2021年5月中国房地产政策跟踪报告.docx
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1、2021年5月中国房地产政策跟踪报告第七次人口普查数据公布,深圳、广州、成都、西安、郑州十年人口增量居前五多地加码楼市调控,宁波成都发布局部小区二手住房交易参 考价中央继续实施稳健的货币政策,房地产金融监管继续从严表:2021年5月全国房地产相关政策及重大事件一分类日期重要事件关键内容宏 观 经 济统计局副局长接受经济 日报采访我国现阶段GDP潜在增长率在5.8%左右,当前经 济仍处在恢复过程中,今年GDP增速大概率前高后 低,经济增长正向潜在增长率逼近,边际放缓也是正 常表现;外部输入性通胀压力有所加大,但我国通 胀水平总体可控,全年CPI涨幅将明显低于3%左右 的预期目标。2021.5.1
2、 1第七次全国人口普查主 要数据情况人口规模:全国总人口 14.12亿人,其中广东、山 东人口超过一亿人;人口增量:全国总人口较2010 年增长7206万人,增长5.38%;年龄结构:65岁 以上人口为1.91亿人,占比13.5%,较2010年提升 4.63个百分点,而1559岁人口占比下降6.79个百分 点;家庭结构:全国平均家庭户规模持续下降,为 2.62人(2010年为3.1人)。城镇化:常住人口城 镇化率占72.2%,较2010年上升10.55个百分点。2021年4月金融统计 数据报告 4月末,广义货币(M2)余额226.21万亿元,同比增长 8.1%,增速分别比上月末和上年同期低1.
3、3个和3个 百分点;狭义货币(M1)余额60.54万亿元,同比增长 6.2%,增速比上月末低0.9个百分点,比上年同期高 0.7个百分点。2021年14月份全国 规模以上工业企业利润 数据 14月全国规模以上工业企业实现利润25943.5亿元。 同比增长1.06倍,较2019年同期增长49.6%,两年 平均增长22.3%o工业企业效益状况保持平稳较快恢 复态势,但需警惕国外疫情和国际环境错综复杂,部 分消费品行业盈利状况尚未恢复至疫情前水平。财 政 金 融财政部部长经济日报撰 文财政部部长刘昆在经济日报撰文提到,推动构建新发 展格局,促进高质量开展,必须加快建立现代财税体 制;将完善和健全税收
4、制度体系,逐步提高直接税比 重,积极稳妥推进房地产税立法和改革。2021.5.1 12021年第一季度中国 货币政策执行报告 一季度,我国稳健的货币政策灵活精准、合理适度, 保持了连续性、稳定性、可持续性,预期管理科学有 效,保持对经济恢复的必要支持力度,金融风险有效 防控,金融服务实体经济质量和效率逐步提升,为经 济高质量开展提供了适宜的货币金融环境。房地产方 面:牢牢坚持“房住不炒”的定位,保持房地产金融报告撰写人:宋宗宇沿海兴旺省份的常住人口占比增加,内陆稍微欠兴旺地区的常住人口占 比下降。与2010年第六次全国人口普查相比,东部地区人口所占比重上升 2.15个百分点,中部地区人口所占比
5、重下降0.79个百分点,西部地区人口 所占比重上升0.22个百分点,东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。 从省份数据来看,31个省份中,有25个省份人口增加。人口增长1000万 人以上的省份为广东、浙江,分别增加2170万人、1014万人。全国人口呈 现向东部兴旺地区迁移、流动态势。图:2020年第七次人口普查重点城市十年人口增量一览(截至5月31日统计)潮II 广州西安 跚 制S3?佛山 苏州 北京南宁 昆明 合肥金华 贵阳 度门资料来源:第七次人口普查公报、中指研究院综合整理深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙常住人口超千万, 十年常住人口增加均超300万,人口吸引力不断增
6、强。这类城市对周边城 市有着较强的“虹吸效应”,再加上城市产业持续升级、就业机会和收入的不 断提高,对附近区域人口吸引力显著增强。如杭州由于近年来互联网产业蓬 勃开展,人才引进、落户政策不断升级,十年间新增常住人口 225万人,人 集聚效应明显;深圳、广州近2年不断推出人才新政,加上自身产业兴旺, 十年间人口增加500万人以上,人口呈持续快速增长。佛山、东莞十年增量在200到300万之间,在区域中心城市带动之下, 人口吸引力不断增强,且随着落户政策和人才引进政策的不断发力,比方降 低落户门槛、增加人才津贴等,佛山亦制定新引进中初级人才租房补贴政策, 对中级职称以上的专业人才予以每月750以上的
7、租房补贴,进一步增强人口 吸引力。全国人口仍处于缓速持续增长,但由于生育率较低,人口终将面临峰值。 未来,人口仍将向东部重点城市群、中西部核心城市集聚,受益于各城市不 断加强的引才政策,人口流动将进一步加强,这些人口汇集地区的房地产市 场仍有保障。为积极应对我国人口老龄化、少子化问题,中央于2021年5月31日 发布了放开“三孩”的重要政策举措。2013年以来我国“单独二孩”“全 面两孩”等政策措施的实施,促进出生人口阶段性回升,在阶段时间内取得 了一定效果。而当前“三孩”政策发布,亦将一定程度上带动新生人口的阶 段性增长,但新增的数量仍依赖于配套政策的支持力度,在子女教育、住房、 税收等方面
8、全方位的支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。对于房地产市 场来说,“三孩”政策下释放的新增人口数,将增加住房需求,其中保障性 住房未来将发挥更大的保障功能,预计数量将有实质性增加;另外,在住房 结构上,面向三孩的住房需求增加,针对户型、配套功能等方面的要求亦将 增多,改善型住房的市场空间将得到进一步拓展。二多地加码楼市调控,宁波成都发布局部小区二手住房交易参 考价今年以来,中央和相关主管部门屡次强调和重申要坚持“房住不炒”定 位不变,充分说明了中央促进房地产市场稳定的决心。继3、4月份多个城 市出台了房地产调控政策后,5月,绍兴、成都、宁波等十余个城市继续加 码房地产市场相关政策。绍兴、成都和
9、湖州等城市从推行公证摇号销售、增加住房用地和保障性 住房的供应、加强房地联动机制建设、加强资质售前售后管理、加强住房销 售市场管控等方面加码,力促市场预期稳定。表:2021年5月局部省市房地产政策一览出台时间城市政策重要内容提高预售许可条件,申请商品住房预售许可时,绍兴6层及以下建筑工程形象进度须到达地上主体结 构的二分之一以上;7-11 (含)层建筑工程形象 进度须到达地上主体结构的三分之一以上;11 层以上建筑工程形象进度须到达地上主体结构出台时间城市政策重要内容的四分之一以上。成都明确剩余及退出房源销售规那么,增加普通购房家 庭购房机会。宁波宁波市先行发布宁波市实验小学、海曙外国语学 校
10、、宁波大学附属学校等9个热点学区范围内, 112个小区的二手住房交易参考价格。湖州实行住房限售。在中心城市范围内,新购买的住 房,自取得不动产权证满2年后方可转让。严格合同更名管理。商品住房在办理网签合同 后,除在父母、配偶、子女之间更名外,其他不 得更名。广州加强对该区房地产中介机构及房地产金融管理, 防止经营用途贷款违规流入房地产领域,坚决打 击“两违”和小产权房非法销售行为。苏州限制严重失信企业参加国有建设用地使用权挂 牌竞价出让活动。参与竞买我市商住、住宅用地的竞买人、竞买人 直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住 宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直 接绝对控股的公司不得参与
11、同一商住或住宅地 块竞买。禁止%信人其在失信行为发生后三年内参加苏 州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。宁波海曙、江北、镇海、北仑、郭州、奉化区内国有 土地上住房被征收人,以及集体土地上住宅被拆 迁人以无房家庭名义优先认购新建商品住房的, 所购住房自取得不动产权证书之日起限售5年。西安个人发布租赁房源的,发布房源套数不得超过10 套(间)。通过各网络信息平台发布的租赁房源,必须经西 安市住房租赁交易服务平台进行房屋权属核验 及备案获取房源核验码。各住房租赁企业提供权 属核验的房源应与实际发布的房源一致福州明确创新型产业用地:严禁建造公寓、住宅、 商铺;出让起始价按50%工业和50%办公基
12、 准地价确定,且不低于自持比例修正后的市场估 价;销售工程自持比例不低于15%o深圳发布调控规范新房价格:预、现售住宅和公寓 的批准销售价格原那么上不得超过上一年度至今 同地段、同类型新房的网签价格;两次申请备 案时间未超过一年的分期开发工程,原那么上按照 前期备案价批复;预售转现售的工程原那么上备 案价不得上调;精装价格区间限制为 3000-6000 元/田2。上海在上海已取得产证,己网签备案,已取得新房入 围获得认购资格等3种情况,在购买二手房查询 名下套数中,均认定为购房套数。购房者已经获 得一手房认购资格的,也将被认定为购房套数。出台时间城市政策重要内容成都成都市城市建设开展研究院利用
13、大数据手段,经 调查分析,形成成都市区域板块二手住房成交参 考价,并在成都市住房和城乡建设局官方网站、 微信公众号、成都住房租赁交易服务平台等网络 平台发布。南京 “无房家庭”须南京本市户籍、全市范围内无自有 住房之外,还需满足2年内无自有住房登记信息、 交易记录以及在南京连续缴纳12个月社保等条 件。资料来源:中指研究院综合整理一线城市,上海通过“沪十条”的发布打响了 2021年楼市调控“第一 枪”,此后频出新政,堵住了假离婚、赠与房产等漏洞。同时北京、广州、 深圳等城市也通过各种“打补丁”的方式,对楼市进行调控。其中深圳调控 政策颇具成效,5月深圳落户门槛提升,调控效果将进一步显现。二线城
14、市的调控热潮出现在今年3月,4月到达峰值,包括西安、成都、 南京等多个城市。政策内容在借鉴一级城市调控政策的同时亦结合城市本 身房地产市场特点,宁波针对热点学区发布二手住房交易参考价格,推动二 手房价格更加平稳运行。成都综合分析二手房签约价格、评估价格和房屋周 边新房挂牌价格,在网络平台发布,形成区域板块二手住房成交参考价。接 下来将有更多二手房市场热度较高的城市参考宁波、程度的做法,针对性出 台调控政策,稳定市场预期。另外,前期已经启动调控的城市,局部城市政 策效果并不明显,随后或将进一步出台政策进行巩固。三中央继续实施稳健的货币政策,房地产金融监管继续从严今年以来,面对冬春疫情考验和外部环
15、境的不确定性,各地区各部门统 筹推进常态化疫情防控和经济社会开展成效持续显现。我国经济呈现稳定恢 复态势,稳中加固、稳中向好,供给量增质升,需求持续回暖,市场活力不 断释放,就业民生保障有力,高质量开展取得新成效。根据初步统计,2021年第一季度国内生产总值(GDP)同比增长18.3%, 两年平均增长5.0%,居民消费价格指数(CPI)同比持平,进出口贸易增长 势头稳健。5月7日,国家统计局副局长盛来运在采访中提到:讨论经济是 否恢复了常态对此可以有3个参照标准:一是绝对水平,二是平均增长速 度,三是潜在增长率。从绝对水平看,去年前三季度总量基本恢复到疫前水 平,但从平均增速和潜在增长率来讲,
16、还有一定距离。今年以来货币政策坚持稳字当头,4月末,广义货币(M2)余额226.21万亿 元,同比增长8.1%,增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点;狭 义货币(M1)余额60.54万亿元,同比增长6.2%,增速比上月末低0.9个百分点, 比上年同期高0.7个百分点。4月人民币贷款增加1.47万亿元,比上年同期少 增2293亿元,比2019年同期多增4525亿元。M2和社会融资规模增速虽在去 年高基数基础上有所回落,但两年平均来看继续保持在合理水平,表达了货币 政策的连续性、稳定性、可持续性。与此同时,实施房地产金融审慎管理制度,各城市贷款利率持续增加。5 月11日,2021年第一
17、季度中国货币政策执行报告中提出,要求:“牢牢 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济 的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致 性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度”。5月22日,2021清华五道口全球金融论坛在京举行,中国人民银行副行 长李波在会上表示,要充分发挥宏观审慎政策结构性靶向调控的作用,针对房 地产金融、跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险,及时采取宏观审 慎措施,防范系统性风险。深入研究货币政策与宏观审慎政策的交互机制,厘 清不同政策工具的作用方向,机理和适用条件,探索“双支柱”调控框架
18、下的 政策协调。局部城市调高贷款利率。5月6日,中国建设银行深圳市分行下发通知, 调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR + 45BP(相当于5.10%),二套房贷执行 LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。5月20日,杭 州多家银行接到通知,要求调升新网签的二手房贷款利率。首套贷款利率不低 于LPR + 75BP (相当于5.4%),二套房贷款利率不低于LPR + 85BP (相当于 5.5%) o与此同时,各地严厉打击违规发放贷款流入房地产市场。5月13日至14 日,上海银保监局开出多张罚单,涉及向工程资本金缺乏的房地产工程发放贷 款、发放并购贷款变相用于
19、拍地保证金、流动资金贷款变相用于支付拍地保证 金等违规行为。图:重点城市首套、二套房贷平均利率重点城市首套房贷平均利率 重点城市二套房贷平均利率SSSSSSSSSS4资料来源:融360,中指研究院综合整理自2021年1月以来,重点城市平均房贷利率持续提升。根据重点监测数据, 5月重点城市首套房贷款平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷款平均 利率为5.61%,环比上涨2BP,均连续4个月提升。2021年国民经济持续稳定恢复,但潜在经济增长速度较疫情前仍有一 定差距,中央继续实施稳健的货币政策,并加强对房地产金融潜在风险的识 别,及时采取宏观审慎措施。各地执行严格的贷款监管机制,进一步强
20、化了 对房地产企业贷款业务管理的力度,严查违规贷款。另外,从房贷利率上看, 当前广州、东莞、深圳等城市房贷利率均有一定上浮,接下来,更多热点城 市或将加入提升房贷利率的行列中来,贷款收紧的态势短期或将延续。日期重要事件政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融 审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。2021.5.1 1房地产税改革试点工作 座谈会财政部联合四部门召开房地产税改革试点工作座谈 会,听取局部城市政府负责同志及局部专家学者对房 地产税改革试点工作的意见。2021清华五道口全球金 融论坛 5月22日,2021清华五道口全球金融论坛在京举行, 中国人民银行副行长李波在会上表示,要充
21、分发挥宏 观审慎政策结构性靶向调控的作用,针对房地产金融、 跨境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险,及 时采取宏观审慎措施,防范系统性风险。李波建议,要强化“双支柱”调控框架的协调配合, 继续推动货币政策调控框架从数量性调控为主,向价 格性调控为主转变,增强货币政策操作的规那么性和透 明度。同时,在宏观审慎政策方面,充分发挥宏观审 慎政策结构性靶向调控的作用,针对房地产金融、跨 境资本流动、债券市场等特定领域的潜在风险,及时 采取宏观审慎措施,防范系统性风险。要深入研究货 币政策与宏观审慎政策的交互机制,厘清不同政策工 具的作用方向,机理和适用条件,探索“双支柱”调 控框架下的政策协调。国
22、际金融论坛2021年春 季会议中国银保监会副主席梁涛表示,金融杠杆率明显下降, 金融资产盲目扩张得到了根本扭转,银行业不良资产 的认定和处置大步推进,影子银行得到有序的拆解, 金融违法犯罪行为受到了严厉惩办,不法经济隐含的 风险逐步化解,外部风险冲击应对有效,房地产金融 泡沫化势头得到遏制,地方政府的债务风险基本控制。房 地 产 市 场(2021年14月份全 国房地产开发投资和销 售情况投资:全国房地产开发投资4.02万亿元,同比增长21.6%,较2019年同期增长17.6%;销售:全国商品房销售面积5.03亿而,同比增长48.1%,较2019年同期增长19.5%;商品房销售额5.36万亿元,
23、同比增长68.2%,较2019年同期增长 37%;到位资金:房企到位资金6.35万亿元,同比增长35.2%,较2019年同期增长21.1%o发改委5月新闻发布 会租赁住房:扩大保障性租赁住房供给,完善长租房 政策;投资:进一步完善支持社会资本参与政策, 规范有序推广PPP模式,发挥政府资金引导带动作用; 融资:加大融资支持力度,支持民营企业债转股、 发行债券等,稳妥开展基础设施领域REITs试点; 支持民营企业参与国家重大战略;做好民营经济发 展示范工作等。开展保障性租赁住房 工作座谈会住房和城乡建设部于5月12日、14日分别在沈阳、 广州召开开展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上 海、广州、
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