中国近十年房地产(精).ppt
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1、中国近十年房地产政中国近十年房地产政策与制度的演变策与制度的演变近十年来,我国的房地产情况越来越热,出现了很多闲置的房子卖不出去,老百姓又买不起房子的情况。为了促进房地产的健康稳定发展,我国政府相继出台了一系列政策制度,其涉及法律法规、金融、土地、税费等。同时调控的重点也由房地产规模转向房地产价格。1998年之前在建国后的40多年时间里,我国一直实行的是高度福利化的住房制度,住房分配实行实物配给,简称“单位分房”。在单位分房的时代,住房市场是不存在的,因为个人只拥有住房的使用权,没有所有权,住房不能用于市场交换和流通。因此,在没有房改之前,严格来说住房市场是不存在的。1998年年98年房改:国
2、务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知出台,决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件,它宣告了住房福利制度的结它宣告了住房福利制度的结束,并提出把房地产培育成国民支柱产业。束,并提出把房地产培育成国民支柱产业。中国房地产正式起步。我们首先还是来回顾一下近我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。通年来房地产市场的走势。通过数据分析我们可以发现,虽然经受了宏观经济环境变动过数据分析我们可以发现,虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响,但和国家调控政策的影响,但近近10年来中国的房地产市场始年
3、来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势,处在一个长期的上升终保持了阶梯式上涨的态势,处在一个长期的上升通道中。通道中。总的来说,我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。总的来说,我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。第一个阶段是从第一个阶段是从1998年到年到2002年,这是年,这是中国房地产市场新周期的起点,在此期间,中国房地产市场新周期的起点,在此期间,自住型购房消费占主流,房价上涨缓慢;自住型购房消费占主流,房价上涨缓慢;1998年之前的中国房地产年之前的中国房地产经过经过92年的令人注目的房地产热,年的令人注目的房地产热,93,94年国家进行宏观调控,当年国家进行宏观调控,当时中央
4、政府采取时中央政府采取了双紧政策,即收紧财政支出、收紧银根了双紧政策,即收紧财政支出、收紧银根(提高利率、减少贷款、提前收贷),甚至(提高利率、减少贷款、提前收贷),甚至强调,国有银行一律不能对房地产开发进行强调,国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明显降温贷款。经过几年的调控经济明显降温1997年下半年爆发了东南亚金融危机年下半年爆发了东南亚金融危机于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策:比如用宽松的住房 金融推动住宅需求;减免税金降低购房负担;各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费;让存量住房进入市场等。于此同时为了整顿规范房地产交易市场和于此同时为了整顿规范房
5、地产交易市场和促进房地产市场发展,国家出台了一系列促进房地产市场发展,国家出台了一系列政策。政策。规范性文件规范性文件:p2000年国家计划委员会、建设部联合发布年国家计划委员会、建设部联合发布关于房地产中介服务收费的通知关于房地产中介服务收费的通知,对房地,对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经济费产咨询费、房地产价格评估费、房地产经济费的收取额度作了明文规定。的收取额度作了明文规定。p2000年建设部和国家工商修订完善了年建设部和国家工商修订完善了商品商品房买卖合同示范文本房买卖合同示范文本,房产测量规范房产测量规范于此同时为了整顿规范房地产交易市场和于此同时为了整顿规范房地产交易市场
6、和促进房地产市场发展,国家出台了一系列促进房地产市场发展,国家出台了一系列政策。政策。税费政策:税费政策:p2001年年1月,为了配合国家住房制度改革,支月,为了配合国家住房制度改革,支持住房租房市场的健康发展,财政部、国家税持住房租房市场的健康发展,财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。务总局对房屋出租的税费进行减免。p2001年年4月月19日为消化积压空置的商品房,日为消化积压空置的商品房,国务院批复了国务院批复了财政部、国家税务总局关于对财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知消化空置商品房有关税费政策的通知,规定:,规定:对于对于1998年年6月月30日以前建
7、成尚未出售的商品日以前建成尚未出售的商品房,至房,至2002年年12月月31日之前免征营业税、契日之前免征营业税、契税;对于税;对于1998年以前建成的商业用房、写字年以前建成的商业用房、写字楼在楼在2001年年1月月1日至日至2002年年12月月31日期间销日期间销售的免征营业税、契税。售的免征营业税、契税。p2002年年5月月9日,国土资源部签发了日,国土资源部签发了招招标拍卖挂牌出让国有土地规定标拍卖挂牌出让国有土地规定。它叫停。它叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要球了已沿用多年的土地协议出让方式,要球商业、娱乐、商品房各类经营性用地,必商业、娱乐、商品房各类经营性用地,必须从招标、
8、拍卖或者挂牌方式公开交易。须从招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。从此土地市场从划拨协议从此土地市场从划拨协议“暗箱操作暗箱操作”走走向招拍挂向招拍挂“阳光操作阳光操作”。房地产业竞争格。房地产业竞争格局被改变成现在的样子。局被改变成现在的样子。于此同时为了整顿规范房地产交易市场和于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展,国家出台了一系列促进房地产市场发展,国家出台了一系列政策。政策。金融政策金融政策:p2002年,央行重申严禁发放零首付的年,央行重申严禁发放零首付的个人住房贷款。这个让整顿市场成为主个人住房贷款。这个让整顿市场成为主基调。基调。土地政策土地政策:第二个阶段第二个阶段
9、是从是从2003年至年至2005年,这是房地产年,这是房地产市场的上涨期,经济发展刺激了住房消费,加之市场的上涨期,经济发展刺激了住房消费,加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期以期保值增值以及保值增值以及2000年到年到2002年的一系列刺激、年的一系列刺激、规范政策,推动了房价的快速上涨;规范政策,推动了房价的快速上涨;2003年到年到2005年的相关政策年的相关政策2003年,年,8月月12日日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知通知出台,经济适用房由出台,经济适用房由“住房供应主体住房供应主体”改为改
10、为“具有保障性具有保障性质的政策性商品住房质的政策性商品住房”,“住房供应主体住房供应主体”被大部分商品房所替被大部分商品房所替代。代。从此房地产成为国民支柱产业。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志,中国房地产市以此为标志,中国房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。场进入了调控和上涨的胶着状态。p2004年年3月,继月,继03年年7月国务院发文严格空置土地供给之后,月国务院发文严格空置土地供给之后,国土资源部、监察部又联合下发了国土资源部、监察部又联合下发了关于继续开展经营性土关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,
11、各,各地要在地要在2004年年8月月31日前将历史遗留问题处理完毕,否则国日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。此家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界成为文件的下发被房地产业界成为“8.31大限大限”,是中央政府从,是中央政府从土地供给上抑制房地产过热又一举措。土地供给上抑制房地产过热又一举措。土地政策土地政策:p2003年年7月月18日和日和30日,国务院办公厅先后发出日,国务院办公厅先后发出关关于暂停审批各类开发区的紧急通知于暂停审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的
12、通知各类开发区加强建设用地管理的通知,至,至2003年年12月月底,全国共撤销各类开发区底,全国共撤销各类开发区2426个,整合个,整合294个,基本个,基本刹住了开发区的刹住了开发区的“圈地圈地”之风。之风。2003年到年到2005年的相关政策年的相关政策金融政策:金融政策:p03年年6月月5日,央行发布了日,央行发布了关于进一步加强房关于进一步加强房地产信贷的通知地产信贷的通知对房地产开发信贷、个人住房对房地产开发信贷、个人住房贷款都作了很多严格的规定,但各银行自身利益贷款都作了很多严格的规定,但各银行自身利益使然,对房地产暗地通融。使然,对房地产暗地通融。p04年年9月月20日中国银监会
13、公布了日中国银监会公布了商业银行房商业银行房地产贷款风险指引地产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的投资的35%,购房者的月供房款不得超过收入的,购房者的月供房款不得超过收入的50%。p2004年年10月月29日,央行上调金融机构存贷款基准日,央行上调金融机构存贷款基准利率,并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民利率,并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存年来首次宣布上调存款利率,九年来首次加息,从此,央行这是使
14、用市款利率,九年来首次加息,从此,央行这是使用市场调节杠杠来对房地产市场进行调节。场调节杠杠来对房地产市场进行调节。第三个阶段是从第三个阶段是从2005到到2006年,在这期年,在这期间国家出台了一系列抑制楼间国家出台了一系列抑制楼市的政策,房市的政策,房地产市场也进入了一个相持的阶段,楼市地产市场也进入了一个相持的阶段,楼市的涨幅明显收敛。的涨幅明显收敛。p2005年,年,3月,房贷优惠政策取消,调控月,房贷优惠政策取消,调控涉及消费层面,央行此举说明中央政府对涉及消费层面,央行此举说明中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大房地产的政策调控力度进一步加大。金融政策:金融政策:税费政策:税费
15、政策:p05年,年,5月月27日国家税务总局、财政部、建设部日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知关于加强房地产税收管理的通知,个人将不足,个人将不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税,抑制年的住房对外销售的,应全额征收营业税,抑制投机。投机。2005年到年到2006年政策年政策p2005年年3月月26日,国务院向各个省市、自治区、印发了日,国务院向各个省市、自治区、印发了国务国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知院办公厅关于切实稳定住房价格的通知,共有八条,简称,共有八条,简称“国八条国八条”。4月月27日再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控,日再次提出要进一步加强
16、房地产市场宏观调控,并提出八项措施引导和调控房地产市场即新并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条国八条”。政策解读:政策解读:旧旧“国八条国八条”意见言简意赅,从房价、土地供应、供意见言简意赅,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入,虽涉及应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入,虽涉及问题较多,但提纲挈领,目标高度一致问题较多,但提纲挈领,目标高度一致那就是那就是稳住房价稳住房价,新新“国八条国八条”条条捆住房价,条条捆住房价,条条抑制房价涨幅条条抑制房价涨幅;旧;旧“国八条国八条”以通以通知的形式发出,是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象
17、,新知的形式发出,是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象,新“国八条国八条”则是具体硬措施,每条措施都直指房价涨幅过快,并指出则是具体硬措施,每条措施都直指房价涨幅过快,并指出加大经济适用房的供应量,将直接平抑房价涨幅,对交易征税力度加大经济适用房的供应量,将直接平抑房价涨幅,对交易征税力度加大,可以减少投机,加大房地产信息披露,则防止开发商自己的加大,可以减少投机,加大房地产信息披露,则防止开发商自己的炒作。炒作。最终最终“国国八条八条”的出台让不少城市的房价上涨暂的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。时有所收敛。2005年到年到2006年政策年政策第四个阶段是从第四个阶段是从2006年到
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