2021年6月中国房地产政策跟踪报告.docx
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1、分类日期重要事件关键内容财 政 金 融2021.6. 1央行上调外汇存款准备 金率2个百分点为加强金融机构外汇流动性管理,中国人民银行5 n 31日宣布,自6月15日起,上调金融机构外汇存款准 备金率2个百分点,即外汇存款准备金率由现行的5, 提高到7M o财政部、自然资源部、税 务总局、人民银行联合发 布关于将国有土地使用 权出让收入、矿产资源专 项收入、海域使用金、无 居民海岛使用金四项政 府非税收入划转税务部 门征收有关问题的通知将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收 入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使 用金四项政府非税收入(以下简称四项政府非税收 入),全部划转给税
2、务部门负责征收。自然资源部(本 级)按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使 用金、无居民海岛使用金,同步划转税务部门征收。先试点后推开。自2021年7月1日起,选择在河北、 内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、 直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征 管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等, 为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试 点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工 作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。 除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对 象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按 照现行规定执行。2021.6. 1
3、0易纲行长在第十三届陆 家嘴论坛上的欢迎辞和 主题演讲货币政策要与新开展阶段相适应,坚持稳字当头,坚 持实施正常的货币政策,尤其是注重跨周期的供求平 衡,把握好政策的力度和节奏。目前国内利率水平虽 比主要兴旺经济体高一些,但在开展中国家和新兴经 济体中仍相对较低,总体保持在适宜的水平,有利于 各市场的稳定健康开展。要继续深化利率市场化改革, 释放贷款市场报价利率改革潜力。要继续完善以市场 供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮 动汇率制度,促进内外平衡,保持人民币汇率在合理 均衡水平上的基本稳定。2021. 6. 10郭树清书记在2021年陆 家嘴论坛上的发言 “那些炒作外汇、黄金及其
4、他商品期货的人很难有机 会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会 付出沉重代价一样。”2021.6. 10关于进一步促进中央企 业所属融资租赁公司健 康开展和加强风险防范 的通知中央企业所属融资租赁公司应当严格执行国家宏观调 控政策,模范遵守行业监管要求,规范开展售后31租, 不得变相发放贷款。强化资金投向管理,严禁违规投 向违反国家防范重大风险政策和措施的领域,严禁违报告撰写人:宋宗宇报告正文:-、中央坚持稳健的货币政策,房地产金融监管继续从严经济方面我国经济增长保持韧性,经济长期向好,呈现稳中加固、稳中 向好的开展态势面对新冠疫情整体冲击可控。通过实行稳健的货币政策和宏 观审慎性管理
5、,实现了对疫情防控、复工复产和实体经济开展的有效支撑,对 房地产、跨境资本流动、债券市场等领域的潜在风险,实现系统性风险管控, 经济基础得到进一步加固。一季度GDP同比增长18.3, 相较2019年同期增长 10.3两年平均增长5.0,随着随着全国系统性疫情防控和经济社会开展的扎实金进经济开展韧性善续显现,政策驱动、结构性复苏、出口额扩大等诸 多因素共同作用,我国经济继续呈现稳中加固、稳中向好的开展态势。.批注门:时间写上,容易误解政策方面,中央坚持“房住不炒的主基调,保持宏观政策连续性、稳定 性、可持续性,对房地产金融风险审慎管理,防控系统性风险,确保经济运行 在合理区间。在区间调控基础上加
6、强定向调控、相机调控、精准调控,坚持稳 健的货币政策,分别在2020年8 12月提出房企的“三道红线”和银行端的两 条红线”从供需两端实现房地产行业金融风险调控;严控经营贷消费 货”,加强购购房贷款全流程监控,控制违规资金流入房地产领域,遏制炒 房行为“-确保房地产行业长效稳定开展。6月10日,在第十三届陆家嘴论坛会议中中国人民银行行长易纲表示“考 虑到我国经济运行在合理区间内,在潜在产出水平附近,物价走势整体可控, 货币政策要与新开展阶段相适应,坚持稳字当头,坚持实施正常的货币政策 尤其是注重跨周期的供求平衡,把握好政策的力度和节奏”。会议匕 银保监 会主席郭树清指出“房地产是金融体系最大的
7、灰犀牛”,并直言“押注房价永 远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”6月25 口,央行货币政策委员会二季度例会中指出,当前我国经济运行稳 中加固、稳中向好,但国内外环境依然复杂严峻,要求“加强国内外经济形势 的研判分析,加强国际宏观经济政策协调,防范外部冲击稳健的货币政策 要灵活精准、合理适度,把握好政策时度效,保持流动性合理充裕保持货币 供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳 定健全市场化利率形成和传导机制,完善央行政策利率体系构建金融 有效支持实体经济的体制机制推进金融高水平双向开放,提高开放条件下 经济金融管理能力和防控风险能力”。.为贯彻中央严防经营贷、消费
8、贷”违规流入房地产市场,促进房地 产市场平稳健康开展的部署,各地方政府持续加强房地产金融管控。6月3日, 深圳市地方金融监管局分别对5家小贷公司进行了监管约谈,要求“进行全面 自查整改,重点自查与房地产中介机构、按揭服务公司等各类涉房地产中介机 构的合作情况”。天津银保监局持续有序推动“经营贷”违规行为排查工作, 并山多部门联合发布向社会发布经营用途贷款违规流入房地产领域风险提 示,“提示广大居民,经营用途贷款等信贷资金不得违规用于购房、结清房 贷、归还其他渠道垫付的房款。.伴随着房地产金融监管的持续强化,重点监测城市的首套和二套房房贷利中国房地产政策跟踪报告率呈现不同程度上升。2021年6月
9、,5年期以上LPR为4.65,,已连续14个月 保持不变。首套房、二套房房贷利率较去年底分别提升10个、7个百分点。广 州、杭州、东莞、西安、郑州等城市首套和二套房房贷利率均有所提升,其中 广州、东莞、郑州房贷利率提升幅度相对较高。另外在银行端“两条红线”影 响下,关B州、杭州、合肥、广州、重庆等城市出现二手房市场停贷现象,贷款 额度趋紧。房地产行业金融风险防控进一步加强,央行将房企商票纳入监控表外 负债”监管或将加强。2020年8月出台的房企“三道红线”对超过标准的房企 实行有息负债规模年增速进行限制,而房企商票那么是在监管有息指标计算范围 之外的融资手段,房企多用于降低“三道红线”主要监测
10、指标数据,近年规模 迅速增长。“三道红线”监管很大程度上限制了房企债券融资空间,局部房企 遂通过商行票进行变相融资,2021年6月30日,央行已将“三道红线”试点 房企商票纳入监控范围,进一步防范房地产市场的系统性风险发生。未来房企 “表外负债”将受到监管密切关注,房企降负债的压力可能进一步加大。整体而言当前我国经济运行呈现稳中加固、稳中向好态势,但国内外环 境依然复杂严峻,中央强调需监控防范外部冲击,货币政策仍将灵活精准、合 理适度,保证经济运行在合理区间内,维护经济大局整体平稳,增强经济开展 韧性。预计下半年,货币供应量增速仍将保持在相对高位,为经济恢复提供必 要支持;稳健的货币政策将科学
11、管理市场预期,侧重向重点领域、薄弱环节, 大力服务实体经济,同时严防化解金融风险坚守审慎性的房地产金融管理。 未来在房住不炒的定位下房地产行业资金监管可能进一步强化,信贷环 境存继续收紧预期。二、税制体系持续完善,土地出让收入转由税务部门征收6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布关于将国有土 地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项 政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知(以下简称通知),主 要内容如下: 将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专 项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简 称四项政府非税收入)
12、,全部划转给税务部门负责征收。 先试点后推开。自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、 浙江、安徽、青岛、云南省(自治区 直辖市、计划单列市)以省(区、 市)为单位开展征管职责划转试点。暂未开展征管划转试点地区要积 极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全 面实施征管划转工作。 税务部门征收四项政府非税收入应当使用财政部统一监(EQ制的非 税收入票据,按照税务部门全国统一信息化方式规范管理。 除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、 分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。近几年中央不断推进相关制度改革,具体政策和措施逐步到位,同时
13、兼顾中国房地产政策跟踪报告长短期结合。本次将国有土地使用权出让收入等4项非税收入划转税务部门征 收,是机构改革方案的后续政策,2018年3月,中共中央印发深化党和国家 机构改革方案,指出“将省级和省级以下国税地税机构合并,具体承当所辖 区域内各项税收、非税收入征管等职责”,此后我国税制持续改革,经历了基 本养老保险、基本医疗保险等社会保险费、局部水利工程建设基金逐渐划归税 务部门征收的过程。此次国有土地使用权出让收入的划转,正是税制改革的一局部征收将更 规范、更高效。国有土地使用权出让收入的征收由自然资源部门划转给税务部 门,从全国统一管理的角度上看,有利于提高土地出让收入的征管效率,降低 征
14、收本钱。同时税务部门的统一税费征管平台,已具有较为高效、完善的征管 能力,可使征收流程更加规范化。值得注意的是,在税务部门统一管理下, 地出让收入的使用将进一步透明化,一定程度上会引导地方政府在土地出让部 分更加缜密,从而促进地方政府摆脱土地财政依赖。各地方政府对土地出让收入的依赖度普遍偏高,有效合理管控更加必要。 同时土地出让收入作为地方政府重要的财政来源,2020年,地方政府性基金预 算本级收入89927亿元,同比增长11.7*其中,国有土地使用权出让收入84142 亿元,同比增长15.%,国有土地使用权出让收入的增长对地方财政收入提供了 强大支撑。国有土地出让收入与地方一般公共预算本级收
15、入的比值超0.84,政 府依赖度较高。国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后,进一步强化 了中央对资金使用范围的监管,一定程度上将约束地方政府对资金的使用范围。通知仅改变了土地使用权出让收入的征收部门,现阶段对于地方政府 整体影响不大。通知内明确提出政策仍继续按照现行规定执行,“除本通知规 定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理 等政策,继续按照现行规定执行”。并通过“先试点后推开”的方式,稳步检 验征收体制变更可能带来的影响,最大程度上限制了改革带来的影响。中央税制改革持续落实,未来重点城市房地产税试点预期增强。如财政部 税政司司长王建凡表示,“健全地方税、
16、直接税体系是完善我国现代税收制度 的重要内容”,截至目前我国进行了一系列重大税制改革,包括全面推开营改 增试点,持续深化增值税改革,全面推开资源税从价计征改革,开展水资源税 试点等。国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收体制的建立,进一步强 化了中央对资金使用范围的监管,进一步健全税制改革体系,适当提高直接税 比重的相关举措或将继续落实,而房地产税作为直接税的一种,相关工作预计 将有新的进展,接下来重点城市房地产税试点的预期增强。近几年中央不断推进相关制度改革,具体政策和措施逐步到位.同时兼顾 长短期结合,重要政策均有合理的过渡期安排。本次土地出让收入划归税务部 门征收在局部省市先行试点,也
17、说明中央在政策出台过程中做了更多的考量。 短期看,本次政策的出台对房地产市场以及对地方政府收入上的影响并不会太 大,但需要关注中长期税制改革方面的新举措,地方政府摆脱土地财政依赖是 大势所趋。三、各地加码楼市调控,稳定市场预期中央及各地方持续加码房地产调控政策,调控方式、力度及细致度均出现 了显著升级,调控“工具箱”不断丰富,中央房地产调控方案密集出台,加强 房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、 建立“人、房、地、钱”的联动机制,地方管控政策也不断推陈出新,房地产 市场监管持续收紧,从房地联动、限购限售、竟配建、摇号选房、严查“经营 贷、消费贷”违规流入市场、建
18、立二手房成交参考价机制等对层次加码,力促 房地产市场健康稳定开展。据不完全统计,2021年上半年,30余热点城市出台 调控新政,累计调控次数超百次,明显超过去两年同期水平,调控更加频繁, 调控手段更加全面。表:2021年6月局部省市房地产政策一览出台时间城市调控月向政策主要内容2021.6. 1成都加强二手住 房价格参考 体系管控5月28日,成都市城市建设开展研究院发 布了全市201个住宅小区的二手住房成交参 考价格房地产销售服务人员要及时将挂 牌价格高于对应小区参考价格的存量房源 予以下架近期主管部门及协会将对成都 市二手住房挂牌价格发布情况进行随机抽 检绍兴网格控房价 房地价联动 限购 限
19、售加强市区商品住房价格实行网格化管控。各区 根据区域实际,科学划分网格,合理设定网 格控价。以网格控房价,提前设定住宅用 地出让最高限价。住宅用地出让增设“定 品质”要求,将建设品质要求等约定纳入出 让公告。限购:对在市区拥有3套及以上 住房的本市户籍居民家庭暂停出售新建商 品住房;对在市区已拥有1套及以上住房的 非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住 房。新购市区住房,取得不动产权证书后 转让时限由2年增加至3年湖州严格更名 严格退房 摇号售房新建商乩住房在办理合同网签后,除在父 母、配偶、子女之间更名外,其他情形不得 更名。实行公证摇号销售的工程,不得更名。 新建商品住房在办理合同网签后,经
20、买卖 双方协商一致退房的,该房源须按原合同价 格进行公示,并采用摇号、抽签等方式公开 销售。南昌限房价 限地价 一次报价禁 马甲市房管局根据拟出让住宅用地周边新建 商品住房和二手房价格等情况科学制定房 屋最高限价。市区住宅用地可实行“限地 价”出让。交易方式采取“网上拍卖+一 次性报价”复合模式。“网上拍卖”阶段竞 价超过竞价上限时,转入“一次性报价”阶 段;在“一次性报价”阶段,按最接近所有 报价平均值的原那么确定竞得入选人。严格 限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。 进一步加强住宅工程和装修质量监管。湖州限房价 限地价 竞配建8宗地块采用了 “限房价、限地价、竞配建” 的竞价方式,对商品住
21、房毛坯均价和车位备 案均价作出了限制。设定了最高限价和最高投报面积。2021. 6. 11东莞加强管控 “两集中新注册空壳公司不能参与土地拍卖。参 拍企业实缴出资金额、员工参保人数、纳税 金额均需大于0o初次违反规那么,参拍企 业禁拍1年,再次违反规那么,参拍企业母公 司禁拍1年。2021.6. 15无锡严经营贷、 消费贷 遏制学区房 炒作要联手金融监管部门采取措施,严查经营 贷、消费贷违规流入房地产市场;构建多 维度住房保障体系;对遏制学区房炒作做 出进一步明确要求。广州加强“一房 一价”网签备案价不接受政府指导意见的工程 暂不发预售证;严格执行“明码标价”“一 房一价”,不得以“捆绑销售”
22、、“双合同” 或者附加条件、抵扣房价等限定方式变相实 行价外加价。出台时间城市调控方向政策主要内容资料来源:中指研究院综合整理其中值得注意的是,湖州出台了关于进一步加强中心城市商品住房合同 管理有关事项的通知,提出“摇号售房”的机制,文件进一步明确了有关购 房合同更名、退房等操作的管理规范,旨在加强房地产市场监管,抑制投机炒 房,内容如下: 严格更名管理。新建商品住房在办理合同网签后,经买卖双方协商一 致,除在父母、配偶、子女之间更名外,其他情形不得更名。实行公 证摇号销售的项口,不得更名。 严格退房管理。新建商品住房在办理合同网签后,经买卖双方协商一 致退房的,该房源须按原合同价格进行公示,
23、并采用摇号、抽签等方 式公开销售。绍兴发布了关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康开展的通知, 提出通过网格控价为依据,完善房价地价联动机制,实行区域限购,提高限售 年限,内容如下: 市区(越城区、柯桥区、上虞区)商品住房价格实行网格化管控。各 区根据区域实际,科学划分网格,合理设定网格控价。 在既有住宅“限地价、竞配建”出让方式的基础上,进一步完善房价 地价联动机制。以地块所属网格控价为依据合理设定住宅用地出让 最高限价。住宅用地出让增设“定品质”将建设品质要求等约定纳入 出让公告。 自文件发布之日起,在市区范围内实行限购,对在市区已拥有3套及 以上住房(拆迁安置房除外)的本市户籍居民家庭暂
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