四川自贡房地产市场研究及项目营销策划71页XX.doc
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1、四川自贡房地产市场研究及项目营销策划71页XX前 言 1第二章 自贡市房地产市场现状及进展 10第三章 自贡市楼盘个案分析 19第五章 项目整体定位探讨 40第七章 项目商业营销总体思路 66后 记 71一、自贡市社会环境分析1、人口连续增长。据统计局统计,2018年年末年末全市户籍人口319.95万人,常住总人口为276.43万人,常住总人口中城镇人口101.12万人,市辖区常住人口为136.77万人,其中城镇人口为70.35万人。2、区位和交通优越。内宜、成渝高速公路直通成都、重庆,通过内昆铁路和建设中北京至昆明国道南来北往,通江达海。并直截了当通过高速或高等级公路与内江、泸州、宜宾、乐山
2、市等连接,构成川南都市群。同时,自贡市是是四川省域优先进展的大都市和重要的二级中心都市,是长江上游经济带中联系成渝经济走廊和川南都市经济区的中继站。3、都市建设成就显著,都市面貌得到提升。按照四川省“十五” 大都市进展规划,建设结构合理工业都市,和独具特色的文化旅行名城的目标,自贡加快了都市建设的步伐。坚持新区开发和旧城改造并举,先后新建改造了一批都市道路,建成了4座立交桥。实施了主街大道的硬化、美化、亮化,绿化,改造一大批背街小巷,新建了滨河都市广场等休闲文化广场,先后完成了帝豪大厦、新世纪广场、温州商城、龙都新生活广场等旧城改造工程。城区环境整治绿化也取得新成绩,建成区绿化覆盖率达到31.
3、5%,市区差不多形成地势起伏、山环水绕、绿树成荫、半城青山半城楼的人居环境。在川南地区领先跨入大都市行列。5、都市固定资产投资规模增大,差不多建设、更新改造投资增势强劲。今年1至3月,全社会固定资产投资完成58.14亿元,比去年同期增长42.8%,增幅同比快9.1个百分点,增速列全省第3位、列川南五市第1位。全市城镇投资完成45.7亿元,同比增长41.4%。其中,差不多建设完成投资23.65亿元,同比增长85.3%;更新改造完成投资14.82亿元,同比增长26.7%;房地产开发完成投资10.2亿元,同比增长8.71%;其它投资完成1.8亿元,同比增长113.5%。6、旧城改造如火如荼,人居环境
4、得到改善。自贡的旧城改造如火如荼。近年来,随着以“一河(釜溪河 )两桥三路(人民路、黄桷坪路、大黄桶路)四厦(假日广场、温州商城、东方广场、帝豪广场 )”十大工程为代表的都市基础设施建设相继完成,专门是釜溪河改造大功告成以及老城区都市功能增强,使其人居环境显著改善。7、旅行生态都市功能定位,自贡都市地位得到迅速提高。自贡以加快进展为主题,以经济结构调整为主线,进一步扩大对内对外开放,立足于进展特色经济,着力实施五大产业集群,加快“三个转变”,推进经济进展的工业化、信息化、市场化和都市化进程,促进自贡经济追赶型进展和社会全面进步,使自贡成为结构合理的产业都市、独具特色的旅行都市、现代功能的消费都
5、市和山水园林的生态都市。二、自贡市经济环境分析2018年,自贡市政府树立和落实科学进展观,积极应对国家宏观调控政策带来的机遇和挑战,自贡经济连续保持了快速稳步进展的势头,多项经济指标创10年来的新高,经济的差不多面表现良好,城乡居民生活水平明显提高,社会和环境更加和谐。2、工业经济效益进一步提高,工业生产快速增长。2018年全市实现全部工业增加值143.21亿元,增长24.9%。其中规模以上工业增加值完成106.1亿元,居全省第8位;增长30.9%,并列全省第8位。今年上半年,工业生产连续2018年快速增长势头,规模以上工业企业完成总产值227.13亿元,同比增长33.1%。实现工业增加值61
6、.74亿元,同比增长27.6%。3、消费品市场活跃。2018年全年实现社会消费品零售总额121.07亿元、增长14.9%。都市消费品零售额79.71亿元,增长14.0%;县以下消费品零售额28.27亿元,增长16.0%。从经济类型看,私营个体经济零售额82.69亿元,增长16.3%,占全社会的68.3%;国有经济和集体经济分不增长2.2%、5.1%。从行业看,住宿和餐饮业连续保持高速增长,实现零售额19.58亿元、增长22.5%,连续稳居行业之首。4、旅行经济快速进展,旅行收入显著提高。随着都市旅行基础建设的加强,拉动了自贡经济经济的迅速进展。2018年全市接待游人627.41万人次,增长30
7、.3%,实现旅行总收入40亿元,比上年增长69.0%,其中旅行外汇收入200.43万美元;确定在沿滩卧龙湖水库建设中国盐卤浴养生度假基地。中国盐史公园一期工程完成。在灯会期间重点对釜溪河城区进行了美化亮化工程,推出彩灯观光之旅旅行线路,2018年釜溪河观光带接待观光休闲人约120万人次。5、居民生活水平显著提高。2018年城镇居民人均可支配收入达8292元,人均消费性支出6384元。其中都市居民人均可支配收入8576元。农民人均纯收入3492元。全市在岗职工年平均工资15634元。今年上半年,城镇居民年人均可支配收入达到5093元,增长25.2%,增长速度创历史新高。三、自贡市都市进展规划分析
8、1、都市总体大目标:进入大都市行列,到2018年建成结构合理的现代工业都市、独具特色的文化旅行名城。2、中国旅行目的地:立足资源变资本,加强旅行资源整合,突出重点项目建设,大力调整产品结构,转变旅行增长方式,优化旅行资源配置,创新旅行进展体制,改善旅行进展环境,促进观光型产品向休闲度假型产品转变,推进中国旅行目的地建设,使全市旅行进展一年有新进展,三年有新突破,五年上新台阶,推进和实现自贡旅行资源大市向旅行经济强市的跨过,把自贡建设成为中国旅行目的地。3、建设山水园林生态都市。“十五”期间,都市造林达79 .935万亩;新栽补植行道树近20万株,釜溪河绿色长廊工程全面完成;城乡绿化一体化建设初
9、见成效。“十一五”期间,全市森林覆盖率力争达到28,市级都市规划建成区绿地率达到32,绿化覆盖率达到37,人均公共绿地面积达到8平方米以上,到2020年将我市建设成为山水园林的生态都市,并争创国家园林都市。【小结】1、自贡市都市社会环境良好,地理区位优越,都市交通网络发达、便利;2、都市基础设施建设齐备,旧城改造加速,都市面貌得到了显著改善;3、依靠良好的旅行资源,打造生态都市,人居环境得到极大提高;4、充分发挥旅行、工业优势,都市经济得到了连续快速进展,都市经济实力提高;5、都市经济的进展,带动了都市居民收入水平迅速提高,从而拉动了市场消费需求。第二章 自贡市房地产市场现状及进展一、自贡市房
10、地产业进展现状1、房屋居住情形。据自贡市统计局2018年都市家庭居住条件调查显示,自贡居民对目前的居住条件中意的占23%,比较中意的占48%,不中意的占29%,其中对居住环境不中意的网友大多表现为小区的治理和配套设施。从现有住房面积方面看,自贡市城区人均建筑面积为25.3平方米,使用面积为19.2平方米;产权方面:租住房屋的占17%,私房占16%,房改后拥有私房的占31%,商品房占36%;住宅建筑式样:3居室的占32%,2居室的占35%,一般楼房占14%,平房占14%,其他占5%。2、房地产开发投资稳步增加。“十五”期间,自贡市区开发企业共计完成投资57.521亿元,完成商品房竣工面积404.
11、58万平方米,其中住房301.6万平方米;自贡市区商品房销售面积331.01万平方米,其中住房287.04万平方米。今年上半年,全市完成房地产开发投资6.73亿元,同比增加13.42%。其中完成住宅开发投资5.22亿元,同比增加19.13%。全市竣工商品房33.36万平方米,同比增长43.48%。其中竣工住宅28.21万平方米,同比增长8.73%。表 2005-2018年度全市房地产开发数据统计表 单位:亿元、万M2 年份指标2005年2006年2007年2018年2018年平均数2018年1至6月2018年16月完成投资10.6210.7412.46212.64911.0511.56.355
12、46.73其中:住房5.736.7410.486.477.537.394.73185.22施工面积155.456245.04257.79250294240.46237.15206其中:住房107.9170175.71190204164.4179.06197新开工面积53.5386.2493.6991.71100.685.1565.4542其中:住房3361.160.5960.5982.8259.6251.4936竣工面积8.54105.52129.5569.7191.2680.9223.2533其中:住房7.783.3294.5853.662.460.3213.9628销售面积4.0476.3
13、198.869.868266.248.7457.28其中:住房3.5267.0885.2361.217057.444.2452.233、商品房销售情形良好,销售总额和面积均保持连续增长。今年上半年,自贡市销售商品房57.28万平方米,同比增长25.37%;其中销售住宅52.23万平方米,同比增长25.58%。在全市销售的商品房中,销售期房41.82万平方米,占销售量的73.01%平方米。同时,商品房销售总额放大,上半年,全市商品房销售总额8.65亿元,同比增长57.62%。其中住宅销售总额7.24亿元,同比增长58.55%。4、商品房空置量减少,供应结构性矛盾突出。今年上半年,自贡市空置商品房
14、49.84万平方米,同比减少13.25%,较今年一季度减少2.59万平方米。从市场供应结构上看,小户型住宅少的结构性矛盾突出,90平方米以下的房型不足,在目前自贡房地产市场供应中尚不到20%的开发量。5、房屋销售价格连续上涨。今年19月份,自贡房屋销售价格显现了较大幅度的上涨,平均售价达到2018.2元/平方米,与去年同期相比上涨10.6%。其中,一般住宅均价为1827.8元/平方米;高档住宅均价为1944.6元/平方米;写字楼均价为1983.4元/平方米;商业娱乐用房均价为3813.5元/平方米。涨幅差不多上都保持在10%左右。从商品房分类来看,“一般住宅”和“高档住宅”上涨较快,涨幅达到了
15、14.4和13.3,部分楼盘价格涨幅甚至超过了20%。非住宅”价格同比上涨8.9%,要紧是商业娱乐用房价格同比上涨9.1%、办公楼上涨10.2%。周边环境、配套好的部分“商业娱乐用房”价格同比上涨甚至超过了20%以上。6、土地供应量出现波浪式增长,总体上每年的量出现增长态势。从下表能够看到,2005年以来,自贡市土地供应量逐步放量。自2005年开始,土地供应迅速放量,2018年自贡城区土地供应成交规模达245亩,今年上半年城区土地交易总规模达到168亩。 表、自贡市区“十五”期间都市土地批准量统计表 单位:平方公里年 份222018批准用地面积1.4351.1841.5601.40(住房35.
16、749亩,商住194.36亩)1.60(住房74.899亩,商住房500亩)城区土地交易总面积为245.41亩上半年城区土地交易总面积为168.34亩7、城区土地资源日益紧张,城区土地交易迅速上涨。2018年自贡市城区土地交易价格每亩平均达到47.4万元,同比上涨15.7%。其中1季度土地交易价格每亩平均达到40.4万元,同比上涨8.4%;2季度每亩平均达到79.3万元,同比上涨40.1%;3季度交易价格每亩平均达到32.5万元,同比上涨20.1%;4季度交易价格每亩平均达到37.2万元,同比上涨18%。而2007年13季度,城区土地交易价格迅速上涨到100万元亩左右,比上年城区土地平均交易价
17、格上涨了53万元亩。二、自贡市房地产业进展1、居住用地进展需求推测:依照自贡市都市总体规划(20052020)、自贡市国民经济和社会进展第十一个五年规划,到2018年,自贡市区建成区面积50平方公里,实际居住人口为65万人,人均都市建设用地面积达到76.92平方米。人均建设用地面积按平均速度进展推算,居住用地面积按都市总体规划确定的32%运算,20182018年,都市建设土地需求总量为5.78平方公里,其中居住用地增量为1.75平方公里。表、自贡市区20182018年都市用地规模推测年 份2005年2018年2007年2018年2018年2018年都市人口(万人)59.696162636465
18、人均都市建设用地(平方米)74.0874.3975.0575.7076.3276.92都市建成区面积(平方公里)44.2245.37646.53247.68848.84450居住建筑用地(平方公里)14.0015.6016.2016.8017.4016.92、住房总需求量推测:依照自贡市都市总体规划(20052020)确定的2020年人均住房面积达到32平方米要求,按照每年人均居住建筑面积增长1平方米、每年都市新增人口为1万人推算,自2018年至2018年5年时刻内,自贡市区住房建设有效需求量约为492.25万平方米。表、自贡市区20182018年各年度住房总需求量推测表年 份2018年200
19、7年2018年2018年2018年每年新增都市人口(万人)1.01.01.01.01.0人均住房建筑面积(m2)24.525.526.527.528.5新增都市人口住房需求量(万m2)24.525.526.527.528.5都市人口(万人)6162636465上一年度都市人口居住面积达标需求量(万m2)6061626364外地人购房及空置房面积(万m2)9.559.759.9510.1510.35各年度总住房需求量(万m2)94.0596.2598.45100.65102.853、近两年城镇居民收入增长较快,在一定程度上提高了市民对住房的购买能力。因此在以后几年里,自贡房地产市场仍旧面临较强的
20、刚性需求,从而拉动自贡房地产市场的连续进展;4、自贡房地产业将步入连续、稳固、健康的进展期。受近年来政策的宏观调控阻碍,开发商和消费者都日益理性,使市场各方差不多达到了相应的平稳点,自贡房地产市场通过高涨和盘整后,今后将进入稳健的连续进展期。5、以后一年里,自贡房地产市场销售价格仍将保持增长,但增幅将趋于缓慢。受土地供应价格上涨和建筑成本增加的阻碍,自贡房地产市场销售价格将保持增长态势,但由于国家政策和金融政策的调控阻碍,房价的上涨幅度将变得缓慢。6、以后几年里,自贡房地产市场仍将面临较大的市场需求空间。以后几年里,随着经济的进展,城区范畴的扩大,子女就学、新成长的人群、改善现有居住环境人群和
21、农村等外来人口的增加等因素也对住房产生了新的需求,从而为自贡房地产市场提供了连续的需求空间。7、开发商将面临更大的资金压力。由于政府“必须全部交纳土地出让金”政策以及银行“按揭首付提高、主体封顶放贷”等措施阻碍,使今后房地产开发对自有资金要求较高,从而使开发商面临庞大的资金压力。【小结】1、自贡市房地产市场差不多进入了连续、稳固的进展期; 房地产开发投资稳步增加。 商品房销售情形良好,销售总额和面积均保持连续增长。 商品房空置量减少,房屋销售价格连续上涨。 城区土地资源日益紧张,城区土地交易迅速上涨。2、以后几年里,自贡房地产市场仍将面临较大的市场需求空间;近两年城镇居民收入增长较快,在一定程
22、度上提高了市民对住房的购买能力。城区范畴的扩大,子女就学、新成长的人群、改善现有居住环境人群和农村等外来人口的增加等因素也对住房产生了新的需求,从而为自贡房地产市场提供了连续的需求空间。3、政策调控,市场增长放缓,开发商将面临更大的资金压力。第三章 自贡市在售楼盘个案分析 通过近几年来自贡房地产市场的快速、连续进展,吸引了大量的企业和个人进入房地产行业,在提高自贡房地产开发品质的同时,也将使自贡市房地产市场竞争更加猛烈。为了更能深入地了解区域和自贡房地产项目开发情形,深入了解项目现实和潜在的竞争环境,我们对自贡目前在建在售的楼盘进行了详细的调查和了解,以期能窥探自贡房地产的进展趋势和本项目开发
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