风尚国际招商执行方案[1]20499.docx
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1、风尚国际商铺销售执行方案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位 鉴于于楼盘的的本身情情况和惠惠州市的的发展现现状,我我司建议议将风尚尚国际商商业定位位为中档档偏高商商业物业业。由于惠州本本地人群群的购买买和消费费水平尚尚不成熟熟,惠州州商业项项目缺乏乏有力的的购买力力支撑。如果定定位为高高档商业业风险较较大。因因此,我我司认为为定位为为中档偏偏高商业业物业比比较容易易实现,有有助于项项目整体体计划的的实施,加加快资金金的回笼笼。同时时这也是是适合惠惠州实际际情况的的。我们们并不能能以价格格来划分分物业档档次,而而是针对对目前市市场竞争争激烈的的现状,以以近似于于中档产产品的价价格入市市,但
2、是是在产品品设计、营营销包装装及物业业管理上上是以中中、高档档形象入入市,突突出特色色,目的的是提高高产品的的综合性性价比,给给客户以以物有所所值之感感,迅速速占有市市场。同同时,项项目采取取大众化化的经营营定位。一个商场要在经营上取得成功,并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分,而要视乎商场所处的经营环境来定。采用大众化的经营定位,往往可以取得较为稳定的收益,经营风险相对小很多。二、主题概概念提炼炼由于风尚国国际整个个项目在在策划时时已引入入了“城城市客厅厅”、“绿绿色商务务”、“城城市休闲闲广场”的的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。主题一
3、:“城城市客厅厅”人气气风尚国际不不仅将成成为风尚尚国际业业主的第第二客厅厅,依据据其超前前的运营营管理水水准和开开发商独独具匠心心的开发发思路,将将成为惠惠州市的的“城市市客厅”,成成为人们们休闲购购物心之之所向的的地方。项目所处的麦科特大道,是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一,无论是现状,还是远景规划,都是广州当之无愧的“城市客厅”,并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展,成为人们新的生活聚集地。主题二:“城城市休闲闲生活广场场”氛围平平方米的的城市园园林休闲闲空间拥拥有商业业广场、叠叠级树池池、春主主题雕塑塑、玉柱柱喷泉叠
4、叠水、望望秋亭、水水景墙、秋秋主题雕雕塑、景景观柱灯灯、特色色风格雕雕塑、休休闲广场场等,景景观丰富富,彰显显从容与与健康。同时商铺的的功能定定位为购购物休闲闲一体化化的商业业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。主题三:核核心区的的时尚中中心活力风尚国际地地处惠州州市核心心,北接接麦地路路,西接接麦兴路路,东接接数码广广场,周周边大型型购物中中心、酒酒店林立立,共同同构筑了了风尚国国际的黄黄金格局局,风尚尚国际将将成为麦麦科特大大道上最最为活跃跃的因素素。三、商业功功能定位位风尚国际商商铺应打打造成包包容时尚尚、文化化、休闲闲、娱乐乐、购物物等综合合功能的的休闲生生活广场场
5、,以此此来满足足惠州市中中产阶级级休闲文文化需求求,从而而达到满满足自由由、放松松、交流流、时尚尚和购物物等多种种生活目目的。随着人们消消费水平平的提高高,单纯纯的购物物服务已已难以满满足顾客客的需要要,利用用双休日日和节假假日进行行休闲、娱娱乐型购购物消费费已成为为一种趋趋势,因因此,我我们可以以在主营营零售业业的基础础上引入入娱乐、休休闲及其其他服务务行业以以方便顾顾客,带带旺商场场。我司司建议的的功能如如下:功能内容百货珠宝、眼镜镜、服装装、饰品品、鞋帽帽、主题题性专卖卖、家居居、皮装装、电子子超市日常生活用用品餐饮冷饮、咖啡啡店、酒酒吧、茶茶艺馆娱乐小型影视厅厅、卡拉拉OK、歌歌舞厅、
6、游游戏机、保保龄球休闲书店、音乐乐城、文文化廊、水水族馆服务美容美发、桑桑拿、洗洗衣店、摄摄影冲印印、健身身、足疗疗保健修理家电维修商务商务服务中中心、银银行、证证券、基基金对于零售业业,我们们的要求求是中高高档的零零售企业业和知名名品牌。餐餐饮以简简洁式、休休闲式为为主,主主要是为为了实现现商场的的购物人人群的便便利,但但为保持持环境清清洁,拒拒绝有厨厨房的餐餐饮行业业。四、商铺布布局及销销售方式式建议方法一:规规定业态态分布1)布局方方式对各楼层分分别确定定其用途途,按拟拟订的用用途招商商和销售售。业态分布表表楼层业态一楼眼镜、珠宝宝、皮装装、电子子专卖二楼主题性专卖卖店三楼主题性专卖卖店
7、四-六楼外资企业、证证券、银银行办公公家居市场娱乐城、休休闲中心心2)特点以上布局中中限定的的商铺投投资者投投资规模模都比较较大,经经营面积积要求也也将比较较高。这这样便于于提升风风尚国际际商业地地位和形形象,避避免因经经营户较较多而出出现的无无序和混混乱。由由于风尚尚国际的的楼盘素素质较好好,地理理位置也也非常优优越,采采用这种种着力招招进主力力店的做做法容易易实现。而而且,采采用这种种方式招招商销售售速度快快,能缩缩短销售售期。但这种经营营格局和和商铺销销售规划划可能出出现有部部分大型型的投资资者不愿愿购买商商铺产权权的问题题。我们们将对此此采取的的措施是是,在完完成招商商后继续续拟订销销
8、售方案案,最终终将产权权转移出出去。方法二:分分割式销销售分割式销售售,是在在商铺销销售前对对商铺进进行有针针对性的的合理、有有效的分分割,对对分割后后的单元元进行招招商和销销售。(具具体分割割方式另另行拟订订)1)商铺分分割的原原则(1)主题题的原则则商铺的的分割,必必须遵循循主题的的原则。即即结合商商铺推广广的主题题功能来来进行分分割。不不同性质质的商业业种类,对对分割有有不同的的要求,这这是前提提。因此此商业项项目的商商业主题题定位是是必须考考虑的内内容。例例如,如如果项目目将来的的定位是是以服装装、音像像业为主主,则那那些进深深与开间间之比大大于4:1的商商铺销售售不会有有太大困困难,
9、因因为经营营服装、音音像业不不需要太太宽的门门面,而而商铺的的后部又又可以用用来存货货。(2)人性性化的原原则商铺铺的分割割,必须须遵循人人性化的的原则。也也就是说说,分割割出的商商铺,要要符合业业主经营营、使用用的要求求。分割割出的道道路,要要符合消消费者的的购物习习惯、购购物心理理和走路路习惯。这这句话包包含两层层意思:第一,所所有人性性化所要要求的人人流通路路设计必必须要有有;第二二,所有有不符合合人性化化所要求求的人流流通路设设计必须须去除。这这两点对对于商铺铺的销售售有非常常重要的的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没
10、有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,又会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。(3)科学学利用的的原则商商铺的分分割,必必须遵循循科学利利用的原原则。即即在满足足消防要要求的前前提下,尽尽可能的的充分利利用有效效空间面面积,所所有可有有可无的的空余面面积都应应该利用用起来作作为商铺铺,尽量量减少和和压缩辅辅助功能能区的面面积。这这是提高高使用率率,降低低公摊比比例的唯唯一有效效途径。2)特点分割后将产产生较多多小单元元,销售售和招商商速度相相对较慢慢。零星星尾盘销销售会有有一定难难度。另另外分割割
11、后经营营者自行行经营可可能会出出现经营营上的无无序,商商业品质质可能出出现下降降,不利利于塑造造良好的的商业形形象和商商业氛围围的形成成,有悖悖于中高高档商业业物业的的总体定定位。建议:根据上述分分析,我我司建议议风尚国国际商铺铺采用方方式一招招商和销售。五、项目商商业营运运规划(一)项目目商业营营运规划划原则1、符合整整个商业业街战略略定位的的原则,集集购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮四大大功能于于一体,商商品的布布局必须须从满足足以上功功能需求求的角度度出发;2、适应应不同商商品经营营业态格格局的原原则,超超市、服服装等适适合单层层、分区区经营,可可规划于于中间商商铺,形形成上下下分层、同同层
12、分区区的经营营形态;3、尊重重市场需需求和选选择的原原则,经经营布局局的规划划必须为为招商服服务,最最终格局局取决于于招商的的结果;4、合理理有效使使用空间间的原则则,首先先做到合合理的空空间分割割;5、经济济效益原原则,应应充分考考虑商户户的经营营利益,达达成商户户与市场场经营者者双赢的的局面;6、关联联性原则则,不同同的商品品适合不不同的经经营组合合,如餐餐饮和娱娱乐休闲闲可形成成互补、互互促经营营,服饰饰和日用用百货可可形成互互补、互互促经营营,这些些关联性性商品可可在同一一功能区区经营;7、大客户户和知名名品牌优优先原则则,大客客户和知知名品牌牌对提升升市场品品牌,带带动中小小商户的的
13、进驻,以以及带动动消费起起着至关关重要的的作用,对对这类客客户要优优先考虑虑;8、充分考考虑经营营户愿望望和要求求的原则则,考虑虑了经营营户愿望望和要求求,才能能充分吸吸引经营营户进驻驻,并提提高经营营户的经经营激情情,从而而促进市市场快速速形成;9、方便顾顾客消费费的原则则,商品品布局及及业态分分布方面面,体现现了生活活和休闲闲的原则则,先购购物、后后休闲、再再去餐饮饮娱乐,符符合人消消费的习习惯;10、视觉觉形象原原则,整整个经营营布局应应充分考考虑商品品陈列的的视觉冲冲击力和和形象同同意。(二)项目目商业营营运规划划1、统一招招商除经营营户购买买的,用用于自营营的商铺铺外,为为统一形形象
14、,尽尽快繁荣荣市场,对对剩余商商铺采用用统一招招商的原原则。市场的的招商采采用品牌牌联营、资资本联营营、招商商引资和和租赁等等展开,其其中大商商户和品品牌商户户可采用用以上多多种方式式展开。2、“出租租过度,最最终出售售”的收益模式式对于有有投资楼楼盘意向向且能接接受购买买产权的的商户,将将产权转转移,由由购买者者自行经经营或出出租给他他人经营营。3、整和市市场整和市市场功能能,集购购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮四大大功能于于一体;整和市市场空间间,进行行合理商商品布局局;整和招招商,因因有部分分商铺可可能需要要先租再再售,该该部分商商铺进行行统一招招商;整和推推广,避避免单兵兵作战,整整个市场
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