世贸商城-总体策划方案.doc
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1、xx世贸市场交易中心总体筹划报告制作人:徐州人才网-张磊制作时间:2021年10月目 录一、筹划的背景与宗旨7二、批发市场开展的宏观分析9一中国批发市场的研究91、中国批发市场的态势92、中国批发市场建设与开展取得的根本经验103、中国批发市场的战略性转变11二国外批发企业的竞争分析141、国际批发市场的开展趋势142、国外批发企业进入中国的模式143、台湾批发商的运作模式154、WTO对中国批发市场的冲击17三、北京市批发市场的开展181、北京商业批发业的开展现状182、北京商业批发设施中存在的问题233 、北京批发市场的开展24四南部区域批发型商业分析261、北京市南城批发业概述262、北
2、京南城各批发业类型263、北京南部批发市场升级开展的趋势28三、世贸的区位分析30一xx世贸工程简介301、工程位置302、规划设计303、商业规划304、工程交通分析315、工程开发的目标316、工程区域环境分析31二xx世贸的区位分析321、从北京城市的区位分析322、北京南部区域的区位分析353、xx世贸工程地块区位分析37四、发市场面临的主要问题与对策41一批发市场的主要问题411、批发市场的定义412、批发市场的特征413、批发市场的主要功能414、批发市场的作用425、国内批发市场的主要问题42二批发市场的主要对策431、对策之一:整合资源432、对策之二:打造品牌453、对策之三
3、:功能创新474、对策之四:向零售市场渗透48五、xx世贸的战略理念与整体策略50一工程总体理念501、理念一:做中国商业的门户概念502、理念二:做中国商业的制高点概念503、理念三:做南城区域板块概念514、理念四:复合房地产的开发理念515、理念五:做商业航母的品牌战略概念526、理念六:“共繁荣的经营理念概念52二工程的整体策略521、关于策略的思考522、工程策略的目标543、具体的策略55六、xx世贸面临的外部环境58一北京的申奥成功58二中国参加WTO58三大北京的概念591、大北京概念的提出592、世界城市的概念593、大北京首都城市群594、“大北京的城市特征60四北京的宏观
4、经济背景60五北京城市开展格局611、北京市的区域格局612、北京市的战略定位:623、北京市的功能定位:624、北京市的城市布局625、北京南部区域城市开展展望62六工程的机遇63七、xx世贸的定位64一工程的战略定位641、关于市场交易中心Market Center642、工程的战略定位64二工程的目标市场定位651、目标客户群的类型652、主要目标客户的特点653、投资行为的特征68三工程的主题概念定位681、什么是主题概念682、工程的主题概念69四工程的总体功能定位691、工程功能规划的原那么692、工程功能的规划713、功能说明71五名称与形象定位761、工程名称:xx世贸762、
5、形象定位:中国商业航母773、广告语:78八、xx世贸的经营理念与模式79一经营理念791、导入“商业经营主导型的商业理念792、选择适宜的主题,聚集商气,引进主力店和品牌店提升物业形象803、长短相济、动静结合804、在打造工程品牌的同时打造企业品牌815、既要自扫门前雪,又管他人瓦上霜81二经营策略811、赢利模式812、市场前期的经营管理:823、市场后续的经营管理:82三预留管线82九、xx世贸的“工程群设计84(一)现代生活的“工程群主题经营理念84二“工程群的整体功能设计851、工程群的整体功能框架852、工程群的生活主题概念86三展示交易功能的工程861、xx服装服饰交易中心86
6、2、xx儿童用品交易中心883、xx文化办公用品交易中心894、xx体育休闲用品交易中心905、xx家居用品交易中心916、xx日用品交易中心927、xx食品交易中心928、xx汽车用品交易中心939、xx国际贸易中心95四辅助配套功能的工程961、xx会展中心962、xx商务休闲会所973、xx餐饮效劳中心984、xx配送仓储效劳中心995、xx商屋996、其它100十、xx会展中心馆对xx世贸的带动作用102一会展经济与产业根底的关系102二 以xx会展中心带动xx世贸的可行性1021、现代会展博览与专业批发市场1022、北京会展博览业格局的形成和开展趋势1033、国内专业会展的研究105
7、4、专业会展对恒逸公司的启示108十一、xx世贸的常规性营销工作的准备110一一般性工作,即规定动作110二个性化工作,即自选动作110十二、结束语120xx世贸市场交易中心总体筹划报告。一、筹划的背景与宗旨通过本工程的筹划,为恒逸房地产公司的商业房地产工程“xx世贸提供系统的、前瞻性战略思路。恒逸房地产公司是一个新成立的房地产公司。这说明“xx世贸工程是恒逸房地产公司实现企业生存与开展的关键性工程。由于是第一个工程,又是一个无论在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的工程,使企业的风险过于集中在一个工程的成功与否上。为了最大限度的减少工程运作过程中的失误,降低工程运作的风险,充分利用北京南
8、城尤其是木樨园地区批发市场的商业文脉,恒逸房地产公司提出了把“xx世贸建成一个亚洲最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体的现代化商品交易市场。的战略思路。为了使上述xx世贸的战略思路得到更系统和标准地实施,恒逸房地产公司领导与擅长于战略筹划的“王志纲工作室进行了屡次沟通。王志纲工作室在对工程进行多角度、多方位、多产业调查的根底上,根本认同恒逸房地产公司的战略思路,并在此根底上进一步提出以“复合型市场交易中心开展筹划理论为指导,将“批发市场的概念提升为“中国新型的、有完善配套效劳功能的,以展示和推介为主题的、经营有品牌服装和其它商品的
9、、引入信息系统Internet网络的21世纪商业革命的、大型的和标准的现代化市场交易中心的概念,并通过开展xx世贸工程、亦即通过以各种主题交易市场为龙头,在更高层次上、以更大的力度带动北京南城批发市场产业结构的全面转型。依托北京南城批发市场的根底,构建中国最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场,这里将成为中国多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龙头地位。基于工程具体情况,xx世贸周边同类型的工程较多,极容易形成同构的竞争。因此,必须挖掘工程的独特优势,使工程做到“三性即唯一性、排它性和权威性,使工程在市场上脱颖而出,抢占市场制高点,获得市场超
10、额利润,提高工程开发的附加值。通过前瞻性战略思路的xx世贸,围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施,将会使得北京南部可获得更为广阔的开展空间,从而加快北京南城的城市化进程,建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题批发市场产业城区。即通过“xx世贸工程的实施,将大大加速南城的城市化、现代化、国际化进程,实现商业配套、生活配套和社会配套开展协调的城区格局。二、批发市场开展的宏观分析一中国批发市场的研究1、中国批发市场的态势(1) 中国批发市场的作用中国商品批发市场伴随着改革开放的春潮涌现,并逐渐兴旺活泼,成为中国市场体系一个重
11、要的组成局部,人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。中国商品批发市场经过近十几年的开展,在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济开展等方面发挥了重要作用。(2) 中国批发市场与批发商面临的局面近些年来,在生产商自销和大型零售商批零兼营的双重挤压下,商品批发市场作为批发业务的主要承当者,其交易额的增长速度趋缓,且呈现出相对萎缩的局面。同样,在商品批发市场面临着交易额增长速度下降的情况下,批发商正面临着来自各方面的挑战。一方面,有的厂商直接经营连锁直销店,通过这种方式,厂商的产品跳过中间经销商而直接到商店陈列、展示与销售架,从而到达市场占有的目的;一些大的零售商直接与厂
12、商协议与沟通,成立物流中心,取得较低的进货价格,把批发商甩到一边;有的厂商介入零售业,或成立专业的营销公司,或干脆与地区经销商合资成立销售公司,介入批发经营以强化营销渠道的掌握力量。另一方面,批发商或因人力、物力、财力及经营观念,不能满足厂商的整体需求,无法配合厂商的渠道策略或推广策略,不能发挥铺货、陈列、推广的功能,尤其是新产品上市时,厂商要求批发商配合厂商的推广政策全力铺货,但批发商不能全力配合,使厂商新产品上市政策没有收到应有的效果。 结论在这样大的的市场背景下,xx世贸作为一个四十多万平方米、定位在以批发业为主导的商业物业,必须成为一个全新的批发形态,必须在对现在批发市场的历史、经验、
13、开展趋势、运作手法和开展战略研究的根底上,进行创新。2、中国批发市场建设与开展取得的根本经验1走统筹规划,依靠政府搭台开展的路子批发市场的健康开展,必须建立在统筹规划的根底上。各地批发市场开展实践证明,但凡注重、加强统筹规划、合理布局,把市场开展纳入城市建设中去的地方,批发市场就能够健康有序开展。2明确市场定位、办特色市场开展的路子无论是产地市场、销地市场,还是集散地市场都必须依托当地优势,选择经营品种和开展规模。寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势,走市场连基地,基地促市场的开展路子,有意识的培育自己的产业基地,为市场开展打下坚实的根底。河南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装
14、城、深圳布吉农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色,确定了其在同类市场中的领先地位,并保持强劲的开展势头。河北保定依托传统优势,开展特色市场,一举成功,如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。3走强化市场管理与净化市场效劳,完善市场功能开展的路子市场的竞争,很大程度上可以说是管理与效劳的竞争。办市场并不是简单的物业管理,而是要不断创新效劳手段和方式,一切以客户的利益为前提,为客户提供最优质的效劳,增强市场的凝聚力。4走批发市场多种交易模式的开展路子走出传统的“一手钱,一手货的简单模式,积极寻找适合不同市场开展的新型模式,是促进批发市场开展的重要内容。大
15、多数市场在这方面进行了有效探索,如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等,使市场得以快速开展与升华;一些市场通过在外地办分市场,扩大了规模;一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索,如中国商品交易市场、华通有色金属中心批发市场、昆明商品中心批发市场等,取得了较好的效果;有的已开始在电子商务方面进行积极探索,一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试,为市场开展注入了活力,一些市场积极引进现代营销方式,把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。5走以股份制形式办市场的开展路子一些市场在股份制改造方面进行了探索,为市场注人了新的活力。如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等
16、通过股份制改造,一方面解决了企业办市场面临的资金困难,另一方面也促进了经营机制的转变。西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索,有效地实现了批发市场管理机制创新。结论xx世贸的投资开发应该在总结中国批发市场成功经营的根底上,有所创新。例如必须有非常清晰的市场定位、明确的主题特色、完善的管理与效劳体系,而且xx世贸还必须经营,只有经营才能获得更高的收益和更有特色;促销的手段不仅仅有会展、博览这些阶段性促销手段,而且要有每天都有多主题的、多概念的促销方法,包括新品推介、滞销品的甩卖、季节产品倾销3、中国批发市场的战略
17、性转变批发市场从起步到开展有近20年,虽然全国开展很不平衡,东部沿海省市已根本饱和,中西部地区还有较大开展空间,但从总体上讲,中国的批发市场已根本完成开展期而进入调整期,面临着一个业态提升,扶优扶强,功能扩充,管理升级,二次创业的严峻挑战。在2021年至2021年期间,由于中国还是一个开展中国家,城市化水平低,各地经济开展的不平衡性,加上传统的消费习惯,还将存在与开展,充满着活力,但数量不应增加,而应减少,一些名牌批发市场将存在更长的时间,特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。如何实现中国批发市场的战略性调整、创新与开展呢? (1) 实现批发市场的管理创新,向法制化转变市场经济就是法制经济,
18、批发市场作为市场经济的一种形式,必须通过法律手段进行标准化开展。结论如何解决一个企业经营的形态的市场与政府经营的管理形态的职能转变,对恒逸公司是一个考验。(2) 实现批发市场的组织创新,向质的提高转变市场建设的重点要放在市场功能的完善上,要大力开展专业化市场,综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类,建立专业交易区,专业性市场要重点培育代表市场特色的品种,形成市场自己的特色,建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商,特别是一级批发商,大力培育市场中介组织与经纪人队伍。结论xx世贸的功能必须借鉴许多其他商业的功能,增加配送、仓储、推介、展示等辅助功能,按照商品品种规划多个主题的专业市
19、场,并通过培训、专题会议、俱乐部、推介会,提升内部批发企业的水平,增加xx世贸市场交易中心的整体竞争能力。(3) 实现批发市场交易方式的创新,向集约型转变批发市场不是简单的商品中转站,从世界批发市场开展趋势来看,批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成四大功能。结论xx世贸一定不能走目前批发市场千篇一律的摊位制的对手交易模式,积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来,对于局部商品大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式,使其成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。(4) 实现批发市场形象创新,向成为优质产品的集散地转变批发市场
20、总是与假冒伪劣商品联系到一起。结论xx世贸必须加强管理,积极推广与宣传,提高批发市场中经营商品的质量,杜绝假冒伪劣商品,树立在批发市场的品牌形象。 (5) 实现批发市场制度创新,向投资多元化转变积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向开展,通过对现有批发市场的改组、改制,努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合,实现批发市场的战略性重组,通过股份制形式来经营管理批发市场。结论对于xx世贸工程,从企业运作形态上,恒逸公司可以将工程分拆,通国内的著名批发市场加强联合例如浙江义乌小商品、永康五金,广州白马服装,这样,一方面可以降低恒逸的投资风险,另一方面,通过兼并、联合,扩大市场规模,增强市场
21、的竞争能力和辐射力。(6) 中国批发市场的前景据有权威专家预测:9年后的中国批发业将变得生机勃勃,实力非凡。 二国外批发企业的竞争分析1、国际批发市场的开展趋势根据业内人士对批发市场的研究分析,兴旺国家的批发业已发生了明显的变化。国外的流通产业开展的趋势是从以生产者为主导开展到以批发商为主导,最终开展到以零售商为主导。零售主导生产主导批发主导可以看出万客隆、麦德龙、山姆店、普尔斯马特等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力开展物流,做配送效劳,通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型,使批发企业向规模化、连锁化开展。结论xx世贸的批发形态绝对不同于周边摊位式的批发市
22、场,而是一种批零兼营的、批发采用零售运作模式的、集批发与多种形态商业混合的市场形态。2、国外批发企业进入中国的模式中国虽然仍未对外开放批发市场,但国际上一些大型跨国批发企业利用中国批发商的困难,通过不同的手段涉入中国的批发业。 这些外国批发商主要采取以下四种方法在中国建立批发网络: 1与较小的零售商建立仓库批发市场德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记,开展批发业务,并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。其每个市场面积达16,000平方米,自称拥有 10-12万顾客。麦德龙公司初步的市场目标是让中小零售商成为顾客,并方案在长江三角洲每片100-150 平方公里的范围内建立一个类似的市场。目
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