博鳌房地产论坛圆桌论坛_房地产金融创新.docx
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1、博鳌房地产论坛圆桌论坛_房地产金融创新房地产金融创新 房地产开发模式的创新,经营品种创新,既是房地产开发商和从事房地产金融行业的人面临的现实须要,也是永久的课题。2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。13日下午,博鳌房地产论坛进入博鳌圆桌论坛探讨环节,探讨环节的嘉宾主持为: 盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长 张民耕先生 参加对话的嘉宾包括有: 金融分析家、清华高校经济管理学院博士杜丽虹女士 香港科技高校商学院财务学系教授颜至宏
2、先生 世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生 平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生 高和投资董事长苏鑫先生 昌盛中国地产有限公司董事长邹锡昌先生 卓越集团副总经理、融资总监邬风柏先生 庄凌顾问董事总经理张映光先生 以下为博鳌圆桌其次环节探讨内容的文字实录: 张民耕:我想我们这里面除了金融创新以外,今日下午讲的比较多的还是风险管理问题。其实创新和风险管理恒久是一对对子,咱们从创新起先到风险管理作为过程,然后其他有体会的人都一起聊一聊。苏鑫先说说你的创新。 苏鑫:既然说创新,就得有创新的思维。创新的思维第一个体会就是敢于创业。我去年从SOHO出来,跟潘总已经干了11年了,干到董事。我跟潘总
3、说应当出来创业。为什么呢?就是一种冲动,就是觉得自己应当圆一个梦。 受张总影响,基金是一个方向,基本上就是这样一个思路。我原来在SOHO始终管销售,我能看到民间资本最近五年强壮成长,这些钱没有太多去处。你要创新,除了要有心态之外,你能在市场一线看到机会,这一点是特殊重要的。我就先说这么多。 张民耕:苏鑫说创新源于心态。然后又看到社会有大把的钱,有26万亿人民币在那里顶着,我们什么事不能干。谁还有创新和创业的推动。 邬风柏:我来自深圳卓越置业房地产公司,座谈万科的肖莉谈了即使手上有190亿现金,还是不敢用。所以业内是把房地产企业说成持有大把现金的穷人,就是因为风险的问题。 我谈两个体会,谈创新必
4、需谈风险的问题。我们探讨金融产品,从05年就是集合性单一信托。其实开发贷也特别好做,成本也特别低。我们05年做这个业务,尤其是07年9月份到08年3月份,当时信贷规模调控,国家全部商业银行都是信贷规模限制你了资金,由于规模的问题,我们其实从银行跨了一个渠道。债权人变成了信托公司,信托公司其实也是募集了私人银行的客户。这个业务使我们2005年10个亿规模渡过了难关。 其次件事情,我们这个企业是在09年11月3号在香港上市,当时因为股价问题,我们放弃了。其实我们放弃,我们是有资格的。08年打算上市之前,我们在09年9家在香港上市公司里唯一没有拿可转债的企业,所以我们有资格放弃在09年11月3号这个
5、上市,就是我们没有太多压力,财务特别稳健。所以给我们很大的机会。所以我刚才讲创新,其实给你带来了一个防范风险的机会。 张民耕:创新就是和风险结合在一起,创新是为了创业,同时创新也是为了防范风险。刚才颜教授说的特别好,上市公司可能也有一个金融上不断创新,房地产商要渐渐两条腿走路。 颜至宏:因为我以前在国泰的时候,经常看到房地产方面。那个时候国泰有一个很好的地方,他情愿把内部人才沟通,在建设公司那边遇到的问题,或者市场有哪些风险,房地产公司经常没有这方面的人才。所以国泰会把一部分人才借给他们用,帮助风险控管。 国内房地产这方面再往前走会遇到一些问题,比如假如创新的话,可能会遇到一些问题。国内想做一
6、个房地产的指数,这个指数建立就不是很简单。这些东西都是涉及到相当多的学术方面或者技术方面的问题,这个是将来要走向房地产创新。这部分人才培训,还有公司愿不情愿投钱进来建立一个,能够帮助房地产行业把握风险,这是值得我们留意。 杜丽虹:我想说几句关于基金的问题,我是觉得现在大家整个地产行业都有一个基金的热潮,但是其实许多做基金的企业把它当做一个地产企业融资手段,但是有的时候你须要反思一下在投资人那个角度上,一个地产基金它的存在价值在哪。 一个私募的基金他区分于REITs,它的市场价值它满意一类特别投资人的投资偏好。在国外,REITs是一个相对供应稳定投资的产品。私募基金它的风险比REITs要高,当然
7、收益也相对更高一些。所以他面对的一类机构投资人,这类投资人一方面期限更长,能够承受更大风险。 另一方面,他们对于项目的识别实力和限制风险实力也更强一些,所以对于一般投资人来说,会觉得风险比较大的项目,在他们那儿风险就不是很大。所以基金存在价值就在于他对投资人做了细分,因此国外在成立基金的时候,其实他每个基金是有特别明确的定位,这一点是国内的基金,就是大家现在都在成立基金,但是基金定位不是很清楚。 国外基金分成几类,一类是机会型的,这类风险最大,但是收益也最高。另外有一类是增值型的,他收购一些项目,然后把它进行增值后再出售。还有一种核心型的,就是持有一些成熟的商业物业的项目,从这种策略上的区分,
8、国内基金还看不到这样的细分,另外从产品类型来讲,比如新加坡的嘉德,他旗下基金会有分住宅开发的,商业部分也有分写字楼、商场、服务型公寓、工业地产的,还会详细区分新加坡、日本这种成熟市场,还是比如越南、印度这样风险比较高的市场,还是有套利机会的市场。这种细分根本目的使基金更符合投资人偏好。 在国内比较好的是保险公司可以投资于不动产,这虽然是一个资金的来源,但是对于保险公司这个投资人其实就是地产企业探讨并不是许多。这个投资人想要的是什么?他须要的是一个比较稳定的东西。 虽然现在没有明确规定,但是我想他不会以物业公寓价值入帐,假如以公寓价值入帐,出现价值暴跌的话,保险公司资本金会损失许多,这个应当保监
9、会不会允许,应当以租金收益、出售兑现收益入帐,头几年就只能是租金收益。租金收益,保险公司会要求租金收益应当在7%、8%的水平,他觉得不动产相对于债券,风险要高。 根据风险评估,他要求7%、8%收益率。现在国内这些不动产项目,你是否能给保险公司供应这样的收益?假如现在项目不能供应这样的收益率,你用什么项目可以供应这样乐观收益率呢?包括上午孟总提到的养老地产或者工业地产等等,总体来说,现在虽然大家都在成立基金,但是许多时候是地产企业从自己融资角度去考虑我有什么项目要卖,我希望融到多少钱,但是其实你另外一个角度,你须要了解你的投资人是什么样的,你为他们设计一些他须要的产品,这样基金才是一个双赢的渠道
10、。 张民耕:学者提的问题的确是预见性和深度是不一样的,给我们进行做基金过程当中提出了一个问题,就是做基金本身又有一个市场定位的问题。 现在做基金是为了什么呢?做基金就是为了解决社会上大量资金资源错配。巴曙松说过一句话,现在钱是股票不敢买,房子不让买。刚才杜小姐又讲到了现在保险资金是各个资金追逐的对象,现在正好有中国平安的邹先生在这儿,能不能给我们一点希望。 邹益民:各位都在谈金融创新或者房地产开发模式创新,其实可以看到这么十几年走过来,我们房地产开发商是特别的累,他们一方面要去拿地,要去筹钱,要去盖房子,要去做销售,大部分房地产公司老板们是从头做到尾的,整个链条都在做,但是其实每一个人也好,每
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