2022中国租赁市场研究报告.pdf
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1、中国住房租赁市场戴德梁行研究院研究报告2022 年 6 月2.1 长租公寓 监管逐步完善,规模增长趋向理性 行业并购调整持续进行中,优质品牌运营渐入佳境 多元化需求催生产品创新,智能科技提升客户体验 国企入场增强市场稳定性2.2 政策性租赁住房 关注新青年、新市民住房问题,抓紧推进保障性租赁住房建设 引导多主体投资、多渠道供给,财税扶持力度大 国企引领和示范,发挥主力军作用1.1 培育供应主体,扩充住房租赁市场规模,完善规范与监管 1.2 存量盘活与增量建设并行,拓宽房源筹集渠道 1.3 金融及财税支持,为住房租赁市场探索可持续发展之路13200506070412中国住房租赁市场发展现状中国住
2、房租赁发展规划及政策环境21目录CONTENTS4.1 居住观念的转变扩大租赁住房需求,产品供应更趋多元化 4.2 发展租赁住房为房企转型提供新思路 4.3 盘活存量物业,促进新型城镇化 4.4 金融创新减轻资金压力,融资渠道再拓宽 4.5 绿色租赁与绿色金融融入住房租赁市场 4.6 小结3.1 资产选择 3.2 租赁住房的运营特性及资产定价 3.3 资产证券化的发展进程与案例分析 3033363841432627282630住房租赁市场的发展趋势与挑战资产证券化支持中国住房租赁市场发展434 戴德 梁 行 研 究 院中国住房租赁发展规划及政策环境第一章从 2015 年的中央经济工作会议明确深
3、化住房制度改革方向,首次提出发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,中国住房租赁市场自此步入发展的快车道。到 2022 年 1 月 11 日,住建部相关负责人在国务院新闻发布会上表示,“十四五”期间,40 个重点城市初步计划新增 650 万套(间)保障性租赁住房,预计可帮助 1,300 万新市民、青年人等缓解住房困难,中国住房租赁市场的发展蓝图及路径越来越明晰。2015 年中国住房租赁市场迎来快速发展的转折点,源于:中国住房市场长期以来“重售轻租”的模式令租赁市场发展相对滞后;与此同时,中国的城镇化迈入新的发展阶段并持续驱动生产要素及流动人口向城市尤其是中心城市聚集,在这些城市资源承载力有限
4、的背景下,不断增长的城市人口对住房供应和居住品质提出了多元诉求。显然,以商品房开发销售为主的住房供应无法契合多元发展的市场需求,价格持续上行吸引大量投资需求进入并成为导致居住矛盾日渐突出的主要原因之一。在中国楼市快速发展的趋势及诸多风险面前,决策层不断探索并逐渐明确将发展住房租赁市场作为落实房地产长效机制的一个重要组成部分来推进。图:建设房地产长效机制主要内容明确发展目标明确规划期内的住房发展目标,完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度,发展租赁住房土地财税制度与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度政府干预房地产市场的监管、整顿与调控资料来源:朱中一顺应长
5、效机制政策环境 谋求行业转型发展而后,中国住房租赁市场在明确的发展方向和不断完善的政策推进下逐渐发展壮大政策面从培育市场供应主体、支持承租人享受公共服务、落实公积金支付房租政策、允许商改租、给予税收优惠和提供金融支持、以及增加租赁住房用地等多方位进行部署,以加快建设和发展住房租赁市场。从中央层面的政策支持到各地落实于具体措施及规划中,中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开,其间反映出来的不同区域城市间的需求差异也预示着不同城市间住房租赁市场的不同发展方向,从试点城市的选择上也大体反映了租赁住房需求增长与人口流入的密切关联。与此同时,市场面也给予积极反应,不同类型的市场供应主体积极布局和拓展令住房租赁
6、市场在政策暖风之下得以不断发展,而快速发展过程中的试错与暴露出的问题又进一步催生了行业的规范与监管的完善在引发市场反思的同时,市场调整也悄然发生,精细化运营、产品多样化、轻资产输出、融资渠道拓宽、智能与绿色租赁等等都体现出现阶段中国租赁市场不同层面的特点与趋势。图:长租公寓五大品牌运营商市场信息资料来源:戴德梁行研究部培育供应主体扩充住房租赁市场规模完善规范与监管1.1中国住房租赁市场在政策引导下自 2015年开启了快速发展模式,在“积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租”的政策号召之下,住房租赁企业机构化、规模化发展成为趋势,并在较短时间内实现了住房租赁市场的规
7、模扩充。截至 2018年底,位于市场领导地位的万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓五家不同背景的集中式住房租赁企业在 16 个重点城市的开业项目近 550个,并带动中国住房租赁市场呈现专业化、规模化发展的趋势。结合具体运营的项目分布,将近 60%的项目分布在四个一线城市,也反映出规模化、机构化的长租公寓企业在选址上偏向于一线城市或发展较快、人口净流入较多的强二线城市1。至 2021 年末,除世联红璞易主外,万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主力,合计管理规模超过 40 万间,这也意味着在过去三年即便处于行业发展的初期,同时面临疫情的冲击,中国住房租赁市场仍然
8、得以快速发展、市场规模快速扩大。1 戴德梁行中国长租公寓市场发展报告 2018-2019在 12 个首批开展住房租赁试点的城市及 4 个直辖市范围内,将集中式长租公寓主要品牌万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家公寓作为样本进行统计和研究。2017 年 7 月,住建部、发改委、公安部、财政部等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点。中国住房租赁市场报告 5广州15%杭州9%上海22%深圳11%北京11%除以整栋运营为主的集中式公寓外,分散式公寓的经营企业则以筹集分散的私人房源
9、的方式同步发展。转租的模式虽然能加快租赁产品的供应,但在监管尚不完善的发展初期各类风险也逐渐显露出来。部分品牌因野性盲目扩张、经营不善导致资金链面临断裂的风险,陆续暴露出的各种问题严重损害业主及承租人的利益。针对这些问题,监管措施逐步补漏、加强,政策面也不断完善。2021 年 4 月,针对从事转租经营的住房租赁企业的监管缺失问题,住建部、发改委等 6 部门发布关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见提出规范住房租赁经营行为,要求住房租赁企业的经营活动信息纳入住房租赁管理服务平台,开展租金使用监管,禁止套取使用住房租赁消费贷款等措施防范金融风险,建立住房租金监测制度稳定市场预期,及时矫正市场违规行为
10、,促进住房租赁市场健康发展。在扶持专业租赁机构健康成长、规范运营的同时,国企亦利用自身资源优势顺势入局并快速扩张,招商蛇口“壹”系列、华润置地有巢、保利公寓等,为租赁市场发展注入强心剂。存量盘活与增量建设并行拓宽房源筹集渠道1.2盘活存量用房是租赁住房房源筹集的主要途径之一。在 2017 年 7 月份,九部门联合发文鼓励国企将国有闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。中国许多的大中城市都拥有较长的发展历史,在城市中尤其在核心区域土地开发强度和建筑密度都较大,一定程度限制了这些具备较高价值的成熟区域的发展升级。另一方面,随着各地产业升级迭代和城市发展的推进,城市中空置的老旧厂房、商
11、业楼宇等物业成为土地低效利用的典型,综合面貌较差、潜藏安全隐患的城中村也成为城市发展的隐忧。通过更新改造来盘活存量用房,不仅能快速实现租赁住房的供应,也大大提升存量物业的利用率。因此在各地的实践中,包括拥有大量存量资产的国有企业、房地产开发企业、酒店运营商、长租公寓创业品牌等不同背景的住房租赁企业都纷纷通过收储此类闲置物业,进行更新改造后作为集中式公寓出租。2022 年 5 月,长沙发布关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案鼓励个人住房盘活供作租赁住房,创新性地由政府主导激励个人将存量闲置房源纳入长沙市住房租赁监管服务平台用作租赁住房以扩大市场供应,而平台的监管也必
12、然有益于规范市场行为。与此同时,新增土地供应亦是建设租赁住房的重要方式。2017 年 6 月,上海在全国范围内首次推出“只租不售”宅地,两宗宅地用途为租赁住房,要求竞得人须 100%自持,这意味着近 2,000 套的供应最终将落入租赁市场,进而加快推动住房租赁市场的发展。随后杭州、深圳、北京、南京等地相继推出此类宅地并成交。2021 年 4月,国家发改委印发2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务,在加快建设现代化城市的部分要求着力解决大城市住房突出问题,单列租赁住房用地计划。最后,各地方政府也纷纷要求在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地计划,通过集中建设、配建等方式增加租赁住房的建设
13、和供应。此外,在 2017 年 8 月,自然资源部、住建部印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,同时确定在 13 个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房,即集租房。截至 2021 年底,北京已累计开工集租房项目 49 个,建设房源近 7 万套,规模位居全国第一。法律的逐渐完善以及制度的创新和突破有望为其他试点城市对集体建设用地的探索和使用带来更多机遇。6 戴 德 梁 行 研 究 院金融及财税支持为住房租赁市场探索可持续发展之路1.3尽管租赁市场规模持续扩大,但前期投资大,回报率低、回报周期长且缺乏良好的盈利模式是参与主体面临的主要问题,也制约了市场的可持续发展。于 2016 年印发的关于加
14、快培育和发展住房租赁市场的若干意见同时提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。2017 年底,全国首单权益型公寓类 REITs 新派公寓权益型房托资产支持专项计划发行。2018 年 4月,中国证监会、住建部发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知完善了住房租赁资产证券化的流程,支持住房租赁企业发行权益类资产证券化产品,积极推动债权类资产证券化产品,试点发行 REITs 以盘活存量资产。这无疑体现了国家政策层面从金融方面给予租赁市场发展的大力支持。根据戴德梁行统计,截至 2018 年底,共有 11 单租赁住房类REITs、CMB
15、S 产品成功发行,规模近135 亿元。同年 5 月,银保监会印发关于保险资金参与长租市场有关事项的通知明确了险资投资长租市场的要求,同时支持险资发挥自身长期、稳定的优势投资长租房项目,并开通绿色通道,优先处理,支持租赁住房健康发展。三个月后,首单由险资通过保险私募基金参与的长租公寓项目“中再资本-协鑫长租公寓”落地南京,投资额约 80 亿元,可提供租赁住房约 4,000 套。2019年1月,财政部、住建部联合发布 关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知,中央财政对示范城市每年给予资金支持,为期三年,奖金额度按城市规模分档确定。同年 7 月,首批共 16个城市试点名单公布,包括 3 个直
16、辖市、11 个省会城市以及 2 个计划单列市,这些城市每年将获批专项资金共计134亿元。长沙是其中一个城市,发布了奖补资金分配方案明确多种渠道筹集均能获得奖补,如对集中新建、改建改造等方式筹集的项目以每平方米 650 元的标准按进度给予补助;广州对利用集体、国有建设用地建设集体宿舍型租赁住房的,每平方米的建筑面积补贴 1,200 元,激励市场主体参与建设租赁住房。在实施过程中,各城市也在根据市场反馈及时修订方案。考虑到改建成本较高,深圳将非居改租项目的奖补标准翻倍至每平方米 600 元,城中村项目则在原先标准上再额外发放每平方米 300 元的一次性补助。为缓解近两年疫情对住房租赁市场的冲击,深
17、圳还降低了企业对补贴的申报门槛。中央财政对发展租赁住房示范城市的补贴一定程度上缓解了租赁企业建设、筹集租赁住房的成本压力。次年 7 月,试点城市再增 8 城,24 个城市将发挥示范带动作用,率先探索租售双轨并举的住房市场新格局。图:中央财政支持住房租赁市场发展试点城市常住人口统计(按十年增量由多到少排序)资料来源:2019 年、2020 年财政部、住建部中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示,各地第七次人口普查统计公报,戴德梁行研究部中国住房租赁市场报告 78 戴 德 梁 行 研 究 院图:中央财政支持住房租赁市场发展试点城市 2020 年末人口统计(单位:万人)图:2019 年中央
18、财政城镇保障性安居工程专项资金用于发展住房租赁市场目标指标资料来源:2019 年、2020 年财政部、住建部中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示,各地第七次人口普查统计公报,戴德梁行研究部资料来源:2019 年财政部、住建部关于分配下达 2019 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于发展住房租赁市场的通知中国住房租赁市场 报告 9图:租赁住房税收政策资料来源:2021 年财政部、税务总局、住建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告,上海税务微信公众号在融资监管上,人民银行、银保监会 2022 年初发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知,明确保租房项目有关
19、贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则加大对保租房发展的支持力度。差别化的信贷政策在房企融资政策趋紧、降杠杆的背景下释放了银行信贷流动性,对建设租赁市场起一定的推动作用。在税收优惠上,2021 年 7 月,财政部、税务总局、住建部发布关于完善住房租赁有关税收政策的公告从增值税和房产税两方面给予税收减征:住房租赁企业中的增值税一般纳税人、小规模纳税人向个人出租住房取得的出租收入按照5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税,假设企业租金收入100 万元不含增值税,原需缴纳 5 万元的增值税在新政实施后只需缴纳 1.5 万元,不仅缓解了住房租赁企业
20、的经营压力,更是有利于提高他们参与租赁市场业务的积极性。另一方面,单位向专业化、规模化住房租赁企业出租的,房产税税率由12%降至4%,降低收房成本意味着有望盘活更多闲置房源,增加租赁房的供给,进一步激活租赁市场的活力。增值税:政策适用主体:出租方为住房租赁企业;承租方为个人。房产税:政策适用主体:主体计税方式税率或征收率一般纳税人一般计税方法9%简易计税方法按照 5%的征收率减按 1.5%小规模纳税人简易计税方法出租方承租方适用税率企事业单位1.个人2.专业化规模化住房租赁企业减按 4%的税率征收房产税社会团体其他组织1 0 戴 德 梁 行 研 究 院2017 年 住建部、国家发改委、公安部、
21、财政部、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 国土资源部、住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 十九大报告:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度2016 年 国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2015 年 住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2010 年 住建部、国家发改委、财政部、国土资源部、央行、税务总局、银监会关于加快发展公共租赁住房的指导意见2006 年 国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知根据国家发改委2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知,“农业转移人
22、口市民化”的趋势将进一步增加城镇流动人口的规模。2021 年 3 月,作为改善民生的重要切入口,“加快培育和发展住房租赁市场”、“加快住房租赁法规建设”列入国家“十四五”规划,进一步体现了在中长期规划上国家对于建立租购并举的长效机制、加快发展住房租赁市场的高度重视,中国的住房租赁市场有望在实践中迎来制度的不断创新与突破。图:住房租赁市场主要政策文件资料来源:中国政府官网,戴德梁行研究部中国住房租赁市场 报告 112021 年 国家发改委2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见 国家发改委保障
23、性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法 住建部、国家发改委将 40 个城市纳入保障房试点,大力发展保障性租赁住房 国务院关于加快发展保障性租赁住房的意见 财政部、税务总局、住建部关于完善住房租赁有关税收政策的公告 国家发改委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知 中央经济工作会议强调“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”2022 年 全国住房和城乡建设工作会议,大力增加保障性租赁住房供给,以人口净流入的大城市为重点,全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套(间)央行、银保监会关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知2017
24、 年 住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 国土资源部、住建部利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 十九大报告:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度2016 年 国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2015 年 住建部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2020 年 中央经济工作会议“解决好大城市住房突出问题”、“要高度重视保障性租赁住房建设”2019 年 财政部、住建部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知2018 年 证监会、住建部关于推进住房租赁资产证券化相
25、关工作的通知 银保监会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知1 2 戴 德 梁 行 研 究 院1 2 戴 德 梁 行 研 究 院中国住房租赁市场发展现状第二章根据国家统计局公报,2021 年中国的城镇化率达到 64.72%。在快速的城镇化过程中,产业、教育、医疗、劳动力等资源向城市聚集,城市人口数量膨胀的同时,住房需求激增,供需关系紧张令房价持续上涨。在“房住不炒”的方向下,楼市调控层层加码,尤其在人口流入规模较大的城市,购房成本也大大超出普通工薪阶层的承受能力。根据自如研究院2021 年 10城毕业生租房报告,90%的大学毕业生需要通过租房解决居住问题。而在“十四五”以人为核心的新型城镇化战
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