效益、距商服中心的距离、市内交通条件等因素影响较大。因此,宗地的区位因素和个别因素等对商业用地的地价影响较大。居住用地的地价受基础设施
11、状况、市内交通条件、环境优美状况等因素影响较大。工业用地的地价受水、电等基础设施状况、对外交通条件等因素影响较大。农用地价格受自然因素影响较大,同时当地经济水平影响对土地的投入和产出效益,进而影响农用土地价格水平。因此,本题的正确答案为D。单选题25.采用市场比较法评估地价时,采用的比较案例为协议出让地块,其价格明显低于市场交易价格,须进行情况修正。若协议出让价为300元/,经调查分析,修正系数为1.18,则经情况修正后的交易案例价格应为()元。A.286B.324C.354D.414 参考答案:C单选题26.A.1100B.1200C.1250D.1300 参考答案:C参考解析:三角形宗地高
12、9米,取其一半为其临街深度,为4.5米,则宗地价格=1000*1.25=1250元/平方米。单选题27.宗地估价报告的有效期一般为()。A.3个月B.6个月C.1年D.2年 参考答案:B单选题28.()是农业区位论的创始人。A.阿尔申尔德韦伯B.大卫李嘉图C.亚当斯密D.冯杜能 参考答案:D参考解析:农业区位论的创始人是德国经济学家冯杜能,他于1862年完成了农业区位专著-孤立国同农业和国民经济的关系(简称孤立国),成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。因此,本题的正确答案为D。单选题29.预期收益原则可以在()中得以应用。A.剩余法和收益还原法B.成本法和剩余法C.市场比较法D.成本逼近法
13、 参考答案:A参考解析:预期收益原则对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原率的确定非常重要。在土地估价实践中,剩余法和收益还原法估价中土地收益确定,都是预期收益原则的具体应用。因此,本题的正确答案为A。单选题30.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时,需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格,在比较修正的因素中不包括对()的修正。A.建筑物成新状况B.土地开发程度C.土地使用权年限D.容积率 参考答案:A参考解析:基准地价系数修正法比较修正的因素有年期修正、容积率修正、开发程度修正等。单选题31.级差地租是指由于()所创造的超额利润所转化的地租。A
14、.利用肥沃土地B.利用位置较好的土地C.追加投资D.利用肥沃程度和位置较好的土地 参考答案:D单选题32.()还原率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原率。A.土地B.建筑物C.综合D.其他 参考答案:C单选题33.下列()条件发生时,将导致相应用途的地价上升。A.住宅区内道路禁止货车通行B.住宅区旁建设铁路线C.写字楼旁建设大型娱乐场D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降 参考答案:A单选题34.基准地价系数修正法评估的宗地价格是()。A.收益价格B.比准价格C.成本累加价格D.剩余价格 参考答案:B单选题35.采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格,土地开发费应按与估价目的相对应
15、的()求取。A.宗地内外开发投入的费用总和B.宗地内外受益分摊的开发费用总和C.宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费D.宗地外受益分摊的开发费用 参考答案:B单选题36.作为地价体系中最关键的参考指标,()反映的是地产市场的现实。A.交易底价B.标定地价C.成交地价D.评估价格 参考答案:C单选题37.因受劳动教养、刑事处罚,自处罚执行完毕之日起不满()年的,不予办理土地估价师注册手续。A.2B.3C.4D.5 参考答案:B单选题38.单项工程组成部分中最基本的构成要素是()。A.单位工程B.分部工程C.分项工程D.建设项目 参考答案:C单选题39.()多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物
16、。A.砖木结构建筑B.钢筋混凝土结构建筑C.木结构建筑D.钢结构建筑 参考答案:B单选题40.某城市19941999年各年与上一年相比地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%,则在些期间该市地价的年平均增长速度为()。A.3.65%B.3.11%C.3.00%D.3.67% 参考答案:A单选题41.某工业用地,其土地年纯收益为6万元,土地还原率为6.0%,则其法定最高年期的土地使用权价格为()万元。A.90.3B.94.6C.98.3D.100 参考答案:B单选题42.某一排放污染物的工厂建在一居住区,引起该居住区内的住宅价值降低,这种建筑物的折旧情况属于()。A.经济折旧B.物理
17、折旧C.物质折旧D.功能折旧 参考答案:A参考解析:建筑物折旧的影响因素中,经济折旧是指在建筑物使用过程中所产生的经济上不合理或不适应的因素。因此,本题的正确答案为A。单选题43.在“孤立国”,农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成()关系。A.反比B.正比C.难以确定D.不相干 参考答案:B参考解析:杜能“孤立国”理论的前提有:在“孤立国”中只有一个城市,且位于其中心,其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系,即城市是“孤立国”中商品、农产品的唯一销售市场,而农村则靠该城市供给工业品。“孤立国”内没有可通航的河流和运河,马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。“孤立国”是一天然均质的
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