2021宿迁丰泽苑项目营销策划提报-135正式版.pptx
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1、宿迁丰泽苑项目营销策划提报2021.8.202021.8.20目 录竞品分析一客群分析三市场环境二核心策略四战略执行五宿迁政策以“房住不炒”为主基调:保有城市人才、进行额外补贴,刺激公积金购房;公积金:调整利率、额度、申请条件3月18日,二套住房申请公积金个人住房贷款的,贷款利率按同期首套住房的1.1倍执行;异地公积金缴存职工夫妻双方只要有一人具有我市户籍,即可申请住房公积金贷款;购买二星级以上绿色建筑的,公积金贷款额度可上浮20%。8月10日,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款,取消原规定中“申请贷款前6个月(含)内未提取住房公积金”的条件限制,其它有关
2、贷款规定继续保持不变。11月1日,新增“提取公积金冲抵公积金贷款”业务。人才引进:购房、租房、创业、就业多项补贴3月9日,开启人才“购房券”申兑,给予“高层次人才”10-200万元购房补贴,对于“紧缺急需人才”,发放博士20万、硕士15万、本科5-10万、技师2-10万。7月5日,发布人才就业创业租房补贴。针对符合要求的人才给予:博士研究生每月2500元;硕士研究生每月2000元;国家“双一流建设高校”本科毕业生每月1500元;其他普通高校本科毕业生每月1000元。补贴期限为2年,资金按年度发放。12月16日,宿迁市出台宿迁市鼓励返乡创业就业若干措施,含创业、就业、培训、创业园建设、教育交通等
3、多项补贴。主要内容:1、创业贷款扶持,最高额度为50万,最长不超过3年贷款担保和财政贴息补助;2、创业就业补贴,提供2-10万元的一次性创业补贴,800-1500元/人的一次性就业补贴。市场环境宿迁中心城区发展方向为:东优、南联、西拓、北整;其中“南联”为建设南部新城,紧密联系洋河。目前在宿迁高铁站建设 下城市继续向南发展。宿迁中心城区发展方向为:东优、南联、西拓、北整,板块轮动由宿迁主城区宿豫区宿城新区苏宿工业园 区经济开发区;当前经开区因高铁站设立,城市框架逐步打开。主城区宿城新区经开区全市传统商贸、教育、行政、文化中心,配套齐全,交通便利,土地资源稀缺生态旅游、教育科研和现代农业研发基地
4、综合性生活片区,品牌房企的入驻,名校聚集,综合体等资源越来越丰富宿迁市区发展轨迹苏 宿对标苏州工业园区发展走工 业向,名企入住、经济高速园区发展、区域地位不断上升宿豫区“一体两翼”的东翼,被称为宿迁的“浦东”,居住、工业兼容综合性片区滨湖新城全市主要的工业生产基地,功能完备、宜商宜居的“南部新城”,高铁设站宿迁政策市场环境2021上半年度共计成交19宗,同比上涨58.33%;成交总面积148.52万方,同比上涨52.08%;总成交金额达90.92亿元,同比上 涨74.44%。从2021年1-6月的成交面积来看,同样5月份最高,达60.33万方;1月、3月和6月分别为7.14万方、51.93万方
5、和29.11万方。从2021年上半年度土地成交额来说,5月成交额最高,达65.07亿元,占2021上半年度土地成交总额的71.51%;其次是6月,成 交金额约19.94亿元,占2021上半年度土地成交总额21.93%;1月和3月成交总额为4.35亿元和1.56亿元。土地市场市场环境2021年1-6月份宿迁房地产土拍重点土地成交况上半年涉宅地块,共成交12宗,总成交面积90.98万方,总成交金额83.47亿元,平均楼面地价3654元/。超2020上 半年度平均楼面地价273元/。其中宿豫区、宿城新区、经开区均诞生了区域的土拍价格新高。宿豫区新高:2021(经)B宿豫01地块楼面价:8535元/经
6、开区新高:2021(经)B经开区01地块楼面价:8384元/宿城新区新高:2021(经)B宿城01地块楼面价:8187元/土地市场市场环境土地市场宿豫区宿城区经开区湖滨新区洋河新区宿城新区高铁商务区0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.000100020003000400050006000700080009000供应建面(万)成交建面(万)楼板价(元)2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月20
7、21年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月0204060801001201401600100020003000400050006000700080009000供应建面(万)成交建面(万)楼板价(元)21年宿迁总涉宅用地成交158.59万,楼板价3916元/。本案经开区楼板价最高达8384元/数据来源:CRIC 截止时间:7月22日21年1-7月经开区为供求的主力区域,其次为宿豫区,房企积极参与,竞争激烈,地价高企。宿迁涉宅用地20年1月-21年7月月度走势宿迁涉宅用地21年1-7月各区走势2015年2016年2017年2018年2019年20
8、20年2021年1-6月0100200300400500宿迁涉宅用地年度走势供应面积(万)成交面积(万)010002000300040005000600005101520253035404550楼板价(元)溢价率(%)市场环境区域摇号时间地块编号土地面积()最大建筑面积()用途 最高楼面价(元/)宿豫区7月30日2021(经)E宿豫024802896056住宅4125宿豫区7月30日2021(经)E宿豫0366439122912.2住宅2027开发区7月30日2021(经)E开发区0271194177985住宅9600洋河新区7月30日2021(经)E洋河0350238110523.6住宅20
9、11洋河新区7月30日2021(经)E洋河0250994112186.8住宅2011宿豫区8月20日2021(经)G宿豫0573241183102.5住宅6600高铁商务区8月6日2021(经)F高铁商务区044410397026.6住宅3614高铁商务区8月6日2021(经)F高铁商务区033159169500.2住宅3614高铁商务区8月6日2021(经)F高铁商务区0249448108785.6住宅3614高铁商务区8月6日2021(经)F高铁商务区013505277114.4住宅3614经开区8月6日2021(经)F湖滨08113145203661住宅4417七、其他需要公告的事项(一
10、)本次国有土地使用权挂牌出让不设定出让底价,按照价高者得原则确定竞得人。其中住宅(含商住)用途地块设定最高限价。(二)本次挂牌出让实行竞买资格先审制度。竞买申请人在网上交易系统提交申请,并在规定时间内将竞买资格材料提交宿迁市土地储备中心(宿迁市洪泽湖路793号建设大厦1609室)进行审核,资格材料内容包括有效证件原件、复印件。自然人单独申请竞买的,需提供自然人身份证、竞买申请书、拟定开发主体声明、信用承诺书、自有资金承诺书;单位单独申请竞买的,需提供营业执照、机构代码证(三证合一的可只提供营业执照)、法人代表证明、法人代表身份证、授权委托书、受托人身份证、竞买申请书、拟定开发主体声明、信用承诺
11、书、自有资金承诺书;联合申请竞买的,还需提供联合竞买协议书、联合竞买承诺书、授权委托书及联合竞买各方营业执照等资格材料;参与住宅(含商住)地块竞买的单位,还需提供报名承诺书;如挂牌出让文件规定竞买资格有特殊要求的,还需提供对应竞买资格条件材料。所有递交审核材料须加盖单位公章,审核通过,签发竞买资格确认书后,方可参加本次网上交易活动。(三)住宅(含商住)用途地块设定最高限价,竞价达到最高限价时仍有两个(含两个)以上竞买人接受最高限价愿意参与现场摇号的,停止竞价,改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加现场摇号,竞得价为最高限价加一个加价幅度。本次住宅(含商住)地块如需通过现场摇号
12、方式确定地块竞得人,现场摇号时间定为:2021年7月31日15:00,具体规则详见挂牌须知、摇号规则等文件。设定最高限价,首次采用摇号形式-抑制地价,稳定房产市场土地市场市场环境2016年2017年2018年2019年2020年05010015020025030035001000200030004000500060007000800090001000027631929321426453005591711876459280宿迁商品住宅量价年度走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)宿迁商品住宅21年初未受春节及疫情影响,成交高于20年同期。20年1月至21年6月月均成交量22.97万,成
13、交均价9626元/。整体市场 供求齐升、高价盘频现,带动整体价格上涨区域市场 经开区刚需大区2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月 2020年11月 2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月0.0020.0040.0060.0080.0002000400060008000100001200015.748.1615.9917.831.6218.4448.9122.5520.8620.78 20.417.2226.7219.6636.9
14、421.7427.8522.2385088832825487948503 85879491 9500997694881056098719995 1003110273106231085911124宿迁商品住宅20年1月至21年6月量价月度走势供应面积成交面积成交均价经济开发区湖滨新区苏宿园区宿城新区宿豫区主城区洋河新区0.0050.00100.00150.00200.0005000100001500014.00126.904.1687.2727.8493.6717.6317.14158.977.15101.4841.7581.265.8673518841113111071792751214152
15、83宿迁商品住宅量价年度走势供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)数据来源:CRIC 截止时间:7月22日宿迁市场市场环境截至2021年4月,宿迁商品住宅存量为199.78万方,去化周期降至9.2个月,目前市场健康度较高。市场容量扩大、库存增加、整体去化周期持续缩短2020年年1月月2020年年2月月2020年年3月月2020年年4月月2020年年5月月2020年年6月月2020年年7月月2020年年8月月2020年年9月月2020年年10月月2020年年11月月2020年年12月月2021年年1月月2021年年2月月2021年年3月月2021年年4月月2021年年5月月2021年年6月
16、月050100150200250300024681012217.42 218.02211.89217.58207.4232.92223.92220.26236.16234.07 234.46247.39230.47226.14207.89213.53207.02199.789.99.99.69.99.410.610.21010.710.510.611.210.510.39.49.89.49.2宿迁商品住宅月度库存及去化周期走势库库存面存面积积(万)(万)去化周期去化周期数据来源:CRIC 截止时间:7月22日湖滨新区库存12.78万去化周期8.1个月宿豫区库存37.32万10.7个月经开区库存
17、43.07万去化周期6.8个月苏宿园区库存9.08万宿城新区库存29.79万去化周期7.4个月主城区库存67.67万去化周期15.4个月宿迁各区库存及去化周期宿迁市场市场环境宿迁主力成交面积以110-130刚改、改善产品为主;总价段在100-120万元接受度最高,同时200万以上产品占比提升,客户高总价接受度提高。1%22%42%23%4%4%4%宿迁近一年成交面积结构0-9090-110110-130130-144144-160160-200200-4%11%23%25%22%9%5%宿迁近一年成交总价结构0-60万元60-80万元80-100万元100-120万元120-150万元150-
18、200万元200-以上万元主力面积段主力总价段数据来源:CRIC 截止时间:7月22日宿迁市场市场环境2021 年下半年开始宿迁二手房市场全面大面积停贷,各大银行贷款下半年全面收紧。各家房企销量骤减。宿迁市场市场进入七八月份以来,特别是八月份,国家对于二手房限贷政策出台,加之季节性淡季双重因素,导致购房者出现观望态度,不敢出手。市场环境经济技术开发区产城融合,统筹发展,实现工业化和城镇化“双轮驱动”产业发展能够吸附更多人口,增加收 入,从而给房地 产发展带来更多机遇产业园区单人月收入调查:工资+补贴+奖金+年终奖,平均月均收入在4500元左右,其中中高层月收入在6800元以上。名称地址产业人数
19、宿迁光电产业园经开区7500宿迁市洋河新区白酒产业经开区3540君达物联网产业园经开区1255台商科技产业园经开区1716机械建材产业园经开区2250三创产业园经开区1199台商产业园经开区2320元测检测技术(江苏)股份有限公司经开区1675合 计2 1 4 5 5+产业规模:全区落户项目480个,协议利用资金800亿元,其中亿元以上项目140个,投产运营项目204个,初步形成了光电、新材料、食品饮料、纺织服装、机械电子等五大特色产业。核心产业园区:娃哈哈集团、蒙牛集团、汇源集团、嘉士利集团等一批知名企业汇聚国家级食品产业园;泰源光电、金田 塑业等高新技术企业领衔新兴产业园;纺织服装产业园汇
20、集了恒力集团、三鼎集团、晨风集团等企业。台商产业园君达物联网 产业园宿迁光电产 业园台商科技产业园开发区三创产业园宿迁市场市场环境2021年1-6月商品住宅总成交套数15908套。供应127.19万方,同比去年同期下跌21.96%;成交142.07万方,同比上涨25.03%,均价为9560元/,同比上涨5.12%。宿迁市场市场环境新城十里金樾蓝湾雅居碧桂园黄金时代兰亭锦园项目竞品情况类型项目核心竞品蓝湾雅居盛悦天宸十里金樾重点竞品卓越华耀时代兰亭锦园卓越华耀时代丰泽苑盛悦天宸竞品分析项目总套数1934套,共13栋高层,7栋洋房,已售1110套,未售824套,预计2020年12月底推售108套,
21、所开 楼栋21#,面积,110,127。新城 十里金樾(售罄)位置金坛路与富康大道交汇处总建面(万平米)29 万方占地面积(平米)8.2 万方总套数1 9 3 4剩余套数8 2 4开发周期2/3所处周期2交房时间2 0 2 3 年9 月产品建筑形式高层、洋房主力户型1 0 0 -2 1 9 平成交价格8 3 0 0 -9 0 0 0 元户型1 0 0 、1 1 0 、1 2 7 、1 4 3 、2 1 9容积率2.8绿化率35%得房率77.80%开发商宿迁新城悦鸿房地产有限公司装修情况毛坯竞品分析110三室两厅两卫127三室两厅两卫127三室两厅两卫143四室两厅两卫竞品分析项目总套数836套
22、,共8栋高层,已售208套,未售628套,2020年12月19加推5#104套,面积段,102-120,开盘 当天去化75%。蓝湾雅居位置发展大道与北京路交汇处南100米总建面(万平米)12.7万方占地面积(平米)3.5万方总套数836剩余套数628开发周期2/3所处周期1交房时间2023年6月产品建筑形式高层主力户型102-125平方成交价格8130左右户型102/117/120/125容积率2.8绿化率30.13%得房率77.00%开发商宿迁天润置业有限公司装修情况毛坯竞品分析117三房两厅两卫124三房两厅两卫119三房两厅两卫102三房两厅一卫竞品分析项目总套数1754套,10栋高层,
23、6栋洋房,主力户型110,133平方,目前已售1654套,未售100套,即将清盘。黄金时代位置发展大道与深圳路交汇处总建面(万平米)28万方占地面积(平米)83886平方总套数1754剩余套数100开发周期尾盘所处周期三期交房时间2023年4月产品建筑形式高层,洋房主力户型110,133平方成交价格高层:9680洋房:11600户型110/133容积率2.5绿化率30.1%得房率高层:79.00%洋房:82%开发商宿迁碧信房地产开发啊有限公司装修情况毛坯竞品分析项目总套数1046套,8栋高层,3栋洋房,目前已售360套,未售686套,1月加推6#,共计108套。兰亭锦园位置发展大道与汕头路交汇
24、处总建面(万平米)18万方占地面积(平米)51736平方总套数1046剩余套数686所处周期二期交房时间2023年4月产品建筑形式高层,洋房主力户型124,134平方成交价格高层:9200洋房:10580户型118/124/133/146容积率2.5绿化率30.01%得房率高层:79.00%洋房:82%开发商宿迁兰亭置业有限公司装修情况毛坯竞品分析本案竞品项目推货节点在2020年12-2021年6月,核心竞品均价高层8100元/、洋房9200元/,装 修情况均为毛坯、未来半年可售余货2162套,市场货量充足,对项目前期蓄客形成较大阻碍。项目名产品容积率总建面(万方)面积()可售余货近期均价(元
25、/)近期动作装修情况蓝湾雅居高层2.8291021255528130预计月底加推104套毛坯卓越高层、洋房2361061302331高层8300洋房9100已售近1000套毛坯黄金时代高层、洋房2.528110133100高层9680洋房11600售罄毛坯兰亭锦园高层、洋房1.918118146686高层9200洋房10508预计10月加推108套毛坯合计2162竞品分析-小结本项目分析:经开区位于宿迁中心城市南部、国家级经济技术开发区,全市经济增长的重要引擎、中心城市发展的重 要板块,因高铁规 划,直接作为城市窗口对接淮海经济区,为城市群之中最具发展潜力片区之一,未来价值开始释放;本案位于经
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