某房地产花园项目可行性研究报告erni.docx
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1、“可行性研研究报告告二九九年九月23目 录录l 一、总论论011、申报报单位概概论012、项目目建设建建设背景景013、项目目概况0224、编制制依据0025、可行行性研究究报告研研究范围围0336、研究究结论及及建议0337、主要要技术经经济指标标03l 二、隆安安调研分分析041、隆安安总体经经济运行行情况分分析042、隆安安房地产产市场情情况分析析07l 三、资源源开发及及综合利利用111、概论论1112、建设设规模与与产品方方案111l 四、节能能节水措措施121、概论论122、节能能措施1123、节水水措施13l 五、建设设用地、征征地拆迁迁及移民民安置113l 六、环境境和生态态影
2、响131、建设设地点和和环境现现状1132、主要要污染源源、污染染物及治治理方案案143、绿化化144、环境境影响评评价15l 七、投资资估算与与资金辞辞行措151、项目目实施进进度安排排方案152、投资资估算153、资金金筹措154、经济济效益分分析155、财务务评价结结论17l 八、结论论与建议议17l 九、附表表18一、总 论论1、申报报单位概概况2、项目目建设背背景房地产项项目位于于南宁市市隆安县县华侨经经济开发发区浪湾湾大道与与桥新路路交汇处处,其占占地为一一片待开开发的用用地,整个地地块地势势平坦,用地方方正。自自然地形形最低标标高为889.33m,最最高900.9mm。基地地内无
3、须须要保留留的文物物古迹和和古树名名木。整整个地块块根据实实际情况况考虑,整个地块一期开发,拟建华侨新城一期金浪湾花园多层住宅,并开发沿浪湾大道低层商业。3、项目目概况(1)项项目名称称:华侨侨新城一一期金浪湾湾花园(2)建建设单位位:(3)工工程概况况:房地地产项目目位于南南宁市隆隆安县华华侨经济济开发区区浪湾大大道与桥桥新路交交汇处,项目占占地约1190772.116平方方米,总总建筑面面积3446666.322平方米米,规划划为100栋6层的多层层建筑,其其中1-2层为为商业,设计使使用年限限70年年,项目目户型以以三房二二厅为主主,产品品由二房房二厅、四方房房二厅、五房房二厅厅厅及复式
4、式楼组成成,套型型建筑面面积844-1922,共共计2882套。项项目容积积率1.82,绿绿地率300%,建建筑密度度32.5%。4.可行行性研究究报告编编制依据据(1)隆隆安县220077-20009年国民民经济和和社会发发展统计计公报;(2)南宁宁市市区区基准地地价;(3)国国家计委委建设设项目经经济评价价方法与与参数(第第二版);(4)建建设部房房地产开开发项目目经济评评价方法法;(5)国国家计委委投资资项目可可行性研研究指南南(试用用版);(6)项项目周边边市场调调研和现现场勘察察资料;(7)国国家现行行工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额;(8)编编制报报告的的委托合合同;(9)
5、其其他有关关依据资资料5、可行行性研究究报告研研究范围围本报告主主要围绕绕华侨新新城一期期金浪湾湾花园房房地产建建设项目目建设的的必要性性、可行行性进行行研究,研研究内容容主要包包括市场场分析及及项目开开发利用用,投资资估算与与资金筹筹措,项项目经济济效益评评价等。6、研究究结论及及建议本项目属属房地产产住宅开发发项目,符符合国家家城镇住住宅开发发建设产产业政策策,符合合南宁市市城市规规划布局局;部分分建设资资金将通通过自筹筹来解决决,其余余部分由由预售房房款及贷贷款解决决。根据据对隆安安县房地地产市场场分析预预测,项项目开发发有市场场销路。财财务分析析结果表表明,项项目经济济效益良良好。从目
6、前房房地产市市场分析析,建议议在下一一步设计计方案、营销方案实施时再作进一步的市场调研,并加强工程施工建设,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。7、主要要技术经经济指标标名称单位总计备注总建设用用地面积积m2190772.116总建筑面面积m2346666.33其中住宅建筑筑面积m2317333.336层层高3.0m商业建筑筑面积m2293331-2层层层高4.5m,4.22m容积率-1.822建筑占地地面积m262000建筑密度度%32.55规划总户户数户282机动车停停车位辆42地面停车车绿地率%30二、市场场调研分分析(一) 南宁市总总体经济济运行情情况分析析房地产投投
7、资与国国民经济济发展间间存在互互动关系系。经济济发展水水平是房房地产开开发投资资及发展展的基础础,房地地产的健健康发展展又会促促进国民民经济的的发展。20088年隆安县县生产总总值突破破30亿元,达达到322.888亿元,增增长100.16。其其中,第第一产业业增加值值13.82亿亿元,增增长6.64%;第二产产业增加加值100.011亿元,增增长133.2%,其中中工业增增加值88.477亿元,增增长166.077%;第第三产业业增加值值9.006亿元元,增长长11.76%。三次次产业结结构为442.002:30.44:27.54,其其中工业业为255.777%,比比上年提提高0.49个个百
8、分点点。三次次产业对对经济增增长的贡贡献率分分别为442.443%、33.1%、24.47%,其中中工业为为30.69%,第一产产业所占占的比例例为最大大,第二二产业对对经济增增长速度度尤为显显著,增增长达到到了166.077%。20077年一季季度,南南宁市三三次产业业投资全全面增长长,特别别是第二二产业,在在工业投投资迅猛猛增长的的带动下下,呈现现高速增增长态势势。一季季度,全全市第二二产业投投资111.866亿元,同同比增长长85.01,增速速比去年年同期加加快833.411个百分分点。其其中,工工业投资资11.37亿亿元,同同比增长长82.75,对全全市投资资增长的的贡献率率达到338
9、.334。南宁市近近六年国国内生产产总值(GDP)与三大产业值一览表(按当年价格计算) 单位:亿元产值值结构“十五”期间,南南宁市经经济结构构进一步步优化,三次产产业比重重由20000年年的233.19927.8848.93调调整到220066年的155.622:344.055:500.322。根据南南宁市国国民经济济和社会会发展第第十一个个五年规规划纲要要要求求,“十一五五”期间南南宁市经经济结构构仍要不断断调整,提提升工业业产业的的支柱地地位,断断增强自自主创新新能力,形形成一批批具有自自主知识识产权和和知名品品牌、市市场竞争争力较强强的优势势企业;加快发展展新兴服服务业。至“十一五”期末
10、三次产业比重调整到12.2036.5051.30。工业增加值占生产总值的比重提高到27以上,财政收入占生产总值的比重提高到15,城镇化率达到45左右。20077年一季季度,南南宁市第第二产业业呈现出出高增长长态势,工工业产业业支柱地地位继续续得到提提升,经经济结构构优化步步伐进一一步加快快,这对对将对南南宁市经经济保持持快速稳稳定发展展起到着着重要作作用。社会会固定资资产投资资20077年,一一季度,南南宁市完完成全社社会固定定资产投投资677.433亿元,同同比增长长24.87,其中中,城镇镇固定资资产投资资61.47亿亿元,同同比增长长24.09。其中中更新改改造和房房地产投投资增势势强劲
11、。基基本建设设、更新新改造、房房地产开开发分别别完成投投资222.677亿元、111.220亿元元、277.155亿元,分分别增长长3.338 %、711.022%和337.119%。同同时大项项目施工工个数增增多,全全市继续续加大项项目建设设投资,施施工项目目继续增增长。一一季度,南南宁市施施工项目目8700个,比比去年同同期增加加42个个,其中中,大项项目建设设同比增增长较快快,1-3月,全全市计划划投资330000万元以以上施工工项目3377个个。更新改造造和房地地产投资资增势表表明,南南宁市又又将迎来来一个“城市建建设年”,这给给各房地地产项目目开发建建设营造造了良好好环境。结论:南南
12、宁市国国民经济济和社会会发展正正处在经经济发展展周期的的上升期期,经济济指数反反映的各各行各业业都有持持续稳步步的增长长。20007年年一季度度南宁市市经济运运行状况况良好,上上升势头头明显,预预测20007年GDDP总值值将达到到9800亿元,今今后3年年GDPP年均增增长速度度将在112115%左左右;“十一五五”期间继继续优化化产业结结构,为为房地产产业发展展提供保保障。城镇居居民生活活水平和和收入的的提高成成为房地地产需求求提供经经济支持持。(二)南南宁市房房地产市市场情况况分析1、房地地产投资资持续增增长,施施工面积积增加20066年南宁宁房地产产开发投投资增速速比上年年有所回回落,
13、但但仍保持持较快增增长。全全年完成成房地产产开发投投资1339.007亿元元,增长长32.31%。商品品房供需需基本平平衡。20077年一季季度,南南宁市房房地产完完成投资资27.15亿亿元,比比上年同同期增长长37.19%,增速速比20006年年平均增增速快44.888个百分分点。其其中,商商品房投投资完成成21.78亿亿元,同同比增长长14%。土地地购置费费、土地地开发投投资6.80亿亿元,同同比增长长2.336倍,新新项目前前期投入入增长较较快,预预示新的的一年里里全市房房地产投投资将有有不俗的的表现。2000020006年年南宁市市房地产产开发投投资数据表明明:近几几年南宁宁市房地地产
14、快速速发展,市市场发展展态势良良好,供供需两旺旺。值得得关注的的是2000320005年房房地产每每年投资资增长率率高达550以以上,006年投投资增长长率虽有有所减缓缓,投资资额却保保持较高高增长,预示着20072008年南宁市商品房的供应量仍将保持稳定的增长幅度。20000-20006年南宁宁市商品品房施工工、竣工工面积2003320004年年南宁市市房地产产的发展展非常迅迅速,年年施工面面积大幅幅度增加加,新开开工、竣竣工面积积有突破破性增长长。055066年国家家政策调调控楼市市,开发发商放慢慢开发步步伐,新新建面积积在066年首次次出现负负增长,竣竣工推售售面积也也开始下下降。但但是
15、2000320006年,施施工房屋屋每年均均保持3300万万的增长长,这为为商品房房的后续续供应提提供了保保障。基基此预测测,2000720008年,南南宁市商商品房供供应量将将保持稳稳定的幅幅度,但但增速放放缓。2、商品品房销售售量出现现反弹性性增长20066年商品品房销售售面积4456.02万万平方米米,增长长0.224%,其其中住宅宅销售面面积4119.779万平平方米,增增长0.13%;商品品房销售售额1331亿元元,增长长10.44%,其中中住宅销销售额1111.5亿元元,增长长11.3%。数据据来源于于统计计年鉴和和统计计公报20077年3月月末,南南宁市共共有1331个楼楼盘在售
16、售,比上上年同期期新增226个。由由于开盘盘销售项项目较上上年增加加,商品品房销售售业绩大大增。11-3月月,全市市商品房房销售面面积988.444万平方方米,同同比增长长57.66%,其中中,现房房销售占占9.003%,期期房销售售占900.977%。一一季度,全全市商品品住宅成成交922.577万平方方米,办办公楼成成交0.64万万平方米米,商业业营业用用房4.20万万平方米米,住宅宅成交活活跃,商商业用房房销售平平缓,办办公楼需需求下滑滑。3、空置置情况有一个比比较简单单的指标标判断房地地产短期期走势,就就是当年年商品住住宅的空空置面积积。因为为这一指指标能够够比较准准确地反应市市场对房
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