地块投资分析报告(ppt 49页).pptx
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1、虹桥商务区核心区一期5号地块投资分析报告 1月2虹桥商务区虹桥商务区: : 位于上海市中心城西侧,沪宁、沪杭开展轴线的交汇处,背靠虹桥机场,结合虹桥综位于上海市中心城西侧,沪宁、沪杭开展轴线的交汇处,背靠虹桥机场,结合虹桥综合交通枢纽布局设置,距离人民广场约合交通枢纽布局设置,距离人民广场约1212公里,距离陆家嘴金融贸易区约公里,距离陆家嘴金融贸易区约1515公里。公里。虹桥虹桥商务区商务区人民广场12km陆家嘴15km3 基地东起S20外环高速,西至G15沈海高速,北起G2京沪高速,南至G50沪渝高速,涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。 规划用地约86平方公里,包括26平方公里的主功能区以
2、及约60平方公里的功能拓展区。60平方公里的功能拓展区平方公里的功能拓展区4商务区主功能区:商务区主功能区: 规划范围东至环西一大道,即外环线;西至铁路外环线,即华翔路;南至G50沪渝高速;北至规划北翟高架路,总用地面积约为平方公里。 包括3.7平方公里的商务核心区,其中约1.43平方公里的核心区一期为启动区域。5核心区一期为工程的启动区域,东侧紧邻虹桥交通枢纽本体,西至嘉闵高架,南至义虹路,北至扬虹路,面积约1.43平方公里。虹桥商务区核心区3.7平方公里核心区一期1.43平方公里扬扬 虹虹 路路义义 虹虹 路路嘉嘉 闵闵 高高 架架 虹桥虹桥交通枢纽交通枢纽6主功能区总体布局是主功能区总体
3、布局是“一环、两轴、一环、两轴、三核、五区,规划总建设规模约三核、五区,规划总建设规模约11001100万平方米,其中对外交通规划设万平方米,其中对外交通规划设施约施约300300万平方米,商务办公区等公万平方米,商务办公区等公共设施约共设施约490490万平方米。万平方米。26平方公里的主功能区由上海市政府规划定位,60平方公里的功能拓展区由所涉各区各自规划后上交,统一汇总后进行结构优化。7虹桥商务区核心区一期规划总用地1.43平方公里,规划总开发规模约规划总开发规模约170170万平方米万平方米,包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。总建筑面积(总建筑面积(万平方
4、米万平方米)100%170商务办公 67%113.9商业 12% 20.4文化娱乐 5.5%9.35酒店 6.5%11.05服务设施8%13.6公共设施1%1.767%6.5%5.5%12%8%1%办公楼服务式公寓文化/娱乐/运动 商业/混合功能/虹桥天地 酒店公共设施8“东看浦东,西看虹桥,上海东看浦东,西看虹桥,上海“哑铃开展模式:哑铃开展模式:大虹桥大浦东 “大浦东 国际金融中心、国际航运中心 “大虹桥 国际贸易中心9 虹桥商务区已经被定义为上海现代效劳业的集聚区,上海国际贸易中心的新平台,面向国内外企业总部的聚集地,效劳长三角地区、效劳长江流域、效劳全国的高端商务中心。未来将形成以总部
5、经济为核心,以高端商务商贸和现代物流为重点,以会展、商业等为特色,其他配套效劳业协调开展的产业格局。 其中: 主体功能区,将聚焦支持现代效劳业的开展、突出支持总部经济的开展以及效劳长三角地区为重点,未来将建成“中国会展之都和“具有国际影响力的商贸中心。 商务核心区,主体是现代商务功能,是上海“多中心中央商务区的重要组成局部,将建设成为上海市第一个低碳商务社区。 功能拓展区,60平方公里的功能拓展区将定位于虹桥交通枢纽效劳和产业配套区。10 虹桥商务区优越的地理区位及便捷的交通网络,是构筑会展之都的绝佳条件,而目前上海甚至国内超大型展馆偏少,将带来开展机遇。 根据规划,核心区一期的会展设施建筑面
6、积已达17万平方米,其中包括一个全中国最大的国家级会展中心,未来将成为中国公共会展的平台。 1月9日,商务部与上海市政府在兴国宾馆签订“共同建设国家会展工程合作框架协议,将在虹桥商务区内合力打造国内外最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体。11 底,上海向国务院提交国际贸易中心建设的相关文件,标志着继国际金融中心、航运中心之后, “第三中心 建设的大幕已经拉开。而虹桥地区及其周边是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一,市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心等核心机构也位于区内,虹桥涉外经贸与商务主导功能正不断扩大。随着“大虹桥概念的提出及虹桥交通枢纽在世博会期间建成运行,上海经济开始向西部
7、区域偏移,在此背景下,虹桥商务区当仁不让的成为上海国际贸易中心建设的重要载体,将作为上海中心城市功能向外围延伸拓展的重要区域,进而带动中心城外围及西部郊区的整体崛起。 6月,商务部部长陈德铭、上海市市长韩正签署了“部市合作的相关框架协议,并将“推动上海市建设国际贸易中心列为首要任务。主要内容将涉及政策研究、国际贸易中心建设、商贸流通、市场体系建设、进出口贸易、效劳贸易、开发区建设、区域商务合作等方面。12商务区将重点支持12大类产业:现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性效劳业、创意产业、现代物流业、信息效劳业、专业效劳业、金融效劳业、教育培训和医疗效劳及其他效劳业、环境和公共设施管理业。同
8、时,由于虹桥商务区的高端定位,无疑将吸引其他地区高端产业向上海集中。这将对上海西部各区会有直接的影响,推动周边各区的产业飞速升级,同时实现更进一步的城市化。13立体交通立体交通“巨无霸:巨无霸:上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽,规划区域内包括空港、城铁、高铁、磁悬浮、上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽,规划区域内包括空港、城铁、高铁、磁悬浮、长途汽车、地铁和城市公交等多种换乘方式,形成空地配合的立体交通网,是名长途汽车、地铁和城市公交等多种换乘方式,形成空地配合的立体交通网,是名副其实的交通副其实的交通“巨无霸,远期日均客流总量预计可以到达巨无霸,远期日均客流总量预计可以到达110110万人次。
9、万人次。 14轨道交通:轨道交通:城市轨道交通,目前已经确定3条轨道交通:2号线、10号线、13号线。同时还预留了两条轨道交通:17、20号线;连接上海中心城区,辐射周边嘉定、青浦、松江及闵行四新城。152号线10号线13号线5号线20号线(青浦线,规划中)磁悬浮京沪高铁10号支线17号线(规划中)16公路交通:公路交通:周边多条高速公路环伺,地面交通四通八达,连接上海中心城区,辐射长三角。市内交通包括:沪青平、延安高架、崧泽高架、北瞿高架、外环线、中环线等;省际高速包括:京沪、沪渝、沪昆、沪常、沈海等17推地长三角一体化的新引擎:推地长三角一体化的新引擎:上海经济重心开始偏向西部区上海经济重
10、心开始偏向西部区域,实现经济东西联飞;域,实现经济东西联飞;同时,将实现南京、苏州、昆同时,将实现南京、苏州、昆山、上海、嘉兴、杭州连片山、上海、嘉兴、杭州连片联动开展,进而辐射整个华联动开展,进而辐射整个华东区域,加快长三角一体化东区域,加快长三角一体化进程。进程。 18p 工程背景工程背景p 工程概况工程概况p 市场分析市场分析p 工程研判工程研判p 财务分析财务分析p 投资建议投资建议19绍虹路申滨南路申长路舟虹路甬虹路本工程为核心区一期的本工程为核心区一期的0505号地块号地块 四至范围:东至申长路、西至申滨南路、四至范围:东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路,地块中间由舟
11、南至甬虹路、北至绍虹路,地块中间由舟虹路分割为虹路分割为D11D11、D12D12两个子地块两个子地块 占地面积:占地面积:7874078740平方米,平方米, 容容 积积 率:率:3.1923.192, 建筑面积:建筑面积:251376251376平方米,平方米, 用地性质:商服用地用地性质:商服用地 物业形态:办公、商业、酒店、会议展物业形态:办公、商业、酒店、会议展览及文化娱乐等览及文化娱乐等20土地编号土地编号办公办公会议展览会议展览商业商业文化娱乐文化娱乐酒店酒店总建面总建面D11D11-011727646046458270031038D11-02187234915645840503
12、4146D11-031015149936611225026005D11-04104434187752320D11-05小计小计461512495421526900041877143509D12D12-0124355130543126091D12-02251911807914435142D12-031715910801643172621608D12-0522825120124026D12-06小计小计895305393107872157-107867合计合计13568130347323131115741877251376百分比54%12%13%4%17%100%单位:单位:21220505号号0
13、606号号0808号号百分比百分比建筑面积建筑面积百分比百分比建筑面积建筑面积百分比百分比建筑面积建筑面积办公办公53.98%13568151.76%12067660.44%171939会议展览会议展览12.07%303474.32%1007310.76%30600商业商业12.85%3231318.53%432006.73%19153文化娱乐文化娱乐4.44%111577.40%172592.62%7448酒店酒店16.66%4187714.50%3380019.44%55300公共设施公共设施0.00%03.49%81330.02%50合计合计100.00%251375100.00%233
14、141100.00%284490p 工程背景工程背景p 工程概况工程概况p 市场分析市场分析p 工程研判工程研判p 财务分析财务分析p 投资建议投资建议23 ,上海写字楼市场供给面积到达180.1万平方米,写字楼市场需求面积为119.4万平方米,上海市写字楼需求有待释放,存在上升空间。 ,上海写字楼市场全年仅成交10,599套,销售价格为19,849元/平方米,与09年根本持平。24从区域市场看, “大虹桥地区中长宁区写字楼市场成交均价明显高于全市平均水平,处于上海中上游价格区域市场,将是上海市未来写字楼市场开展的重要开展区域之一。25 ,上海商用物业市场供给面积为189.7万平方米,需求面积
15、为194.2万平方米,基本保持供求平衡的良性开展。 ,上海商用物业市场成交17,369套,成交均价继续小幅攀升,到达13,164元/平方米。图图 1: - 年上海商用物业市场供求关系年上海商用物业市场供求关系图图 2: - 年上海商用物业市场量价关系年上海商用物业市场量价关系26从区域市场看, “大虹桥地区中长宁区商用物业市场成交均价为全市最高水平,到达了31850元/平方米,并保持良好的开展势头。图图 3: 上海各区域商用物业市场成交均价比较上海各区域商用物业市场成交均价比较27虹桥商务区虹桥临空经济园区长风生态商务区虹桥开发区上海西郊(徐泾)商务港江桥生产性服务业基地七宝生态商务区市郊商业
16、商贸集聚区漕河泾新兴技术开发区“大虹桥地区以虹桥交通枢纽区域为中心,涉及到上海长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江六个区,经济总量庞大,商业环境优越。在“大虹桥地区聚集了八大以现代效劳业为主导的集聚区。具体包括:虹桥枢纽商务中心区、长宁区虹桥涉外中心、临空经济园区、普陀区长风生态商务区、嘉定区江桥商务区、青浦区徐泾商务港、松江区九亭现代效劳业聚集区、闵行区七宝生态商务区。28 目前,虹桥商务区尚处于规划、启动阶段,区域内尚无可比案例。根据本工程的总体规划,考虑到区位、物业类型、建筑标准、开展前景等因素,对区域周边的商办市场进行了分析,重点选取了普陀区的长风生态商务区以及长宁区虹桥、古北地区的局部
17、商办工程进行比照分析研究。 其中: 长风生态商务区 集商业、娱乐、办公、住宅为一体,是上海首个生态商务区,“十一五期间,与陆家嘴、徐家汇等地区一起成为上海首批重点推进的10大现代效劳业集聚区。 虹桥开发区 是上海最早形成的CBD,由于历史及区位因素逐步开展成以外贸为主要特征商务区;会展经济与商贸流通企业构成区域行业的主体,也是区域经济开展的产业支撑所在。2930区域内选取了三个预售或正在租售的商办工程,其办公销售报价根本在人民币28,000元/平方米 38,000元/平方米,租金都在3 5元/平方米/天之间。31区域内目前无新开商办工程,选取了四个正在租售的甲级写字楼工程,其二级市场销售报价根
18、本在人民币30,000元/平方米40,000元/平方米,办公租金根本在4.56.5元/平方米/天之间,而商业租金根本在15 20元/平方米/天之间。0202,预申请,预申请,起始价306305万元,楼板价11950元/平方米0606,已出让,已出让,总价318800万元,楼板价13674.2元/平方米0808,已出让,已出让,总价321700万元,楼板价11308.0元/平方米0101,预申请,预申请,起始价144119万元,楼板价12100元/平方米0505,预申请,预申请,起始价305422万元,楼板价12150元/平方米核心区一期推地情况:核心区一期推地情况:32虹桥商务区核心区一期已转
19、让地块情况虹桥商务区核心区一期已转让地块情况土地土地编号编号出让时间出让时间四至范围四至范围用地性质用地性质用地面积用地面积( () )容积容积率率建筑面积建筑面积()()成交总价成交总价( (万元万元) )楼板价楼板价( (元元/ /) )受让方受让方 062010-9-30东至申虹路、南至舟虹路、西至申长路、北至苏虹路商业办公娱乐综合用地62299.43.7423314031880013674.213674.2瑞安房地产发展有限公司 082010-9-30东至申贵路、南至建虹路(原义虹路)、西至申滨路、北至甬虹路商业办公娱乐综合用地89805.63.1728449032170011308.
20、011308.0上海现代建筑设计(集团)有限公司,上海虹桥商务区投资置业有限公司,上海地产(集团)有限公司土地编号土地编号四至范围四至范围用地性质用地性质总用地面积总用地面积( () )容积率容积率总建筑面积总建筑面积()()起始价起始价(万元)(万元)楼板价楼板价( (元元/ /) ) 01东至申武路、西至申滨南路、南至苏虹路、北至申滨南路商服用地45282.12.6311910714411912100.0 02东至申长路、西至申武路、南至苏虹路、北至通虹路商服用地921332.78225632130630511950.0 05东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路商服用地7875
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