某小区物业管理方案(DOC 48页)fbzo.docx
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1、建荆州荆州太阳阳城物业业管理方方案天津顺驰驰物业管管理有限限公司荆州分公公司20044年7月月15日日目 录一、 项目概况况二、 物业管理理内容三、 前期物业业管理1.早期期介入服服务 2.接管服服务 3.入入住服务务 4.日日常服务务四、 组 织 和 管管 理 制 度度五、 物业管理理总体目目标与分分项目标标六、 成本测算算七、 服务内容容、标准准及质量量保证措措施八、 附各种工工作流程程和管理理规定荆州太阳阳城一、 项 目 概 况况1、 太阳城简简介1) 地理位置置该项目位位于荆州州市的沙沙市区,荆荆襄南道道以南,长长港路以以北,工工农路以以东,园园林路以以西。2) 建筑物概概况本项目为为
2、一住宅宅小区,由由多层住住宅、小小高层住住宅、会会所、商商业街组组成。其其中二层层半的住住宅4栋栋;四层层的住宅宅17栋栋;四层层半的住住宅844栋;六六层的住住宅900栋;十十一层半半的住宅宅17栋栋,部分分设地下下室一层层;会所所三层;商业街街二层;总建筑筑面积为为31000000M2,其中中商业面面积1550000M2,住宅宅面积22950000MM2。整个个小区被被环形道道路及两两横一纵纵的车行行道划分分为若干干个住宅宅组群。整整个小区区的总体体建筑轮轮廓,采采用低层层、多层层和小高高层相结结合的方方式。在在景观界界面的核核心位置置和小区区北部边边缘设置置小高层层,一方方面充分分利用建
3、建筑间距距提高容容积率,另另一方面面在小区区北部及及中部形形成鲜明明的景观观意向以以加强小小区的整整体感觉觉;多层层住宅主主要包括括5-66层的条条式住宅宅及四层层退台式式阳光住住宅和叠叠拼住宅宅。低层层住宅则则为三层层联体别别墅。3) 区内配配套设施施、设备备太阳城项项目规划划有大型型水面湖湖景、中中庭花园园、VIIP会所所、商业街街、运动动休闲等等公共设设施,且且建立有有电子安安全防范范系统:周界红红外线对对射报警警、公共共区间闭闭路监控控、保安安24小小时电子子巡更、门门禁及车车库管理理。小高高层每栋栋配有低低速电梯梯及变频频水泵满满足了住住户出行行、生活活的需求求。4) 物业管管理用房
4、房 AA.临时时性用房房具体位置置: 荆荆州植物物园太阳阳城南门门销售中中心第二二层用房面积积: 554平方方米B.长期期性用房房具体位置置:荆州州植物园园太阳城城商业街街1号楼楼第三层层用房面积积:总计计2400平方米米二、 物 业 管 理理 内 容物业管理理以政策策和法规规为理论论依据,寓寓管理与与服务之之中,建建立社区区服务体体系,为为住户提提供全方方位服务务管理,服服务项目目呈现多多元化、全全方位态态势,总总体归纳纳为“六项管管理、三三类服务务”,即“房屋及及设施设设备管理理服务、环环境卫生生管理服服务、治治安消防防管理服服务、绿绿化管理理服务、车车辆交通通管理服服务和其其它公共共管理
5、服服务”;常规规性公共共服务(合合同服务务)委托托性特约约服务(非非合同零零星服务务)和经经营性多多种服务务(非合合同全方方位、多多层次的的综合服服务)。一)、常常规性公公共服务务即物业为为履行物物业管理理合同,向向全体业业主及住住户提供供的经常常性服务务,是所所有业主主及辖区区内住户户都可以以享受到到的。它它贯穿于于物业管管理之中中。如:清洁卫卫生服务务、治安安保卫服服务、维维修居住住区环境境服务等等,我们们将为业业主及住住户提供供专业、入入微、优优质的服服务。1、 房屋及公公共、共共用设施施设备管管理服务务1) 房屋建筑筑公共部部位得到到维修、养养护和管管理范围包括括:公共共屋面、房房屋承
6、重重及抗震震结构部部位、外外墙面、楼楼梯间公公共通道道、门厅厅、共用用排烟道道。2) 公共、共共用设施施、设备备的管理理范围包括括:上下下水管道道、落水水管、共共用照明明、煤气气干线、楼楼内消防防设施、电电梯、水水泵房。3) 市政共用用设施和和附属建建筑物、构构筑物的的养护和和管理范围包括括:道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠池、湖湖面、地地上车库库等。4) 智能化设设施设备备范围包括括:楼宇宇对讲系系统、用用户宽带带数据网网系统、室室内红外外线报警警系统,周周界红外外线对射射报警系系统、门门禁及车车库管理理系统、电电子巡更更系统等等。2、 环境卫生生管理服服务对小区公公共部位位和区
7、域域的环境境卫生进进行管理理,是一一项经常常性的管管理服务务工作,它它包括小小区内公公共部位位和区域域的清洁洁、卫生生及各种种垃圾的的收集。各各种环卫卫设施齐齐全,实实行标准准化清扫扫保洁,垃垃圾日产产日清,按按计划消消毒、灭灭鼠、灭灭虫。通通过对小小区的清清洁卫生生,区域域管理的的过程控控制,确确保向住住户提供供高档次次的服务务及高质质量的生生活场所所。3.绿化化管理服服务绿化的功功能是美美化人居居环境,提提高人们们身心健健康水平平。通过过专业化化人员的的管理,科科学合理理地保养养、管理理小区的的绿化,使使小区绿绿化达到到绿草荫荫荫、绿绿树成荫荫的效果果。绿化化管理的的主要内内容是树树木、花
8、花卉、草草坪的养养护。树木、花花卉的养养护:主主要内容容是浇水水、施肥肥、除草草、松土土、整形形修剪、防防治病虫虫害、养养护。4、治安安消防管管理服务务治安消防防是小区区物管工工作重点点之一。要要贯彻“预防为为主、防防治(消消)结合合”的方针针,对所所辖物业业区域的的治安和和消防工工作进行行全面的的管理。治安消防防管理是是为了保保障所管管物业区区域内的的财物不不受损失失,人员员不受伤伤害,维维护小区区正常的的工作、生生活秩序序。对消消防工作作实施管管理,预预防小区区物业区区域内火火灾的发发生。最最大限度度地减少少火灾损损失,为为住户的的生活提提供安全全的环境境,保护护小区业业主、住住户的人人身
9、和财财产的安安全。5、车辆辆交通管管理服务务对小区内内各类车车辆(汽汽车、摩摩托车、自自行车等等)进出出、行驶驶、停泊泊实施管管理工作作,确保保车辆安安全、交交通畅通通、组织织有序,停停放整齐齐,从而而创造优优美的辖辖区环境境。6、其它它公共管管理服务务在小区物物业辖区区里,为为确保小小区业主主及住户户的生活活安全及及小区的的整体美美观,特特定的各各种管理理服务制制度如:装修管管理规定定、停车车场管理理规定、公公共设施施设备使使用规定定、小区区消防管管理规定定等各种种规定,有有效地为为业主创创造一个个舒适、安安宁的生生活环境境。二)、委委托性特特约服务务是为某些些住户群群体提供供的服务务,如:
10、为高层层住户114小时时开启电电梯、224小时时高层供供水及水水泵的维维修保养养等。我我们以专专业的养养护工作作为业主主及住户户提供舒舒适便利利的生活活环境。三)、经经营性多多种服务务即向业主主及住户户提供便便利、高高效、经经济的便便民服务务。营造造太阳城城温馨、和和谐的社社区环境境,努力力使居民民生活更更方便、更更迅捷。顺顺驰物业业的便民民服务有有多年的的工作经经验,真真正从居居民的日日常生活活细节考考虑,以以点点滴滴滴的积积累和平平凡的小小事来体体现物业业管理的的亲情和和为业主主服务的的整体水水平,从从而使每每一位业业主及住住户都能能体验到到生活在在顺驰太太阳城这这个温暖暖大家庭庭的幸福福
11、。我们们将以业业主及住住户为中中心,有有步骤地地开展各各种无偿偿与有偿偿服务,并并不断倾倾听业主主及住户户的意见见,开辟辟新的服服务项目目。三、 前期物业业管理一)、早早期介入入服务前期介入入工作充充分与否否将直接接关系到到接盘以以后的服服务水准准。内容容包括工工程施工工现场的的跟进、参参入各种种隐蔽工工程验收收和房屋屋及其配配套设施施的验收收、小区区有关文文件的收收集、政政府主管管部门的的联络、销销售配合合、入住住文件的的准备、管管理处装装修、人人员招募募及培训训等项目目。本公司将将于前前期物业业委托管管理合同同签订订后即刻刻启动前前期介入入工作。前前期介入入工作主主要致力力于了解解现场工工
12、程进度度,以及及从物业业管理角角度提出出相关工工程问题题的建议议,并适适时提交交工程程相关问问题联络络单。组建物业业管理服服务中心心筹建小小组 组建物管管服务中中心筹建建组选派具有有丰富物物业管理理服务工工作经验验的项目目管理人人员组建建物管项项目筹备备组。人人员包括括:工程程技术、客客服、行行管、丰丰富物管管经验的的项目经经理。 参与物业业规划与与设计参与规划划与设计计应从实实用、耐耐用、安安全、方方便、美美观、节节能、利利于管理理及节省省运营费费用等多多个方面面考虑,提提供规划划与设计计意见供供开发商商、规划划、设计计部门参参考。(如房屋屋实用率率、空调调主机预预留位、空空调冷凝凝水集中中
13、排水管管、各种种标示牌牌等的配配备、安安防系统统的设计计规划、物物管用房房及各种种附属设设施的设设置) 参与项目目建设管管理配合开发发商和监监理单位位对项目目建设施施工质量量进行监监督和检检查,减减少和防防范楼宇宇建设施施工中出出现有碍碍使用和和安全的的质量问问题和施施工遗漏漏问题,减减少今后后物业运运营中的的维修保保养开支支。重点点跟踪各各种防水水施工、道道路施工工、回填填土工程程、门窗窗材料、给给排水施施工、机机电设备备施工。 定期联络络沟通定期与开开发商进进行会议议交流,沟沟通物管管进程;定期参加加工程会会议,对对在工程程跟进中中发现的的影响今今后安全全和使用用的质量问问题与开开发商和和
14、施工单单位沟通通。 收集文件件及建立立物业档档案及时收集集当地各各种物业业管理文文件,并并建档;收集物业业各项批批准建设设文件;各项施工工承包合合同、协协议建档档;收集项目目施工图图纸,了了解项目目建筑内内部结构构;收集集各单项项竣工图图纸。 销售服务务为现场售售楼处提提供保安安、清洁洁、招待待服务;派遣物业业顾问现现场答疑疑;对置业顾顾问提供供有针对对性的物物业管理理基础培培训,统统一有关关物业管管理问题题的回答答;做好有关关物业管管理意见见的收集集。 对外联系系区房管部部门的联联络;物价部门门的联络络;邮电部门门的联络络;环卫部门门的联络络;供水/电电/气部部门的联联络;地区公安安派出所所
15、的联络络;有线电视视传播点点的联络络;各承包方方的联络络。 行政确定人员员定编和和组织结结构;确确定人员员招骋、培培训计划划;制定定内、外外部管规规制度;订制前前期物管管合同、临临时管理理公约、装装修管理理规定。建立财务务制度,制制作物业业管理财财务运营营计划。二)、接接管验收收(交房房前三月月)小区接管管验收前前的准备备工作1) 成立物业业管理处处,招骋骋各岗位位人员,草草拟各类类员工岗岗位职责责,进行行岗前培培训。2) 草拟各种种规章制制度,工工作程序序、岗位位职责等等。3) 编制业主主手册及及对外规规章制度度。4) 组成小区区接管验验收小组组。5) 编制小区区验收计计划。6) 工程部人人
16、员进驻驻现场,参参与机电电设备的的安装调调试,熟熟悉各类类设备构构造、性性能、水水电线路路铺设位位置及走走向。7) 制定验收收方案,统统一验收收标准。8) 准备各种种验收表表格。接管验收收具备条条件1)建设设工程已已全部施施工完成成,竣工工验收合合格。2)供电电、给排排水、供供暖、卫卫生、道道路等小小区附属属设备设设施正常常使用。3)小区区及小区区内道路路的名称称应有地地方各管管理部门门审核的的批准书书及经公公安部门门审批、编正式式门牌号号码。4)验收收小组对对设计图图纸、设设计变更更、竣工工图、设设备清单单进行预预验收。5)对住住宅的主主体结构构、外墙墙、楼地地面、装装修及电电气、水水、卫生
17、生、消防防、供气气、电梯梯等附属属工程进进行质量量与使用用功能的的检验。6)检查查不符合合标准的的项目,提提交整改改通知书书,移交交工程单单位进行行整改。7)小区区的实物物验收,做做到三符符合:一一是图纸纸与设备备规格、数数量符合合;二是是工程主主要设备备实际安安装位置置及设计计安装位位置符合合;三是是系统的的技术性性能应与与设计的的功能符符合。8)依验验收列出出各项工工程验收收报告9)物业业公司会会同开发发单位、施施工单位位、施工工监理单单位签字字生效,并并将资料料收归存存档。小区接管管资料收收集内容容1) 产权资料料A. 项目批准准文件B. 用地批准准文件C. 建筑执照照D. 拆迁资料料E
18、. 业主姓名名、产权权、位置置、建筑筑面积清清单2) 技术资料料A. 竣工图:总平面面图、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸。B. 地质勘察察报告C. 工程预决决算分项项清单D. 图纸会审审记录E. 竣工验收收证明书书F. 工程合同同及开、竣竣工报告告G. 工程设计计变更通通知及技技术核定定单位H. 隐蔽工程程验收签签证I. 沉降观测测记录设备及主主要建材材质量保保证书,或或合格证证书。供供水、供供暖、管管道煤气气试压报报告。成立接管管验收小小组1. 参与竣工工验收工工作;2. 竣工验收收后及时时作好有有关遗留留工作报报告并跟跟进;3. 接收工程程图册和和相关资资料
19、;4. 与工程部部协调制制定接管管验收标标准;5. 确定物业业正式接接管时间间;6. 制定各种种验收记记录表格格;7. 建立设备备、设施管理理档案;收集业主主资料1. 接受业主主、住户户全部资资料;2. 建立业主主、住户户档案;协调统一一接管验验收标准准 物业业接管验验收主要要工作内内容是对对其安全全性和使使用性进进行验收收,由物物业依国国家相关关接管验验收标准准(建设部部ZBPP300001-90标标准)制制定符各各本物业业验收标标准,并并发送至至相关承承包商,统统一标准准,协商商接管验验收时间间。 标识、标标牌制作作办公区标标识及装装修;管理及服服务人员员的制服服和胸牌牌;平面图及及各指示
20、示图和宣宣传广告告栏;小区交通通标识;公共设施施绿化标标识;机电设备备及其运运行状态态标识。工程完善善和工程程遗留问问题处理理 工程完善善、改造造 工程遗留留问题 处理1、 对所发现现须完善善改进、保保修的问问题项目目,应及及时与开开发商进进行沟通通汇报,由由验收接接管小组组作好与与施工单单位的协协调联系系工作。2、 在接管验验收中,发发现影响响房屋结结构安全全和设备备使用安安全的质质量问题题,必须须约定期期限由建建筑单位位负责进进行加固固补强返返修,直直至合格格。对于于不影响响房屋结结构安全全和使用用安全的的质量问问题,可可约定期期限由施施工单位位负责维维修,也也可采用用费用补补偿方法法,由
21、物物业自行行处理。3、 在验收后后的物业业,在规规定的保保修期内内,因施施工造成成的质量量事故和和安全缺缺陷应按按照国家家相关规规定进行行保修。三)、入入住服务务 前期期准备1) 竣工验收收时间:在楼房房入住前前一至三三个月进进行。2) 入住时间间:3) 筹建管理理处:A) 入住前前三个月月,任命命管理处处主任、管管理层人人员到位位,房管管员2-3人(收收款1人人)到位位,办理理入住前前的各项项准备工工作。B) 竣工验收收前两个个月,工工程人员员参与机机电设备备安装调调试的监监理工作作。跟进进工程遗遗漏问题题。C) 竣工验收收前一个月,保保安人员员上岗培培训,对对物业进进行保卫卫工作。D) 入
22、住前两两个月,管管理处挂挂牌。E) 入住前一一个月,炊炊事员到到位,食食堂开餐餐。F) 入住前一一个月,清清洁人员员到位,对对小区整整体进行行清洁。G) 入住前两两个月,维维修班组组成立,人人员配齐齐到位。H) 拟定管理理处办公公用房和和员工宿宿舍装修修方案。I) 编印“住住户手册册”、“业主公公约”、“装修管管理规定定”、“入住须须知”,及各各项表格格印制等等4) 制订各种种入住工工作程序序5) 办理入住住前155天应及及时向业业主发出出入住住通知书书、入入住手续续书、收收费通知知书、收收楼须知知6) 物资准备备:包括括各种工工程、清清洁工具具,各种种办公用用品,安安保用具具入住服务务工作:
23、1. 向业主介介绍物业业区域的的情况,接接受业主主服务咨咨询。2. 与业主签签订临临时管理理公约、前前期物管管协议、装装修管理理规定3. 业主交付付物业管管理费。4. 带领业主主验收房房,交钥钥匙。5. 业主需要要进行室室内装修修,可将将装修管管理规定定等文件件交给业业主,并并帮助解解释说明明。入住房屋屋移交验验收 在业主/住户签签定管管理公约约和缴缴纳相关关费用后后,即可可由管业业员(房房管员)或或工程人人员陪同同对房屋屋进行入入住收房房验收。 在进行收收房验收收时,向向业主/住户说说明房屋屋已由开开发商、工工程监理理、质量量监督(质质检站)及及施工单单位等多多道程序序工程验验收过,不不存在
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