锦江半岛项目营销计划.doc
《锦江半岛项目营销计划.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《锦江半岛项目营销计划.doc(12页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、文库分享网()锦江半岛营销计划13 年房地产市场估析:房地产行业背景宏观调控下的房市:自密集的宏观调控政策出台,房地产市场在 5、6、7 月以价换量的的势头下开始成交量大增,又从 8 月开始成交量开始震荡在停滞在下半年,也在媒体的“助力”下,大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩,房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中,所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围,二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。行业苦行下的楼市:仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下,从一开始的“持币观望,还没到底”的理念,慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去,
2、此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束,整个市场的格局也会得到很大的改变,整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计:形势将会向大公司一面倒方面发展,但有待时间考验。需求分析:行业上升期。地产行业还是稳步看好,主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展,但是暴利时代以及过去,黄金 10 年后将来会迎来白银 10 年,不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品
3、牌、品质、口碑、以及价格,才是将来客户的选择模式。为此,我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测,并拟定预案;(悲观部分,另做阐述)第一部分:销售部署文库分享网()一、 2012 年度存量解读依照公司的销售要求,结合目前经济环境与楼市近况,锦江半岛在 2012 年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题,同时加上前期项目的众多问题,销售任务的完成将变得更加困难。目前剩余商品房住宅情况公寓楼住宅剩余 207 套 合计面积:29700.58左右均价:8 折 7500元左右 共计:2.22 亿左右均价:8.5 折 7900左右 共计:2.35 亿左右均价 7.5折 7000左右 共计:
4、2 亿左右(以此为推广价格)二、2013 年度目标解读2013 年度要完成销售任务指标必须具备 2 个条件:(以下意见需要提倡 7.5 折的价格支撑来完成)1、前提:2013 年度市场能迅速回暖,项目及房产政策有利好消息,让市场看到希望与信心销售将有望突破。2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下,需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在 2013 年度广告推广销量占 40%,在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售,非常乐观的估计,如能完成总体量的 30%,在上门客户占 30%。结合目前市场现状,项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于 2013 年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市
5、场的判断,对 2013 年度的营销任务做如下大致安排:按完成可销售住宅总量的 125-140 平方占有总量 70%作为销售最底值控制,即住宅 145 套,在 145 套的基础上完成 70%共计 100 套总销售金额 1 亿(非回款量),争取在此基础上突破,顶层跃层 34 套除外,不在我销售方案以内。文库分享网()营销周期 起止时间 销售目标 累计套数 完成销售额第一阶段:该阶段为传统淡季2013 年 1 月-2013 年 3 月8 8 800 万 RBM第二阶段:大环境形式是否转暖,该阶段将初见端倪2013 年 4 月2013 年 7 月40 40 4000 万 RBM第三阶段:传统的购房旺季
6、2013 年 8 月2013 年 10 月39 37 3700 万 RBM第四阶段:年底回乡人员2013 年 11 月2013 年 12 月15 15 1500 万 RBM累计 一年 100% 100100000000RBM各计划销售任务分解与物业销售安排:文库分享网()2013 年 1 月 2013 年 2 月 2013 年 3 月 2013 年 4 月2013 年 5 月 2013 年 6 月 2013 年 7 月2013 年 8 月 2013 年 9 月 2013 年 10 月2013 年 11 月 2013 年 12 月第二部分:营销阶段划分及推广费用分配常规房地产广告投入占销售额的
7、1.5%2%,依据公司制定的计划另做计划暂时按照 1%来计算。 根据项目特性和工程进度,本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下:营销阶段 时间段 销售比例营销费用分配比例费用金额(万元)延续、蓄势期 2013.1 -2013.3 8% 30% 6021 号小高层开盘期 2013.4 -2013.7 40% 30% 60强销期 2013.8 -2013.10 37% 20% 40收尾期 2013.11-2013.12 15 20% 40总计 100% 100% 200 万各阶段工作事项销售任务 2 套 销售任务 4 套销售任务 2 套销售任务 10 套 销售任务 10 套销售任务 10 套
8、销售任务 12 套 销售任务 13 套销售任务 12 套销售任务 7 套 销售任务 8 套销售任务 10 套文库分享网()第一阶段:延续、蓄势期实施时间:2013 年 1 月-2013 年 3 月 因为该阶段正好跨越春节,春节过后为传统的销售淡季,因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善,同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用,建议迅速建立起来老客户营销机制。在产品上销售上,除了继续消化原由的客户以外。建议对项目部分实行销控,锁定 21 号楼不予以销售,缩小市场供给量,从而规避目前市场觉得我司项目严重滞销、大量退房的判断。同时为下阶段小高层的上市打下基
9、础。时间 工作事项 工作重点 工作目的 问题应对公交车的配套确定路牌、道旗广告的确定回乡客群方案的实施项目宣传物料的确定其他配套方案的实施售楼处的重新布置2013 年 1项目现房的软文投放广告主基调确定项目配套工作完善的宣传,回乡客群的宣传利用年底的回乡的客群,做好广告营销本月工作事项中不可控因素因为售楼部装修时间不确定开盘和蓄客出现了问题,可能要推迟到 2 月份进行,其他照常推进。售楼处人员形象包装公车广告的投放结合特定客群的 DM 营销开展同主流二手中介的合作2013 年 2 月开始落实网站广告做好客户回访,继续推进住宅楼营销,同时开始21 号楼推出的铺垫该阶段为传统淡季,因此主要减少广告
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 锦江 半岛 项目 营销 计划
限制150内