其仕盛和祥房地产有限公司成本核算问题研究.doc
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1、本科论文摘 要随着我国经济市场的发展,房地产行业也得到了迅速的发展,一度成为了我国的经济支柱,同时也带动了我国一些边缘化行业企业的经济发展。 现阶段,在十九大会议中习近平主席提出:“坚持房子是用来住的,不是用来炒的。”至此,国家出台了一系列的调控政策,对房地产企业加强宏观调控。同时,房地产开发项目具有开发周期较长, 资金投入较大,投资风险较高,成本核算环节多等一系列的特点。面对这种种形势,房地产企业若想提高市场竞争力,获得更多经济效益,除了提供适销对路的高性价品质房源外,还应该从成本核算工作着手,完善成本核算体制, 对成本支出进行严格的把控,最大程度降低成本、取得最高的利润, 企业才能在激烈的
2、市场竞争中站住脚跟,进而促进企业的可持续发展。 本文以其仕盛和祥房地产有限公司为研究对象,运用相应的理论知识并结合实际出发对其仕盛和祥房地产公司的基本情况、成本管理和核算问题进行探究,并提出了一系列的优化对策。希望能够为房地产经济的发展奠定踏实的基础。关键词:成本核算;房地产;开发成本AbstractReal-estate industry has been rapidly expanding with the development of our market economy, and has become one of the mainstays in our country, which
3、 promotes the economic development of the fringe industries and companies simultaneously. At this stage, comrade Xi Jinping pointed out at 19th National Congress of the Communist Party of China that “We must not forget that housing is for living in, not for speculation.”. Until now, our country has
4、adopted a host of regulation policies to strengthen the macro-control on real estate enterprises. Moreover, development projects of real estate industry are characteristic of the long development period, large capital investment, high investment risk, a great deal of cost accounting problems and so
5、on. In addition to provide marketable and cost-effective housing, real estate enterprises need to start with cost accounting work to gain market competitiveness and more economic benefits under the circumstance. Only under the improvement of the cost accounting system, strict control of the expendit
6、ure, furthest reduction of the cost and realization of profit maximization can the enterprise find its feet in such a cutthroat market environment and promote sustainable development. This paper investigated the basic situation, cost management and accounting problems of Qishishenghexiang Company wi
7、th the corresponding theoretical and practical methods. We put forward a series of optimization countermeasures, which promisingly lay a solid foundation for the development of the real estate economy.Key words: cost counting;Real-estate industry;development cost 目 录第1章 绪论11.1研究背景及意义11.1.1研究背景11.1.2
8、研究意义11.2国内外文献综述21.2.1国外文献综述21.2.2国内文献综述21.3研究方法与文章框架21.3.1研究方法21.3.2文章框架3第2章 相关理论综述42.1房地产开发企业基本理论42.1.1房地产开发概述42.1.2房地产开发企业经营特点42.2 房地产开发企业成本核算52.2.1房地产成本核算定义52.2.2房地产成本核算方法52.2.3房地产成本核算流程6第3章 其仕盛和祥公司项目成本管理现状分析83.1其仕盛和祥公司概况83.1.1其仕盛和祥公司简介83.1.2其仕盛和祥公司财务情况分析83.1.3其仕盛和祥公司成本管理制度93.2 其仕盛和祥小区一期项目概况103.2
9、.1其仕盛和祥小区一期项目简介103.2.2其仕盛和祥小区一期项目利润情况113.3.3其仕盛和祥小区一期项目成本核算11第4章 其仕盛和祥公司成本核算过程中存在问题 154.1 成本核算对象难以确定154.2 成本核算周期难以确定154.3 成本费用归集和分配不合理154.4 部门间无法形成有效沟通16第5章 加强房地产企业成本核算的建议175.1 精准明确成本核算对象175.2 明确成本核算周期175.3 合理确定成本费用归集和分配185.4 加强各部门之间沟通18第6章 结论与展望196.1结论196.2研究不足与今后方向19致谢20第1章 绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景19
10、98年6月我国发布了一系列促进房地产行业进步的制度废除福利分房,这意味着所有人都需要通过市场解决住房问题,这个政策使得有效需求在短时间内发作,并且此后十多年年里房地产经济市场大幅上升。2010年我国加大的对房地产公司会计监督的力度,国家重点审检了39家房地产公司的会计信息质量和税款流失情况.随着政策与把控,房地产开发的黄金时代告一段落,随后经历一个修正期。2017年中央经济大会上以习近平为中心的党中央指出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合应用财政、法律等方法,加快创建多渠道扩增、购租并进的住房政策,让全体公民尽早解决住房问题。随着我国的宏观调控的加强和我国市场经济秩序的规范,无
11、疑给我国房产开发企业带来了冲击与挑战。房地产开发企业的发展,已经从高利润利时期调控进入了微利时代,如何最大程度减小成本已经成为开发企业实现利润最大化的有效途径之一。本文试图在前人的基础上进一步分析和研究我国房地产成本核算的问题。表1-1 房地产调控情况2011.01.36“新国八条”:二套房贷首付比例提至60%2013.03.20“新国五条”:房价上涨过快城市限购2014.09.30关于进一步做好住房金融服务工作的通知:“930房贷新政”2015.03.30关于个人住房贷款政策有关问题的通知:“330房贷新政”2015.09.30将不限购城市首套商贷最低首付款比例下调至25%2016.09.3
12、0国庆调控,北京、天津、南京、厦门等19个城市重启限购限贷2017.03.17-至今多省市楼市调控升级1.1.2研究意义在十九大经济会议中习近平主席提出:“坚持房子是用来住的,而不是用来炒的。”随着国家宏观调控形势的出现,土地成本及各类费用的持续高涨,房地产市场以前高收益,高酬报的现象也正逐渐被削弱。因此加强成本核算管控,就刻不容缓,有效的成本核算,对企业提高整体管理水平,减轻税负,获得更多经济效益, 实现利润最大化具有至关重要的意义。完善成本核算,企业才能在激烈的市场大环境中稳定发展,进而促进企业的可持续发展。1.2国内外文献综述1.2.1国外文献综述国外的成本核算准则是各国基于各国自身需求
13、及经济类型制定出适合企业和政府机构的成本会计标准,来规范成本核算标准。本文通过查阅国外相关的文献,研究发现国外的成本核算早已在20世纪产生。上个世纪80年代,美国学者Sameer Alrishani提出了责任成本的会计理论,主要内容是成本责任制,将目标成本逐层剥离,落实到各个单位,并且将绩效考核与责任成本挂钩,使得成本核算更加准确。1.2.2国内文献综述在国内,房地产行业起步比较晚,但其发展异常迅速,已超出想象的空间。二十世纪五十年代,我国的出台了第一个成本核算的相关制度,该制度规定了成本核算的会计科目与会计报表,但具体如何核算没有明确规定。2014年国内相关大中型企业实施财政部发布的相关企业
14、产品成本核算标准,规定房地产行业的成本核算制度在不断完善,然而在具体应用中仍存在不少的问题。王婷婷(2018)指出,房地产行业是我国的经济市场发展的重要支柱。然而在现实结算中依然存在或多或少的漏洞,约束着房地产行业的崛起。房地产成本核算对象难以精准确定,并且消费对象来自不同行业,因此对成本和收入难以精确核算。建议直接从成本支出的源头来控制开发成本以使经济效益最大程度发挥出来,具有一定的科学性和合理性。陆明芳(2019) 指出成本核算对象,费用的归集是影响房地产成本核算准确性的关键原因,会计核算问题要及时察觉和处理,需要明确成本核算的对象,结合企业的相关规定确认,采用科学合理的分配标准。在销售开
15、发产品时把房屋成本和区域等市场因素融合,从而增强成本与收入分配科学性。1.3研究方法与文章框架1.3.1研究方法(1)文献归纳法利用中国知网、维普网、证监会官网以及图书馆资料等渠道,查找国内外有关学者的论文、书籍资料等相关文献,了解国内外学者对于房地产成本核算的研究成果,从中借鉴经验,筛选有效信息,为自己的研究工作奠定基础。(2)案例分析法案例分析法是在遵循理论基础并结合实际情况进行分析研究,以其仕盛和祥房地产公司为研究对象,对该其仕公司的基本概况、管理现状等相关问题展开剖析。结合理论并借鉴优秀企业成本核算体系,从而提出相应优化建议,对企业未来经营具有重要参考价值。1.3.2文章框架本文分成六
16、个部分,第一章为绪论,针对研究背景、文献综述和研究内容进行论述;第二章是对房地产开发和成本核算的理论基础,详尽介绍了概述、成本核算方法与流程;第三章是其仕盛和祥房地产公司成本现状的案例分析,首先对其仕公司的发展进行了解,其次介绍了一期小区的项目利润和成本核算内容方面;第四章介绍了其仕房地产公司在成本核算过程中遇到的问题,指出核算对象划分不准确、各部门无法形成有效沟通等方面存在的漏洞;第五章提出相应的改进策略;第六章为结论;对本文的研究工作进行了总结并阐述了今后的研究方向。第2章 相关理论综述2.1房地产开发企业基本理论2.1.1房地产开发概述房地产开发就是在合法情况下拥有使用国家土地所有权的权
17、利,根据所在城市建设和城市管理的要求进行建设房屋、土地等,所以房地产开发的前提就是要依法取得国家所有土地的权力,但是房地产开发并不是只能建设住宅或者商业用地。它还包括了住宅及商业开发等生产经营活动,房地产开发和城市规划的关系密切相关,是城市建设规划重要的一个组成部门。房地产开发包含土地开发以及住宅开发。房屋建设的前期工作是土地开发,有二种情况,一是城市新区土地开发,另一种是旧城区改造或二次开发。房屋开发通常有四个层次:一为住宅建筑物开发;二为生产与经营管理性建筑开发;三为生活服务性建设开发;四为城市其他设施开发。2.1.2房地产开发企业经营特点(1)经营资金投入大房地产开发企业在日常生产的每个
18、阶段需投入较多的资金,房地产企业经营的每个开发产品自身的造价都很高,并需要运筹大量资金,是一种需要投入大量资本的行业。房地产企业几乎依赖着各种金融工具和金融手段,完全依靠自身资金周转的开发企业微乎其微。(2)经营风险大开发项目价值较高,不确定因素过多,一旦管理失策,就会大大增加项目成本,使得开发利润降低。另外,决策失误可能会导致大量开发产品积压,目标销量缩减,使得企业不能进行资金周转,导致企业面临逆境。(3)开发业务较复杂开发项目的经济往来供应商多,企业不但需要与工程物资供应商和需求设备供应单位等发生经济交易,而且要与项目的招标和勘测机构、施工团队等进行经济沟通。另外,经济业务内容也具有复杂性
19、,开发企业除了需要对房屋、土地进行开发,还需要建设邮电、园林绿化、邮电等相应的基础设施以及物业管理设施等公共配套设施。2.2房地产开发企业成本核算2.2.1房地产成本核算定义房地产成本核算是指将企业在开发项目时生产经营产生的各种成本,按某一开发对象将其发生的各种支出进行分配和归集,用以核算总成本和单位成本,为后续房地产成本管理提供安全可靠的信息来源。成本管理是以成本核算为理论依据,对房地产企业的成本的计划和经济效益等起决定性作用。房地产企业要结合实际情况和经营特点,在满足人员需求的基础上采用合理的成本核算方法,来帮助房地产企业更好的开展后续工作。房地产成本核算的过程,是反映房地产企业日常生产经
20、营过程中实际消耗情况,也是为了推行成本控制进行信息反馈的过程。因此,提高房地产成本核算水平是对房地产企业实行有效风险管理的关键,也是房地产公司提高盈利能力的必备条件。2.2.2房地产成本核算方法(1)建筑面积法建筑面积法是房地产开发企业各期分配成本的主要准则,如各期的配套设施,前期建设资金等占开发成本比例较高的地区。按土地面积分配会导致各期成本不稳定、时高时低,不能精准反映项目实际进行到的成本。所以这些费用款项一般不用土地面积进行分摊,因而大多情况成本的分摊采用建筑面积。(2)作业成本法作业成本法(ABC成本法),是指以“作业对象消耗资源、成本对象消耗作业”为原则,按照资源动因将间接成本和辅助
21、费用更精准的分配到生产作业场所中并形成成本库,建立一套作业账户,以此计算出作业成本,然后再以作业动因为基础将作业成本分配至各成本对象,形成相应产品或服务成本,最终完成成本计算的成本管理方法。作业成本法的优势在于不但可以获得更真实和精准的产品成本结算信息,而且它能使管理者了解成本是如何发生,对于想节约和控制成本,提高经济效益的管理者提供较好的决策。作业成本法是一种全面的成本管理系统,相对于其他核算方法是一种更加科学的成本控制办法。 图2-1 作业成本法流程(3)计划成本法计划成本法是指以现有建筑物与土地综合体为估价对象的房地产,通过评估建筑物总成本占开发区域总成本的比例来估算已经销售部分的房地产
22、,完成后调整成本差异的一种手段。实质上就是以房地产的重新开发为引导计算房地产的价值。采用计划成本法求取;首先需要清楚估价对象的价格构成,收集数据;分别测算土地和建筑物重新购建价格,然后根据两者的总和,再求取估价对象的折旧,最终求出房地产核算对象的价值的方法。如图2-2所示:材料采购 工程物资 开发成本节 采购 计划成本 验收入库 发出超实际成本 计划成本 计划成本 材料成本差异 结转验收入库 超 节 结转发出材料 形成差异 计划成本应负担超支差 或结转应负担节约差异 或节约差异图2-2 计划成本法过程2.2.3房地产成本核算流程(1)确定成本核算对象根据房地产开发产品的特点和实际情况,从有利于
23、组织施工出发,确定成本计算的对象。会计对象首先根据企业的开发项目的工期进度与受益原则确定,之后依据会计对象和成本项目建立会计账户,开设产品明细账,分析各项要素费用的分配方法。对已发生的各种支出进行归纳,编制费用分配汇总表。(2)归集开发产品的成本开发项目中产生的开发直接费用包含在会计对象中,即分录为借“开发成本”总账和明细账,贷有关账户;为项目开发的服务所产生的开发成本归集在“开发间接费用”中,即分录为借“开发间接费”的总账和明细账,贷有关账户。企业可按照成本核算和经营管理需求,建立相关账户归集开发产品成本。(3)结转完工开发产品按已完工开发项目的功能和实际情况,正确划分完工和在建开发产品之间
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