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1、第一章房地产法概述第一章房地产法概述 第一节第一节 房地产法的定义和调整对象房地产法的定义和调整对象 第二节第二节 房地产立法回顾房地产立法回顾 第三节第三节 房地产法的地位房地产法的地位 第四节第四节 房地产法的体系房地产法的体系 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产法的定义和调整对象 一、房地产一、房地产一、房地产一、房地产 广义:土地以及地上建筑物和其他定着物广义:土地以及地上建筑物和其他定着物狭义:土地与建筑物在空间上合为一体的财产狭义:土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态形态 二、房地产业二、房地产业二、房地产业二、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业,是从事房地产
2、开发、经营、管理和服务的产业,是具有生产、经营和服务职能的独立行业是具有生产、经营和服务职能的独立行业 运行过程:生产、流通、消费运行过程:生产、流通、消费三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象 定义:调整房地产开发、交易及管理过程中发定义:调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称生的社会关系的法律规范的总称 调整对象调整对象(一)房地产开发关系(一)房地产开发关系(二)房地产交易关系(二)房地产交易关系(三)物业管理关系(三)物业管理关系(四)房地产管理关系(四)房地产管理关系返回第二节 房地产立
3、法回顾 一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法(一)建立新型的房地产权属关系时期(一)建立新型的房地产权属关系时期 (二)私房改造和稳定集体土地所有权时期(二)私房改造和稳定集体土地所有权时期 二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法 (一)建立和健全城市私房管理法律制度时期(一)建立和健全城市私房管理法律制度时期 (二)建立和完善房地产业管理和交易法律制度(二)建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期时期 返回第三节
4、房地产法的地位 一、房地产法的性质一、房地产法的性质一、房地产法的性质一、房地产法的性质 本书认为,房地产法具有经济法的属性本书认为,房地产法具有经济法的属性 二、房地产法与民法、土地法二、房地产法与民法、土地法二、房地产法与民法、土地法二、房地产法与民法、土地法 (一)房地产法与民法(一)房地产法与民法 联系:民法的基本原则如平等、自愿、有偿原则,联系:民法的基本原则如平等、自愿、有偿原则,对房地产交易也同样适用对房地产交易也同样适用 区别:调整对象;任意性规范与强制性规范区别:调整对象;任意性规范与强制性规范(二)房地产法与土地法(二)房地产法与土地法 联系:房地产法与土地法有相交叉之处联
5、系:房地产法与土地法有相交叉之处区别:偏重不同;规范的土地范围不同区别:偏重不同;规范的土地范围不同 返回第四节 房地产法的体系(一)房地产法的渊源体系(一)房地产法的渊源体系宪法宪法房地产法律房地产法律国务院发布的房地产法规、决议和命令国务院发布的房地产法规、决议和命令最高人民法院的文件最高人民法院的文件国务院各部、委发布的命令、指示和规章国务院各部、委发布的命令、指示和规章地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规 (二)房地产法的内容体系(二)房地产法的内容体系 总则总则 房地产开发房地产开发房地产交易房地产交易物业管理物业管理 房地产市场管理房
6、地产市场管理 房地产法律责任房地产法律责任 其他内容其他内容(三)房地产法的法理体系(三)房地产法的法理体系 1.1.房地产法律规范的总体性规定房地产法律规范的总体性规定2.2.房地产法律事实房地产法律事实3.3.房地产法律关系房地产法律关系4.4.房地产法律责任房地产法律责任(四)房地产法学的理论体系(四)房地产法学的理论体系 房地产法基础理论房地产法基础理论房地产开发法房地产开发法房地产交易法房地产交易法物业管理法物业管理法政府对房地产市场的调控法政府对房地产市场的调控法 返回第二章第二章 房地产法律关系房地产法律关系第一节第一节 房地产法律关系的定义和特征房地产法律关系的定义和特征 第二
7、节第二节 房地产法律关系的构成房地产法律关系的构成 第三节第三节 房地产法律事实房地产法律事实 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产法律关系的定义和特征 一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系义务关系(一)依法律性质不同可分为:(一)依法律性质不同可分为:1.1.房地产民事法律关系房地产民事法律关系 2.2.房地产行政法律关系房地产行政法律关系 3.3.房地产经济法律
8、关系房地产经济法律关系 (二)依房地产法律规范调整对象的不同可分为:(二)依房地产法律规范调整对象的不同可分为:1.1.房地产开发法律关系房地产开发法律关系2.2.房地产交易法律关系房地产交易法律关系3.3.物业管理法律关系物业管理法律关系4.4.房地产管理法律关系房地产管理法律关系二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征 (一)性质的多重性(一)性质的多重性 (二)主体的广泛性(二)主体的广泛性 (三)客体的特殊性(三)客体的特殊性(四)产生、变更、消灭具有严格的程序性(四)产生、变更、消灭具有严格的程序性返回第二节 房地产法律关系的构
9、成 一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体 1.1.房地产管理主体房地产管理主体 2.2.房地产开发主体房地产开发主体 3.3.房地产交易主体房地产交易主体 4.4.房地产服务主体房地产服务主体 二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容 1.1.房地产管理职权、职责房地产管理职权、职责 2.2.房地产民事权利房地产民事权利 3.3.房地产法律义务房地产法律义务三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体 房地产经济行为房地产经济行
10、为房地产房地产第三节 房地产法律事实 一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况的法定客观情况二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类 (一)行为(一)行为 1.1.房地产法律行为房地产法律行为 2.2.房地产管理行为房地产管理行为 3.3.违法房地产行为违法房地产行为 (二)事件(二)事件 返回第三章第三章 土地征收法律制度土地征收法律制度 第一节第一节 土地征收法概述土地征收法概述 第二节
11、第二节 土地征收程序土地征收程序 第三节第三节 土地征收审批权限土地征收审批权限 第四节第四节 土地征收补偿及安置标准土地征收补偿及安置标准 按“Esc”键返回到章目录第一节 土地征收法概述 一、土地征收的定义一、土地征收的定义一、土地征收的定义一、土地征收的定义 指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地所有权并给予补偿的一种行为土地所有权并给予补偿的一种行为 二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征 (一)征收主体的唯一性(一)征收主体的唯一性 (二)征收土地标的特殊性(二)征收土地标的特殊性(三)征
12、收土地行为的强制性(三)征收土地行为的强制性 (四)征收土地条件的补偿性(四)征收土地条件的补偿性三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革 返回第二节 土地征收程序 一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序 (一)申请(一)申请 (二)审查(二)审查 (三)批准(三)批准 (四)公告(四)公告 二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序 1.1.建筑施工的临时用地建筑施工的临时用地 2.2.地下或地
13、上管线用地及地质勘探用地地下或地上管线用地及地质勘探用地 3.3.选择勘探用地选择勘探用地 4.4.抢险及紧急军事用地抢险及紧急军事用地 返回第三节 土地征收审批权限 一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变 分级限额审批制度分级限额审批制度 二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定 国务院批准的征收土地范围国务院批准的征收土地范围n n基本农田基本农田n
14、n基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3535公顷的公顷的n n其他土地超过其他土地超过7070公顷的公顷的省级人民政府批准的征收土地范围省级人民政府批准的征收土地范围n n国务院批准权限以外的土地国务院批准权限以外的土地n n报国务院备案报国务院备案 返回第四节 土地征收补偿及安置标准 一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准 (一)土地补偿费:被征收前(一)土地补偿费:被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的610610倍倍 (二)地上附着物和青苗补偿费(二)地上附着物和青苗补偿费(三)新菜地开发建设资金(三)新菜地开发建设资金 二、安置补
15、助费的标准二、安置补助费的标准二、安置补助费的标准二、安置补助费的标准 安置补助费:国家对被征地单位支付的为安置安置补助费:国家对被征地单位支付的为安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额额标准以耕地年产值为基础,按人口补助标准以耕地年产值为基础,按人口补助 三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想 (一)采取(一)采取“列举式列举式”立法模式,明确公共利益立法模式,明确公共利益的范围的范围 (二)扩大征地补偿的范围,提高征地补偿
16、标准(二)扩大征地补偿的范围,提高征地补偿标准 (三)国家对征收的土地进行补偿时,应维护土(三)国家对征收的土地进行补偿时,应维护土地承包人的利益地承包人的利益 返回第四章第四章 土地使用权出让法律制度土地使用权出让法律制度 第一节第一节 土地使用权出让概述土地使用权出让概述 第二节第二节 土地使用权出让的程序和方式土地使用权出让的程序和方式 第三节第三节 土地使用权出让合同土地使用权出让合同 按“Esc”键返回到章目录第一节 土地使用权出让概述 一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给指国家将国
17、有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为用权出让金的行为 二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征 1.1.财产性财产性 2.2.平等性平等性 3.3.期限性期限性 4.4.出让人的单一性和受让人的广泛性出让人的单一性和受让人的广泛性 三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系 (一)出让与转让的联系(一)出让与转让的联系n n一方将其拥有的土地使用权依法有偿、
18、有期一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人;且均不影响国家限地让渡于另一方当事人;且均不影响国家对出让、转让的土地的所有权对出让、转让的土地的所有权 n n转让以出让为前提条件,而转让又可以促进转让以出让为前提条件,而转让又可以促进出让市场的发展和繁荣出让市场的发展和繁荣 (二)出让与转让的区别(二)出让与转让的区别1.1.土地使用权出让是创设财产权的行为,而土土地使用权出让是创设财产权的行为,而土地使用权转让则是转移财产权的行为地使用权转让则是转移财产权的行为 2.2.法律关系的主体不同法律关系的主体不同 3.3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同出让金与转让费的构成
19、及反映的关系不同 返回第二节 土地使用权出让的程序和方式 一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序 (一)拟定出让方案(一)拟定出让方案 (二)审批(二)审批 (三)组织实施(三)组织实施 二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式 (一)协议出让的定义、特点及程序(一)协议出让的定义、特点及程序1.1.一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单位或项目用地,以及因实施产业政策政府需位或项目用地,以及因实施产业政策政府需要给予扶持、优惠的项目用地要给予
20、扶持、优惠的项目用地2.2.程序程序(1 1)公布出让计划)公布出让计划(2 2)申请)申请(3 3)协商)协商(4 4)签约)签约(5 5)公布协议结果)公布协议结果(6 6)登记)登记 (二)招标出让(二)招标出让n n适用开发性用地或有较高技术性要求的建设适用开发性用地或有较高技术性要求的建设用地用地 n n程序程序招标招标投标投标开标、评标和中标开标、评标和中标签约签约登记登记 (三)拍卖出让(三)拍卖出让 n n适用于商业用地或娱乐用地适用于商业用地或娱乐用地 n n程序程序拍卖公告拍卖公告交验有关证件、领取入场证交验有关证件、领取入场证拍卖拍卖 签约签约 登记登记 返回第三节 土地
21、使用权出让合同一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点 指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议权利义务关系的协议 1.1.民事合同民事合同 2.2.标的的特殊性标的的特殊性 二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序 (一)订立的原则(一)订立的
22、原则 遵守国家法律、法规和政策的原则遵守国家法律、法规和政策的原则 符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则坚持平等、自愿、有偿的原则坚持平等、自愿、有偿的原则(二)订立的程序(二)订立的程序三、土地使用权出让合同的主要条款三、土地使用权出让合同的主要条款 双方当事人的名称、住所双方当事人的名称、住所 所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况况 出让期限出让期限出让金的数额及给付方式出让金的数额及给付方式 土地使用规则土地使用规则 合同的担保方式合同的担保方式违约责任违约责任 双方认为应约定的其他条款双方认为应约
23、定的其他条款 纠纷的解决方式纠纷的解决方式 合同订立的地点、日期等合同订立的地点、日期等 四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务 (一)出让人的主要权利和义务(一)出让人的主要权利和义务1.1.主要权利:主要权利:n n收取土地使用权出让金收取土地使用权出让金n n土地使用权期限届满收回土地使用权土地使用权期限届满收回土地使用权n n违约行为发生后的救济权,包括解除合同权、违约行为发生后的救济权,包括解除合同权、违约赔偿请求权和请求行政处分权违约赔偿请求权和
24、请求行政处分权 2.2.主要义务:主要义务:n n依照出让合同规定,交付土地使用权依照出让合同规定,交付土地使用权n n提供有关资料和文件提供有关资料和文件 n n保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索(二)土地使用者的权利与义务(二)土地使用者的权利与义务 1.1.土地使用者的权力土地使用者的权力n n对所受让的土地享有开发、利用和经营的权对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利利n n有依法转让和出租的权利有依法转让和出租的权利n n有权在取得的土地使用权上设置抵押权有权在取得的土地使用权上设置抵押权n n解除出让合同的权利解除出让合同的权利n n
25、要求违约赔偿的权利要求违约赔偿的权利 2.2.土地使用者的义务:土地使用者的义务:n n缴纳土地使用权出让金缴纳土地使用权出让金n n依照使用权出让合同的规定和城市规划的要依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地求使用土地 n n变更土地用途时,必须征得出让方同意,并变更土地用途时,必须征得出让方同意,并经有关部门批准经有关部门批准 n n土地使用期限届满,返还土地使用权土地使用期限届满,返还土地使用权五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除1.1.社会公共利益的需要社会公共利益的需要2.2
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