新宁民宿项目规划选址专题论证报告(最终)540.pdf
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1、 崀山泉水山居建设项目选址方案论证报告 2016.12.2 编制单位:湖南大学建筑设计研究院 编制人:梁倍铭 2 目录 目录.2 第一章 概况.4 一、项目建设背景和基本情况.4 二、编制依据.5 第二章 项目所在地自然和社会环境.8 一、地理位置.12 二、自然环境简况.13 三、社会环境.14 第三章 项目基本情况.8 一、项目名称和建设单位.4 二、项目建设与内容.错误!未定义书签。三、本项目工程内容.错误!未定义书签。四、投资规模及筹措.错误!未定义书签。五、给排水.错误!未定义书签。六、变、配电系统.错误!未定义书签。第四章 项目选址的基本要求.错误!未定义书签。一、用地的基本要求.
2、11 二、交通运输要求.11 三、周边环境要求.11 第五章 项目选址原则与技术路线.错误!未定义书签。一、指导思想.7 二、选址的基本原则.错误!未定义书签。三、项目选地原则.7 四、项目选址技术路线.8 第六章 选地基本条件及技术经济条件分析.错误!未定义书签。3 一、项目选址位置选择范围.15 二、项目选址位置基本条件.16 三、项目选址基本条件分析.28 四、项目选址的技术经济条件分析.8 第六章 项目选址的工程技术条件分析.错误!未定义书签。第七章 项目环境保护影响分析.错误!未定义书签。一、施工期间的环境保护.16 二、项目运营期间的环境保护.18 第八章 项目选址符合城市规划的结
3、论.30 第九章 附件.34 一、新宁县城总体规划文本相关条款.34 二、附图.34 三、相关批复及意见.34 4 第一章 概况 一、项目建设背景和基本情况 项目名称“泉水山居”休闲民宿项目(第一期)建设单位 湖南添彩生态科技有限公司 法人代表 联系人 通讯地址 新宁县崀山景区崀山镇联合村 联系电话 传真 邮政编码 建设地点 崀山景区崀山镇联合村(原崀山中心完小办学的地块)立项审批部门 批准文号 建设性质 新建 扩建 改建 行业类别及代码 住宿业 H61 占地面积(平方米)7000(休闲民宿)绿化面积(平方米)总投资(万元)1200 万元 其中环保投资(万元)环保投资占 总投资比例 1、项目的
4、由来 湖南添彩生态科技有限公司利用区域内的旅游资源和生态优势,新建集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的休闲旅游、养生养老项目,项目总开发 60 余亩,全部为租地,其中山地面积约 10 亩用于“泉水山居”休闲民宿项目(第一期)开发,建设民宿、道路、绿化、管网及配套设施。山地与农田面积 50 亩,租赁期分别为 70 年,用于果蔬的种植,租赁期为 30 年。正在筹备第二期新建田园文化项目,建设果蔬基地、道路、绿化、管网及配套设施。“泉水山居”休闲民宿项目(第一期)(注:因与第一期项目有机联系的第二期文化田园旅游农业项目正在筹划,故此选址论证侧重第一期选址论证,第二期顺带提及)位于新宁县崀山镇联合村(
5、原崀山中心完小办学的地块),是景区北大门去往辣椒峰景区的途中所经之地。该项目由湖南添彩生态科技公司发起,旨在带动崀山景区周边的美丽乡村开展的民宿酒店、田园社区、养生休闲等项目于一体的创新生态旅游综合开发。2、风景区规划的基本依据和要求(1)基本依据 本项目选址以国务院颁发的风景名胜区规划规范为指导,以及当地资源特征、环境条件、历史情况、现状特点以及国民经济和社会发展趋势为依据,认真贯彻“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的原则。处理好环境效益、社会效益和经济效益之间的关系,在风景资源可持续发展的基础上进行风景区开发建设。5(2)基本要求 要求依据资源特征、环境条件、历史情况、现状特点以及
6、国民经济和社会发展趋势,统筹兼顾,综合安排。要求严格保护自然与文化遗产,保护原有景观特征和地方特色,维护生物多样性和生态良性循环,防止污染和其他公害,充实科教审美特征,加强地被和植物景观培育。要求充分发挥景源的综合潜力,展现风景游览欣赏主体,配置必要的服务设施与措施,改善风景区运营管理机能,防止人工化、城市化、商业化倾向,促使风景区有度、有序、有节律地持续发展。要求合理权衡风景环境、社会、经济三方面的综合效益,权衡风景区自身健全发展与社会需求之间关系,创造风景优美、设施方便、社会文明、生态环境良好、景观形象和游赏魅力独特,人与自然协调发展的风景游憩境域。2、有关法规依据和要求(1)法规依据 本
7、项目选址以中华人民共和国森林法等有关国家法律、湖南省风景名胜区条例等有关地方法规为指导,邵阳市城镇体系规划、新宁县城总体规划(20112020 年)(修订版)和崀山风景名胜区总体规划(2003-2020)版为依据。正确处理好保护和开发之间的相互关系,(2)法规要求 本项目选址除执行相关法律、法规外,尚应符合国家、省(部)相关规范和技术导则的规定。应与国土规划、区域规划、城市总体规划、土地利用总体规划及其他相关规划相互协调。二、编制依据 1、相关法律、法规 中华人民共和国森林法;中华人民共和国文物保护法;中华人民共和国土地管理法;中华人民共和国环境保护法;中华人民共和国水法;中华人民共和国消防法
8、;中华人民共和国防震减灾法;风景名胜区管理暂行条例(1985 年国务院发布);风景名胜区管理暂行条例实施办法;风景名胜区规划规范(GB50298-1999);国务院关于加强城乡规划监督管理的通知(国发200213 号文);建设部等九部委贯彻 13 号文件的意见(建规2002204 号文);风景名胜区规划规范(GB50298-1999);风景名胜区条例;湖南省风景名胜区条例;6 湖南省风景区总体规划编制报批管理规定;湖南省风景名胜区详细规划编制报批管理暂行规定;崀山风景名胜区总体规划(2003-2020)版;崀山世界自然遗产提名地保护管理规划;邵阳市城镇体系规划;新宁县城总体规划(2011202
9、0 年)(修订版);国家、湖南省、邵阳市和新宁县等有关法律、法规 2、相关规范和技术导则 建设项目选址规划管理实施办法;景区旅游休闲基础设施规划导则;湖南省建设项目选址规划管理办法;湖南省新农村建设村庄布局规划导则;湖南省镇(乡)域村镇布局规划编制导则(试行);声环境质量标准(GB3096-2008);地表水环境质量标准(GB3838-2002);建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011);环境空气质量标准(GB3095-2012);污水综合排放标准(GB8978-1996);工业企业厂界环境噪声排放标准(GB12348-2008);风景区建设项目选址论证报告内容要件。3、与建设
10、项目相关的文件 湖南添彩生态科技有限公司“泉水山居”休闲民宿与“文化田园”旅游农业项目可行性研究报告;“泉水山居”休闲民宿总体规划。7 第二章 项目建设论证技术路径 一、可行性技术分析依据和原则(1)基本依据 符合国家、地区的相关政策和规划的要求 节约建设用地,尽量不占或者少占农田;满足本项目服务功能的特定要求;地区的客观条件与项目建设、运行条件相适应;符合保护生态环境要求,促进人与自然和谐发展。项目选址与城市规划相协调 项目用地与国家保护耕地、节约用地的政策相统一 项目用地选址最大程度的保证项目运行安全、高效和保护环境(2)基本原则 整体性与开放性的原则“泉水山居”休闲民宿(第一期)与正在筹
11、划的“文化田园”旅游农业(第二期)的规划将从整体布局着手,特别注重度假养生养老区与周边人文、地理环境,特别是崀山景区的总体建设环境有机结合。整个功能区尽管分工明确有各自的特点,前者侧重度假养生,后者注重休闲娱乐,但它不是一个个无机的、分散的单元,而是一种开放式的有机结合体;同时项目本身将与周边环境和崀山景区的总体发展相互衔接、相互融合。生态性原则 项目本身的生产生活将非常注重生态方面的要求,节制引用外来物种,保护和发展乡土物种,不会对项目本身和周边乡村及崀山景区的开发建设产生不良影响。经济性原则 项目将充分发挥企业在运营管理、生态技术与互联网领域的优势,强调用最少的人工和资金投入来保障自然生态
12、过程,强调有效利用有限的土地资源;项目本身除了发展度假养生养老、艺术田园体验式农业以外,还将挖掘民俗文化等,以综合经济效益求得项目自身良性循环,因此在项目规划中将充分考虑经济性因素。参与性原则 游客直观体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。项目将充分考虑体现“参与感”、“体验感”,结合项目本身空间广阔、地貌丰富等特点,吸引城市游客广泛参与到项目休闲度假、精致农业生产、民俗文化挖掘的方方面面,多层次体验原生态的生活情趣,享受到原汁原味的乡村文化氛围。特色性原则 特色是项目发展生命力所在,项目将明确休闲度假体验感唯一、旅游产品富有独有特色。8 多样性原则 鉴于人们在当今的休闲度假体验中将充分展现个性,
13、项目在进行功能规划中安排体验线路、方式、时间和消费层次的综合考虑方案,组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。适宜性原则 利用项目的土地资源禀赋优势达到土地最合理化的利用和获得最大的经济效益。规划的近期和远期统筹原则 项目的规划建设不会一蹴而就,而是根据需要统筹规划,分期分期实施,逐步建设。为保证其健康发展,一要规划优先、方案成熟一个实施一个,成功一个推广一个;二要根据投入的资金合理分配,进行分期建设。二、项目选址技术路径方法 三、项目选址的技术经济条件比选 1、与预估投资比选 泉水山居项目 建设项目概况 影响因素分析 拟选址确定 选址 背景 项目基本情况 依据和原则 自然环境条件 技术经济条件
14、 社会影响条件 选址 结论 设施 建议 交通 条件 市政设 施协调 公共服 务设施 防洪防 灾协调 环保 协调 项目实 施流程 项目领 导班子 项目部 到位 资源 共享 村民 意见 各种条 件协调 规划 协调 9 本项目预估投资为 1200 万元。建设投资按项目实施进度和投资比例分阶段投入。本项目的建设资金由湖南添彩生态科技有限公司自筹解决。小结:根据投入资金合理分配,进行分期建设原则。湖南添彩生态科技有限公司首先以优先开发“泉水山居”休闲民宿(第一期),分步筹划“文化田园”旅游农业(第二期)项目,避免了盲目投资、盲目开发而出现资金链断裂的不利,从而保证资金的有效供给。2、与市政设施比选 电力
15、:周围现有马头桥和黄龙 35kV 变电站,由新宁县 220KV 变电站、水庙 110kV 变电站供给,选址 A 和 B 位于崀山国家地质公园东南侧,电力供应充足。通讯:在崀山镇设有邮政电信所,建立完善的通讯传输干线网,可以充分满足选址位置 A 和 B的通讯需求。燃气、排水:目前,崀山风景区燃气供应均由新宁县中基燃气、裕轮燃气等供给,邵阳-洞口-新宁天然气支线管道正在建设中,预计 2017 年度建成,城区至崀山风景区燃气供网正在规划中,可以充分满足选址位置 A 和 B 的燃气需求。雨水由雨水斗与地面雨水口收集后,用于冲洗厕所、民宿绿化灌溉。生活污水经化粪池处理、食堂废水经隔油池处理后(因该地块无
16、市政污水管网)直排到附近水塘。但该地块无市政污水管网,建议有关部门对该地块纳入市政污水管网规划。给水、供热制冷:本项目水源为山泉水,从崀山山泉水引进入本项目范围,经过净化处理后,并在本项目室外形成环状给水管网。消防用水接入市政自来水管网,作为辅助用水。本项目供热制冷、热水采用空气热源热泵,空气热源热水循环系统。小结:项目选址 A、B 地块均与市政设施相协调,适宜选址。3、与公共服务比选 医疗:崀山风景名胜区从旅游景区到新宁县城,建有完善的医疗体系,各景区景点均医疗点,崀山镇有崀山镇卫生院,新宁县城有各大医院。商业:崀山风景名胜区从旅游景区到新宁县城,建有完善的商业体系,各景区景点均商业网点,开
17、辟有当地特产和旅游产品专柜、专商,均能满足游客购买当地特产和旅游产品的需求。娱乐 崀山风景名胜区从旅游景区到新宁县城,各景区景点均娱乐休闲场所,初步形成了农家 10 乐、生态游等吃-住-游-玩一条龙的娱乐、休闲、浏览的旅游服务体系。小结:项目选址 A、B 地块均与公共服务相协调,并填补了崀山风景名胜区民宿发展的空白,适宜选址。4、与防洪防灾比选 经收集有关联合村现状及选址地区的气象、水文、地质、交通等各种现状资料,实地踏勘,充分研究、考察。选址 A 和 B 地块位于采煤蹋陷区和地震断裂带之外,可以进行建设。小结:项目选址 A、B 地块地质稳定准许建设,适宜选址。5、与环保、节能比选 崀山植被保
18、护完好,森林覆盖率达 56.16%,加之无环境污染源,富有最佳自然 生态环境。由湖南添彩生态科技公司第一期“泉水山居”休闲民宿项目与正在筹备第二期文化田园旅游农业项目均属于休闲旅游产业。其次是节能,项目利用现场留有建筑垃圾进行就地处理,作为建筑拌料用于建筑墙体材料回收再利用;充分利用当地的建材资源与新兴墙体材料相结合,减少运输而带来汽车尾气对景区环境污染;利用空气热源热泵技术实现供热制冷和热水供给,达到民宿产业高层次化发展与绿色、节能、环保的景区要求相协调。小结:项目选址 A、B 地块开发项目属于休闲旅游产业,与环境保护相协调;并采取各种措施和技术,实现民宿产业高层次化发展与绿色、节能、环保的
19、景区要求相协调。适宜选址。6、与总体规划比选 根据新宁县城总体规划(20112020 年)(修改)方案:“形成“一核、一区、四片”的区域发展总体格局,统领全县发展。”“一区”。即依托崀山世界自然遗产,打造南部旅游经济发展区。以崀山镇为核心,加快发展城镇商贸与旅游服务业,改造提升崀山景区周边旅游接待、服务设施。由湖南添彩生态科技公司第一期“泉水山居”休闲民宿项目与正在筹备第二期文化田园旅游农业项目均属于改造提升崀山景区周边旅游接待、服务设施类别。小结:项目选址 A、B 地块开发项目属于旅游接待、服务设施类别,与总体规划相协调,适宜选址。7、外部社会环境因素分析 湖南添彩生态科技公司与联合村双委、
20、组负责人及村民代表进行多次探讨,公司开发第一期“泉水山居”休闲民宿项目与正在筹备第二期文化田园旅游农业项目可行性、合理性和受益性,并和业主多次实地踏勘选址,全体村民填写调查问卷,全票通过。符合全体村民意愿。小结:项目选址 A、B 地块开发项目属于全体村民直接受益项目,符合全体村民意愿,适宜选址。8、选址的技术经济条件比选论证总结 11 通过以上技术经济条件比较不难看出,不论是对于国家和省、市有关法规,新宁县总体规划,崀山风景名胜区,还是投资方赢利、村集体经济发展和村民受益都是利大无穷,适宜选址。第三章 项目建设的必要性 一、规划基本要求 (1)应选在交通和通讯方便的地方,尽量避免在闹市区建设;
21、(2)现状用地地质状况良好,拆迁工作量小,不需大型土石方平衡;(3)土地的使用符合县城、风景名胜区总体规划;(4)给水、排水设施良好,污水排放满足环保;(5)工程地质与水文地质:不在溶岩、断层、滑坡、泥石流、土崩、八级以上的地震区和矿藏区;(6)地基承载力等条件满足项目要求;二、风景名胜区保护要求 (1)必须符合我国国情,因地制宜地突出本风景区特性;(2)应严格保护自然与文化遗产,保护原有景观特征和地方特色,维护生物多样性和生态良性循环,防止污染和其他公害,充实科教审美特征,加强地被和植物景观培育;(3)要以改善风景区运营功能机能,促使风景区有度、有序、有节律地持续发展。三、社会发展要求 (1
22、)应当依据资源特征、环境条件、历史情况、现状特点以及国民经济和社会发展趋势,12 统筹兼顾,综合安排;(2)应合理权衡风景环境、社会、经济三方面的综合效益,权衡风景区自身健全发展与社会需求之间关系,创造风景优美、设施方便、社会文明、生态环境良好、景观形象和游赏魅力独特;(3)应与国土规划、区域规划、城市总体规划、土地利用总体规划及其他相关规划相互协调。四、项目建设的必要性 民宿是指利用自用住宅空闲房间,结合当地人文自然景观、生态环境资源和农业生产活动,以家庭副业方式经营,提供旅客乡野生活之住宿处所。在世界各地,不同的文化造就了多样化的民宿风貌,有英国的 B&B、法国的城堡、日本的民宿、北欧的农
23、庄、美国的 HOME STAY、台湾民宿等,均深受世界旅游者的喜爱。我国民宿是以农业资源、生态环境,和农村生活文化为基础,提供游客住宿、餐饮服务和相关的设备,并利用其独特的优美环境,脱俗的乡土文化生活和温馨的风土人情,发挥其独特的魅力,让游客从事旅游、休闲及教育等活动而规划设计的一种新兴的农业经营型态。新宁拥有山水风景优美的自然资源和文化底蕴深厚的历史古村,民宿的发展是结合乡村地方自然与人文资源及农耕产业文化,结合美食、体验、导览解说、知性之旅和地方深度风土旅游等等,对湘南农耕文化的保护和弘扬、提升崀山旅游档次、美丽湘南山乡建设等都具重要的现实意义和深远的历史意义。从旅游角度来说,随着交通的发
24、展和自驾车的普及,自驾游、深度游、自由游、体验游逐渐成为流行和风尚,民宿是以知识经济为基础、以自然生态环境为依托的创意生活品类,迎合了游客自由体验的需求。新宁位于湘西南边陲,距桂林景点区仅 157 公里,县域又有近500 处景点,一有舜皇山、万峰山、万峰山、黄金牧场和紫云山山水景观,二有风神洞、浴女岩、八音岩等具有喀斯特地貌特征地质景观,三有金石古城和一渡水古村历史遗迹、黄金、麻林瑶族风情等人文景观,更有崀山是国家重点风景名胜区、国家地质公园,旅游特色在国内独树一帜。承接自驾游、深度游、自由游、体验游资源丰富,城乡交通便利。象新宁民宿这样兼具人文和自然属性又有舒适性、差异化的特色旅游产品具有旺
25、盛的市场需求,完全能够成为新宁当前生态农业与旅游和谐发展的推动力。从经济角度来说,民宿提升农家乐,是可以推动农村经济结构转变的助力,增加农民收入。从文化角度来说,民宿发展有利于发掘和保护当地人文历史、自然生态,用现代的文化创意手段来延续传承当地文化民俗,从而重塑乡村的魅力和提升乡村的文化竞争力。从社会角度来说,民宿是携带现代城市文明基因向农村地区延伸的桥梁,符合现代人的兴趣、梦想、生活理念和审美需求,促进农民素质的提高,农民生活方式的改变,农村社会价值观的提升,因此发展民宿必将成为新宁当前生态农业与旅游融合发展的抓手。五、项目所在地自然和社会环境 1、地理位置 新宁县位于湘西南边陲,辖区有紫霞
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