房产全程策划解码1547.docx
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1、房产全程策划解码第一章 房地产可行性研究第1操作环环节:成成功迈出出投资第第一步第第2操作作环节:可行性性研究的的误区及及相应对对策第3操作作环节:房地产产可行性性研究战战略分析析第4操作作环节:设计成成功的可可行性研研究流程程第5操作作环节:撰写出出色的可可行性研研究报告告书第6操作作环节:如何协协调可行行性研究究投资预预算第7操作作环节:从全局局出发进进行可行行性研究究使用指指南可行性性研究通通常是一一种打哪哪儿指哪哪儿的游游戏,先先射出箭箭,然后后画出靶靶心。中国房房地产发发展的阶阶段性局局限,导导致市场场的不确确定因素素较多,项项目成败的回回旋余地地也较大大如此此也罢,最最危险的的是可
2、行行性研究究仅仅成成为一纸纸说辞。房房地产可可行性研研究实战战操作手手册从从实用的的角度总总结了房房地产可可行性研研究的要要点与程程序,并并将之纳纳入整体体战略设设计。第1操作作环节:成功近近出投资资第一步步1透透视房地产可可行性研研究房地产产开发项项目的可可行性研研究是在在投资决决策之前前对拟开开发的项项目进行行全面、系系统的调调查研究究和分析析,运用用科学的的技术评评价方法法,得出出一系列列评价指指标植,以以最终确确定该项项目是否否可行的的综合研研究。一般般来说,可可行性研研究是以以市场供供需为立立足点,以以资源投投入为限限度,以以科学方方法为手手段,以以系列评评价指标标为结果果,它通通常
3、要处处理两方方面的问问题:第一一是要确确定项目目在技术术上能否否实施;第第二是如如何才能能取得最最佳的效效益(主主要是经经济效益益)。从房房地产项项目开发发的实际际情况来来看,单单从建筑筑施工技技术上讲讲,一般般不存在在一时无无法突破破的重大大难点,无无论是大大跨度桥桥梁,还还是超高高层建筑筑,如上上海市的的杨浦、南南浦大桥桥,及高高达4200米、888层的金金茂大厦厦和高达达4668米的的东方明明珠塔就就是很好好的佐证证。可见见,关键键在于投投资的回回报,即即能否取取得最佳佳的经济济效益,并并兼顾社社会效益益和环境境效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性
4、分析。在该阶段,可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然,一个投资方案有成功的可能性,或者说其是可行的,也并不意味着该项目是合适的。般情况下,可行性分析要研究的不仅仅是一个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价合理取舍。可行性研究,至少要能精确地回答这么三个问题:a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行,可行到什么程度c、如果果投资,可可能遇到到的最坏坏的情况况是什么么,对此此应作什什么打算算第二操作环环节可行性性研究的的
5、误区及及相应对对策1、项目目精度标标准项目 内容时间(月月)费用允许误误差投资资机会研研究阶段段 133 0.2%0.88%330%20%初步可可行性研研究阶段段6 0.25%7.5%20%100%详细细可行性性研究阶阶段811600.2%1.0%100% 2、常见误误区误区区一:一一个标准准的效益益分析如果果你的项项目可行行性研究究报告十十分肯定定地告诉诉你将来来能赚多多少钱,而而且一定定能赚这这么多钱钱,这绝绝不会是是一份实实事求是是的报告告。一份份专业而而严肃的的项目可可行性研研究报告告不可能能只是一一个效益益标准。在在可行性性研究时时,我们们遇到太太多的不不确定因因素。这这些不确确定因
6、素素使项目目未来的的价格及及销售进进程处于于一种相相对的不不确定之之中。因因此,可可行性研研究的“效益分分析”也不可可能是十十分确定定的,只只能是一一种合理理的预测测,而这这些预测测需要假假定的前前提,那那就是期期望值。可可行性研研究根据据不同的的期望值值给出不不同的期期望效益益预测。误区二:先入为主的可行性研究笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资,发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内,致使别墅环境被破坏,别墅无人问津:在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓,结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区,结果在廉价“集资
7、房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继;一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效;原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁,成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时,他们对所遇到的困难通常都感叹“真没想到”,然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷报告”,几乎都是同一个调子:引经据典,从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”,自始至终都是为7证明该项目是可行的,犯了“先入为主”的大忌。*先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地产投资企业的领导主观意志在起
8、作用。往往由于“长官意志”对课题的影响,课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板,于是学会了察颜观色,一切围绕领导的意思去论证。所以,为避免这种情况的发展,公司领导要多些支持,少些干预,让课题组放下包袱,按科学的路子去调查、分析。课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做,而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做,使课题组的智力及能力结构很不合理,要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做,这些单位的科研实力过得硬,但由于项目对他们来说就意味着有生意可做,因而也不太可能保持中立的研究态度
9、,除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。有的发展商图省事,让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的,但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的,并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资,可能会片面地夸大该项目的投资价值,这样的可行性研究是不可能做到中立外。3相应对策a加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本
10、保障。在某种意义上看,可行性研究人员应该是“全才”,必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。c建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处一相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作:通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可
11、行性研究的实用性。第3操作环环节:房房地产可可行性研研究战略略分析分析角角度一:社会经经济环免免对房地地产市场场的影响响 房地产产业不是是个孤立立的行业业,本书书多处强强调,将将房地产产业当作作国民经经济的喷头产产业”来看待待是错误误的,这这并不仅仅仅是个个说法问问题,而而是一个个最基本本的认识识问题:到底是是房地产产业带动动国民经经济的发发展还是是国民经经济的成成长带动动房地产产业的发发展?如如果把这这个问题题搞颠倒倒了,在在形势的的判断上上就会出出现根本本性的失失误。无无论政府府还是企企业都会会导致“先人为为主”的决策策倾向。如如年代初初海南、惠惠州、北北海等地地出现房房地产业业畸形膨膨胀
12、,大大起大落落,都是是无视当当地国民民经济发发展情况况,主次次颠倒,没没有摆正正房地产产业的位位置所带带来的后后果。分析角角度二:当地政政府行政政行为对对市场的的影响一一些地方方政府的的城市规规划及规规划控制制水平对对当地房房地产开开发有着着直接的的影响。众众所周知知,在城城市规划划管理比比较好的的张家港港市及江江阴市,房房地产开开发一直直处于比比较平稳稳的状态态。超前前而科学学的规划划、有效效的规模模控制、严严格的规规划管理理,使这这两个城城市的房房地产开开发避免免7盲目目的、一一窝蜂的的现象,本本着配套套一片、开开发一片片、管理理一片的的原则,这这里的小小区住宅宅市场基基本上没没有出现现供
13、大于于求的情情况,所所有楼盘盘的预售售成绩都都很好。与与此形成成对比的的是,不不少城市市的土地地批出规规模严重重失控,房房地产市市场管理理混乱,造造成地皮皮炒卖现现象严重重,商品品房供应应量过大大,市场场价格起起落过剧剧,地方方政府规规划管理理不妥,给给发展商商们带来来了很大大的风险险。分分析角度度三:街街区环境境对房地地产营销销的影响响古古北新区区并非上上海闹市市区,楼楼价何以以如此昂昂贵?原原来,由由80年年代起率率先开发发的第一一个上海海外贸区区一虹虹桥开发发区,随随着愈来来愈多外外商人驻驻办公,邻邻近的古古北新区区自然成成为外商商购买或或租赁住住宅的主主要目标标。区内内满是豪豪华住宅宅
14、,住户户大部分分是港、台台同胞及及外国人人,所以以成为上上海唯一个名名副其实实的境外外人士居居住区。这这使古北北新区享享有很高高的知名名度,并并自然形形成了一一个独特特的社交交圈及生生活社区区,区内内楼宇质质素又不不赖,需需求者多多而且舍舍得花大大价钱,故故此售价价及租金金曾一直直稳步上上扬。进进入19996年以后后,该小小区房价价虽有所所下跌,但但仍是国国内最贵贵的地方方。从古古北新区区的例子子可以看看出,房房地产的的价值似似乎并不不完全取取决于楼楼盘自身身的档次次和质量量,还与与周边的的街区环环境有关关。正因因为有虹虹桥开发发区的发发展,才才产生了了对古北北新区高高尚住宅宅的需求求,虹桥桥
15、开发区区与古北北新区之之间明显显存在著著功能上上的互补补关系。街街区功能能是使房房地产实实现其市市场价值值的外在在动因。*投资商自身条件考察1、考察你的经验隔行如隔山,隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资,房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业,如果该公司以前是开发市内写字楼的,如今目标投资对象是郊区别墅,那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才,否则还是慎重为好。当然,事情并不是绝对的,当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候,就不必在这个问题上多思量了。2、考察你的投资方式由于企业背景和实力不同,各房地产投资企业的项目投
16、资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报,而是建一部分卖一部分,甚至靠预售楼盘来滚动开发,那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区,你就要三思而后行了。有时候一个好项目,到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了,想扔也扔不掉。3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠,如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供,那可要人命了。笔者见到不少这样的事情:一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年,前期成本已经上升了一半,如此就算建好了也无利润可言了,明摆着是亏本的生意。分析角度四:投资商的自身条件对营销
17、的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发,也不可能什么样的风险都敢去冒,所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时,还必须有针对性地权衡:本公司适不适合于那个地区去投资,适不适合于投资那样的项目。第四操作环环节设计成成功的可可行性研研究流程程步骤A人员员安排组组合项目内容人数负责项项目费用时间注册册房地产产估价师师造价工工程师市市场调查查和分析析人员经经济分析析专家制制作人员员社会学学,环境境等专家家步骤B:市场分分析aa、宏观观因素分分析房地产产开发商商在一个个国家的的某个地地区拟进进行房地地产投资资时,首
18、首先要考考虑的是是该国的的宏观因因素如政政治、经经济、文文化、地地理地貌貌、风俗俗习惯及及宗教信信仰,有有无地区区冲突或或战争发发生的可可能性。b、区域性因素分析一般来讲,项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的,差异总是不同程度地存在,仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析,这是因为:首先宏观经济对区域经济的影响程度不同,对有的区域影响大,有的区域影响小;其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响,有的地区反应快,有的地区则滞后性较为明显,投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或
19、少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低,即使在我国宏观经济调整期间,国内资金紧张的情况下,其国际资本所受影响较小,这些地区的项目受到冲击也较小。c、微观市场分析对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分,其一是对拟投资房地产市场的分析,其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。步骤C:市场预测a需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测,从而推断出为了市场对该类物业的需求。b供给预测供给预测就是以房地产市场调查
20、的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析,从而预测为了市场上该类物业的供给情况c预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为:移动平均法,指数平滑法等;因果关系分析法可分为:线性回归法、非线性回归法、模拟法等。步骤D:成本测算在房地产开发项目的可行性研究中,项目的成本测算是重要的一环,它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否,如同对租售市场的预测一样,对项目的经济效益有重大的影响,但相对而言,成本测算较易把握。一般来讲成本构成包括以下四个部分:A土地前期费:指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施
21、工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。B设计和建筑安装工程费:指完成场地的三通一平以后,从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。C市政配套费:指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费,主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。步骤E:财务评价项目投资方案评价的指标一般分为两类:一类是考虑7贴现因素的动态指标,即考虑7货币时间价值因素的指标,包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标,即设有考虑货币时间价值因素的指标,如静态回收
22、期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主,以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。步骤F:盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析,是指在一定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点(BPe0KevenP0iDt)即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲,在项目产出能力一定的前提下,盈亏平衡点越低,项目的盈利可能性就越大,经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言,要找出预计销售收入恰好能弥补成本时
23、的销售量又称保本销售量。步骤G:动磁性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度,还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究,以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数:敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比例如:以售价为参数值,以项目的净现金流量现值作为目标值,已知售价增加10,净现金流量现值增加20,则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负,说明目标值的变化与参数值的变化方向相反,敏感系数越大,则
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