某楼市总结与展望qvf.docx
《某楼市总结与展望qvf.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某楼市总结与展望qvf.docx(15页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、2006年年广州楼楼市总结结与077年展望望2006年年广州楼楼市总结结2006年年的广州州楼市充充满悖论论,业内内总结出出来的称称呼也五五花八门门,“政政策年”、“土土地出让让年”、“结结构调整整年”、“楼楼价飞涨涨年”等等等不一一而足,都都或多或或少地概概括出今今年楼市市的运行行特征。本本应成为为楼市“营营销年”的的20006年,却却鲜有营营销创新新,与去去年相比比亦逊色色不少。综观全年,我我们认为为,楼市市的整体体表现可可用“先先扬后抑抑、变化化调整”来来形容。而而促成这这一总体体特征形形成的最最大因素素,就是是“国六六条”及及其相关关政策。1.土地地一级市市场精彩彩纷呈土地供应量量再创
2、新新高表1:近几几年土地地一级市市场公开开出让情情况资料来源:经纬物物业市场场调研部部总用地面积积、规划划总建筑筑面积等等同比数数倍激增增。今年年1-111月,广广州市共共进行了了14次次国有土土地使用用权的公公开出让让,总出出让宗数数为322宗。总总用地面面积突破破1900万平方方米,高高达1990.005万平平方米,是是去年全全年的44.6倍倍;规划划总建筑筑面积为为4455.477万平方方米,是是去年全全年的22.2倍倍。但从从用地性性质来看看,截至至11月月共拍出出商住用用地只有有16宗宗,总用用地面积积1433.011万平方方米,占占全市总总的比例例为755.2。根据20006年年广
3、州市市经营性性国有土土地使用用权公开开出让计计划,今今年广州州市(含含增城、从从化)经经营性用用地计划划出让882幅地地块,总总用地面面积8550.993万平平方米;其中,全全市十区区计划出出让622幅,总总用地面面积5889.667万平平方米。年年底前仍仍将有近近40万万平方米米的土地地入市,届届时全市市十区的的土地出出让面积积有可能能突破2230万万平方米米,约占占出让计计划的440。从交易方式式来看,“挂挂牌”仍仍占主导导,有227宗地地块采用用此方式式;但从从9月份份开始,“招招标”开开始大行行其道,当当月公开开出让的的5宗地地块中就就有4宗宗是通过过招标来来完成交交易的。此此外,广广
4、州市在在今年111月首首次在全全国范围围内使用用“双限限双竞”的的出让方方式。截截至今年年11月月,发展展商在拿拿地投入入上已逾逾百亿元元人民币币,高达达1255.255亿元。楼面地价仍仍居高不不下经纬物业市市场调研研部的统统计数据据显示,今今年1-11月月份全市市土地一一级市场场(其中中还包括括医疗用用地、专专业市场场用地、烂烂尾地)的的平均楼楼面地价价是28812元元/平方方米。与与去年全全年相比比,上涨涨的幅度度高达117.11。今今年1-11月月土地一一级市场场的楼面面地价已已从3年年前的224000元/平平方米左左右,大大幅跃升升至28800元元/平方方米以上上的价格格水平,跨跨度在
5、4400元元/平方方米左右右。但从同区域域、同类类型的地地块涨幅幅来看,220066年的楼楼面地价价涨势更更加迅猛猛。海珠珠区、荔荔湾区的的商住地地块楼面面地价同同比分别别上涨了了78.9和和37.3;天河区区珠江新新城商务务办公地地块、沙沙河板块块商住地地块的楼楼面地价价同比分分别上涨涨了466.9和422.9。“双限双竞竞”的新新型出让让方式在在降低楼楼价方面面起到了了一定的的作用。实实行“双双限双竞竞”前,金金沙洲的的楼面地地价已经经跃升至至40333元/平方米米;实行行“双限限双竞”后后,金沙沙洲的楼楼面地价价调低到到23886元/平方米米,下降降幅度为为40左右。白云、萝岗岗成供应应
6、大户从公开出让让地块的的用地面面积来看看,白云云、萝岗岗、荔湾湾分列前前三位。白白云区公公开出让让的总用用地面积积为600.244万平方方米,萝萝岗区公公开出让让的总用用地面积积为433.888万平方方米,荔荔湾区则则以322.899万平方方米排在在第三。萝萝岗区的的发展步步伐迅速速,从今今年下半半年开始始,不断断有新的的地块出出让;而而在政府府旧城改改造的推推动下,荔荔湾区的的土地供供应也迎迎头赶上上,为老老城区的的后续供供应增添添了“活活水”2.楼市市政策令令人目不不暇接2006年年政策出出台的时时间、时时机与005年颇颇有相似似之处,但但是出台台的政策策更加细细化,着着重调整整住房结结构
7、,控控制房价价,抑制制投机、投投资需求求,将细细化方面面的内容容重点落落实。下下面就今今年几个个影响力力比较大大的政策策作简略略的剖析析:表2:今年年主要楼楼市政策策一览3.商品品住宅市市场价格格高企供不应求仍仍然比较较突出2006年年1-111月广广州市商商品住宅宅的预售售面积为为6388.488万平方方米,同同比上涨涨了122左右右。预计计全年批批准预售售面积将将达到7700-7400万平方方米,同同比涨幅幅在5-122左右右。商品品住宅供供应在经经历了220022-20005年年逐年下下滑之后后,20006年年开始进进入恢复复阶段。在在供应量量增加的的情况下下,今年年的成交交量也出出现了
8、上上涨的趋趋势,006年11-111月住宅宅成交面面积为8861.58万万平方米米,同比比上涨了了4左左右,且且市场吸吸纳率也也高达11.355,说明明今年的的整体需需求依然然旺盛,市市场整体体上仍处处于供不不应求的的局面,住住房空置置面积得得到进一一步消化化。除20022年外,近近几年的的成交面面积一直直大于预预售面积积,市场场吸纳率率稳步攀攀升,至至今年上上半年升升至1.65,供供不应求求凸显。今今年上半半年总成成交面积积在5009.664万平平方米(房房管局核核实后数数据,比比月度累累加数据据略多)左左右,月月均成交交面积在在85万万平方米米左右。上上半年价价格飙升升,加之之新政促促成观
9、望望氛围形形成,下下半年开开始成交交呈现疲疲软状态态,而进进入111月份,成成交有所所反弹,但但这主要要归功于于黄金周周的效应应。综观观06年年楼市,整整体呈现现出“上上半年供供远小于于求,下下半年供供求趋于于短暂平平衡”的的态势。成交面积先先放量后后收缩对比去年、今今年各月月商品住住宅的成成交面积积,可以以发现,今今年上半半年的月月度成交交量基本本(5月月除外)都都高过去去年,下下半年的的月度成成交量则则基本上上都低于于去年同同期。一一向被业业内称为为“金九九”的99月份(图图中所示示的100月数据据),在在今年竟竟已成为为下半年年成交最最少的一一个月份份,确实实值得业业界反思思。表3:近两
10、两年商品品住宅成成交面积积、均价价对比今年上半年年及7-11月月份的成成交与去去年同期期相比,可可以清晰晰地发现现:上半半年的成成交面积积为5009.664万平平方米,同同比上涨涨了177.1;但下下半年成成交量全全面下滑滑,7-11月月的成交交面积同同比下跌跌了111.0,但成成交均价价则同比比上涨了了28.8。可可见,价价格飞涨涨及下半半年价格格高企已已经对购购房需求求产生了了十分明明显的抑抑制作用用。此外外,5月月份出台台的新政政对下半半年的成成交放缓缓也产生生了比较较大的影影响,但但对价格格的影响响不明显显。成交均价同同比大幅幅攀升广州市商品品住宅的的成交均均价从220044年开始始“
11、触底底反弹”,220044年的同同比上涨涨幅度为为18.8,220055年的同同比涨幅幅则减缓缓为100.8。进入入20006年以以来,随随着供不不应求的的加剧,加加之去年年新政后后价格“恢恢复性”上上涨等因因素,致致使今年年的商品品住宅成成交均价价出现大大幅飙升升,1-11月月全市商商品住宅宅成交均均价为662522元/平平方米,同同比上涨涨了222.6。政策(基本本都是在在5、66月份出出台、实实施)对对去年、今今年的影影响并不不一样。去去年的政政策出台台、实施施后,成成交均价价即出现现走低现现象,77-9月月份(实实为6-8月)基基本维持持在48800-49000元/平方米米左右,比比调
12、控前前下跌了了4000元/平平方米左左右。直直到年底底,楼市市的价格格才基本本恢复到到原先的的运行轨轨迹。今今年的政政策出台台后,价价格不降降反升,且且大幅上上涨到668000元/平平方米以以上,直直到9、110月份份才回到到原先的的运行轨轨迹。但但下半年年楼价在在高位徘徘徊(663822-68848元元/平方方米),市市场正消消化着楼楼价;不不过,成成交量下下降是一一种反应应及重要要信号,值值得关注注!针对这两种种不同的的现象,经经纬物业业市场调调研部分分别用“跌跌后回归归”和“涨涨后回归归”来形形容055、066年新政政后的楼楼价调整整与短期期走势。经经纬物业业市场调调研部相相关人士士分析
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 楼市 总结 展望 qvf
限制150内