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1、我国房地产税制改革的博弈分析 摘要:房地产改革是个利益各方相互博弈的过程,本文通过建立模型并对其进行分析得出目前房地产税制改革要留意的一些问题,如房产价值评估、征税成本的限制等,并提出一些建议。关健词:房地产税收改革建议自国家实行土i地有偿出让、转让制度以来,房地产市场发展特别迅猛,私人拥有房地产的数量不断上升,全国房地产开发投资增长强劲,20002023年间房地产开发投资年均增速20%以上,远远超过同期GDP的增长速度。2023年全国房地产完成投资13158亿元,占当年GDP的9.64%,而与此相关的房地产税收虽然肯定量增长较快,始终维持在4.4%左右,与房地产业发展不成比例,说明我国现行房
2、地产税制存在很多不合理的方面。中国房地产业的快速发展使房地产税收日益受到重视,国内目前对房地产税探讨激烈,然而改革房地产税收制度,特殊是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税,是一项非常困难艰难的任务,牵涉到亿万群众,涉及各方面利益的调整,从博弈论的角度动身房地产税制改革是参加各方利益的博弈过程,房地产改革能否达到预期效果,取决于双方的力气对比和策略选择。一、模型分析博弈论基本假定人是有理性的,从理性经济人前提动身,各博弈参加方都会考虑自身的目标和利益。从自身利益最大化角度做出选择。从利益相关度动身,房地产税制改革博弈的参加人包括:政府、房地产开发商、消费者。政府出于发展经济的目的,针对房
3、地产市场发呈现状,积级推动房地产税制改革,通过税收调整,对纳税人的利益进行合理安排,对稳定市场物价,防范房地产开发潜存的泡沫风险,促进房地产市场健康发展;改革整顿房地产行业市场,抑制过高房价,减轻了居民的购房负担,所以他们是改革的最大受益者和和宏观调控的决策者;从短期来看,房地产税制改革以及各配套措施的实施抑制房产开发商操纵、炒作价格,压缩了他们的利润空间,因此房地产纳税人是改革的利益受损者。政府处于强势地位,他对纳税人的不合作行为可以施以惩处,督促他们进行合作。消费者作为房价的承受方没有太大的发言权,但他们人数众多,当房价超过肯定程度就会产生消费者逆向选择,如个人集资买地合伙建房,或放弃购买
4、意愿,使开发的房地产束之高阁,长期闲置,造成资源奢侈。(一)模型假设政府出于经济长远发展的目的推行房地产税制改革,抑制房价的过度攀升,缓解购房负担,为了简化分析,我们假设政府与消费者为改革博弈中的推动方,推动方的策略是检查或不检查,而检查会促使纳税人依法纳税,但也会产生检查成本,博弈的接受方则依据时局相机选择纳税或不纳税策略。假如推动方实行检查策略。在改革初期,开发商依法纳税,政府财政收入增加,同时房地产税收作为一种良税发挥其作用,推动房地产行业乃至整个国民经济的发展,同时消费者走出购房逆境,有利于整个社会稳定。假设此时推动方收益为R,检查成本为C,且RC;政府对纳税人进行征税,使其利润削减,
5、若其实行纳税的策略,其福利损失为T;若其实行不纳税的策略,隐匿收入,躲避纳税,当这种行为被税务机关发觉,将对其进行罚款,金额为F,则开发商福利损失为T+F;通过对接受方进行惩处可以弥补推动方部分损失,弥补的这部分损失为M,想当然MT。假如推动方实行不检查策略,当接受方选择纳税时,其福利损失为T,推动方的收益为R,检查成本为0;当接受方选择不纳税时,其福利损失为0。(二)博弈分析在完全信息条件下,博弈双方知道对方面临的选择以及相应的收益,并依据对方的策略作出最优的选择。这意味着博弈双方都可能以肯定的概率选择策略,实现自身利益最大化,这唯一的概率组合即混合博弈的纳什均衡解。现设推动方选择检查的概率
6、为p1,则其选择不检查的概率为1-p1,接受方选择纳税的概率为p2,其选择不纳税的概率为1-p2,双方的期望收益分别为E1,E2,则:二、结论及建议如前分析,房地产税制改革的过程是一个改革的推动方和接受方竞合博弈的过程,要想使改革达到最佳效果,限制政府部门在检查中所耗用的财力、物力、人力,同时对违反新税制的行为处以严厉惩处。近年来学术界对房地产税改革的争辩如火如荼,全体改革的实施还必需做好有关基础打算工作,搞好各项配套改革措施,尤其要留意以下几个问题:1、建立公告、公示制度上述博弈分析的前提是市场信息透亮,而事实房地产从开发、流通各环节都存在信息不对称的问题。比如,政府部门对开发商的利润和开发
7、商手中的土地储备量原委有多少并不清晰,因此,政府部门应当从消退信息不对称的角度对房地产管理体制进行制度性改革,削减房地产行业私人信息拥有量,增加房地产开发建设的信息透亮度,建立一个集土地供应信息、住宅开发信息、市场交易信息、政府政策信息等信息为一体的信息平台,并定期向社会公告、公示,以引导房地产市场持续、稳定发展。2、建立完善的价格评估制度房地产征税的基础是对不动产价值的评估。假如采纳单个不动产评估的程序和方法,成本将很昂扬,而且耗费时间,我们可以借鉴美国的整体评估(massappraisal)方法,这是运用经济计量模型和计算机系统进行评估的一套方法,要求有完整的土地和建筑物资料并且计算机数字化,而且要求有训练有素的专业人员,我国这方面的条件还不具备,这也是房地产税制改革滞后的缘由之一。3、限制税收征管成本房地产的征税包括评估与征管,针对征管工作,美国各级政府征税不是由税务人员上门征收,而是由纳税人通过银行系统将支票干脆寄到税务部门。目前我国已经广泛实行银行存款实名制,银行也已经实现全国联网,可以供应高效的个人支票服务,提高税务部门征税效率,降低税收征管成本。4、征收房地产税要遵循“纳税受益”原则房地受益论是指税收收入主要为纳税人服务,地方政府通过房地产税收收入供应地方公共产品和服务供应,使纳税人干脆体会纳税受益,降低纳税人对交纳房地产税的抵触,有利于改革的顺当实施。
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