物业公司制度大全(最).docx
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1、目录第一章总则3第一部分公司管理制度3第一章物业公司接管验收管理规定3第二章工程值班管理规定6第三章物业公司资产管理规定7第四章物业公司公共设备设施管理规定13第五章物业公司安全教育培训管理规定24第六章物业公司公共设备设施管理规定26第七章物业公司施工安全管理规定30第八章物业公司特种作业人员安全管理规定33第九章物业公司消防管理规定20第十章物业公司客服管理规定41第H一章物业公司环境管理规59第十二章物业公司客户入住/租赁管理规定72第十三章物业公司消防管理规定74第二部分各部门职责76第一章保安处职责76第二章保洁处职责77第三章客服处职责77申请报前期部,公司前期部初审,总经理复审,
2、董事长审批。2 .审批通过后物业公司进行采购。3 .资产管理员同使用部门进行验收(如需安装的先组织 安装)。八、调拨与转移1 .凡列入公司固定资产管理的资产,未经物业公司负 责人、公司负责人和董事长书面签批,任何部门和个人不得 擅自调拨、转移。一经发现,将追究部门及经办人责任。2 .凡公司各部门及子公司之间发生固定资产的转移, 需由资产转出部门的经办人填写“固定资产内部转移单”。 填明转出资产的名称、固定资产标签编号、资产原属部门、 转入部门(人)、转移原因。由物业公司负责人签字,报公司 总经理签字,资产管理员签字,报董事长审批方可办理,并 书面报送财务部。3 .待完成上述手续后,由资产转出部
3、门的经办人在资 产内部转移三个工作日内,将第一联:交财务部资产会计作帐务调整。第二联:由资产转出部门留存。第三联:交资产转入部门留存。第四联:资产管理员作资产投放地点的变更登记。九、定资产的清查、报废与处置1 .对固定资产应定期进行清查。每季度末,资产管理员组织有关业务人员对物业公司的固定资产设备,进行一次全 面检查,财务部可派人监管。2 .每年至少年底对固定资产清查一次。成立由资产管理 员、财务部、审计部物业公司、专业技术人员及实物保管人 员参加的清查小组,董事长指定组长负责具体清查协调工 作。3 .遇有下列情况,应当进行全部或部分的临时资产清 查:(1)直接经管固定资产的人员调动工作;(2
4、)因机构、业务变动,办理财产交接;(3)固定资产发生非正常损失事故;(4)根据工作需要决定进行的临时抽查。4 .对资产进行清查以前,财务部要先与各资产管理部门 对账,做到清查前的账账相符;资产管理员、使用部门,应 当将所经管的资产实物以及账卡进行整理,避免发生重复盘 点、漏点等差错。5 .资产清查内容(1)查明资产的实有数与账面结存数是否相符;(2)资产的保管、使用、维修、报废和转让等情况是 否正常;(3)未入账的固定资产,应当查明原因,及时入账;(4)发现损毁的,应当查明损毁的程度、原因和责任 以后,在清查表内加以注明,并提出意见。6 .盘点清查表对固定资产盘点或清查以后,根据结果填制盘点清
5、查表。 盘点清查表经过审核无误以后,由参与人员和经管资产的人 员共同签名。盘点清查表应当一式三份(财务部、资产管理 员和物业公司各一份)7 .报废(1)处置或报废固定资产时,由使用单位提出申请, 资产管理员进行验证报公司总经理审批后填写资产报废单 一式三份(使用单位、资产管理员、财务部),由财务部门 将其净损失上报董事长批复后,办理报废、注销相关手续。(2)符合下列条件可申请报废:A超过使用年限,主要结构陈旧,精度低劣,生产率低、 耗能高,而且不能改造利用。B不能动迁的设备,因工房改造或工艺布置改变必须拆 除的。C腐蚀严重无法修复或继续使用要发生危险的。D因事故或其他自然灾害,遭受损坏无修复价
6、值的。(3)处置需要处置的报废固定资产,由资产管理员提出处理意见, 物业公司负责人签字,报前期部初审,总经理审核,董事长 审批后,由资产管理员会同财务部共同处置。处置残值交财 务部收账,并及时办理固定资产的报废、注销手续。(4)封存凡停用三个月以上的固定资产由使用部门封存、保管, 资产管理员登记备注。(5)启封闲置封存固定资产需要启封使用的,由使用部门填写启 封单,资产管理员同意后,方可启封使用。十、固定资产维护保养1 .固定资产需要维修养护时,由使用部门提出申请,资 产管理员初审,物业公司负责人签字,公司总经理审核,董 事长审批后,由资产管理员安排维修养护。2 .维修养护工作完成后,由资产管
7、理员会同使用部门检 查、验收。3 .固定资产的维修分为日常维修、大修及改良性维修。 由各资产管理员会同财务部明确具体标准和范围。第四章 物业公司公共设备设施管理规定为保证园区正常营业、保证设备设施能长期、安全、稳 定运行,延长设备使用期限,使设备设施经常处于良好的工 作状态。工程部必须加强对设备设施的维护保养工作,必须 坚持“预防为主”和“维护与计划检修相结合”的原则。、设施设备保养基本规程1 .设备设施维护保养分为例行保养、一、二级保养、计 划维修、计划大修等。各专业工程师根据所辖的具体设备设 施,编制设备实施台账,制定设备维修保养年度计划、设 备设施大中修计划、班组设备设施例行保养计划。各
8、专 业工程师每年对上述三个计划作一次修改和调整;2 .维护保养人员要不断学习个岗位各设备的业务知识 和专业知识,做到“四懂三会”(四懂:懂结构、懂原理、 懂性能、懂用途,三会:会使用、会维护保养、会排除故障);3 .各班组根据设备设施维护保养规程的规定,对重 要和主要设备、设施应每天不少于二次进行定时定点巡回检 查,并做好巡回检查记录;4 .建立各班组设备设施一、二级保养制度,一、二级保 养制度要按期按质完成,不得遗漏。5 .对大型设备一般三至五年或根据该设备原出厂要求 的规定年限进行大修,设备大修方案由工程部会同有关部门 共同研究制定,报总经理审核,总经理审定后实施;6 .设备设施在通过例行
9、保养、一、二级保养、计划大修 后,各种原始记录、检修记录,工程师或主管每月底整理收 齐,装订成册。二、设施设备基础保养1.例行保养(1)设备设施的操作人员对本岗位的设备,应每天进 行巡回检查例行保养,并作好巡回检查例行保养记录;(2)各班组例行保养人员应认真点检巡回检查中例行 保养项目,并认真做好各种记录;(3)操作人员应通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅、仪器 检测等不同手段对本岗位的设备,按点检项目和要求认真点 检,每天不少于两次;(4)各有关工程师按各种点检和维修记录汇总情况, 安排对部分运行不良的设备复查维修,凡需停机检修的设 备,应列入维修计划,经工程部经理报物业公司总经理批准 后,再安排停
10、机修理;2 . 一二级保养(1)设备一二级保养均按园区审定的年度设备设施 维护保养计划进行,由工程部指定的工程师负责设备一、 二级维护保养计划的组织安排、实施;(2)凡属一级保养的设备,均以操作人员为主,维修 人员为辅:对设备外表面和有关部件检查清洗、润滑、紧固、 调整,查明和消除不正常的运转因素,并认真做好记录,填 写好一级保养记录;(3)凡属二级保养的设备,均以专项维修人员为主, 由操作人员参加辅助,负责拆检、修复、更换部分零件、调 整定位和间隙、紧固机件等。由专项维修人员认真做好二级 保养记录工作;(4)设备一、二级保养后,对存在的问题和故障不能 消除,在作好记录同时,应及时将“保养记录
11、工作单”复印 一份交部门经理,等待部门处理决定;(5)设备一、二级保养记录应由班长每月汇总一次, 班长或工程师必须在每月底整理收齐,装订成册,妥善保管。3 .计划检修(1)检修计划包括年度计划和月计划;检修包括大修、 小修和改善维修;将设备检修的类别性同时间的计划性有机 地结合起来,构成计划检修:(2)根据设备检修周期及设备运行检查中发现的问题, 编制设备检修计划,经工程经理批准后报总经理审核。(3)检修计划一经批准应严格执行,若检修计划需要 调整需工程部经理提出报告,报总经理、集团审批;(4)特种设备的检修,除按检修规程和方案执行外, 还须严格执行特种设备管理规定;(5)设备检修过程中所需各
12、种技术资料、技术文件, 要有健全的管理制度,设备大、中修要有完整的检修记录和 交工资料,并记入设备档案;(6)设备检修后,工程部和使用部门要及时做好总结, 并于年底将检修计划执行情况及检修中出现的问题等总结;三、计划大修制度1 .为了保证主要设备能长期安全运行,使设备运转始终 保持良好的运行状态,对大型设备、主要设备应根据该设备 的维护要求,按规定年限进行大修。2 .工程部的设备大修方案由管辖工程师提出,交部门经 理研究制订,报总经理、集团审批。3 .主要设备及其主要附属设备在决定大修前,应分别进 行经济效益分析和技术论证,形成书面文件上报总经理、集 团审核批准后方可实施。4 .设备大修后,经
13、过一定时间的试运转,经过按大修要 求验收合格后,填写大修验收报告。5 .设备大修要有完整的大修记录,大修结束后要有完整 的竣工资料,并归入设备档案。、设施设备专项保养1.照明设备维修保养制度(1)爱护照明系统设备,及时维护和保养,保证系统 随时处于正常状态;(2)定期对照明设备进行检查和清扫,对处于多尘环 境下的照明设备,每月应清扫12次,以保证它的正常照 明亮度;(3)对应急照明系统应每年检查其完好程度,每次检 查应进行通电试验和测量绝缘电阻;(4)特殊场所的防爆、防尘型灯具应定期对其密封进 行检查,发现有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复和更 换;(5)每月检查安装在振动和摆动较大场所的灯
14、具防震 措施是否牢固,灯泡和灯管有无松动和脱落;(6)更换灯泡和灯管时应切断电源,禁止用湿布擦拭 灯头和开关等部件,严禁非专业人员进行操作;(7)照明设备的回路中不得有任何缺陷,以免引起对 其他设备的损坏;(8)坚持巡视,发现问题及时汇报。2 .变压器维护保养制度(1)对变压器进行维护保养时应遵守安全规程,必须 把变压器与高、低压电网断开,把变压器的所有端子短接后 接地;(2)变压器的维护工作主要是除尘,尤其是除去绝缘 表面的积尘,以免阻碍冷却的效果;(3)操作人员可按下列程序进行保养:对线圈、引线和温度监视器进行全面的外观检查:可用吸尘器进行除尘,端子板及其他绝缘零件应用干布 擦净;检查所有
15、温度仪表的线路是否正常;按常规测量绝缘电阻并记录数值;按有关的使用说明书对辅助装置进行维护保养;6)检查电力线路的联结是否牢固,避免因接头松弛引起 导体过热而发生事故:3 .重要电气设备日常检查内容重要电气设备日常检查项目包括:各分配电室、应急发 电机房、电动机控制中心、配电小间等:(1)配电室:主要检查变压器、高压柜、直流屏、低 压柜(包括应急配电柜、UPS系统)等重要设备的运行方第四章维修处职责78式、运行状态和有无异常情况:(2)应急发电机房:主要检查发电机组、控制柜、并 机柜的运行状态、运行方式和有无异常情况;(3)电动机控制中心:主要检查控制柜的运行方式、 运行状态和有无异常情况;(
16、4)配电小间:主要检查配电盘的运行状态和有无异 常情况。4 .临时电气线路安全管理制度(1)园区临时电气线路管理制度的规定,主要针对临 时用电,起到用电安全、合理分配电源的管理作用;(2)临时线路布线须工程部强电维修工现场勘探,确 定现场临时用电布线的可行性,布线须做如下工作:电源进线及配电箱的线路走向、位置;进行负荷计算,选择导线截面和电气类型、规格;绘制电气平面图、立面图和接线系统图:制定安全用电技术措施和电气防火措施;组织强电电工布线。(3)临时用电布线、线路维修和拆除,必须工程部电工操作;(4)工程部有义务对用电人员进行培训,用电人员也 应做到:掌握安全用电基本知识和所用设备的性质;使
17、用设备前必须按规定穿戴和配备好相应的劳动防护 用品;并检查电气装置和保护设施是否完好:严禁设备 在缺陷状态下运转:停电的设备必须拉闸断电,锁好开关箱;负责保护所有设备的负荷线、保护零线和开关箱,发 现问题及时报告解决;搬迁或移动用电设备,必须由工程部电工处理。5 .临时用电必须建立安全技术档案,其内容应包括:临时用电施工组织设计的全部资料;修改临时用电施工组织设计的资料;技术交底资料;临时用电工程检查验收表;电气设备的调试、检验凭单和调试记录;接地电阻测定记录表;定期检(复)查表; 电工维修工作记录;6 .安全技术档案应由主管该现场的强电班长或以上级 别的工程人员负责建立与管理。其中电工维修工
18、作记 录可指定电工代管,并于临时用电工程结束后统一归档;7 .临时用电现场需由电工定期巡检,对不安全因素,必 须及时处理,并应履行复查验收手续。8 .配电系统防雷设备保养、检修规程(1)防雷设备安全可靠地运行,防止变配电设备遭受 雷击损坏;(2)所有参加防雷设备检修保养的人员,必须按照安 全规程的要求,认真做好各种安全措施来保证人身安全;(3)时间:防雷设备应该定期保养(每年保养、检修 一次),定期巡视(每周一次);(4)内容:19)防雷设备表面干燥,清洁无污染,无机械损失;20)检测防雷设备的各种参数,应在安全范围内;21)检查接地线连接良好,无松脱、断股、锈蚀、机械损 失等缺陷;22)定期
19、测量接地电阻,不应超过规定值,确保接地良好;23)雷雨天气应加强巡视;(5)处理:发现防雷设备出现故障或存在隐患,应立 即报告,组织力量进行修理或更换。但是如果在雷雨天气, 应尽量避免将防雷设备退出运行,待天气好转,再进行处理;(6)其他:防雷设备的检修保养应做详细记录,包括人员、时间、 内容、参数等,并作为以后的参考资料存档:防雷设备的检修保养应尽量不影响供电。9 .安全用具管理制度(1)对于高、低压配电系统的安全用具的管理严格按 照高、低压配电系统的操作手册执行;当系统操作完毕后, 所用工具一律归位,高压绝缘手套在使用前先进行“漏气” 试验,操作完毕后干燥处理保存;(2)低值工具的更换可以
20、以旧换新。物品丢失要让责 任者按质按价赔偿后方可补发,如因特殊情况不宜赔偿,可 由工程经理说明原因;(3)工程大、中修使用的材料、备品、设备等,按工 程预算及维修计划做好储备及供应;(4)个人保管物品属公司资产。保管者有责任和义务 妥善保管合理使用。不得丢失或损坏,也不能转交他人。由 于工作变动岗位不再需要原个人保管物品,要办理退库手续;新调入人员需要可按规定办理领用手续;(5)对于个人保管工具人为使用不当造成物品损坏, 由责任者按工具的购置价格和使用时间、新旧程度折旧赔 偿。凡属于正常磨损或工作中发生意外情况造成个人保管物 品损坏,由保管者填写报废申请单,说明原因和理由交工程 经理审批;(6
21、)共用电工用具由专人负责,入库、出库有台帐记 录。第五章物业公司安全教育培训管理规定为了使园区人员熟悉有关安全生产规章制度和安全操 作规程,具备必要的安全生产知识,掌握本岗位的安全操作 技能,增强预防事故、控制职业危害和应急处理的能力。特 制定本安全教育培训管理制度来约束从业人员熟悉掌握。一、管理内容与基本流程1 .培训需求识别及培训计划(1)由企管部和保安部定期识别安全教育培训需求, 培训需求要从管理人员和基层岗位上的员工两个方面考虑。对于管理人员要从其所在管理岗位所必需的安全生产 管理知识以及提高其安全管理水平来确定培训需求;对于基 层岗位上的员工,要从其所必须掌握的安全技术、技能确定 培
22、训需求,特别是对特种作业人员要进行专门的安全技术知 识培训。(2)按照培训需求制定各类人员的培训计划。对由安监局组织的培训或者非单位内的培训,要及时为 主要负责人和安全管理人员、特种作业人员及特种设备作业 人员培训报名。2 .培训内容(1)管理人员安全教育培训公司的主要负责人和安全管理人员,必须具备与本公司 所从事的经营活动相适应的安全知识和管理能力。根据国家 法律规定,公司主要负责人和安全管理人员要接受专门的安 全培训机构培训并通过考核。(2)其他人员的培训管理1)新入职员工三级安全培训教育新入职员工必须接受公司、部门、班组三级安全教育, 三级安全教育考核情况记入员工档案。未经安全考核,以及
23、 考核不合格者不准上岗操作。公司教育为一级教育,内容为有关安全生产的法律、法 规、规定及企业文化;公司的安全生产制度;安全生产的基 本知识和消防常识;典型事故及其教训。部门教育为二级教育,内容为本部门安全操作规程和安 全生产制度;职业危害防范措施及应急措施;结合本部门特 点的安全知识和事故教训。班组教育为三级教育,内容为本专业安全操作规程和安 全生产制度;本专业设备、工具的性能和安全装置的作用、 防护用品使用和保管方法;本专业事故教训、预防措施及结 合地理环境特点设置的紧急疏散路线。2)岗位操作人员转岗、离岗一年以上重新上岗者,应 进行部门、班组安全教育培训,经考核合格后,方可上岗工 作。3)
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